【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　ホームレスに対する責任について

沖縄・20代女性
つい昨日のことで、何からしていいかわからず、
ヒントがいただけたら…と思って投稿しました。

約2年前に現在のアパートに引っ越してきたのですが、
何日目かの夜、残業で遅くに帰ってくると、私の駐車スペースに
ホームレス（60代の女性）が寝ていていました。

駐車場は地下で、人目にも全くつかず、ゴミだらけですが、
契約前に何度か足を運び、安全を確認したつもりでした。
　　
ホームレスとは駐車場で毎日顔を合わせ、残業で帰りが深夜になると、
「うるさい眠れないだろ」と言われたり、弁当の食べ残しが車の上に置かれていたり、
私の車の下に潜り込むように寝ていたり、駐車場に行くたびにいやな思いをしていました。
ホームレスからすると、私が、自分が先に住み着いていた自分の縄張りを奪った
と思っているようで、私だけが目の敵なのです。

不動産屋にも何度か相談しましたが、「どうにかするから」といって、
今まで2年間、なにもしてくれませんでした。
そして昨日、私が朝、出勤しようと車に乗り込むと、
いきなり、かなり興奮した様子で、私に向かってきて石を投げつけてきました。
最近、残業続きで帰りが遅かったので、眠れなくてイライラしていたのでしょう。

私は車から降りて、「何するの、やめて」と言って、
そのホームレスの腕を掴みました。すると腕を払って、
「おまえ、殺すぞ」と言って、また、車に石を投げつけました。
私はそのまま車に乗り、逃げましたが、車に傷がつきました。
その駐車場にはもう行かないことにしますが、
アパートの近くをうろついているので、この先も何をされるか心配です。

そのことを不動産屋に連絡し、警察にも届けました。
しかし、私はその駐車場に車を停めるのをやめて、今までの倍の金額の、
遠くにある駐車場に停めることになりました。
不動産屋は、相談しても対応してくれず、被害にあっても、
「警察に言って下さい」といって、何もしてくれません。

契約書に「駐車場でのトラブルについて一切責任を負わない」とありますが、
このような場合でも、責任の義務はないのでしょうか？
またホームレスがいるのを知っていて、トラブルが起きる予測ができたにもかかわらず、
貸すことは、法律的に問題無いのでしょうか？
殺害事件などは告げる義務があると聞いたことはありますが、
ホームレスなどは告げる義務はないのでしょうか？
私は今までの駐車料金を返して欲しいくらいです。
今後の駐車料金の負担など、不動産屋に、何か請求することはできないでしょうか？

□■アドバイス：１

私も、詳しいことはわからないのですが、ホームレスへの対応については、
「駐車場への不法侵入」ということで警察に対応していただくか、
市町村等の担当窓口（何処になるのかは受付等でご確認下さい）
へご相談なさるのが、宜しいかと思います。

業者への要求は、いったとしても、現実に対応してもらえないのであれば、
物事は進みませんから…。
早急に解決したいのであれば、警察に「不法侵入者」ということで
通報するのが良いと思います。

なお、私の場合は一度経験がありますが、男と言うこともあり、
腕力にものを言わせ、力づくで追い出してしまいました
（これって、多分、あまり参考になりませんね…）。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。警察にはきてもらいましたが、
不法侵入で訴えられるのは賃貸人で、賃借人の私には権利はないようです。
今は、賃借人に訴える意志があるかどうか、警察が確認すると言って、
その連絡をまっているところです。
今の時点では警察も注意くらいしかできないようです。

市役所にも連絡はしましたが、動きはないようです。
私が男なら、自分で力づくでも追い出しますが…。
明日、また警察へ相談に行ってみます。本当に有り難うございました。

□■アドバイス：２

残念ながら、警察の対応には地域差がありますね。
うちの代表から聞いた話では、深夜、路側帯に寝ていた方がいらして、
警察に連絡したところ、その所轄で把握できているホームレスの方とのことで、
対応してくれたそうです
（代表は、ホームレスとは知らずに、道で寝ていて轢かれたり、
　凍えたりした場合に危ないと思って、通報したそうで、
　警察の方に逆に、ホームレスの方なんだと教えていただいたようでした）。
公道に寝ていたから対応できた…というわけではなく、
地域防犯の一貫として、この警察署では対応されているようです。

車に傷をつけられているのであれば、貴方が刑事事件として、
被害届を出す方法もあるかと思います
（場合によっては、さらに傷害未遂など…でしょうか？）。
また、地域的に対応が悪いとお感じの場合、より上の組織
（県警本部、さらには警察庁など）に、報告＆相談なさると、
改善される場合もあるかと思われます。

不動産業者（または貸主）に対する責任については、
貴方が民事訴訟を起こすことも可能かとは思いますが、
法律の専門家ではないので、勝算があるのか、全くわかりません。
詳しくは自治体の法律相談、消費生活センター、または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンク先などの法律の専門家に、ご相談なさることをお奨めします。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　大家だけがペットを飼うことについて

北海道・30代女性
主人の父が亡くなって、わたしたち夫婦がマンションの大家になりました。
そこのマンションに住んでおり、ペット禁止のマンションです。
わたしたちだけ、ペットを飼うことは常識的に考えたらいけないのでしょうか？

□■アドバイス

おそらく、常識的に考えて不安だったために、
ご相談なさってきたことと思われますが、いかがでしょうか？

一応、過去のアドバイスの、
　　 http://fudosan.2525.net/2006/01/post_3a21.html
をご覧になれば、確かに、大家のみが飼うことは可能かとも思われますが、
しかし、実際にこの相談をなさった方のように、トラブルになるリスクも高いです。

ペットを飼いたいと思ってらっしゃる方にとっては、
「大家さんだけが飼うのは不公平だよなぁ…」と思われる可能性もあるでしょう。
逆に、ペットが嫌いな方にとっては、臭い、鳴き声、アレルギーなどの
トラブルに発展することもあるでしょう。

いずれにせよ、「貸してやってる」という気持ちで、
大家としての絶対的な権利を主張なさるのではなく、
「借りていただいている」という気持ちで、
借主の皆さんの意見なども聞きつつ、判断を下された方が良いと思いますよ。

是非、信頼される良い大家さんになってください！
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
前野様の仰るとおりです。
「うちだけいいのかな？　ずるいかな？」と、毎日、もんもんしておりました。
　　
住人の方に「なぜ大家だけペットが飼えるの？」と聞かれたら、
「うちは引っ越す予定はないし、大家だから！」
と意味不明なことしか言えないでしょう。

少し冷静になって、まず住人の方の気持ちになってみたいとおもいます。
本当にありがとうございました。

相談内容　違法建築と既存不適格の違いについて

愛知・30代男性
先日、No.4429、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4429
で相談させていただいたものです。

競売物件である土地付き中古住宅の購入を考慮しております。
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）が分筆されています。
　　
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっています。

細かいことになりますが、その時点では、
　　「その土地がなくなっても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそう」
と書いたのですが、その後、きちんと計測してみたところ、
その0.8坪の土地がなくなると、建物の壁面から土地境界までの距離が
規定の1.5mに満たないことがわかり、かなり迷った末、購入を見合わせておりました。

ところが、その後もなかなか売れないらしく、
かなりの額の値引きを提示されましたので、再考中です。

仲介の不動産業者に言わせると、「違法建築ではなく、既存不適格です」
とのことなのですが、いろいろとサイト上で調べていると、
既存不適格というのは、法律の変更などにより（もともとは適合していた建物が）
適合しなくなってしまったような事例のことのようです。

