相談内容 立ち退き交渉時の住民票の影響について
神奈川・30代男性
私の実家が国から立ち退き要求されております。
しかし、立ち退きのために国から提示された金額が、かなり低く困っています。
私の両親は高齢のため、私の住んでいるところへ引き取ろうと思うのですが、
住居として使用していない場合は、もっと安くされてしまうのではないかと
心配です。
住民票の有無、居住しているか否か…などは、価格交渉に関係ありますか？
居住していなくとも、事業用に使っている…などと言えばよいのでしょうか？
□■アドバイス
オフレコ的なことですが、査定員による査定が済んだ後でも、
転居せずに価格交渉を行った方が高くなる可能性がございます。
簡単に言うと、ごね得になる可能性がかなり高いと言えます。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 両親の契約している借地の購入について
神奈川・30代女性
今年、実家の借地契約の更新になります。
両親が仲介している不動産屋さんに更新料の手続きに行ったところ、
大家さんは80歳過ぎのため、相続のこともあり、売りたいと考えているといわれました。
土地は45坪で、路線価220万円/坪ですが、
不動産屋さん曰く、大家さんは1,400万円位での売却を考えているとのことでした。
この破格の値段を聞いて、親が「お買い得な土地なので、買わないか」
という相談を持ちかけてきました。
現在、私は、夫と賃貸アパートに二人暮らしです。
今までどおり、借地の場合は、更新料250万円で年24万円とのことですので、
借地のままでも賃料は安いのですが、できたら土地を買って、
二世帯住宅（完全分離型）を建てたいと考えています。
そこで、以下の点で、ご相談です。
1.土地を購入した場合、現在住んでいる両親から、
土地の賃料を払ってもらうことはできるのでしょうか？
2.建物を二世帯住宅に建替える場合、
60歳を過ぎた両親でもローンは組めるのでしょうか？
3.現在、両親と弟（独身）が住んでいますが、
弟は全く土地の話に関心がないとのことです。
わたしたち娘夫婦が土地を購入し、二世帯住宅を建てることで、
後にトラブル（弟が世帯を持った場合など）にならないでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
私は不動産コンサルティングをしている者です。
特に土地の借地権・所有権の権利調整や事前相続相談、税務相談が得意としています。
まず、あなたのご質問にお答えする前に、いくつかの留意点をご指摘させて頂きます。
あなたもご承知のように、この話は非常によい話だと思います。
通常の宅地の借地権割合から、
70％位と想定しますと、約半額で底地を購入できること思われます。
そこで気になるのは、大家さんがかなりの高齢であるということ、
また、相続対策というのであれば、当然相続予定人がいると思われます。
大家さんがお一人で、この話を進めた場合、売買の後に、
相続予定人から大家さんを行為能力欠格者とし、
契約の無効を主張される可能性があります。
無論、現在は所有権移転登記の際、司法書士が自己の責任において
売主の意思確認及び行為能力を確認致しますが、
できれば、契約の前から相続予定人に意思も含めて交渉を進めるか、
契約の際に立会人として立ち会って頂いたほうが賢明かと思われます。
1の質問について、無論、可能です。
もしこのご両親があなたの両親であれば、ご主人名義で取得されれば、
ご主人とあなたの両親は民法上、他人ですので当然です。
また、あなたの名義にされても、あなたは現在、別所帯ですので、問題無いです。
但し、3の質問の答えにも当てはまると思いますが、当然、借地権については
弟さんも相続予定人ですので、この際、地代との相殺で建物名義（借地権含む）
も変えたほうがいいのではないですか？
つまり、ご両親から借地権を購入した形にしたほうがいいと思います。
そうすれば、後々、相続が発生しても、弟さんはこの土地建物については、
まったく権利がなくなります
（今は興味がなくても、所帯を持つと、お嫁さんの意見で必ず変ります）。
また、2の答えにもなりますが、土地がかなり安価に手に入るということなので、
銀行融資も通りやすく、新築代金も含めて、ご主人、ないし、
あなた名義で受けたほうがいいと思います
（そのほうが銀行も融資しやすいです。また、そのようにアドバイスするはずです）。
ご両親は、可能なら扶養にして、
住宅ローン減税や所得税控除に活用されたほうが、
ご年配のお父様の名で融資を受けるより、賢明かと思われます。
また、現役で働いておられるのであれば、逆に、融資を受ける際の
連帯保証人になってもらったほうがいいのではないかと思われます。
弟さんには新しい家に住むのだから、所帯を持って出て行くまでは、
少し家賃をもらうことも可能ですし、反対に将来のことを考えて、
「今は家賃はいらないから、所帯をもつときは外に行きなさい」
と、貸しを作っておくのも一計かと思います。
ここで賢い弟さんであれば、
「本来、僕にもあるであろう借地権の相続分が、姉さんに安く買われた」
と言われるでしょう。
そうしましたら、
「じゃあ、あなたが底地を買って、所帯を持ったら、
あなたが家を建て両親の面倒も看なさい」
と言えば、まだお若い弟さんですから、お姉さんに従うと思います。
また、ご両親が居なくなり、家賃をローンの助けとして
弟夫婦に仮に2Fを貸しても、将来は、歳をとったご自分たちが2Fに入り、
1Fの子供夫婦に面倒を看てもらうことも想定されます。
ですので、貸すのであれば、全くの赤の他人の方が、
後々の面倒がなくていいと思います。
最後に、あなたが無事、所願満足に成就できますことをお祈り申し上げます。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）
■□相談者より
早速のご回答ありがとうございます。
ご回答のなかで、借地権の購入について、アドバイスをいただきましたが、
実際にはどのような手順で行うのでしょうか？
土地との相殺とうことは、土地を購入したときに、
土地と建物の名義を変更するということでしょうか？
また、更にご相談なのですが、なにしろ突然の話ですので、
仮に土地を購入したとしても、家の建替えは2～3年後と考えています。
その間、わたしたち夫婦は今までどおり賃貸暮らしで、
両親と弟は今の建物に住むと思うのですが、
やはり土地購入と同時に建替えた方がよいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：２
借地権購入の手順としては難しいことはありません。
底地を購入した方が借地権を購入ということは、
建物の名義を自分に替えることです。
さらに、民法上、借地を購入した場合、底地と同一人物の名義になりますので、
「混同」といいまして、自動的に借地権が消滅します。
税務上、売買の形を取りたいのであれば、
●建物の固定資産評価額か、建築した当時の建築代金から
購入時まで減価償却した金額（ちなみに木造は24年です）
が妥当かと思われます。
但し、売買価格は当事者の主観の問題ですから、
贈与とみなされない程度の金額であれば、大丈夫です
（借地権売買契約書は、作成していたほうがいいと思います）。
また、ここでの留意点は、
底地の前に借地を購入する（建物の名義変更をする）のは、避けて下さい。
45坪×220万円（＝路線価）×70％の売買があったとみなされ、
妥当な金銭の授受がなかった場合は、贈与とみなされる可能性があります。
これは建物は物権ですが、借地権は債権だからです。
よって、底地を先に買ったほうが、借地権者に対して債権者になりますので、
そのあと（同時）に、物権である建物を購入すれば、
さきほどの「混同」とみなしてもらえるからです。
逆に、ご主人が地主となって借地契約をお父さんと交すのは、
債権が発生しますので、相続時に先ほどぐらいの価値がある
とみなされる可能性がありますので、避けて下さい。
建て替えが2～3年後でも、
底地を購入と同時に、建物の名義は同時のほうが、
底地購入の際、現金があれば、特に問題ありません。
しかし、融資を受けるとなれば、同時のほうが融資を受けやすいと思います。
また、銀行は当然ながら、「建て替えませんか？」と言ってくると思います。
ローン返済負担を軽減する案として、同居するまでは、
ご両親、および、弟さんから、借家人として家賃を頂くのも一計です。
いずれにしても、後々のことを考慮しますと、
●建て替えは後でも、土地建物は同時に名義変更したほうがいい
と、思います。
煩わしいことが多くて、ご苦労されますが、人生の中で安定した資産形成は
重要なことです。自分の老後や次の世代のためにも頑張って下さい。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。
しかし、昨日、母から連絡があり、大家さんから賃貸でお願いします
と言われたということで、この話はなかったことになりました。
残念ですが、仕方ありません…。
アドバイス、どうもありがとうございました。
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相談内容 他人物売買について
東京・20代男性
ぜひ、プロのご意見をお聞かせください。
実際に今、困っている事例です。
■概略「A（売主）→B（買主1）→C（買主2）」
1.AとBとの間で20億円の不動産の売買契約を締結し、
契約時に手付金2億円をAに支払う約束です。
2.しかし、Bは資金繰りの関係上、Aとの売買契約日の前に、
Cとの他人物売買を締結し、CからBへの手付金をAに支払うような
スキームを組みたいと考えています。
3.ただ、Cにとっては、Bへ支払う手付け金の保全が図れないため、
とても不安です（Bが上場会社等であれば、また話は別ですが、
今回のBは多少、信用不安があります）。
4.AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています。
Cが一番気にしているのは、Bに手付けを預けた後、Bが破産することです。
そこで、専門家にお聞きしたいのですが、
どうやって、CからBへの保全を図ればいいでしょうか？
いいアイデアがあったり、実際の経験がある方がいらっしゃいましたら、
ぜひ、ご意見をおきかせください。
□■アドバイス：１
このような売買のことを中間省略と言いますが、
今では、このように中間の買い主Bの登記を省略して、
AからCに所有権を移転することはできなくなりました。
BはAから20億円で買い取り、30億円でCに売って、10億円の利益を得たいと、
Bは思うでしょうが、今の登記制度は、AからBへの移転登記をしたあとでないと、
BからCへの移転登記を行うことができません。
Bを表に出さずに、AからCへの所有権移転を行うには、
AがCに売ったことを証明する登記原因証明情報に
双方の署名捺印をしなければなりませんので、
不可能ではないでしょうか。
※登記原因証明情報についての参考サイト
「司法書士の登記実務Ｑ＆Ａ、不動産登記入門」さん
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/
内の下記ページ
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/aa/sss.html
あなたがBの立場であれば、先にCとの売買契約を交し、手付け金をもらい、
Aとの契約にはその手付け金を利用します。
ただし、Cが登記簿を見て、所有者でもないBと売買契約を行えば…の話しです。
Cとしては、担保するものがなければ、持ち逃げされる不安があるかもしれません。
そこで、Cは手付け金をB名義の銀行口座に振り込み、その通帳と印鑑を預かれば、
不安はなくなりますが、それでは、Bが使うつもりだったCからの手付け金が
使えなくなりますので、結局、Aとの契約には自己資金が必要になります。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）
□■アドバイス：２
登記の中間省略については既に小野さんの説明がありますので、
