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手付解除の際の仲介手数料について

相談内容 手付解除の際の仲介手数料について

神奈川・30代男性
お世話になります。中古マンションを不動産業者に紹介してもらい、
売主との「不動産売買契約書」を交わしました。

ところが、年明けに不動産業者から連絡があり、
「先方の都合でキャンセルを申し出てきた」
とのです(何でも、お子さんが重病になり、
とても引越しできるような家庭状況ではないとのことです)。

気の毒には思いましたが、契約解除に伴い、
手付金として既に納めている100万円の返金と、手付解除の契約通り、
手付金と同額の100万円を支払ってもらう権利があるので、それを要求しました。
  
すると、不動産業者から、
  「手付解除の半額が、仲介手数料に含まれる」
と言われました。
つまり、200万円を支払ってもらえると思いきや、私には150万円が支払われ、
50万円は不動産業者の仲介手数料の一部になるとのことでした。

売買契約書にも重要事項説明書にも手付金支払いの際に交わした覚書にも、
そんなことは一言も記載されていないのですが、手付解除に発生した違約金も
仲介手数料に含まれてしまうものなのでしょうか?

どうにも納得ができません。この場合、どのような対処が適切でしょうか?
良きアドバイスをお願いいたします。


□■アドバイス

通常は、特約条項等で、契約書に、
   ●手付倍返しによる解除の場合は、仲介手数料は正規に頂く
と明記すると思います。
昔の契約書では、契約書の条項に手数料の金額や解約時の手数料について
明記されていたのですが、最近の契約書ではこの条項が削除されていますので、
特約条項等で追加しておく必要があります。

なぜ、契約書から削除されたのかと言いますと、売り・買いの仲介の場合は、
それぞれ媒介契約書を締結する必要があり、その媒介契約書に手数料については
明記すべしという宅建業法の運用に伴う考え方を徹底するためだと思います。
つまり、媒介手数料については、契約書や重説ではなく、
媒介契約書に明記すべし…ということです。

ですから、手付倍返しによる契約解除の手数料につきましては、
媒介契約書にて確認して下さい。
もし、その媒介不動産業者が、買いの媒介契約書を締結もせず、
かつ、契約書にも特約条項等にて、手数料について明記をしてない場合は、
当然、手数料を請求する権利を自ら放棄している訳ですから、
手数料を支払う必要は無いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、なるほど、媒介契約書ですか。
  契約書の特約条項には記載がなかったので、そちらを確認してみます。
  大変勉強になりました。
  ご回答、誠にありがとうございました。

---------------- その後 ----------------

涌井様、先日はアドバイスありがとうございました。
ようやく新しい転居先も決まり、キャンセルされた売主からも
先日、手付解除金が振り込まれました。
不動産業者側は、手付解除の仲介手数料を、
当初の50%取るという提示を取り下げ、
20%くらいで調整できないかと言ってきました。
現在、回答権をこちらが握っている状態です
(最初の契約がなければ、手付解除金が発生することもなく、
 契約の一連の流れの中で発生したお金なので、
 仲介手数料の対処になるという説明でした)。

ちなみに、買いの媒介契約書からは
手付解除時の仲介手数料についての記述は読み取れませんでした。
営業担当者から話しを聞くと、会社から
「せめて20%くらいで調整してもらってこい」と言われているような
ニュアンスで、担当者自身は徴収したくはなさそうでした。

営業担当者は、ここまでとても良くやってくれているので、
あまりごねてしまうと、会社とうちの板挟みになってしまい
気の毒な気もしてしまいます。
ただ、手数料が掛かるなら掛かるで仕方がないとは思いますが、
その金額の根拠が手付解除金の50%になったり20%になったりと、
明確でないため、スッキリと支払う気になれません。

こうなると、こちらの気持ちの問題のようになってきてしまいますが、
片意地を張らずに折れた方が良いでしょうか?


□■アドバイス:2

私見ですが、基本的には、今現在の段階では支払う必要はないでしょう。
営業が口頭による交渉をしてくるということは、契約上有効な根拠のある
正式な請求ができないということを業者は解っているのだと思います。
もし、絶対に請求できる権利があると思っているのなら、
業者はもっと書面や請求書を届けると思います。
これらの正式な請求があった時点で判断すればよいことだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、確かに営業担当者も非常に弱気です。
  「営業担当が『払わせたくない』と言っているので払いたくないと
   不動産会社の方に直接断っていただいても良い」
と言っているくらいですので…(解りづらい文ですが)。

情にほだされず、筋を通してもらう方向で検討します。
アドバイス、ありがとうございました!

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