そこでお伺いしたいのは、このような（行政の都合ではなく、個人の都合での）
不適合というのも、既存不適格になるのでしょうか？
あるいは違法建築の扱いとなるのでしょうか？
また、既存不適格の際は、増改築をしない限りは建物を手直しする
法的な義務はないとのことですが、この場合の「増改築」には、
建物面積のかわらないような屋内のリフォーム等も含まれるのでしょうか？
（購入後にキッチン等の配置の手直しを考えているため、
　これで「増改築」と判断されて、不適合の是正を求められると困ってしまうので…）

質問ばかりで、すいませんが、ぜひ、ご教示ください。

□■アドバイス：１

法的なことは別として、経験上での実際の行政官の対応は、
一般的には、
　　　●現状の状態での使用、および、建築確認の対象とならない改築リフォームに
ついては、そのまま使用可能であると思います。

増築の場合で建築確認が必要な場合は、確かに問題となると思います。
3坪（6帖）以内の増築であれば、建築確認は必要有りませんので、
リフォーム程度であれば、建築確認は必要ないと思います。
なお、この場合、複数年に渡って数度の増築を行う場合は、
建築確認の対象となりますので、注意が必要です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

たびたび、ありがとうございました。
お答えいただいた内容からすれば、「GO」なのでしょうが、
正直、まだちょっと迷っています…。
家や土地の購入って、「勢い」も必要ですね…。

□■アドバイス：２

お邪魔させていただきます！
確かに運・縁・タイミングは重要な要素かと思いますが、
あまり「勢い」で買わない方が良いですよ。
　　
おそらく、相談者さんが迷われているのには、
相応の理由があるでしょうから、じっくりと検討なさるべきかな…と。

ちなみに、例えば、こんな方法もあると思います。
　　　1.この価格だったら買うと言う金額を伝える。
　　　2.本当にその価格になったら購入。ならなかったら諦める。
　　　　（または、ならなくても、価格によっては、再検討）

ただし、「1」の価格に関しては、妥協した金額ではなく、
本当に自分にとっての「即決価格」である必要があると思います
（＝なので、ある程度の価格相場などを、ご自身で知っておく必要がありますね）。

という感じで、主導権を自分に持ってくると、決断しやすくなりますよ。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね。迷っている理由は自分でもわかっていて、
立地や広さは全く満足しているのですが、
間取りが100点満点というわけではないことと、
それと大きく関係しているのですが、
更地に自分たちで家を建てるということに、
まだ、未練があることなんです。

ただ、なかなか探していても、「これは」という土地がなくて、
ちょっぴり焦っているのかもしれません。

相談内容　共有地を賃貸する場合の了解について

福岡・50代男性
ご質問させて頂きます。宜しくお願い致します。
私の親戚12名にて所有する共有地がございます
（広さは約120坪。持分は1人につき約10坪です）。
最近になりまして、駐車場として、こちらの土地の3分の1の約40坪ほどを、
近隣の運送会社の方が借りたいという話が持ち上がりました。

現在、更地になっており、草が生い茂っております。
駐車場にするのであれば、草を刈る程度で、
ロープで簡易的に間取りすればよいとのことです。

その件について、親戚12名のうち、近隣に住む7名の了解は得ましたが、
共有地を駐車場として賃貸する際、全地権者の了解が必要でしょうか。
おわかりになる方いらっしゃいまして、ご回答頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、賃貸借契約書自体は代表者の署名捺印で大丈夫でしょうが、
この代表者に一任する旨の同意書は、当然、共有者全員分が必要だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご返信、ありがとうございます。
御礼が遅れまして、大変失礼致しました。
契約に関しては、今後、同意を得るべく、
説得を続けていきたいと考えております。

相談内容　いわゆる「おとり広告」について

大阪・30代男性
はじめまして。先日から家探しを始め、
電柱広告に近所の手ごろな物件があり、その不動産会社に問い合わせました。
　　
しかし、すでに1件が交渉中であり、
先客が交渉決裂なら購入可能とのことでしたが、
先客と交渉がまとまったそうで、購入不能となりました。

大手で感じのいい業者であったこともあり、専任専属の契約をし、
引き続き物件を探してもらうことにしました。

しかし、最近になって、売れてしまったはずの物件のチラシが、
この業者の名前入りで新聞に入ってきました。まさかと思い、
その物件の場所に行ってみると、分譲中のノボリも立っています。

専任専属の契約時、
「気になる物件があったら、他の業者の物件でも知らせてください」
とのことでしたので、この物件を何件か他の業者に問い合わせましたところ、
毎回、「おとり広告でした」との返事です。

「おとり広告」に騙され、専任専属の契約を結ばされたような気がします。
「おとり広告」は合法なのでしょうか？
また、違法だった場合、私はこの業者を信用できませんが、
このような業者との専任専属契約を解除するには、どうしたらよろしいでしょうか？

□■アドバイス

社団法人近畿地区不動産公正取引協議会（ http://www.koutori.or.jp/ ）に、
事前予約を入れた上で、ご相談下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
本日、ご回答を見る前に、週1回の途中経過の報告がありましたので、
担当営業にチラシを突きつけてみました。
先方の返事は、
　　　・チラシ配布の依頼から実際に配布するまで数日あり、
　　　　一部、契約済みの物件もあることは確か
　　　・コスト削減のため、大量に印刷したチラシをそのまま配布してしまった
　　　・指摘した物件も含め、誤解を与えたことは確かであり、
　　　　社長を伴って、後日謝罪したい
　　　・誠心誠意、希望の物件を探すので、もう一度チャンスが欲しい。
　　　　希望に添えなければ、契約期間内に専任専属を解任してもいい
とのことでした。
本日、紹介された物件にも、努力の跡が見られましたので、
一度だけ様子を見たいと思います。

相談内容　宅地造成の許可について

東京・20代男性
宅地の一部分が斜面です。
この斜面を埋め立てて、周りを3mのコンクリート塀で囲みました。
造成部分は、1人暮らしの祖母が、将来、息子家族が家を建てるときのために、
知り合いの業者に頼んで工事したそうです（現在はただの平地です）。

宅地には祖母の家が建っていて、最近、老朽化してきたので、
解体して新しく家を建てる計画をしました。
しかし、役所から、
　　「造成した部分の申請がなされていないので建てられない」
と言われました。

実際の建築位置は造成した部分にはかからないのですが、
造成した土地には何も置けないみたいです。
宅地造成許可を得るには、検査で数十万円かかるらしいのですが、
祖母も宅地造成申請があるなんて知りませんでした。
また、工事業者からも何も言われておらず、図面も無いみたいです。
どうしたら良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

個人の土地の宅地造成の許可というものは、基本的にはございません。
但し、元々の地目による規制や、各自治体による条例や
各種指定地域等による規制はございます。

その必要な許可の内容が解らなくては、お答えはいたしかねます。
許可申請の内容について、役所にもっと詳しく聞いた上で、
再度、ご相談をお願いします。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
調べたところ、調整区域だということで、申請が必要だったみたいです。
家を建てる場合は、造成した場所の番地を変えるか、
工造検査をするしかないと言われたらしいのです。
工事経過を写真で記録していたのですが、許可されませんでした。
工事を委託した業者に内容を話して、話し合いをしているみたいです。

今、役所とのやり取りをしているのは私の父なのですが、
念願のマイホームを立てられる矢先のトラブルで、頭を悩ませている状況です、
父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
何か手助けできたら良いと思っています。