契約の締結についてだけの私的な意見ですが、以下にまとめます。
「AB間との決済はAC間との同時決済として処理しようと考えています」
ということであれば、契約自体も同時契約としたらいかがですか？
同時引渡・残金精算が可能な関係であれば、
契約の同時締結も不可能とは思われないのですが…。
また、Bが不動産業者で仲介料より利益を出したいとか、
Bが不動産業者ではない場合で利益を確保したい目的だけであれば、
何も売買を行わなくても、コンサル料・紹介料・広告宣伝費・建物解体工事・
造成工事・近隣対策費・建物建設工事・リフォーム工事等の
別面目の仕事にして、Bの利益相当額金額を確保する方法もあると思います。
これは、売買契約とは別にCとBの間で、
それぞれに該当する契約書を作成すれば良いでしょう。
A→B間で予定していた売値で、A→C間の直接売買契約を行い、
B→C間の売買で予想される利益を、別に上記の様な契約書を作成して、
利益を確保すれば良いだけです。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：３
俗に言う中間省略登記が可能か否かについては、
B買主としての権利をCに譲渡する考え方をすれば、
A→B→Cは可能であり、OKと考えます。
問題は 手付金の保全にあると考えます。
契約・手付金授受・決済・引渡し・登記の流れの中で、
Bに現金が渡らない方法を選択することではないでしょうか？
（マルケイ・門田さん）
□■アドバイス：４
昨日は時間が無かったのですが、再度、詳しいアドバイスを致します。
他人物売買については、
既にご存知だと思いますが、民法560条に規定されており、
他人の物を売買する契約も有効な契約であるとなっています。
※参考条文
第560条 他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、
その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
但し、宅建業法では、
宅地建物取引業者が他人物を売ることを原則的に禁止する
という規制があります。これは一般消費者を保護するための措置であります
（宅地建物取引業法第33条の2）。
例外としては、
「他人物を確実に取得できるという別の契約、または予約があるとき」には、
他人物の売買契約、または予約を締結してよいことになっています
（法第33条の2第1号）。
また、換地処分の公告以前の「保留地予定地」については、
宅地建物取引業者が一般消費者へ転売することが許されております
（施行規則第15条の6第3号）。
さらに、この「他人物売買の制限」（法第33条の2）は、
消費者を保護するための規定であり、
宅地建物取引業者どうしの売買については、
他人物であっても制限なしに売買することができることになっています
（法第78条第2項）。
手付金の保全については、銀行振り出しの預手を横線で、
かつ受取人指定にしたら良いと思います。
Aを受取人に指定した指図式小切手を手付金としたら、いかがでしょうか？
Bが手付金で若干の差益を出すようであれば、Aにいく手付金については、
Aを受取人に指定し、Bの差益については、Bを受取人にしておいて、
横線の預手を振り出して、手付金としておけば良いでしょう。
それであれば、BはAへ支払う手付金分については、
自分で使い込むことは不可能となります。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
この小切手の利用であれば、Bの使い込みのリスクはなくなりますね。
知恵のつまったアドバイスありがとうございました。
大変参考になるご意見でした。
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相談内容 満期の借地の返還請求について
東京・30代男性
父の所有地に息子の私の自宅を建築希望です。
しかし、現在、借地人がおります。
建物は借地人の建築で、木造なので35年以上、経過したため、
借地の契約期間は終了しております。
そのため、契約の更新については、上記の事情により更新できないと、
申し入れしました。
借地人は、もう少し待ってほしいとのことで、
返さないつもりはないようなのですが、
契約終了後、2年間が経過するものの、未だ返還されません。
契約書では、「原状回復で返還」としております。
どうしても早く取り返したいのですが、こちら側が負担する費用があるのか、
ないのか、また、何か有効な手段などについて、お知恵をかしてください。
□■アドバイス
私見ですが、旧借地法の場合にあたるようですが、
この場合はかなり厳しいことになります。
借地期間が満了しても、建物が存続しており、
借地人が引き続き、そこに住みたいと考えれば、
通常、従前と同じ条件で契約が更新されます。
たとえ貴方が契約を更新しないと申し入れたり、
期間満了後の土地の使用に異議を述べたりしても、
地主に自分でその土地を使う必要などの「正当の事由」がなければ、
借地を明け渡してもらうことはできない制度となっているからです。
しかし、地主の側にも、子供が成長して家が手狭になり、
借地も利用する必要が生ずる場合などが考えられます。
その場合には地主と借地人とが、それぞれ土地を必要とする度合いの比較が、
この「正当の事由」の有無を決することになるのです。
つまり、最終的には裁判所により、
●貴方と借地人の双方の必要性の度合いにより判断されなければ結論は出ない
と思われます。
円満に解決する場合は、その建物を評価して買取り、
当然、解体費用は貴方が負担するという交渉になろうかと思います。
そうすれば、裁判にまでは行かなくても解決されると思います。
※参考条文（旧借地法第４条）
第４条 借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
モノト看做ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
２ 借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スル
コトヲ得
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井先生、どうもありがとうございます、とても参考になりました。
相手方は立ち退き自体には了解してくれているので、よく話し合ってみます。
ちなみに築40年以上の木造2階建ての建物ですが、
評価額ってどのぐらいになるものですか？
□■アドバイス：２
私見ですが、そういう事情であれば、実際の建物の評価はゼロで良いと思います。
今回の場合は、
●明渡しの期日を決めてもらえるのなら、
引越し費用・解体費用・建物の滅失登記費用を貴方が負担する
ということで交渉してはいかがでしょうか？
交渉ですから、当初は若干、これより厳しい条件を提示しても良いかもしれません。
例えば、引越し費用は貴方が負担するので、解体・滅失登記は借主負担とするとか…、
また、逆のケースでも良いかもしれません。
あくまでも、「交渉がどのようにしたら上手くいくのか」を考えながら、
話をすすめていくことになると思います。
とにかく、「交渉決裂→裁判」ということだけは避けた方が良いでしょう。
なお、交渉成立の場合はその証として、
内容を細かく明記した覚え書きを作成しておくことをお薦めいたします。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井先生、重ね重ね本当にありがとうございます。
少し気持ちが楽になりました。
これからローンの金利も上昇しますし、私の年齢的にも、
融資を受けるタイムリミット近くなりました。
そのため、返していただけないなら、マンションでも買うしかないかと、
半ばあきらめていたのですが、希望がわいてきました。
お忙しいところ、本当にありがとうございました。
また何かありましたら、何卒よろしくお願いいたします。
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相談内容 接道に関する方角の記載について
兵庫・30代男性
家の売買契約をしました。しかし、契約書に記載されており、
契約時に業者から説明を受けていた接道の方角と、実際の方角が違うんです。
説明や図面では東ということだったのですが、市販の地図で見ると、
明らかに北です。実際に方位磁針を使っても北で、かなり無理をいって北東です。
業者に言ったところ、
「少しでも東の方なら、東と説明し、契約書に記載して良いことになっている。
不動産でそういう法律は無いから…」
と言われました。
まさかそんなことがあるとは思わず、すでに契約してしまいましたが、
どう対処するのが一番良いのでしょうか？知恵をお貸しください。
□■アドバイス
今回のご相談に関しましては、
実際の方角とどの程度違って、それがその物件について
どの程度の影響を与えるのかも良く解りません。
個人的意見としましては、貴方の地元の兵庫県の宅建協会が主催する
無料相談にご相談された方が良いと思います
（ http://www.htk.or.jp/sodan.html を参考にして下さい）。
また、かなり地域的な要素もあると思いますので、
地元市町村等の主催される無料相談などがありましたら、
そちらにご相談されるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 境界上のフェンスの設置要請について
お隣の方が、境界上にフェンスをたてたいと、申し入れをしてきました。
「境界上なので、費用は折半で…」ということですが、
私としては塀をたてて窮屈になるのもいやですし、
何より、共有の財産をもって、その後の管理や
世代や所有者が変ったことによる考え方の違いで、問題が起きるのがいやです。
そのため、折半した形ではもちたくありません。
こうした申し出は断ることはできるのでしょうか？
お隣の方のものということで、
境界上にたててもらうこと自体はかまわないのですが、
そうしてもらうこともできるのでしょうか？
良い交渉方法があれば、教えていただきたいと思います。
□■アドバイス：１
私見ですが、境界上に建てるフェンスの費用の折半を断る場合は、
そのフェンスを境界上にはたてない方が宜しいかと思います。
つまり、隣地の敷地側にたてて頂く方が宜しいかと思います。
※可能であれば、擁壁の中心より隣地側でも良いでしょう。
さて、境界上ということですが、擁壁等の中心が境界ということでしょうか？
最近では、擁壁はどちらかの所有物となっていると思うのですが…。
通常、フェンスはその擁壁の持ち主が立てるのが一般的です。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。
境界は、高さが20cm弱、幅は10センチほどで、
ちょうど道路の縁石が切れ目なく続いてるような形で、
その縁石の中心が境界になっています。
つまり、互いの土地に半分ずつ入っている状態です。
その境界は、私がこの土地を購入する前に、
お隣と地主さんで折半して作ったそうです。
ただ、そこに意識のずれがあるみたいで、
●地主さんは純粋に境界を示す意味で作ったつもり
●お隣はフェンスをたてる基礎として考えていたつもり
のようです。
私は、先立つものもないし、互いに思いの違うもの同士で共有するものを
もつべきではないと考えているのですが、相手方はどうしてもたてたいらしく、
「そんな考えは聞いたことがない」と言われ、両者の思いは平行線をたどりそうです。
往々にして、このような場合、どう決着がついているのでしょうか？
また、折半でたて、両者の共有物となったとき、
先々考えられるトラブルはどんなものがあるのでしょうか？
先のことなので、それが一番心配です。
□■アドバイス：２
昔は、よくそのような境界もあったのですが、最近ではほとんど聞きませんし、
共同でフェンスを立てるということ自体も行われていないようです。
なぜかと言いますと、やはり、転売後のトラブル等が多発しているため
と思われますし、そもそも、境界を中心として、
擁壁等を設置すること自体を行わないためです。
