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担保物権の売却について

相談内容 担保物権の売却について

石川・30代男性
現在、私名義で自宅を所有していますが、
ローン組換え時に担保を他に付けて欲しいと
銀行に言われまして、妻の実家を担保にしました。
しかし、妻の実家を売りたいということで担保を外して欲しいと言われました。

すでに妻の実家は売りに出されており、
他に頼めるところが無く困っています。
銀行から、
「もし、売れたら実家担保分の分(約1千万円)を払って欲しい」
と言われましたが、それは強制力があるのでしょうか?
また、強制力があったとしても、担保分の支払い能力が無い場合は
どうゆうことになるのでしょうか?

住宅ローンについては、まだ2,500万円あり、
自宅を売っただけでは完済できません
(約半分ぐらいの負債が残り、
 他の金融機関等からは借りることもできません)。


□■アドバイス

抵当権、もしくは根抵当権が設定されているはずですが、
それらがついたまま、所有権を移転する(売却・引渡し)をすることは、
通常はありえません。
  
この抵当権・根抵当権を外すためには、それらを設定した金融機関、
もしくは保証協会等の解除証書が必要となります。
当然、金融機関が納得しなければ、この解除証書は出していただけませんので、
「約1千万円」を返済しなければ、解除証書が出ません。
従って、その奥さんの実家は引渡しができないということになります。

返済ができない場合は、基本的には奥さんの実家は販売ができない
ということになりますので、販売を早急に停止された方が良いでしょう。
万が一、契約が成立してしまいますと、
解約するために手付倍返しを要求される危険性もございます。

なお、通常は抵当権・根抵当権がついている物件の場合は、
不動産業者は、その抵当権の解除が可能かどうかを
金融機関に確認すると思うのですが…。
確認もせず販売することはちょっと信じられないのですが…。
最近の個人情報保護の影響でしょうか?
それとも、不動産業者に販売の仲介を依頼していないのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、有難うございます。不動産屋が仲介してるのですが、
本日、実家の方にご指摘して頂いたことを言いまして、
それを不動産屋に聞いたところ、
「売却するときに購入者、金融機関を立ち合わせて担保を外すので問題無い」
と言われたみたいです。

しかし私としては、不動産屋が担保分となっている1,000万円を
どうするのか考えてないような気がするので、
直接、会って話しをすることにしました。

話をする時に何かアドバイスがあれば、宜しくお願いします。


□■アドバイス:2

推測ですが、不動産業者と金融機関との間には、
 ●残金精算(=引渡し)時に、1,000万円は金融機関に返済して抵当権を外す
という約束があるものと思われます。
  
そして、奥さんの実家と業者との間で、
手取り金額1,000万円の差についての誤解があるのではないかと思われます。
奥さんのご実家と業者と貴方との間で、
誤解の無いように話し合われる必要があると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、有難うございます。
そうですね。
何か話しがうまく伝わっていないか、誤解されているように感じます。
私の方でよく話を聞きますので、また何かあれば、教えて下さい。
宜しくお願いします。

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