□■アドバイス：２

調整区域内の地目は何でしょうか？
畑でしょうか、それとも、山林でしょうか？
おそらく、造成した所は宅地や雑種地では無いと思うのですが…。
地目によっても、申請の内容は違うのですが…。
それから、もう一点。
建て替えは、今現在建っている場所で行うつもりでしょうか？
それとも、新規に造成した場所で行いたいのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

建て替えは現在建っている場所に行います。

昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです。
先ほど工事を施工した業者さんから連絡があり、
設計は知人の設計士さんに依頼したらしいのですが、
設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
設計士さんの所在は教えてくれないようです
（最近の姉歯事件のように、騒がれると大変だからでしょうか…）。

父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます。

なんだか業者も怪しい気がしますが、昔からの付き合いがあるみたいで、
父もなかなか突っ込んで話をしずらいようです。
自分の土地なのに、造成した場所に家を建てるわけでもないのに、
なぜ問題になるのかが分かりません。
私も父と電話先で話した程度なので、深いところまで知らず、
説明不足になり、ごめんなさい。

□■アドバイス：３

「建て替えは現在建っている場所に行います。
　昔からの宅地の斜面を整地して枠組みしたみたいです」
だとすれば、変ですねぇ…。
　　
規制の内容を市町村の建設課にお尋ねになったら、いかがでしょうか？
がけ崩れ等の危険のある地域では規制のあるところもありますが、
宅地造成の規制区域なのでしょうか？

「設計図を見せてもらうにはお金がかかるらしく、
　設計士さんの所在は教えてくれないようです」
というのも、当地方では通常は考えられません。
　　
昔の図面がどこにあるのか解らないということは確かにありますが、
図面を見るのが有料というのは、理解に苦しみますし、
再度、図面をおこす必要があるという理由もよく解りません。

　　「父の撮った写真を使って、業者が図面を書くと言っているみたいです。
　　　業者が設計士さんに設計を依頼した時は、家を建て替えする予定は無く、
　　　駐車場や物置場所に使用すると話したと言ってます」
ということであれば、その時点で許可は取ってあったはずだと思いますよ。
なぜ、再度必要なのか…を、業者に確認して下さい。

貴方の投稿を読む限りでは、かなり怪しいというか、無知というか…。
素人に毛の生えた程度の業者か、詐欺師の様な業者かのどちらかに思えます。
　　
最初に言いましたように、市町村の建設課に直接確認された方が良いでしょう。
それと、もし最初の造成工事の時点で許可を取ってないとすれば、
それは、その業者の手落ちですから、今回の許可申請にかかる経費は、
当然、業者がもつべきであると主張すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

涌井様の丁寧なアドバイスの通りに従えば大丈夫…だと思うのですが、
それ以前に、投稿された相談内容が、推測だったり、伝聞だったり…と、
貴方自身が状況を正確に理解されていない部分が多々あると思います。

　　「父も息子に迷惑を掛けまいと、私にはあまり語らないので、
　　　何か手助けできたら良いと思っています」とおっしゃいますが、
とにかく、まず、じっくりと、
お父さんとコミュニケーションを取ることが大切だと思います。
一緒に、相談の投稿文を作成するぐらいの信頼関係が無い限り、
特に、お父さんと付き合いのある工務店との関係も考えますと、
連携が取れていない状況で、勝手に動くことで、
手助けのはずが、事態を混乱させてしまうこともあります。

手助けをしたいのであれば、お父さんにきちんと貴方の気持ちを伝え、
まず、家族会議などを開いて、今までの状況説明や、
今後の対応の方向性などを、しっかりと話し合ってください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
涌井さん、親身になって返答下さって、ありがとうございました。

前野さんのおっしゃる通り、私が父とじっくり話し合う必要がありますね。
私も土地に関する法律などはまったくの無知でして、
一人で先走ってしまったみたいです。

父が3月3日に、合同庁舎の建設指導課で話し合いをすると聞いたので、
私もいっしょに詳しい話を聞いてきます。
とてもあいまいな質問で、申し訳ありませんでした。

相談内容　新借地借家法上の建物の範囲について

愛知・50代男性
借地上にブロックを置き、
その上にコンテナを載せた場合は、
新借地借家法に抵触する建物に該当するでしょうか？
ブロックとコンテナはボルト等で連結されません。

□■アドバイス

私見ですが、それであれば、建築物とはならないはずです。
よく、市街化調整区域の雑種地に、倉庫や建物を建てたいが、
許可が出ない場合に、その様な方法でプレハブや倉庫を設置しますよね？
　　
基礎の無いコンテナは建築物とはならないはずですが…。
当然、建築確認も取らないし、登記も行わない訳ですよね？

もし、このような形で設置したコンテナ等が建物と認められたのであれば、
今までの考え方が根底から覆ってしまうのですが…。
どうしても不安であれば、契約書に、
　　　●建物の建設は認めず、すぐに移動できるものをおくことは可
とでもしておけば良いと思います。

つまり、「借地でも建物の建設を目的としない契約書」
にしておけば良いと思います。
目的は資材置き場とでもしておいたら、いかがでしょうか？
（業者さんのようですから、このあたりの文言は適切に考えて下さい）
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答有難うございました。
ご意見を参考にして、進めてまいりたいと思います。

相談内容　下水用地取得のメリット・デメリットについて

神奈川・50代男性
我が家からの下水が、
ある法人の土地内にある下水溝を通って、マスへ流れています。
そこを流れる下水は、我が家のもののみで、他家のものは流れません。
その土地は約20平米ですが、細長くて下水溝以外の使い道はなく、
固定資産税も不要です。

今回、ある法人が、その土地を私へ無償で譲ると言ってきました。
確かに我が家のみの下水ですが、私が所有する場合、
どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
また、このような土地を市などの自治体に譲渡することは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

お答えする前に当方からの質問がございます。

　1.下水というのは、「家庭雑排水」のことでしょうか？
　2.下水溝と言うのは、「家庭雑排水用の側溝」のことでしょうか？
　　それとも「雨水のみ流している側溝」なのでしょうか？
　3.一般的に下水といいますと、
　　　　●トイレの排泄物や家庭雑排水を流す為の配管のこと
　　　で、
　　　　●公共下水や集落排水のことを指す場合が多い
　　　のですが、いかがでしょうか？
　4.「3」の下水管の場合は、
　　　　●敷地内ですと宅内配管
　　　　●公道等に埋設する場合は本管
　　　になりますが、配管の種類は何になっているのでしょうか？

下水管が埋設されている場合、
土地の購入はしておいた方が後々のことを考えると（特に建て替えや売却時）
よいのですが、宅内配管の場合は、貴方の個人所有になると思いますし、
万が一、本管が埋設されている場合は、市町村への譲渡、
または寄付採納も可能かと思います。

また、下水管ではない単なる雑排水用の側溝の場合は、
　　　●その対象土地の公図と謄本を取ってみてからの判断
ということになると思います。
公図や謄本に側溝（＝水路）が入ってないのであれば、
やはり、後々のことを考えると、購入しておいた方が良いと思います。
但し、この場合は分筆を含めると、結構、費用が必要となると思いますので、
費用負担がどの程度必要か、
相手方と話し合って、良く調べておく必要があると思います。

なお、側溝の場合で、近い将来、
　　　●行政による公共下水や集落排水等の下水の整備が予定されている場合
は、雨水はどっちみち宅内処理となり、流し込めませんので、
その土地を購入するメリットは基本的に無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お教えありがとうございます。