予想されるトラブルとしては、
老朽化した時の補修費用や撤去費用の負担でもめたり、
転売時に、どうしてもトラブル要因があると言う感じで、
敬遠されがちになりますね。
当然、断ることは可能であり、かつ貴方の同意がなければ、
100％隣地の方が出費しても、フェンスをたてることは不可能です。
私であれば、
「当方としては、フェンスを設置する必要性はありません。
どうしても、たてたいのであれば、貴方の敷地の中であれば、
当然自由ですから、フェンスをたててください。
共同でたてたくないのは、万が一のトラブルが発生したり、
補修時の費用負担等で、もめるのも嫌だからです。
しかし、全て貴方の負担で設置して、
維持管理や補修も全て貴方の負担で行って、
また、お互いが転売・賃貸等をしても、
そのままその権利義務を新使用者が引き継ぐという念書をいただける
のであれば、境界の中心にフェンスをたてるのも同意いたします」
ということで、貴方の考え方をそのまま言いますよ。
なお、お隣さんがどうしてもフェンスをたてたいと言うのには、
何らかの理由があると思われます。
一番良く聞くのは、犬を飼う時に万が一のことを考えてフェンスを設置したいとか、
猫が出入りするのを若干でも防ぎたいとか、ペット等のトラブル回避のために
フェンスを設置したい…などです。何らかの心あたりはありませんか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
日曜日にもかかわらず、ご丁寧にありがとうございます。
ご指摘の心あたりとすれば、
●私たちの家は、公道から奥まったところにあり、
公道からのアプローチの部分がお隣と接している面で、
私たちが駐車場として使っているところ
です。
しかも、私の車はディーゼルエンジンなので、エンジンをかけるとギャラギャラと、
うるさいと言われれば、ガソリンエンジンよりはうるさいことは確かです。
とはいえ、通勤前の10分程度と帰宅時の車庫入れの数分ですが…。
あとは、子供がいるので、ボールが庭先に入ってしまうということも何度かありました。
また、共同でたてるのが当たり前と思っているようで、私たちが何も負担せず、
塀があるからたてなくていいと思われてしまうことも不本意のようです。
お隣にとっては、境界上に共同でたてるのが当たり前ということが前提なので、
私たちの考えを伝えると、
「そんなことを考えるのはあなた方だけだ」
と、否定されてしまいました。
私たちは30半ばで、まだ若輩であることは自覚しておりますので、
家内はずいぶん、がっかりしているところす。
でも、妥協するばかりが、大人ではないのかもしれませんね。
ありがとうございました。
ご助言いただき勇気づけられたのですが、アドバイスの中の、
「お互いが転売・賃貸等をしても、そのままその権利義務を新使用者が引き継ぐ
という念書をいただけるのであれば、境界の中心にフェンスをたてるのも
同意いたします」
については、私も妥協案としてそれを考えたものの、
お隣の所有物が境界上にあること、つまり、私たちの敷地に入っている
ということで、何かトラブルを生みやしないかと心配になってしまいいましたが、
いかがでしょうか？
少々心配しすぎかもしれませんが、
将来、子供たちにトラブルを引き継ぎたくないもので、
すみませんが、お知恵を貸してください。
□■アドバイス：３
仰るとおり、境界の上に隣地の所有物であるフェンスの建設を許可することは、
あまり良いことではありません。
一番問題になるのは、他人の所有物であるため、修理や撤去は、
隣地所有者のみが可能であることですね。
基本的には、補修さえも貴方はできなくなると思います。
ですから、共有にした方が良いのですが、それでも補修工事や撤去を
行うかどうかで、もめることは充分予想されることですね。
どうしても、納得できないのであれば、やはり、断るべきでしょうね。
どのような理由かはわかりませんが、フェンスを必要としている隣地の方が
自分の敷地内にたてることが、やはり妥当でしょう。
勘違いなさっているのは、隣地所有者の方で、貴方が承諾しない限り、
勝手に作ることもできませんし、費用の請求も不可能でしょう。
あくまでも交渉ごとは、お互いに納得するまで話し合う必要があるということです。
なお、フェンス程度では車の音の問題は解決しませんし、その程度であれば、
問題とは言えないでしょう。子供のボールに関しては、昔と違って結構、
神経質な方も増えていますので、注意が必要でしょうね。
一度、なぜ、そんなにフェンスが必要なのか、理由を聞いてみたら、いかがですか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
いろいろとありがとうございました。
お隣が一番おもしろくないことは、自分ではフェンスをたてなくても、
結局は利用できるのでラッキーだと思われていることのようです。
ほかにも心あたりに相談してみたのですが、一様に、
「下手に共有しない方がよい」という考えでした。
しばらく静観することにしました。
結局、どうなったかについては、その後、動きがあってからお知らせします。
ありがとうございました。
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相談内容 共有地の持分の割合による権利の差について
東京・30代男性
接道のない死地を持っており、市が管理している土手を払い下げてもらって、
接道のある土地にしようと思っております。
その際に、土手に接している土地を持っている全員の承諾が必要とのことで、
現在、交渉中です。
この隣地の中に私が所有権70/100の土地があります。
他に10/100、10/100、6/100、4/100の持分で共有になっており、
この4件の方に承諾いただけていません
（この4件の方は共有の土地で接道を取っています）。
私が7割持っている土地なので、権利的になにか対抗策がないものか、
ご指南いただければと思います。宜しくお願いします。
□■アドバイス
接道義務のない土地についての問題と考えます。
共有持分の土地を利用して接道義務を満たすためには、
「共有物分割登記」という方法が考えられます。
ただし、持分が接道幅員などの要件を満たすものでなければなりません。
（マルケイ・門田啓二さん）
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相談内容 火災時の賠償請求について
山形・60代男性
貸家をしておりますが、入居されている方の火の不始末で、
木造モルタル2階建ての貸家（25年前に1,000万程で新築）が全焼しました。
入居者は借家人賠償保険をかけていないとのことでした。
私は年金と家賃10万円で日々生活したおりますので、
今後の生活に支障きたすと思われます。
何らかの賠償を請求したいと考えておりますが、
いくらぐらい、どのような請求をしたらよろしいのでしょうか？
どうぞ宜しくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、一般的には失火法の適用が摘要される場合は、
もらい火等はもらい損になり、損害賠償は請求できないことになっています。
しかし、賃貸住宅に住む賃借人は、
大家に対しては損害賠償責任があるといわれています。
隣家には失火法が適用されますが、賃借人と家主との間には
入居時に契約が結ばれており、賃借人は家主に対し、建物（その戸室）を
原状に復して返還する義務（借用物返還義務）があると解されると思われます。
この場合は失火法が適用されず、
民法415条の「債務履行」（借用物返還義務の履行不能）
による損害賠償責任が発生すると思われます。
したがって、賃借人は賃借している居室部分につき、
家主への損害賠償責任を負うことになると思われます。
この賃借人の賠償責任のための保険が借家人賠償保険というわけです。
もし、借家人賠償保険に入っていない場合は、賃借人に対して
賃貸していた部屋の部分については、損害賠償を請求ができると思われます。
請求方法や具体的な金額等につきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。
★追記1
戸建ての貸家のようですね。
私見ですが、賃貸物件と同等の建物を建て直していただくように請求すること
が可能かと思います（建て替え相当額の金銭による賠償も可能でしょう）。
当然、その間の家賃相当額も請求が可能と思われます。
この点については、私個人の意見ですので、
詳しいことは、弁護士等の専門家にご相談下さい。
★追記2
もし、相談者さんがその建物に火災保険をかけていた場合は、
当然、火災保険により建物の建て替え相当額の保険金が支払われます。
火災保険金が支払われた場合は、この損害賠償請求権は、
保険会社に移ると思われますので、その点については、ご注意下さい。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 売主側の都合で進まない土地契約について
福島・30代女性
去年の12月からマイホーム購入を考え、
土地とハウスメーカーを検討してきました結果、
12月中に土地が見つかり、新年早々に予約申し込みをしました。
その直後、地主さんが家庭の事情（相続・お金の分配）でもめているということで、
契約はすぐにはできないと伝えられました。
しかし、土地が非常に気に入っていたこともあり、3月のお彼岸を過ぎれば
着工してもよいと言われ、お彼岸までは待とうということになりました。
その間、土地仲介業者からは略式ながら重要事項の説明を受け、
ハウスメーカーとの建物の工事請負契約も交わしました。
銀行への仮審査申し込みも済ませました。
しかし、3月上旬には土地の契約も引き延ばされました。
そして今日、4月2日に地主さんの親族会議が行われるため、
それまで待つように言われました。
納得いかないため、これまではハウスメーカーの担当者を通じて
経過を聞いていましたが、直接、土地の仲介業者に連絡を入れてみました。
すると、ほぼ同じ話でしたが、
●4月2日の話し合い次第によっては売らないこともありうる
とのことでした。
2ヶ月近く待ちの状態が続き、これでだめになったら、
今までの時間はまったくの無駄になってしまいます。
主人は「縁がなかったのかも…」と、あきらめる方向も考えているようですが、
私は、3月上旬に契約ができないと知らされ、さまざまなストレスから、
逆流性食道炎になり、治療をしています。
通常、こんなことって、あるんでしょうか？
気に入った土地で気にいった建物が建てられると思っていたのに、
これからどうなるんだろう…という不安と落胆が大きいのですが、
もし、土地が買えなくなった場合、このまま、引き下がるしかないのでしょうか？
地主さんは、その土地の目と鼻の先に住んでいるので、ゴリ押しして買っても、
後の近所づきあいにひびきそうだな…と思いますが、ほかを探そうにも
建物の契約はしております。ですので、話し合いの結果を待っている間、
私たちにできること（何らかの強行手段）はあるのでしょうか？
このような状況で、誰に相談したらいいのかわかりません。
長くて、わかりにくい文章ですみませんが、よろしくお願い致します。
□■アドバイス
一般的な話として説明致します。
お客様方が、土地を探すのに不動産業者ではなく、
ハウスメーカーにご相談されることは良くあることです。
そして、ハウスメーカーの営業が不動産業者をまわって、
土地を探すことになるのです。
注意しなければいけないのは、ハウスメーカーの営業は、
土地に関してはほとんど素人同然ですから、
土地に関する説明は正確とは言えないケースが良く見受けられます。
しかし、彼等は土地の仲介を本業としている訳では無く、
あくまで建物の請負契約を締結するのが目的であり、
土地を紹介するのは、そのためのサービスでしかありません。
お客様方が勘違いされているのは、
●ハウスメーカーが土地の仲介をする訳では無いのにもかかわらず、
土地の購入についてまで、ハウスメーカーを信用してしまうこと
です。
その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが、