「雨水のみ流している側溝」で、しかも雨水の一部です。
家庭雑排水と、屋根への雨水・すなわち雨水の大半は、
宅内配管を通して公共下水へ流れます。

その土地は無償で譲るとのことで、かつ、固定資産税なしとはいっても、
わずかな雨水だけですので、余分なものを持つなら、
公所有はいかがか…と思っています。

□■アドバイス：２

市町村の条例や立地にもよると思いますが、雨水のみであれば、
宅内での浸透マスの設置等による浸透処理で充分対応は可能かと思います。
その場合は、雨水用の側溝は不必要かと思います。
道路の雨水につきましては、個人の問題ではありませんので、
当然、市町村等の行政が買い取るべきだと思います。

なお、雨水の宅内処理の方法等については、
市町村の建設課等の担当部所に確認されてはいかがでしょうか？
浸透升の設置費用と、その土地の無償譲渡（＝贈与）とどちらが得かは、
貴方自身が比較検討して決めるべきことだと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
その下水溝への雨水は、我が家からのみでなく、
道路や、近所10軒ぐらいから流れ込んでいます。
我が家からの雨水は僅かでしょうから、土地を譲渡については遠慮し、
特に何もしないことにしました。
重ねてありがとうございました。

相談内容　残された減価償却資産に対する未償却分の負担について

大阪・30代男性
このたびは、お世話になります。
皆さんのお知恵、知識に頼りたく、投稿を決心いたしました。

とあるテナントを銀行から借り受けすることになっているのですが、
前の借主が退去した状態が残っております。
　　そのため、
　　　●最初に現状渡し、退去時現状復帰
　　を伝えられ、了承しており、
その上で、家賃、保証金が伝えられ、話を進めておりました。

銀行からは、「ほぼ私に貸すことになります」と言われており、
契約は時間の問題といった状況でした。
しかし、今になって、現場所に減価償却資産（銀行の資産）
が残っているとのことで、現状解体、内装変更に制限を加えてきました。
どうやら、最終の契約書を作成する際に、盛り込みたいようですが、
これまでの交渉では、一言も触れられておらず、こちらとしても困惑しています。

例えば、エアコンの入れ替えを検討していたのですが、
　　　●未償却分があので、エアコンはそのまま使ってほしい
　　　　（故障時の修理費、入れ替え時の費用は負担してほしい）
　　　●もし、撤去、入れ替えとなれば、未償却分は負担にしてほしい
という申し入れをされました。
また、エアコン同様、その他の部分を解体をした場合も、
「残されている減価償却資産については、
　未償却分を当方に負担をしていただきたいので、保証金の値上げをします」
と言われました。

現在のエアコンはマルチのエアコンのため、入れ替えにはかなりの高額になり、
テナント借受後の資産計画に大きな影響が生じます。
それ以前に、家賃などの交渉から5ヶ月近く経過しており、
資金計画も大詰めであって、変更もままなりません。

一般的には、銀行の都合で最初に交換できないようなエアコンの修理や、
後々の交換などの費用を、壊れた際には当方が負担しないといけないのでしょうか？
また、仮に最初から現場の解体ができた場合
（現状渡しでの借受を了承していた場合）でも、
解体（破棄）した減価償却資産に対する未償却分を、
当方が負担しないといけないのでしょうか？

長文となりましたが、ご教授いただければ、幸甚に存じます。
よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

私の経験上、金融機関と不動産取引を行う場合は、
注意しないと、どんどん話が変ることがよくあります。
これは上場企業も同じですし、一定規模以上の企業はどこでも同じで、
特に、担当者が無能で、力の無い場合（実際には何の決定権も無い場合）に起こります。

つまり、現場の担当者にはほとんど権限が無く、最終的な判断を下すのは、
現場とは関係のない書類上のチェックだけ行う本部の取締役会や社長であるために
起こる現象です。上から指摘を受けると、コロっと話が変ってしまうんですね。

これを防ぐには、打ち合わせ書を必ず作成しておくことです。
ある程度、話が変ることを予想しながら、打ち合わせ書を作成しておくと、
無能な担当者でも少しは気をつけて発言するようになります。
　　
そうすると、この証拠を元に役員会に対しても強く出ることができるようになりますし、
言った言わないの問題も起き難くなります。
メモ程度では無く、きちんと作成したものをその場でコピーして
先方にも渡しておくと、少しは注意して交渉をしてくるようになります
（相手を見て対応を変るようなことを平気で行うわけです）。

さて、実際の契約はこれからだと思いますので、
現実的には先方の言い分を飲まざるを得ないとも思えます。
但し、これまでの経過や交渉の証拠となるものがしっかり提出できれば、
それらを元に交渉することも可能でしょう。

通常、設備の故障の補修や未償却資産の処理は貸主負担で行うべきだと思いますが、
業務用物件に関しましては、契約書の内容に従うべきとも思います。

今後の交渉によるのでしょうが、前述のように、
実際の決定権は誰（＝何処）が握っているのかを良く確かめながら進めないと、
もっと違う条件が新たにつけられてくる可能性もございます。
あまり現場の担当者を信用しないことが大事ですから、
その点を注意して交渉して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
これまで交渉を録音しておりましたので、書類にまとめて、提出してみます。

お返事を拝見し、一般動産の場合は、備え付け備品の補修、
未償却資産は貸主負担であっても、
今回のテナントなどの場合、交渉次第であって、
慣習や、法律的に、私が強くいえるものではないのですね。

これまで、テナント開店のための私や関係者の労力は多大なものがあり、
また、お客様も心待ちにされておりました。
そのため、今後、もし私が予算的にテナントを借り受けすることが
難しくなった場合に、裁判に訴えることも考えておりますが、
いかがなものでしょうか？

続けての質問で申し訳ありません。

□■アドバイス：２

今までの交渉過程が不明のため、詳しいことまでは返答いたしかねる…
と言うのが本当のところですが、あえてお答え致しますと、以下のとおりです。

備え付け備品の補修、未償却資産は、基本的には貸主負担ですが、
投稿内容を読む限りでは、まだ交渉中であるようですから、
貸主の要望を受け入れるかどうかは、貴方次第であるということになります。

どうしても早急に契約を締結したいのであれば受け入れざるを得ないと思いますし、
契約が不成立になることを覚悟であれば、受け入れないことを強く主張する
ということになると思います。
　　
この辺りのことは交渉のテクニックの問題もありますので、何とも言えません。
基本的には一方的に不利益とはっきり言える内容でない限りは、有効となると思われますし、
場合によっては一方的に不利であっても有効となる場合もございます。

契約は当事者双方が明確に納得して締結したかどうかが重要になると思います。

裁判に訴えることにつきましては、
まだ契約自体は成立していないと思うのですが…。
契約前の苦労を元に損害賠償を求めるというのは、正直に言ってあまり感心しません。
もし、その様なことが認められるとしたら、交渉過程において長期化する取引は
全て損害賠償の対象になってしまうということになります。

録音されたテープには、
契約が成立したと明らかに解ることが録音されているのでしょうか？
通常、損害賠償関係につきましては、契約書が取り交わされた以降の、
契約不履行に対して行われるのが一般的だと思います。

　つまり、
　　　●契約書に「×月×日より賃貸借を開始する」
　　　　と明記されているのにもかかわらず、
　　　　その賃貸借物件の引渡が遅れた場合は、
　　　　その遅れに対しての損害の賠償も可能
　　かとは思いますが…。
　　
確かに、民法には口約束でも契約は成立するとなっていますが、
大事なことは、その口約束が、「賃貸人本人（銀行の場合は銀行の代表者）」
となされていたかどうかのしっかりした証拠があるかどうかが大事ですし、
その証明責任は貴方にあるわけです。

個人的な意見ですが、大手企業の場合は、ミスをした担当者をクビにしたり、
飛ばしたりして企業保身をはかるのが一般的ですから、
裁判をしても有利な結果を引き出すことは難しいと思います。

なお、詳しいことは弁護士等の専門家にご相談なさった方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

今回は、詳細なご返事ありがとうございました。
商業施設に関してのやり取りは契約書次第であること、理解いたしました。
今後、担当者と交渉し、すこしでも計画予算に近づけて、
双方円満な解決法を導いてみたいと思います。
また、結果をご報告いたします。

□■アドバイス：３

本件の相談とは若干外れるかも知れませんが、参考になればということで…。
私が今実際に関っている賃貸借で、
契約成立以前に問題点が生じるという事例がございますので、紹介しておきます。

リサイクル事業に関る土地、および、建物の賃貸借の案件です。
以前より自動車解体業を行っていた物件の賃貸借について、
新規に資格を取得するのが難しいので、
　　　●昔からの既得権を持つ個人→会社設立→代表者の入れ替えと
　　いう手順を踏むことになりました。

　　「既得権（？）→正規な許可申請」の過程で、
　　　●賃貸借契約成立以前にどうしても正規な許可が可能かどうかが問題
　　となりますとともに、
　　　●この許可申請の過程で、対象土地の整備がどうしても必要
　　となります。
　　この整備費用は、許可がおりて賃貸借契約が成立すれば、
　　借主が負担するのは当然ですが、
　　　●許可がおりず、賃貸借契約が成立しなかった場合の
　　　　整備費用の負担はどうするのか？
　　　●また、許可がおりても、貸主が自分で営業したくなったり、
　　　　転売したりする可能性もあるというような様々な問題がある
　　ということで、私の所に相談がありました。

私は、賃貸借契約を当社の仲介で行うことを条件に、
この内容について、具体的な負担割合を取り決めた「覚書」を作成し、
当事者双方の捺印署名を行うようにアドバイスしました。
そして、無料で覚書の作成もしてあげました。

つまり、賃貸借契約成立以前にも、賃借人が様々な出費をすることは
時々あることなんです。特に許認可の絡む業種の場合は、この傾向が強くなります。
その場合は、口約束ではなく、明確な経費の負担の割合等を取り決めた
「覚書」を事前に締結しておく必要があると思います。
そうすれば、今回の様な問題も生じ難いと思いますので、
解り難いとは思いますが、参考にしていただければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
こんばんわ。本当に、丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。
今回の資産に対しての回答がでましたが、
結果として、当方は負担せずに契約にこぎつけることができそうです。
話し合いでまとまり、本当に喜んでいます。
涌井様、本当にありがとうございました。

相談内容　地盤改良に伴う追加請求について

埼玉・30代男性
ある土地を購入し、ハウスメーカも決定し（土地購入先とは別です）、
現在、地盤改良まで終了しています。
そのような中、問題が発生していますので、
相談させていただきます。

その土地は、売主から軟弱地盤でガラ等が埋められていることを申告され、
私も了解した上で購入しました。

購入後、地盤調査が行われ、やはり改良が必要とのことで、
ハウスメーカから業者3社に見積を出してもらい、
最終的にハウスメーカの薦める1社に決めました。
　　
理由は、他の2社がガラ撤去費が記載されていない
（ハウスメーカーは、ガラの量が不明なので、後で請求すると理解していました）
のに対して、決定した1社は、はじめから含まれていたためです。

すでに当初考えていた予算をオーバしていたので、見積時に、
　　●見込んだガラの量を超えても追加費用を発生させないこと
を条件にお願いしました。
作業は2日に分けて行われ、1日目にガラの撤去が行われました。

しかし、この際、ガラ以外に木片や金属片が掘り起こされたそうで、
この分について追加請求がきています。
さらに、1日目に掘った際、予想以上に地盤が弱いことが分かったらしく、
柱状改良の柱の太さを変更したそうで、この変更についても
追加請求がきています。全て事後報告でした。

ガラ以外については土地の売買契約書にも記載があるので、
ある程度予測できたと思いますし、地盤調査もしているわけですから、
柱状改良の太さ変更なんて、単なる見込み違いと考えています。

そのため、追加請求には応じる気はないのですが、いかがでしょうか？

□■アドバイス

全て事後報告ならば、払う必要は無いでしょう。
追加費用を発生させないことが条件になっているため、
工事を勝手に進めたことのほうが、むしろ問題です。
指示に従わないのは背信行為といわれてもしかたないでしょう。

地盤調査が行われたとありますが、どんな調査を誰の費用で行ったのかが、
はっきりしません。
土質改良だけの調査なら、ガラの種類は分からなかったでしょう。
ガラがあることが分かっていたのならば、事前に探り調査をして、
見積を組むのが正しい方法です。調査費用はかかります。
ガラの中味に想定しなかった分の追加ということなんでしょが、
金属はスクラップとして売れる場合があります。
種類によっては高額引取されます。
量と種類によっては、微妙な判断になりそうです。

また、予想以上に地盤が弱いので柱状を太くしたとありますが、
やはり、地盤調査の内容に問題があったのか、
それとも見積判断ミスだったのかが、問われるところでしょう。

それにしても、地盤改良業者を薦めたハウスメーカーは何といってるのでしょうか？
業者指導を行う立場にある者が仕事を投げている感じがしますが、
指導もしないで施主にこんな思いをさせるハウスメーカーは考え者です。
今後の工事を考えると、第三者の建築士にコンサルタントを依頼することを薦めます。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
ハウスメーカの交渉により、無事、追加費用は発生せずに済みました。
見積ミスであることを指摘したそうです。
ガラ以外の発掘物についてはハウスメーカの好意により、
別の業者に無料で引き取ってもらうそうです。
でも、「まずは状況報告したまでです」と言っていましたが、
最初から業者間で処理して欲しかったです。
いずれにしても無事、済んで良かったです。どうもありがとうございました。
なお建築については、第三者機関による検査が数回、行われる予定です。

相談内容　抵当権の抹消について

岐阜・40代女性
父親の死去により、宅地・田・母屋・アパート2棟を相続しました。
実際はアパートと母屋の改築に伴い、
某金融機関に相続財産の8割近い債務がありました。

ここにきて、評価額の低かった田んぼが道路の開発に伴い、
国が買い上げてくれることになり、評価額の数倍の金額提示がありました。
しかし、契約を進めようとしたところ、債務者である某金融機関から、
抵当権を理由に、
　　「土地はうち（某金融機関）のものなので、
　　　売却額の全額を返済にあてなければ、田んぼの抵当権は抹消しない」
　　「この条件を飲まない限り、抵当権の抹消はしないし、
　　　そうなると売却もできない」
と言われました。

ちなみにこれまでの返済は滞っておりません。
素人の私は、田んぼの抵当権だけを抹消するのであれば、
田んぼの分の評価額に値する金額さえ支払えばいいものと思っています。

土地・建物に抵当がかかっている場合、
その一部だけの抵当を外すことは可能なのでしょうか？
それとも、今回の某金融機関が主張するとおり、
売却金額全てを返済にあてなければいけないのでしょうか？