貴方の諸条件を提示した上で探してもらった土地であれば、
●この土地が条件に合うので、売ってもらえるかも知れないよ程度の状況
で紹介することは良くあります。
当然、貴方がその土地をごり押ししてでも買うことは不可能でしょう。
あくまでも、売主側が契約する意思表示を行わない限り、
契約することはできないでしょう。
契約はあくまで当事者双方の合意によって成り立つものです。
また、重説を行ったから100％契約に至るというものでもありません。
重説は昔は物説と呼んでいたくらいで、物件の説明ですから…。
（ところで、重説は仲介不動産業者の取引主任者から受けたのでしょうか？）
なお、業者間売買でも契約が予定より遅れることは良くあることですし、
購入者の一方的な都合により契約が成立するものではありません。
不動産売買というものは、その程度のことは当然のことです。
契約日は、売主と買主の双方の合意によって決まるものです。
実際には、仲介の場合は、この日程の調整にもかなり神経を使います。
逆の立場で考えて頂きますと、貴方の都合で契約日を伸ばしたり、
契約を止めたとしても、売主や不動産業者は基本的には怒らないのが一般的です。
最近の消費者の傾向として、ご自分の都合ばかり主張される方が多いのですが、
不動産というものは、その物件は世界に一つしかないものなのですから、
他の商品を購入するのとはわけが違うということを、
よく自覚される必要があると思います。
契約が遅れるのが気に入らないのであれば、違う物件を探せば良いですし、
その物件が気に入っているのであれば、じっと気長に待って
契約にこぎつけるのが一番良い方法でしょう。
ハウスメーカーに話しても、あまり意味は無いので、
仲介不動産業者によくお願いしておくしか無いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
貴重な時間を割いての丁寧なご説明ありがとうございます。
確かに、ハウスメーカーの営業の方を窓口にしていて、
その方の話を鵜呑みにしていたような気がします。
「その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが」
とのことですが、この土地は隣の1区画と一緒に去年10月頃から
地元の情報誌に広告が載っており、その頃から気にしていたのです。
12月に検討をはじめたとき、「もう売れてしまっているだろうな？」
と思いましたが、今契約しているハウスメーカーの他に検討していた
ハウスメーカー2社も揃ってこの土地を勧めてきたこともあり、
このような経過になったのです。年明け1月の情報誌にも載っていたのを覚えています。
重説は情報誌の広告主と同じ不動産会社の宅建取引主任者から受けました。
一緒に売りに出されていた1区画がすでに売れており、
着工しているのも知っておりましたので
（完成されたようで、先週、見学会が行われていました）、
不動産業者とハウスメーカーの話を信じておりました。
不動産売買と言うものは、その程度の事は当然の事なんですか…。
私個人としては、「売る気がないなら、広告なんか出さなければいいのに…」
と思っていたのですが、怒らないのが一般的なのですね。
「お盆休みは新居で迎えたい」とハウスメーカーや不動産業者に
再三伝えてきましたし、「大丈夫！」という言葉を信じてきたのですが、
やはり怒ってはいけませんか？
私たちも慎重に検討を重ねてきたつもりでしたが、ツメが甘いというか、
あせっていたように思います。
今は気持ちも落ち着いてきました。家族ともよく相談してみます。
ありがとうございました。
□■アドバイス：２
重要なお話しは、涌井様のおっしゃる通りだと思います。
そこで、ちょっと別の視点で…。
個人的には、悲観的ではなく、建設的な考え方をされた方が、
ご自身の体調はもちろん、今後の生活の役に立つと思います。
つまり、今回のできごとを、「今までの時間はまったくの無駄」にするか、
それとも、大きな糧にするかは、貴方次第だと思います。
現段階の売る売らないの決定権は、その土地の所有者にあるのであれば、
貴方は【譲っていただく側】になります。
では、どうしたら、売主さん側は貴方に譲ってくださるでしょうか？
もちろん、相続の問題などが絡んでいるようですから、
単純ではないとは思いますが、もし、一同が集まった際に、
「こんなに欲しがっている良い人がいる」ということが、
一同全員に伝えることができたとしたら、どうでしょう？
もちろん、親族会議に出席することはできないと思いますが、
不動産仲介会社さんを経由して、代表の方に手紙を託すことはできるかも知れません。
もし、託すことができるのであれば、そこで、貴方が良い買主であることを、
きちんとアピールすることもできるでしょうし、それがあることで、
難色を示されていた方の考え方も変るかも知れません。
もし、「やれるだけは、やってみないと気がすまない！」というのであれば、
こんなこともできると思いますよ。
但し、同時に、「ここまでやってダメなら、買わなくて良かった」
と思うことも大切です。
特に、今回のハウスメーカーの対応は、
個人的には、決して、誠意ある応対とは思えません。
ですから、ダメだった場合は、そのハウスメーカーに対して、
●同等以上の土地を1ヶ月以内に探せない場合は契約を白紙に戻すことを、
新たに契約書に盛り込ませる
など、強く申し入れることは、当然の権利かと思われます。
個人的な独断と偏見ですが、これでもどうにもならないような業者であれば、
むしろ、決別できた方が、貴方がたのためになるようにも思われます。
★追記
上記は、「広告などで告知されていないこと」を前提に書いておりましたが、
その間に入った投稿から、どうやら、そうではないようですね。
詳しくは涌井様から説明があるかも知れませんが、広告などで、実際に売られ
ることが確約されているような表現であったのであれば、消費生活センター、
宅建協会、不動産公正取引協議会などの団体に、報告・相談などをされるのも
方法かと思われます。
（万一、契約上、建築請負契約を白紙に戻せなかったとしても（または、貴方
が違約金を請求されるなど、不利な状況になっていたとしても）、その広告
自体に問題があったのであれば、貴方にとって有利な裁定に持ち込めるかと
思われます）
ですので、その広告を再度入手し、保管されるようにしておいてください。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様、ありがとうございます。
そうですね。どうしても悲観的な考え方に陥っておりました。
「家」というものは大きな買い物ですから、
今回の話が最終的にどのような形で終ったにしても、
きっと貴重な経験として私たちの糧となるでしょう。
また、見も知らない私たちに、こうして親切にいろいろとアドバイスしてくださる
皆様の存在がとてもうれしく思います。本当にありがとうございます。
ところで、「実際に売られることが確約されているような表現」
というのはどういうものですか？私どもが見た情報誌は、
地元のスーパーなどで無料で配られている月刊の不動産情報誌です。
賃貸物件・土地情報・新築・中古など、
複数の不動産会社ごとに多数の情報を載せています。
今仲介している不動産会社のページに、他の物件と並んで
「売土地」として問題 の土地の詳細が書かれてありました。
主人とハウスメーカーからいただいた資料と照らし合わせて見たので、
はっきり記憶に残っています。
さすがにその雑誌はもう手元にありませんが、
出版先など入手できないかあたってみますね。ありがとうございました。
□■アドバイス：３
一般的な広告表現にはルールがあり、また、不動産業界特有のルールもあります
ので、それに則っているかどうか…が、ポイントになると思われます。
ですので、実際の広告を入手して、前述の団体に問題性の有無などを、
確認していただくことが良いと思います。
ただ、貴方が今の土地を第一希望に考えているのであれば、
現段階でハウスメーカーや仲介業者とケンカするのは、得策ではないと思います。
つまり、
●希望の土地で建築すること ＞ 業者の責任を追及すること
ということになるでしょう。
ですので、もちろん、予め調べておくことは大切だと思いますが、
むしろ、今は「譲っていただくための方法」に、最善を尽くされる方が良いかも知れません。
そして、
●希望の土地で建築できなかった場合
に、上記広告の問題点などを元に、ハウスメーカーに対して、
貴方の要求などをぶつければ良いと思います。
まぁ、簡単に言ってしまえば、誰でも間違いはあるわけですから、
●その間違いをきちんと正してくれれば、大目にみる
のもアリですし、逆に、
●間違いを正さず、自己の正当性ばかりを主張するのであれば、対決する
という感じではないでしょうかね？
それから、最後に、ひとつ。
皆さん、モノ（デザイン・設備）や価格などには敏感ですが、
業者や担当の信頼度には、無頓着なことが多いように思います。
本来は、買主が「新築チームのメンバー」に加えるべく、
業者や担当を選ぶべき立場にあるわけですから、
モノや価格以上に、社風や人間性こそが大切になってきます。
医者選び、教師選び、弁護士選び…と同じような感覚です。
信頼度重視について、不動産に限ったことではありませんので、
今後の貴方の生活に、是非、活かしてくださいね。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
前野様 たびたびの返答、ありがとうございます。
私どもも、検討段階から、
6社ほどのハウスメーカーと打ち合わせをしてまいりました。
その中から、電話の応対や、私どもの質問や要望に対する返答などで、
「この人となら！」と思って、現在の会社に決めたのです。
実は今でも、ハウスメーカーに対しては、それほど不信感はありません。
ハウスメーカーも不動産会社も、
それぞれの立場で不利になることは伏せておきたいと思うのは仕方ないかなぁ…と。
いろいろあっても、最終的には気に入った土地にちゃんとした家ができたら、
それでいいとも思えます。
あまりにも「想定外」だったので、だいぶうろたえてしまいました。
でも、たくさんのアドバイスをいただいて持ち直してきました。
お忙しい中、時間を作っていただいて、ありがとうございました。
進展がありましたら、また、ご報告させていただきたいと思います。
□■アドバイス：４
何時の間にか、若干、相談のやり取りが進んでいたようですね。
さて、広告の問題について…ですが、
仲介物件の場合は、基本的には3ヶ月ごとに不動産物件の見直しを行います。
これは、一般的に媒介契約書の有効期限が3ヶ月で締結するためです。
3ヶ月経過後には、物件の販売の依頼を中止されることも良くあることです。
この辺りの事情は情報誌等では解りませんので、最終的には、
その物件を扱っている不動産業者に直接確認するしか方法は無いと思います。
また、情報誌では、物件の掲載を依頼してから
約2週間～1ヶ月程度は遅れて掲載されるのが一般的です。
この遅れの期間に、売主より事情の変更を告げられるケースも
全く無いとはいえません。
当然、売れてしまった物件が情報誌に掲載されることも良くあります。
この辺りも、やはり、直接、不動産業者に確認するしか方法はないでしょう。
しかしながら今回のご相談の内容を良く読みますと、
この媒介契約の有効期間内に、物件購入の申し込みを行い、
かつ、重説も不動産業者の取引主任者から受けたようですから、
一般的には、ご相談者の言い分ももっともかなぁ…と言う気も致します。
ですが、今回のご相談のケースの場合は、もう少し、
売主の事情の変更の内容を検討してみる必要があると思います。
私の経験上での例について説明しますと、専属専任媒介契約を締結し、
売りの広告を出したのですが、その媒介契約の有効期間中に依頼者が急死してしまい、
相続の問題が発生し、急遽、販売を延期したことがございました。
この場合は、当然、媒介契約書の当事者が死んでしまったのですから、
その媒介契約書自体が無効になると考えられます。
相続人と新規に媒介契約書を締結しなければ、
その物件の販売は継続することが不可能なのは、解っていただけると思います。
問題は、広告媒体との関連ですが、一般的には、