どうぞ、お知恵を貸してください。お願い致します。

□■アドバイス

金融機関の抵当権がついてるとのことですが、
おそらく、共同担保だろうと思います。
その場合、抵当権の抹消に
金融機関側が一部弁済で応じるかどうかは話し合いだと思います。
ただ、相続財産の8割に近い債務があるのなら、
金利先行き上昇の懸念もありますから、
返済して、債務を軽くしたほうがいいのではないかとも思います。
貴方は、一部弁済で抹消してもらって、
余ったお金はなにかに使われる予定でもあるのでしょうか？
なければ、返済にまわしたほうがいいと思いますし、
資金が必要ならば、金融機関と話し合ったらいかがでしょうか？
一度返済して、必要な金額を融資してもらうとか、一考されたら…と思います。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
余ったお金についてですが、現在、固定資産税にかかる費用を
家計から持ち出ししている現状ですので、
なんとか少しでも税金の糧にしたいと考えています。
某金融機関の本店の方に電話でたずねてみましたところ、
やはり話し合いでということでした。
ただ、担当者のものの言い方と本店の方の言い方に
ニュアンスの違いを感じました。
担当者は私共に選択の余地が無いとの態度でしたが、本店の方は、
　　「書類等を検討した上での話し合いで…」
　　という返答でした。
　　また、
　　「一部弁済は通らないという担当者の主張は考えられない」
　　とのことでしたので、実際、本店に相談すべきかな…と思いました。

□■アドバイス：２

話し合うのは、本店の方のほうがいいかもしれませんね。
税金の支払いにあてることを充分説明し、
債務の返済も家賃収入などで返済できることを説明すれば、
わかってもらえると思います。
がんばって下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

ありがとうございます。お返事が遅れましたこと、お詫びいたします。
本店の方と直接相談することになりました。
税金の支払いの件、これからの返済について、説明させてもらおうと思います。
大変良いアドバイスを頂き、感謝しています。
ほんとうにありがとうごさいました。
相談後に再び経過報告させていただきます。

相談内容　家賃の支払い証明について

東京・30代女性
先日、以前住んでいた家の不動産業者から、敷金の清算について、
「大家さんが、時期は不明だが家賃が払われてない月が1ヶ月分あるので、
　その分を敷金から差し引きたいと言っている」
と、連絡がありました。

私としては、毎月きちんと振込で支払していましたので、
証明するために取引明細等をいただけないかと銀行に問合せしたところ、
その家に住んでいた4年間分の全明細を取り寄せると、
手数料が数万円以上かかることがわかりました。

時期の把握をしてない大家さんのために、
そこまで手数料をかけて証明するのも納得がいきません。
しかし、このままでは敷金が戻ってこないかもしれないと思うと不安です。

ここは手数料を支払ってでも、証明した方が得策でしょうか？

□■アドバイス

詳細な事情を伺いませんと、断定的には申せませんが、
基本的な考え方として…ですが、本件の場合についても、
「民事訴訟において、債権者が債権の存在の証明に成功してはじめて、
　あなたにその証明を崩す（あなたに債務がないことを証明する）責任が生じる」
という考え方が適用可能だと思います。

ですからご賢察のとおり、
「時期は不明だが家賃が払われてない」などとするお馬鹿な大家のために、
貴女が証明費用を支出する義務は無いとの見解ですが、
やんわりと、この点を主張されてはいかがでしょうか？

それにしてもその銀行も不親切かも知れません。
当事務所でも相続問題の事案では、被相続人の預金取引履歴の開示を
お願いすることもありますが、開示手数料を請求された経験はありません。
そのような銀行に限って、公的資金をたらふく食いつぶしているかも…（爆）。
…と、余談でした。
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございます。

先程、また不動産業者から連絡があり、
「大家さんのところへ出向いて通帳を確認したところ、
　（私の）未払がないことが確認できました。
　大家さんは敷金を全額お返しするとのことです。
　申し訳ございませんでした」
と、申し訳なさそうに説明されました。

証明するための手段を考えていただけに、大変、拍子抜け致しましたが、
問題は解決したので、安心致しました
（確認してから連絡すれば良かったのでは…という疑問は残りましたが…）。

今後、また、こういう問題にぶつかったときは、
「民事訴訟において、債権者が債権の存在の証明に成功してはじめて、
　あなたにその証明を崩す（あなたに債務がないことを証明する）責任が生じる」
ということを、心に刻んで、対処したいと思います。

それにしても、窓口の女性は当然のように手数料を請求してきましたが、
開示手数料を請求されたことがないとは…。

□■アドバイス：２

山形県の行政書士・川村です。問題解決されたようで良かったですね。

う～んそうですね。
まあ、これは金融機関ごとに、
あるいは事案ごとに運営規定が異なることもありましょうけれど…。

ちなみに私の経験では全て地方銀行でしたが、
当事務所ではネット利用で全国から依頼を頂いておりますので、
当地、山形の金融機関に限ったことでは無いのですが…。
（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　借地の買取価格の算出方法について

東京・30代男性
東京都大田区にある東急線某駅の駅前（徒歩15秒）の35坪の借地について、
地主から買取って欲しいという話がありました。

今のところ価格の提示は無く、
私は現在、価格の目安について色々と調べているところです。
　　そこで、
　　　●路線価は1,287千円/坪、
　　　●借地割合は60％
　　　●流通している周辺の土地の価格は約2,500千円/坪
　　のような場合の買取価格の算出の方法について、
　　以下の可能性があるのでは…と考えておりますが、
　　現実的な決め方について、ご意見を頂きたいと思います。

　　　イ．1,287×35×0.4≒18,000千円
　　　ロ．2,500×35×0.4＝35,000千円
　　　ハ．2,500×35×0.7（？）≒61,000千円（借地割合を無視）。

□■アドバイス

過去の以下のアドバイスが参考になると思います。
　　 http://fudosan.2525.net/cat3175/

ただ、最終的に地主さんが納得すればよいということになると思いますので、
とりあえず、一番安い貴方の希望金額と根拠について、打診されてはいかがです？
もし、その金額では無理…ということであれば、地主さんの希望金額を伺って、
そこから価格の交渉になると思います。
（わんえるで～おー・前野さん）

相談内容　土地交換の相談先について

京都・40代男性
等価土地交換の相談が載っていたので、関連で、
　　　●5m以上の公道に沿った細長い土地A
　　　●その奥にある土地B
　　の部分交換（A、Bともに更地）について質問させていただきます。

Bから東側の公道に出るには公道と直交しており、
かつAとBの北側を通る1m程度の古い道を利用しております。
Bに公道から直接入れるように5m幅程度で土地交換したいのです。

　このような場合、
　　　1.一般的には、どのような条件での交換がなされており、等価か否か？
　　　2.等価でない場合は贈与になるのか？
　　　3.だれに相談しておけば、あとあと問題ないのか？
　を、お伺いさせていただきたく、よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●路線価から計算した土地価格の総額が同じであること
　　　　（20％以内であれば、差金も可）
　　　●地目が同じであること
　　が大事だとおもいます。

等価かどうかは、最終的には税務署の担当者の判断になると思います。
等価でない場合は、贈与ではなく、それぞれの売買とみなされる場合が多いようです。
会計事務所を通じて、税務署に確認をしておくのが良いと思いますが、
やはり確定といえるような返事はもらえないと思います。

　　要件については、
　　 http://fudosan.2525.net/cat2876/
　　を、再度、よくお読み下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答　ありがとうございます。
地目は農地です。
そうですか…。会計事務所を通じて税務署に確認するのがよいのですね。
一応、どういうルートで誰に相談すればよいのか理解できました。

しばらく、時間がかかるかもしれませんが、丁寧なご回答、感謝いたします。
ひとまず、お礼まで。

相談内容　登記時に必要な住民票と印鑑証明の枚数について

大阪・30代女性
この度、中古戸建を購入することにしました。
そして、「登記の関係で新住所にしましょう」と営業マンに言われたました。
その際に、印鑑証明書と住民票が必要と思うのですが、
下記の枚数で間違いないのでしょうか？

以下、営業マンが必要とした枚数です。

　　　■状況について
　　　　・売買契約時は現在のA市に在住で契約
　　　　・銀行とのローン契約時には購入予定地のB市に住民票を移動して契約
　　　　・契約者は主人のみ（名義も全て）
　　　　・銀行の保証人として私（私が捺印したのは銀行のローン申し込み時のみ）

　　　●住民票
　　　　・旧住所A市を3枚（1枚は売買契約書・2枚は司法書士）
　　　　・新住所B市は2枚（1枚は銀行・1枚は司法書士）

　　　●印鑑証明書（契約者である主人のもの）
　　　　・旧住所A市を3枚（1枚は売買契約書・2枚は司法書士）　
　　　　・新住所B市を3枚（1枚は銀行・2枚は司法書士）

　　　●印鑑証明書（ローンの保証人である私のもの）
　　　　・旧住所A市を1枚（司法書士（当初は銀行と言われ、後に訂正）
　　　　・新住所B市を1枚（銀行）

新住所に登記するので、B市の必要枚数は問題ないと思っていますが、
旧住所のA市については必要なのか疑問です。
担当者に聞いてみても、「司法書士の先生に渡すから…」
としか答えていただけません。
B市の住民票には旧住所A市から引っ越したことも記載されていますが、
必要なのでしょうか？
また、私の印鑑証明書についてはB市のものは銀行へ渡しましたが、
A市のものは手元にあり、催促もありません。

分かりにくい説明で申し訳ないのですが、本当は何枚必要なのでしょうか？

□■アドバイス

私の知っている限り、通常、買主の場合に必要なものは、

　　●所有権移転登記
　　　・新住所に移転後の住民票1枚
　　　・委任状への署名・認印（実印の場合が多い）1通
　　　　※印鑑証明は不必要

　　●抵当権設定登記
　　　・本人（不動産の所有者）の印鑑証明1通
　　　・委任状への署名・捺印

です。
銀行への提出分（保証協会等を含む）は除いたとしても、
これと比較すると明らかに多いと思います。

まず、契約書に住民票や印鑑証明を添付するのは、
当地方では行われておりませんし、悪用を防ぐためにも
添付すべきで無いと思いますが、何のために契約書に添付するのか、
ご確認された方が宜しいかと思います。

また、新住所の住民票については、確かに理解できるのですが、
何で旧住所の住民票まで必要なのかは、ちょっと理解に苦しみます。
特に何で司法書士に2枚も旧住所の住民票や
印鑑証明を出すのかは理解に苦しみます。

明らかに通常よりも印鑑証明の枚数が多いのですが、
何か特別な事情でもあるのでしょうかね？
中古住宅の売買にしては、多すぎるとは思います。
もし、不安が有れば、司法書士に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか？

なお、司法書士の指名権は購入者にありますので、もし納得いかない場合は、
信用できる司法書士に変更を希望するのも良いかも知れませんね。
それに、銀行に提出するものについては、通常は不動産業者には渡さず、
銀行に直接、ご自分で提出するのが普通ですし、そうすべきです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。

上記の枚数は営業担当マンから請求されたものです。
昨日、渡した書類の内訳を書面にして欲しいとお願いしました。
すると、
　「所有権移動については、一旦、旧住所で登録し、
　　その後に新住所で登記しなおすので、少し枚数を要し、
　　登記後に不要になった住民票と印鑑証明書は返します。
　　書面は会社に戻って整理しないと書けません」
とのことでした。

登記に、必要だった印鑑証明などは処理後、戻ってくるのか？…と、
思いながらも、司法書士の先生にも確認しようと思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、通常は、新住所に住民票を移してから登記すると思うのですが…。
ローンの借り入れ自体も新住所の方が便利だと思いますよ。
なぜ、一旦、旧住所で所有権移転登記をする必要があるのかを、
ご確認なさった方が宜しいかと思います。
1～2万円程度とはいえ、所有者の住所移転の登記が必要になりますので、
もったいないと思いますよ。
当社の場合は、全て新住所に住所移転してから所有権移転していますが、
今まで特別問題が生じたことは無いですよ。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。
登記事務所に確認したところ、新住所で登記をしていただいているようです。
また、旧住所のものは一切受け取っていないそうです。

先日、不動産会社から提出いただいた印鑑証明・住民票の内訳では、
登記事務所に提出したとなっていますが、どうも担当営業マンが誤って、
私に多く住民票などを用意させていたような状態です。

私が内訳を書面にして欲しいと言ったので、間違いがばれるといけないと思い、
数合わせで登記事務所の名前を使っていたようです。
このように内訳の内容を改ざんしてもよいものでしょうか？

□■アドバイス：３

良いとは言えないでしょうね。
営業マンに、すみやかに不必要な書類の返還を求め、謝罪していただき、
かつ、書類関係の実費の返還（営業マンの個人負担で良いと思います）
程度は求めても良いと思います。

私見ですが、おそらく、無知な営業の個人的なミスの様な感じが致しますので、
上記程度の要求で許してやってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
度々、ありがとうございます。間違いは誰でもあるので、
「ゴメン」の一言で、当方も納得して終ってたんですけどね…。
ただ、担当営業マンがミスを認めるどころか、先日、
「司法書士の先生が言われた通りしただけ。私が謝罪する必要がない」
と、断言されました。もちろん、当方も司法書士の先生に確認しており、
そんな事実がないのは知っております。

立腹というより、あきれてしまいました。
今後も工事等が引き続きありますので、暫くは会うことになりますが、
適度にがんばろうと思います（笑）。

いろいろと本当にありがとうございました。
涌井さんにアドバイスいただき、心強かったです。

相談内容　ハウスメーカーが紹介した土地の売買について

埼玉・20代男性
ハウスメーカーに土地を紹介され、
その土地で建物を建設することを前提に契約を結び、
間取りの打ち合わせをしてきました。
昨年中に買い付け証明を書き、契約の日取りをお願いしましたが、
売り主が渋っているらしく、現在も契約できていません。
なお、売り主とハウスメーカーの間に、
ハウスメーカー提携の仲介業者が入っています。

できればこの土地で…と考えているのですが、対応にも不安があり、
場合によっては他の土地も検討しようかと思っております。
このような状況で、今回教えていただきたいのは以下の2点になります。

　1.土地売買の履行を強制的に求めることができるのでしょうか？

　2.土地の契約ができない場合に、建物の契約を解除することになるかと思います。
　　その場合に手付け金は放棄することになるのでしょうか？
　　それとも、手付け金の倍返しなどのような損害賠償を請求できるのでしょうか？

いきなりの相談で大変申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、買い付け証明自体は、何の効力もありません。
よく、売主に対して売却を説得するため、
特に売却価格の値下げをせまる時に使われております。
ですので、土地売買の履行を強制的に求めることは、
買い付け証明をいれただけでは、不可能だと思います。

通常は考えられないことなんですが、
土地の契約の前に、建物の契約を行ったのでしょうか？
もし、うかつにも建物の請負契約をしてしまったのなら、
ハウスメーカー＆仲介業者に責任を取るようにせまって、
「土地の契約ができなければ、損害賠償を請求する」と言って、
相手の出方をみるのが宜しいかと思います。

貴方の方から解約するとは言わない方が良いでしょう。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求しているのが良いかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。
はい。うかつにも、土地の契約の前に建物の請負契約をしてしまいました。
期限を決めて、損害賠償を支払うように要求してみます。

再度の質問で恐縮なのですが、
損害賠償とは具体的にどういったものになるのでしょうか？
「請負契約なんだから、そっちが土地を用意してこい」
なんて言われたら、どうしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、ハウスメーカーが紹介した土地ということであれば、
紹介した責任を問うことも可能かと思います。
そして、その土地にあわせて間取りの打ち合わせまでしたわけですから、
建築請負契約自体が、その土地の購入を前提としているわけですよね？