この様なケースの場合は販売延期の事情を、購入希望の連絡がある度に
説明している程度なのが実情だと思います。
今回のご相談の場合は、この様な、
売主の不測の事態による事情変更があったかどうかによると思います。
誰が聞いても、それは売主や不動産業者の故意過失による販売延期や
中止と言える事情があったかどうかによって判断されるべきだと思います。
この点については、詳しい事情の説明は不動産業者からはあったのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、お忙しいところ、たびたびお時間をいただき、ありがとうございます。
売主様の事情の説明についてですが、今までの経緯は、以下のようになります。
1.土地の申し込みをしたとき（1月上旬）
ハウスメーカーより、
「売主様の事情により、お彼岸に親戚が集まったときには
更地の状態であるところを見せたいから、
着工はお彼岸が過ぎてからにしてもらいたい」と説明を受けました。
この時点では、2月末から3月上旬には土地の契約をすることで、
お彼岸を過ぎた3月末から4月上旬に着工ということで、お話がありました。
2.重要事項の説明のとき（2月上旬）
1.のときと事情はかわらず、初めて土地仲介業者と会いました。
3.工事請負契約を結んだとき（2月中旬）
土地の契約をお彼岸過ぎにしてほしいとのことで、
お金の分配などで親戚ともめているらしいと説明を受けました。
私のほうから、「こういうことってよくあることなんですか？」
と質問をしてみました。
すると、ハウスメーカーは、
「普通は土地の契約が先なんですが…。ただ、まだ地主さんがお元気だし、
お彼岸までといっているので大丈夫ですよ。もしものこと（＝お亡くなりになる）
があると、相続とかで大変になるかもしれません」とのことでした。
4.2月下旬から3月上旬
「もしものこと」ということが気になり、
「せめて契約だけでも、3月中くらいにはできないか？
なんなら、4月まで着工しないということを契約に盛り込んでもいいから…」
と申し出ました。これに対して、
ハウスメーカーからの、はっきりした返答はありませんでした。
5.3月中旬すぎ
ハウスメーカーから、「3月25日、もしくは4月1日で契約はどうか」
と連絡が入りました。3月25日は私たちの都合が悪く、26日は仏滅なので、
調整することになりました。
6.3月24日
ハウスメーカーから、延期の連絡がありました。
ここからは先は、今まで、ご相談してきたとおりです。
私たちが知っているのは、「売主様の親族がお金・財産の分配（配分）でもめている」
ということだけです。
最近、地元地銀が次々と金利を上げていることもありまして、
「こうしている間に住宅ローンの金利も上がったらどうしよう…」
と心配してしまったのでした。
□■アドバイス：５
おおよその流れは理解できました。どうも、もともと売主側は財産の分配で、
何らかの問題を抱えていた様な感じですね。
本件とは直接関係ありませんが、売主の意思とは別に、親族間の問題で、
財産の処分でもめるケースについて、考えられるものをあげます。
1.相続にからんで、土地を処分したら金銭を支払うことを条件として、
相続放棄に同意を貰っている場合。
その土地の処分の時点でもめることも考えられます。
特に、相続税の滞納等がありますと、より事態は複雑になってしまいます
※これは実際に良く生じるケースです。
2.元々が本家から土地を分けてもらって、分家に出た家で、
その分家が土地を処分しようとしたら、本家から、
「元々は本家の土地なので、処分することは許さない」
と、クレームが入るケース。
また、逆に分家から本家に対して、
「本家が土地を処分するのは同意できない」
と、クレームが入ることもございます。
この場合、土地の処分ができなくなることもあります。
※法的にはできても、親族一同の反対でできなくなります。
特に、地方の名家と言われる一族に多く発生します。
つまり、今回のご相談については、この根っこの部分と言いますか、
●何故、売主様の親族がお金・財産の分配（配分）でもめているのか？
が、問題でしょうね。
この問題が解決しなければ、事態の進展は望めないのではないかと思いますし、
契約には至らないかも知れませんね。
ごく稀なことではありますが、確かに、買主さんが決まってから、
売主の親族間の問題でごちゃごちゃになってしまうこともあります。
法的には、売主さんの意思のみで売ることは可能な場合であっても、
誰が悪いというわけではなくて、心情的な問題も絡みますので、
実際には、それほど、単純に物事は進みません。
逆の例としては、これも時々あることなんですが、
買主さんが購入の申し込みをされてから、
●親や兄弟に、方角が悪いと言われた
●占ったら、良く無い結果が出た
●もっと、良い所が見つかるかもしれないから、今回は止めておけと言われた
など、わけの解らない理由で、申し込みのキャンセルをなさることはあります。
私見ですが、今回のケースはあくまで、申し込みが済んでいるという状態ですから、
売主に強制的に契約を締結させることは不可能かと思います。
また、1月の申し込みの時点で、
すでに若干の問題があったことは解っていた様に感じます。
「3.」の工事請負契約を結んだときの内容からも、既に問題があることを
承知していて、貴方は建物の請負契約を締結されたわけですよね？
本来は疑問を持っていたのなら、
この時点で請負契約は締結すべきではなかったと思うのですが、いかがでしょうか？
もう少し、落ち着いてみたら、いかがですか？
その土地が気に入っていて、どうしても欲しいのは理解できますが、
若干、長期的に考えた方が良いと思います。
これは私の感であり、文面からの推測ではありますが、
金銭の分配がらみということになりますと、おそらく、
その土地を売りに出すことは間違い無いと思います。
売らないと分配すべきお金は手に入らないわけですからね。
しかし、確実とも言えないのが親族間のトラブルです。
建物の請負契約を締結済みであれば、本物件と並行して、
ハウスメーカーの営業に、同等の条件で別の土地を探させることも
行っておいた方が良いかも知れませんね。
意外にもっと良い土地が見つかるかも知れませんよ。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、たびたびありがとうございます。
親族間の財産にかかわる問題ですので、簡単には終わらないと私も思います。
それでも、気にいった土地が入手できるなら待とうとも思っています。
契約は、不安点を抱きながらも、してしまったのはうかつでした。
「売らない」と言われたら非常に困りますが、
これだけ長引くということは、やはり「縁がなかった」のかも知れません。
今後の生活に大きな影響がありますので、家族ともよく相談していきたいと思います。
お忙しい中、たびたび時間を割いて回答していただき、ありがとうございました。
相談したり、アドバイスをうかがううちに気持ちの整理もついてきました。
どうなるかわかりませんが、進展があったらお知らせしたいなぁ…と思っています。
ありがとうございました。
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相談内容 セットバック部分にはみ出す車庫について
東京・30代男性
3年前に新築の住宅を購入しました。
セットバックをしなければならなかったので、
きちんとセットバックして住宅を建築しました。
不動産屋との打ち合わせで、自家用車を置けるように駐車場スペースを、
図面上では取れているようなっていました
（横入れで、両方の車輪が入っていれば、車庫証明は出ると聞いていました）。
しかし、実際、車庫証明を取ろうとして申請したのですが、
警察の方がきて、
「車輪は入っているが、車体が5cmはみ出ている」
と言われ、車庫証明がおりませんでした。
その際、
「うちはセットバックしているし、セットバック部分は自分のものだから、
何とかならならないのか」
と言いましたが、駄目でした。
不動産屋にだまされれしまった自分がいけないのでしょうか…。
今さら、建物を建て替えるわけにはいかず、かといって、
車庫用に土地を空けているので、車を購入したいのですが、
どうしたら、車庫証明はとれるのでしょうか。
□■アドバイス
車庫証明はご自分で申請されたのでしょうか？
セットバック部分は、まだ分筆はしてないんですよね？
車庫証明の条件は、
1.自宅から保管場所までの距離が直線で2キロメートルを超えない範囲
2.道路から支障なく出入りができること
3.自動車の全体を収容できるものであること
4.自動車の保有者が自動車の保管場所として使用する権限を有するもの
ということです。
提出書類は、
・自動車保管場所証明申請書（軽自動車は保管場所届出書）
・保管場所の所在図・配置図
・自動車保管場所使用承諾証明書（駐車場を借りている場合）
・保管場所使用権原疎明書面（車庫が自己単独所有の場合）
・廃車・譲渡誓約書（同じ車庫で車の入替えがある場合）
ということです。
個人的なオフレコ的な意見ですが、
この保管場所の所在図・配置図にセットバック部分を記入しなければ、
警察も気付かず、すんなり取れたかも知れませんね？
今後の対応としては、車庫証明を専門に行っている行政書士等に
一度相談してみるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井先生、早くにお答えをいただきありがとうございました。
車庫証明は自動車会社が提出し、セットバック部分は書いていませんでした。
セットバック部分は、いまだに自分の土地になっています。
あと、不勉強で教えていただきたいのですが、
「分筆」ということはどういう行為なのでしょうか？
警察の方が、
「角地でセットバックした場合は、セットバック部分に はみ出てはいけない」
と言われていました。どんな法律に規定されていると思われますか？
角地でなければ、車輪さえ入っていればよく、
自分みたいに、角地ゆえに厳しい条件になっているのでは、
不公平な感じがしてならないのですが、どう思いますか？
□■アドバイス：２
分筆とは、その名の通り筆（地番）を別にして分けることです。
土地家屋調査士等に依頼して行い、土地を分けて売買する時に良く行われます。
角地でのセットバックについて、法に規定されているかどうかは、
私の知っている範囲では解りません。
おそらく、運用上のガイドラインの様なものがあるのかも知れませんね。
それにしても、警察がセットバックされていることを知っているということは、
そもそも、過去にその地域自体に何らかのトラブルが発生した経緯が
あるのかも知れませんね。
あくまでも個人的な感想ですが、通常ではあまり考えられないことだと思いますし、
確かに、不公平感はありますし、納得しかねる感じは致します。
しかし、実際に許可を出すのは警察ですから、公務員独特の責任回避のために
起こったことかも知れません。
将来予想されるトラブルがあると思われる場合は、
その許可をなぜ出したのかを責められることも考えられますので、
事前にその責任を回避したいがための行為かも知れません。
警察に、許可を出していただけない法的根拠の説明を含めて、
質問状を出してみたらいかがでしょうか？
単純に説明を求めるのならば、あまり問題はないと思いますが…。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お忙しいところ、いろいろご説明いただき、ありがとうございました。
車庫証明に詳しい行政書士の先生に相談するか、警察に質問をしてみるか…と、
いろいろな方法があることがわかりました。
これらの方法で、何とか解決していきたいと思います。
あと、今、思い出したのですが、警察の方が、言われていたのですが、
「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
よって、セットバックしたら、
そこは将来、道路になるのだから、はみ出てはいけない」
「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法があるのだが…」
と、言っていました。