もし、その土地が購入できず、それが原因で建設が予定通り進まないのであれば、
ハウスメーカー、および、仲介業者には、その責任を取っていただくということになります。
また、ハウスメーカーか仲介業者が買い付け証明を入れることを進めたのでしょうから、
全く責任が無いとはいえないでしょう。

貴方とすれば、あくまでもその約束の履行を求めていくということになります。
損害賠償自体は、実際にこおむった被害が前提になりますので、
その土地購入に関して支払ってきた諸費用（＝実費）が対象になるでしょう。
これには時間の損失も含まれても良いと思います。

　交渉の目的は
　　　1.土地の購入の履行
　　　2.建物の請負契約の解除
　のようですから、その目的に添った要求を出すべきだと思います。
　　
強制はできなくても、しつこく要求して交渉することは自由ですからね。
そして、建物の請負契約の解除に至る場合は、
必ず先方から言わせるようにして、
手付金＋アルファは返して頂くように交渉すべきだと思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
慎重に言葉を選んで話すべきだと思います。

土地を用意してこいと言うのは、言わないと思いますが、
もし言われたら、今までの経過を全て最初から詳しく言ってけば良いだけでしょう。
それも同じことをしつこく何度も何度も言うのが良いでしょう。

　　土地を紹介したのは誰なのか？
　　買い付け証明は誰に勧められたのか？
　　間取りの打ち合わせは、なぜ行われたのか？
　　建築の請負契約は、なぜ行われたのか？

貴方自身が今までの経過を良く整理しておけば、
業者に対して言い返せると思いますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、本当にありがとうございました。
見ず知らずの者に対して、
ここまで親身になっていただき、本当に感謝しています。
これから、様々な交渉になっていくと思いますが、
ねばり強く対処していきたいと思います。
交渉の結果や、これからの私たちの生活はどうなるかわかりませんが、
涌井様や当サイト関係者様には、貴重なご意見、場の提供をいただき、
精神的にも励まされました。
がんばってみます！ありがとうございました！！

相談内容　死因贈与契約にともなう仮登記について

大阪・30代男性
私は同性のパートナーと同居しております。
万が一の時のことを考えて、死因贈与契約をお互いに結んでおり、
不動産である私のマンションを死因贈与契約に基づき、
仮登記しようと考えています。

ただ、銀行とのローン契約（ローン返済中です）に
第三者に権利を譲り渡す場合は書面にて報告し、
銀行の許可が必要とのくだりがあります。
仮登記もこの第三者に譲り渡す場合にあたるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、仮登記は権利の順位保全のために行うものであり、
譲り渡す場合とはいえないとは思いますが、
トラブル防止のためにも銀行には事前に連絡をしておくべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

相談内容　違法建築物件に起因するセットバックについて

東京・50代女性
検討中の物件について関する相談です。
現在、ある家が違反建築ということで、購入対象物件が、
違法建築の物件の違反分の面積をセットバックしています。

将来的に違法建築の家が建て替え場合、
購入対象の物件のセットバックの部分を通常の敷地として回復する
ということを前提に、購入対象物件の容積率は、
セットバックしている部分を含めた面積で算出しています。
本来はセットバックは敷地面積に含めないかと思いますが、
購入対象物件自体が違反建築にはならないのでしょうか？

また、もし、上記のやり方が適法であるのなら、
セットバック分の回復については、
どのように契約時に明記してもらうのが良いのでしょうか？

□■アドバイス

文面だけですと、良く状態が理解できませんので、
不安であれば、その土地を管轄している行政の建設課等に
公図・謄本等をご持参の上で、確認に行かれることをお勧め致します。
　　
容積率に関しては、通常はセットバック部分は入れないはずだと思いますが、
この点についても同時に確認された方が宜しいかと思います。
もし、建設会社がきまっているのであれば、
その建設会社に確認させるのも宜しいかと思います。

なお、セットバック部分の回復は特別必要ないでしょう。
もし、その方法が有効だとすれば、違法建築の家が建て替えられれば、
セットバックは無くなると思われます。

セットバックは建物等の構造物を建てられないだけで、
庭等として使っている限りは何の問題もないはずだと思います。
また、カーポート程度であれば、
駐車場として使用することもさしつかえないと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。また、説明不足ですみません。
違反建築の建物は、今から30年以上前に決定していた
位置指定道路をはみ出して建設されています。
　　
そこで、位置指定道路の幅員4メートルを確保するために、購入対象物件が、
敷地の一部を道路として提供する必要があります
（これがセットバック分になります）。

売主の方に確認したところ、登記はセットバック分とその他とで
ふた筆になり、容積率は役所に確認をとってあるので、問題ないとのことでした。
将来的に、はみ出している家が建て替えをするときには、
そこの地主の方と双方で位置指定道路の位置を戻すようになるという
念書はとってあるとのことです。そのときの費用はお互いに折半となるようですが…。

近日中に役所に確認に参る予定です。
また、何かありましたら、ご相談させてください。ありがとうございました。

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、セットバックというより、
敷地を位置指定道路として提供するということだと思うのですが…。

そのようなケースは、私も経験が無いので、はっきりとはお答えできません。
できれば、「市町村→都道府県」の考え方がわかりましたら、
ここに、その結果をご投稿して頂ければ嬉しく思います。

なお、私であれば、回復費用の折半は到底納得がいきませんので、
将来予定される出費分については、売主に値下げの要求をしますし、
そのような、物件であれば、当然、セットバック分については、
無料と言うことで値引き交渉致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
役所の見解は、
　　　●容積率等は市で決まっている位置指定の通りの土地で計算される。
　　　　（現況となるセットバックするべき箇所は、
　　　　　市の位置指定図に現れてこないことになります）
　　　●ただ、現況としては、そこに4mの道路がないとまずい
　とのことでした。
面積分の土地の値引きはされているので、購入を検討しているのですが、
道路の修復は、やはり隣家と現在の位置指定をはみ出して建築をしている
地主の方と、共同で費用を負担という念書になりそうです。

□■アドバイス：３

なるほど、おおよその様子は理解できました。
私であれば、もう一歩交渉して、その費用負担分の値引きを要求するところ
ですが、この辺りのことは、貴方自身の決めることだと思いますので…。
頑張って、良いマイホームを手に入れて下さい。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　本来の目的を失った共有地の購入について

東京・40代男性
家の建替えかリフォームを考えています。
玄関横に、私も含め、14件の家が共有名義になっている
ごみ置き場があります。

しかし、市のごみ置き場は1年前からはなくなり、
各戸、個別に家に前に出せるようになりました。
そのため、この共有名義のごみ置き場は、
市役所は、共有者の意見で廃止でも存続でもいいと言ってます。

この土地を私たちが購入できれば、予定プランに広がりができます。
ですが、5年前の建売住宅購入時に、共有名義の土地について
売買を申し立てないことが約束事項になっていました。
そのため、ごみが戸別回収に市が変更になっても、
誰も廃止については言い出しませんでした。
どうにかならないでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、既に本来の目的を失っているのであれば、
その約束事項の目的も無くなっているということになると思いますので、
廃止には問題は無いでしょう。

問題は14名全員の同意が必要ということだと思います。
その辺りの交渉方法については、適任と思われる人に、
まとめ役をお願いするのが良いと思います。
例えば、統率力のある年長者がいれば、その人に
14件のまとめ役をお願いするのが良いのではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）