前者は、今までのご説明にからいくと、納得いかないと思います。
後者は、こう言われても、何を想像すればいいのかなぁ…という感じです。
本当にいろいろとありがとうございました。
□■アドバイス：３
「セットバックしないと、区役所の建築確認が下りない。
よって、セットバックしたら、そこは将来、道路になるのだから、
はみ出てはいけない」
とまで、警察が知っていて言うということは、
やはり、その地域では何らかの問題が生じたり、
俗に言う「ちくり」のようなことがあったのかも知れませんね。
やはり、その「警察の方からは言えないが、車庫証明がおりる方法」を、
知っている方を探すのが一番ですね。
その警察官と貴方の共通する友人でも探すことができれば、
その方法を聞き出すことも可能かも知れませんね。
車庫証明についてはあまり詳しくないので、
こんなことしかお答えできず、申し訳ありません。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井先生、お忙しい中、私の質問に対するお答えをいただき、
本当にありがとうございました。
□■アドバイス：４
その車庫スペースは車の大きさよりも大きくつくってあるのでしょうか？
例えば、車の巾1.75mに対して、2mあるとか…。
図面上、車より大きくつくってあって、
警察官が見にいった時に車がなければ、はみ出ることがわからず、
車庫証明はおりるのではないでしょうか？
私は自分で車庫証明を申請するのですが、日中、仕事で車を使うので、
警察官は車のないときに見に来て、車庫証明をおろしてくれました。
車の販売業者とよく相談してみて下さい。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）
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相談内容 地中に埋められていたガラに対する責任について
新潟・50代男性
おそらく、7～8年くらい前に建っていた家を解体した更地を購入し、
新築しました。
新築後、ひと段落したところで庭仕事をはじめ、庭を耕作したところ、
以前の建物の「ガラ」が大量にでてきました。
解体業者がいい加減な仕事をして、地中、2～30cmぐらいのところに、
意図して埋めていったように思われます。
全貌はまだあきらかではありませんが、建築用の一輪車で10杯はありそうです。
10cm四方のコンクリートが主ですが、50cmほどのも含まれ、
捨て場所に苦慮しています。
庭を耕作するたびに、頭にきています。
契約書は土地の現状優先となっていますが、
埋められた残骸は隠れた瑕疵にはならないでしょうか？
残骸を売り主負担で引き取ってはもらえないでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、今回のケースは後述する2通りの考え方がございます。
私的には、どちらかと言いますと、
売買契約の瑕疵担保とみる方が妥当かとは思います。
1.売買契約書の瑕疵担保と言う見方をする場合
売買契約における瑕疵担保責任の内容は、民法570条に規定されていますが、
同条は民法566条を引用し、566条の2項で、
「買主が之を知らさりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること
能はざる場合に限り買主は契約の解除を為すことを得其他の場合に於ては
損害賠償の請求のみを為すことを得」
と規定していますので、
売買契約における瑕疵担保責任としては、契約の解除と損害賠償の請求になります。
この場合、民法566条で、
「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より
一年内に之を為すことを要す」
と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は、
知ったときから1年間です。
瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、
この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行しますので
（平成13年11月27日最高裁判所判決）、
瑕疵の事実を知ったときから1年間になってはいないが、
目的物の引渡しのあったときから10年間が経過しておれば、
瑕疵担保による損害賠償の請求権は消滅することになります。
損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った
損害（信頼利益）（＝修理費用相当額）に限られております。
※今回、売買契約に於ける瑕疵とした場合は、
その瑕疵の発見後1年以内であれば、損害賠償の請求が可能と思われます。
2.解体工事の請負契約の瑕疵とする場合
この場合は、解体の請負契約書に特約条項等が無い限り、
民法638条、
「土地の工作物の請負人は其工作物又は地盤の瑕疵に付ては
引渡の後５年間其担保の責に任ず但此期間は石造、土造、煉瓦造又は
金属造の工作物に付ては之を１０年とす」
の地盤の瑕疵に該当するかも知れません。
この場合は引渡後5年間という期間が定められていますので、
7～8年経過しているということになりますと、
期間経過後となってしまうと思われます。
尚、詳しい事は、弁護士等の専門家にどの条文の適用をするのが妥当か
ということを含めて、ご相談された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のアドバイスありがとうございます。
こんなことは売り主に全く相手にされないだろう…と、
あきらめモードに入っていたので、とても参考になりました。
まず、仲介の不動産会社に現状を話してみます。
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相談内容 地役権設定に対する疑問について
静岡・40代男性
土地を売ってもらう際の条件が、
●回転場を目的として、一部（売主指定位置）に地役権を設定すること
でした。
実家から近いということもあり、購入を決めて、建築を始めたのですが、
その条件に、以下の点で、疑問を感じております
（売主の現地での説明は、一度もありませんでした）。
1.周りの状況から見て、回転場の必要性があるとは思えない点があります。
前面は6m道路で、簡単に車は方向変換できます。
また、すぐ前に面した場所にも地役権が設定されており、
私を含めて3人（今回と同じ人）が使用可能です。
2.昔、田畑であったものを、2年前の開発行為により宅地化したばかりです。
一度決った開発行為によって宅地課された物件を、すぐに変更し、
分筆するのは、問題あるような気がします。
3.65.48坪で50%の建ぺい率ですが、
ほぼ完成した建築中の家屋は、30.41坪になります。
もし、地役権設定のために分筆すると、60.53坪になり、
50%の建ぺい率を超えてしまいます。
私からは、
「地役権をつけない代りに、通りぬけなどしても構わない旨の
覚書を書くので、地役権設定はしないわけにはいかないか？」
と、売主に打診しているのですが、断られました。
まだ交渉中ですが、
●上記3点についての皆様の見解
●今後の交渉にあたっての良策
について、アドバイス、宜しくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
●地役権設定が、土地の売買契約の条件として、
当初より売主から提示されていた
のであれば、その約束は守られるべきであり、
契約後に異議を言っても説得力に欠けます。
地役権設定が、貴方にとって一方的な不利益でない限り、
約束は守るべきだと思います。
建蔽（ぺい）率につきましたは、
建蔽（ぺい）率と容積率の間違いをされているような気が致しますが、
いかがでしょうか？
30.41坪と言うのは、建物の延べ床面積だと思われるのですが…。
1階部分だけの建築面積で30.41坪というと、2階建てだとすれば、
50坪以上の延べ床面積になってしまうのですが…。
30.41坪が延べ床面積だとすれば、建蔽（ぺい）率ではなく、
容積率と比較してみるべきだと思いますよ。
再度、良くご確認下さい。
良策は、貴方が約束を守ることだと思います。
厳しいことをあえて言わせて頂きますが、約束を守りたくないのであれば、
違約金を支払って、契約を解除すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、返信ありがとうございました。
地役権について、売主さんと話合いを持ちました。
契約したことなので、このまま進めていくことにしました。
しかし、売主さんも、この土地に地役権を設定したことに対して、
とても不条理であったと感じていて、
実際には私が使いやすいように進めていけそうになりました
（詳細は書けませんが、とても不条理なことがあったそうです）。
また、建蔽（ぺい）率の件は、書き忘れてしまいましたが、
平屋建てなので、建築面積が30.41坪です。
建蔽（ぺい）率と容積率は把握しているつもりです。
書き忘れてしまい、申し訳ありませんでした。
こちらは建築を進めている会社と確認をしました。
涌井様、ご提言ありがとうございました。失礼します。
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相談内容 雪止めに関する隣家との交渉について
東京・30代男性
現在、上棟し、建築中です。状況は、第1種住宅地域、
隣地境界までの水平距離50cm 、屋根勾配は縦6・横10（約30度)の
片流れの屋根（東から西へ向かって勾配）で、高さは5m、9mです。
しかし、勾配方向（高さ5m）の隣の住人から、
「屋根からの落雪の影響により、人的被害および
カーポート屋根を損傷するおそれがあるため」
とのことで、雪止めをつけるよう、要請がありました。
そこで、安全を考え、軒先および屋根中間に、雪止めを2列、配置しました。
ところが、この雪止めでは不充分とのことで、
さらに落雪対策を講じるよう強い要望を受け
（「被害を受けたら全面的に保証しろ！」と、
脅しに近いことも言われております）、困っています。
当方は、雪国ならまだしも都市部ですし、
これ以上の雪止め対策は過剰であると考え、
その旨を説明もしましたが、どうしても納得していただけません…。
こちらとしては、せっかく新築するので、
こうしたトラブルは未然に解決したいところです。
つきましては、
●今後、さらに雪止め対策をすべきか？
●逆に、これ以上、対策が必要でなければ、
どのように相手に説明して納得してもらうか？
などについて、アドバイス頂けないでしょうか？
よろしくお願いします。
□■アドバイス
まあ、屋根勾配がその辺の別の家に比べて、急なのでしょうか？
どちらにしろ、雪止め金物を付けたからといって、
無条件で全て免責されるわけでないことは、ご理解されますよね。
被害を与えたら、賠償せねばなりません。
雪だから、自然だから…といって、逃げられないでしょう。
ただ、雪止めを設置したことは、その対応として、
裁判ではマイナスではありませんが、
勾配から見て、特段の対応とも思えません。
東京だから…と言われますが、
降った雪が午後に一度解けて、半分が夜に再凍結すると氷になり、
それが翌日滑落すると、凶器になります。
この現象は雪国より、ある意味で、
東京のような気候環境で起こりやすいので、
東京は雪国でないから危険性は少ない…というのは、認識不足です。
また、雪国では、隣接して家は原則建てなく、
雪が落ちるスペースを自分の敷地内に確保しています。
でも、東京のこのような現象は数年に一回でしょうが…。
長い付き合いは、充分に話合い、納得しあうようにしておかないと、
些細なことが大問題になりますよ。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）
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相談内容 購入住宅の電波障害について
千葉・20代女性
はじめまして。先日、建売住宅を購入したものです。
TVのアンテナの引き込みのため、電気屋さんに相談をした際、
この地域が難視聴エリアであることが発覚しました。
不動産屋では、CATVではないと写りが悪いことなど全然聞いておらず、
CATVではアンテナに比べて、費用が倍近く変ってしまいます。
このような場合、何か対策などできないのでしょうか？
□■アドバイス
例えば、建物や鉄塔などが原因になっている難視聴エリアの場合、
その持ち主が共同アンテナなどを用意している場合もあり、
山などの地形的な原因になっている場合、
自治体が対策の助成を行っている場合もあります。
ですので、まず、自治体などに出向き、
●何が原因になっている難視聴エリアであるのか？
を確認し、同時に、対応策について、アドバイスを受けてください。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
アドバイスありがとうございます。
原因ですが、
●東京電力の送電線施設などの影響で電波障害を受けている地域
とのことでした。
何年か前にこの一帯にCATVのケーブルを導入したとのことですが、
自治体では、現在は特に何も助成などしてないとのことでした。
対応策としては、CATVのテレビ電波障害施設再送信契約があるとのことでした。
ですが、やはり費用が5万円以上かかってしまうようです。
しかも、増幅器の設置をこちらでしなければならず、
CATVに加入した方が工事費が安いというのが現状でした
（チューナーを毎月費用を出して借りる）。
こちらの物件を購入した際の、契約書の重要事項説明書には、
そのようなことは一切、書かれていません。
泣き寝入りするしかないのでしょうか？
□■アドバイス：２
原因が送電線による電波障害であれば、地上波デジタル放送への
切り替えに伴って、解消される可能性もあるかと思われます。
詳細につきましては、ご自身で調べてみてください。
なお、重要事項説明書への記載につきましては、
記載義務については分かりませんが、記載されて然るべし内容だと思われます。
ですので、まず、不動産業者に確認と、あなたの要求（費用負担？）を伝え、
交渉されるのも方法です。
また、話し合いが平行線の場合は、
法的に貴方の主張が通せるかどうかの確認も含め、
話し合いの間に入っていただける可能性のある消費生活センターなどに、
ご相談されると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
こんにちは。お返事が遅くなり、すいませんでした。
消費生活センターに相談しましたところ、やはり、日常生活上に必要な物に対して、
そのようなことがある場合は伝えなければならない義務があるとのことでした。
旦那に、不動産屋に連絡してもらったのですが、
「自治体の町会長がアンテナがたっているので、お金がかからず、
アンテナが引けるとのことを言ったので、問題ないと思った」との一点張りでした、
その後どのように動いたらよいのかわからず、そのままになっております。
どうしたらよいのでしょうか？
□■アドバイス：３
地上波デジタルなどについては、ちゃんと調べましたか？
貴方自身で、どうしたらよいのかを、調べて、考える努力をしなければ、
解決には近づかないと思いますが…。
まず、貴方が要求することを、きちんとまとめてください。
売買契約そのもの解約なのか、補償の要求なのか…などです。
そして、その要求を業者が飲まないのであれば、
消費生活センターに再度出向いて、結果報告し、
間に入って交渉してもらうというのも方法です。
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相談内容 購入前の耐震性の調査について
千葉・40代男性
中古戸建ての購入を検討中です。築年数が古いので、
リフォーム業者の方に見てもらったところ、
基礎には鉄筋が入ってないと言われました。
また、基礎部分に1箇所上へ向かってクラックがあるのですが、
その点を聞いたところ、
「もし修繕するとなるとかなりの費用がかかる。
また、これは建物全体でもっているので、それほど心配は無い」
と言われました。
世間では基礎のクラックについてはかなり重要視されていると思うのですが、
2業者に見てもらいましたが、築年数なり…ということだからなのか、
どちらの方も同じような反応でした。
もともとかなり古いため、新築のような耐震等は期待していませんが、
安全に住むという面で、どこまでが許容範囲なのかが、いまひとつ分かりません。
リフォームして住む予定なのですが、そのような造りの場合、
特に注意して、確認、点検しておくことはありますか。
また、できれば、「これはしておいたほうが安全」
というような対応がありましたら、教えて頂けますか。
よろしくお願いします。
□■アドバイス
許容範囲については、実際に、個々の物件の状態を確認しないと、
おそらく、判断できないかと思われますが、
おそらく、一般的なリフォーム業者さんに、
無料で見てもらったのではないかと思われます。
その場合、特に検査機器などを使った耐震性のチェックではなく、
目視によるものではないかと思われますが、いかがでしょうか？
簡易的な検査であっても、おそらく、5～10万円が必要になってくるかと
思われますので、もし、可能であれば、
●売主さん側で検査費用を負担してもらって、結果を添付していただく
という要求も一案だとは思いますが、ただ、快く応じてもらうのは難しいと思います。
もし、かなり気に入っている物件であるのなら、
最悪、購入しないことになった場合、上記の検査費用が無駄になってしまいますが、
ご自身で手配されることも一つの方法です。
その結果、きちんと問題点を出してもらって、その分、減額交渉する…
ということもできると思いますので…。
但し、売主さんが建物に対する瑕疵を負わないような古家付土地であったり、
それに近い状況での販売（＝建物価格がほとんど含まれていないような物件）
であったりすると、減額交渉自体、難しいかとは思います。
ただ、耐震に関しては、自治体によっては補助金が出る場合もあり、
また、国の耐震リフォーム減税の話などもあるかと思われますので、
動向を含めて、ご自身で、しっかりと調べられると宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
お返事ありがとうございます。検査機器を使用した検査ではなく、
リフォーム業者による目視です（お1人は1級建築士の資格をお持ちでした）。
おっしゃるように古屋付き物件です。
すでに古屋ですが、実際に長い期間住めば（新築からでも）、
そのような状態になることは考えられると思うので、そうであれば、
・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
・または、許容範囲と思うこともできるのか
など、どのように考えるべきか迷い、ご相談させて頂きました。
リフォーム業者の方は、一応、素人ではないので、
その方たちが一大事と思わなかったということは大丈夫なのかな…
とも思ったのですが、甘いでしょうか？
□■アドバイス：２
最終的には、
●貴方が誰を信じて、どこまでやれば、納得できるのか？
になると思いますよ。
おそらく、ここで相談されたということは、やはり、
業者さんの説明でも不安をぬぐいきれなかったから…ではないでしょうか？
基本は、おっしゃる通り、
・めくじらをたてず（？）、なんらかの対処をすればよい
・または、許容範囲と思うこともできるのか
になると思います。
地震に関しては、建物のみならず、地盤の強度、
さらには、火災などが起きた場合の逃げやすさ（近隣との環境）など、
考えていくと、キリがなくなる部分もありますので…。
また、現在の耐震工事に関しましても、もちろん、その価値はあるのですが、
では、耐震予想通りの地震が起こるかどうかは、全く分かりません。
さらに、経年変化による耐震器具や機材の影響も、
個人的には完璧に立証はされていないように思います。
仮にクラックを補修＆補強したところで、他の部分の構造が弱いのであれば、
あまり意味が無いということにもなりかねません。
リフォームを前提に考えているのであれば、まず、貴方の不安に、
的確に答えてくださるような、そんな信頼できる業者さんを探されることを、
第一に考えてみてはいかがでしょうか？
例えば、
「今から30年間住めるように補強を兼ねたリフォームを考えているのだが…」
という感じで相談し、それに対して、貴方が納得できるような
プロとしての提案をしてくださる業者さんが宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ご回答ありがとうございました。
初めての大きな買い物なため、慎重になるべきなのは重々承知しているのですが、
しかし、慎重になればなるほど、おっしゃるようにきりがなく、
不安の無い物件など無いように思い、迷っておりました
（豊富な予算があれば、また、違うのかもしれないのですが…）。
確かに業者さんの「大丈夫」に対し、私が納得できていないので、
不安が残るのだと思いますので、自分でも、もう少し、しっかり勉強して、
不安が解消できるように、よく説明を受けたいと思います。
気持ちがすっきりしました。どうもありがとうございました。
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相談内容 車庫証明の費用について
北海道・20代女性
自家用車購入の予定で、現在の賃貸アパートの駐車場を一度、
3ヶ月程度、借りました。しかし、購入しそびれたので、一度解約し、
今月になり、購入することが決まりましたので、再度、契約しようと思います。
不動産屋に連絡すると、
「車庫証明はこれから3か月分の駐車場代金を払わないと出しません」
と言われました。しかし、以前に購入の話をして駐車場を借りたときには、
一切、そのような話もありませんでした。
現在のアパートは今月で退去予定なのですが、
3ヶ月分（9,000円）を、これから納入するのは納得できません。
車庫証明にはそのような費用がかかるものなのでしょうか？
また、以前、納入した駐車場代金も考慮はしていただけないとのことです。
これは常識的なのでしょうか？
□■アドバイス
借りていた以上、あなたの場所となっていたわけですから、
使っていなかったから考慮しろ…と言うのは、厳しいと思うのですが…。
なお、車庫証明を作成するためには、一般的には、
そのための手数料を徴収する場合も多いかと思われます。
特に、アパートの駐車場であり、そのアパートを出て行くのであれば、
そのことも関係しているのかと思われます。
（＝出て行く間際に契約して、あとは路上駐車…というような、
いわゆる車庫飛ばし的に悪用され、責任を追及されることを、
防ぐ意味合いもあるでしょう）
ご納得いかず、もし、今後、新しい駐車場を契約されるのであれば、
そちらで、交渉される方が宜しいと思います。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ご返答ありがとうございました。もう少し探してみます。
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相談内容 借地契約上のセットバックの扱いについて
東京・60代男性
私道沿いの借地人が、家を新築したために、当初40坪で借地契約した土地が
セットバックのため、約3坪、削られてしまいました。
そのため、
●借地人は地代を37坪分に下げてほしい
●借地契約更新の際の更新料も37坪分にすべき
と言ってます。
私は、セットバック部分も契約坪数に含まれると思っていますが、
専門家のご意見をお聞かせください。
□■アドバイス
私見ですが、将来、そのセットバック部分が公道に格上げになった場合、
特に寄付採納ではなく、買収が行われた場合のことを考えると、
セットバック分は賃貸料を貰わない方が良いかもしれません。
借地権は無いものとして使用貸借契約を別途締結しておく方が楽だと思います。
買収の可能性が無い場合は、当然そのセットバック部分を通行したり、
車を停めたりするのでしょうから、賃貸料を貰っても差し支えないでしょう。
この場合は借地料を少し安くする、
つまり、半額程度にするのも一案かと思います。全く借地料を貰わないというのは、
通行権や上下水道管の問題も生じるでしょうから、あまり現実的では無いと思います。
借地人は、セットバック部分も借りておかないと、逆にまずいと思いますので、
その点を良く説明してあげたらいかがでしょうか？
なお、セットバック部分とは言え、その土地を借りないと接道しなくなって、
建築確認も取れないと思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、明解なご説明、ありがとうございました。
早速、借地人との交渉の資料とさせていただきます。
貴重なお時間をいただき、ありがとうございました。
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相談内容 解約日までに原状回復を終らせることについて
東京・30代女性
会社名義にて契約しているマンションを、3/19付けで解約します。
私は、契約当時入社していなかったので知らなかったのですが、
賃貸借契約書に仲介人として名前のある不動産会社は、
仲介のみで管理はしていないと言われました。
そこで、直接貸主と話をしたところ、
「3/19までの契約なので、ハウスクリーニングは
3/19までにそちらで終らせて、引渡しをしてくれ」
と言われました。
賃貸借契約書には、
●室内クリーニング費用等並びに原状回復費用は借主が負担するものとし、
また工事手配については貸主の指定業者とする
とあります。
ですから、費用負担は理解できるのですが、退去までにハウスクリーニング等の
原状回復をするとはどこにも記載されておらず、納得できません。
仲介会社に連絡しましたが、
「その会社が管理をしている場合は、退去後に原状回復し、敷金で精算するが、
貸主さんとの個人契約の場合には、話し合いで決めて下さい」
と言われました。
しかし、契約書に明記が無く、解約日までに全て終了させ引き渡すよう
言われたことに納得いきません。
この様な場合、貸主の言うことに従わなければいけないのでしょうか。
□■アドバイス
私見ですが、契約書に明記されていない事項については、
交渉の上で決定すべきであると思います。
つまり、
●従う、従わないという問題ではなく、
交渉の上で、お互いに納得して行うべきである
ということだと思います。
通常は、退去後にクリーニング等を行いますので、
3/19に退去してからクリーニングを行うことで、
再度、交渉してみては、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、契約書に明記されていない事項は、
交渉の上で決めることができるのですね。
退去後にクリーニングを行えるよう、早速、家主さんと交渉してみます。
お忙しい中、アドバイスをして頂きまして、有難うございました。
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相談内容 私道の持分が無い土地について
東京・30代男性
袋地の奥にある土地の購入を検討しています。
土地の価格は、周辺相場の半額程度です。
道路は42条2項道路の私道で（役所で確認しました）、
接道距離は3m程度あります。
ただ、この私道の持分は両脇の人のみで分担されており、
一番奥の土地には持分がありません。
通行権はあると考えていますが、建物を新築する場合、
工事ができない等の問題は生じるでしょうか？
ある程度の出費は覚悟しています。
□■アドバイス
私見ですが、42条2項道路ということであれば、その私道には、
●中心線から2m以上のセットバックが義務付けられているはず
●その2項道路に2m以上接している土地であれば、建築確認は取れるはず
●通行権も当然あるはず
と思われます。
一番奥で、その私道の所有権が無くても、問題はないと思います。
再度、不動産業者に、
●2項道路であること
●建築確認が取れるかどうか
●通行に支障はないかどうか
をご確認されて、重説にきちんと2項道路であることが
明記されることを条件にするのであれば、通常は問題はないと思われます。
この時に私道負担金等があるかどうかは、一緒にご確認をなされれば良いでしょう。
また、できれば…ですが、公道に格上げされるまでの間は、
通行・上下水道管埋設を目的とした地益権の設定をされておけば、
なお安心できるとは思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
大きな誤解はなさそうなので、少し安心しました。
不動産業者が、あまり近隣交渉に積極的でなく、
その辺りが少し不安材料ではあります。
しかし、他社でも仲介として見かける土地とはいえ、
最初に紹介してもらった業者に義理立てする必要は
あるのではないかと考えているところです。
私道負担金などは確認してみることにします。
お忙しいところ、ありがとうございました。助かりました。
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相談内容 中古マンション購入時の説明義務について
神奈川・40代女性
2月中旬に手付をうち、3月末日の残金支払い、同時に物件引渡しという予定で、
中古マンション（築23年・7階建ての7階部分）の売買契約を結びました。
そこで、3軒のリフォーム業者に見積りを依頼したところ、
全く汚れていなかったので張り替えるつもりのなかった
6畳間のフローリング材について、各業者から、
「管理規約によって、2階以上で使用してはならないとされている安価な素材」
だとの指摘がありました
（これは売主が入居中になされたリフォームであることは確認してあります）。
さらに、管理組合にリフォーム届を提出しに行った際、
「2年以内（確実な着工期は未定）に、専有部分も含めた
マンション全体の給排水管工事が予定されており、
専有部分については、1戸あたり100万円を超える負担が必要だ」
と聞かされました。
このような規約違反の安価な床材でのリフォームや、
給配水管工事の予定や費用についての説明は、
契約にあたり、一切ありませんでした。
売主もしくは仲介業者に、どのような要求や異議申し立てができるでしょうか。
ご相談申し上げます。
□■アドバイス
私見ですが、大事なことは「あなたがどの様にしたいか」だと思います。
まず、貴女の主張というか、要求内容を決めてから、
その要求が可能かどうかを検討する方がアドバイスし易いのですが…。
例えば、
●2年後に100万円を超える負担があることを知っていれば、
契約はしなかったので、契約を解除するとともに、
説明不足による違約金を請求したい
とか、
●リフォームのうち、管理規約違反の
フローリング材の張替えを負担して欲しい
とか…。
とにかく、貴女がどうしたいのかによって、その要求が
可能であるかどうかを検討してみるということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
御助言、ありがとうございます。
私が要求しようと思っていること…と言うか、
この程度の要求はしても良いのではないか…と考えていることをお話しします。
●フローリングの張替え費用に対する要求 ⇒ 「全額の売主負担」
全額、売主の負担とするよう要求するつもりです。
売主はその部屋を物置にしていたため、日常生活には利用されることが無く、
従って、階下に生活音が響くことも無かったのだろうと思われますが、
私にとっては日夜常用の仕事部屋となります。
また、仲介業者から、
「マンションの2階以上のフローリング材には、
通常、LL4５以上の素材が要求されている」
と教えられたのは、売主立会いの元、初めて室内を見せてもらった時であり、
「そのルールはこのマンションにおいても妥当する」
と言われたのもその時でした。
そして、規約違反の安価な素材が使われていることは、
2軒のリフォーム業者の営業マンによる見積もりの後、
3軒目の業者がよこしてくれた、
現場での作業者も兼ねる営業マンの指摘で、初めて判りました。
●2年後の給排水管工事費用に対する要求 ⇒ 「半額の売主負担」
契約時に知らされていれば、少なくとも代金の減額交渉はしていました。
もっとも、上記費用について重要事項説明義務違反（？）が成立し、
それが仮に解除事由にあたるとしても、私としては、
予想される費用の半額の負担を要求するに留めようと考えています。
なお、工事の時期と費用については、住人に対して、
昨年の4月に交付された「管理組合総会議案書」に明記されており、
私の手元にある「議案書」は仲介業者から頂いたものです。
まだまだ説明不足のところもあるかとは思いますが、
御助言をいただければ、ありがたく存じます。
□■アドバイス：２
私見ですが、それほど、酷い要求とは思われ無いのですが…。
まだ、引渡前の段階のようですから、
貴方の要求を業者にぶつけてみたらいかがですか？
手付金の金額によっては、倍返しの解約になるかも知れませんね？
また、給排水管工事費用の半額の売主負担については、
重説違反とはちょっと違います（重説違反は業者に対する請求になりますので…）。
重説の不備を理由に、業者にプレッシャーをかけて、
売主との値引き交渉を要求することは可能かも知れませんが…。
業者に対する手数料の減額、もしくは支払い拒否の交渉となるでしょうね。
交渉は、相手の出方も予想しつつ、慎重に、かつ、大胆に行って下さい。
引き出す結果より、最初は大きな要求を出すのも、交渉の手段ですから…。
とりあえず、交渉して揉める様であれば、再度、ご相談下さい。
それと、残金支払いからの控除というか、減額交渉ということになろうかと
思いますので、残金の支払いにつきましては、交渉の過程をしっかり記録した上で、
結果が出るまで引き伸ばすのもありだと思います
（ただし、支払い期日の遅延による契約違反とならないように注意して下さい）。
残金精算期日には、要求金額を差し引いた分だけを支払っておく
というのもありかも知れませんね。
なお、法的なことについては、ある程度は研究なさっているようですから、
今回は割愛させていただきます。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 大家と連絡が取れない場合の対応法について
神奈川・30代女性
1階は大家さんで、2階の半分を借りているかたちで、
住み始めの2年ほどは、大家さんへ、直接、手渡しで家賃を渡していました。
しかし、その後、大家さんが亡くなり、
別居している息子さんへ銀行振込でという形で家賃を払ってきました。
最初の1年程はきちんと連絡先も教えてもらい、連絡がとれたのですが、
最近は、その連絡先にもつながらなくなりました。
親戚の方も連絡が取れず、不動産屋の方も連絡が取れなくて困っています。
共同アンテナの請求なども大家さんが支払しているので、
今回は、不動産屋さんが一時支払しているそうなのです。
一応、家賃は、今まで通りの口座へ振り込んでいます。
しかし、連絡が取れない状況からして、本当に本人に手渡っているのか、
不安になってきてしまいました。
不動産屋さんは、
「もし、本来は大家さんが支払わなければならないものが発生したら、
家賃から差し引いて振り込んでみては？ それで何か言ってきたら、
その時に連絡先を聞いてみても…」
と言っていますが、やはり、連絡が取れないのは、不安でなりません。
どうしたら、よいでしょうか。宜しくお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、とりあえずは、
その不動産屋さんの仰るとおりの対応になるかと思います。
どうしても不安であれば、法務局に行って、貴女の場合、
供託が可能かどうかをご確認してみる方法もあるかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
そのような方法もあるのですね。わかりました。
とりあえずは、不動産屋さんのおっしゃっていた対応を取ってみたいと思います。
アドバイス、ありがとうございました。
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