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売主側の都合で進まない土地契約について

相談内容 売主側の都合で進まない土地契約について

福島・30代女性
去年の12月からマイホーム購入を考え、
土地とハウスメーカーを検討してきました結果、
12月中に土地が見つかり、新年早々に予約申し込みをしました。

その直後、地主さんが家庭の事情(相続・お金の分配)でもめているということで、
契約はすぐにはできないと伝えられました。
しかし、土地が非常に気に入っていたこともあり、3月のお彼岸を過ぎれば
着工してもよいと言われ、お彼岸までは待とうということになりました。

その間、土地仲介業者からは略式ながら重要事項の説明を受け、
ハウスメーカーとの建物の工事請負契約も交わしました。
銀行への仮審査申し込みも済ませました。

しかし、3月上旬には土地の契約も引き延ばされました。
そして今日、4月2日に地主さんの親族会議が行われるため、
それまで待つように言われました。
納得いかないため、これまではハウスメーカーの担当者を通じて
経過を聞いていましたが、直接、土地の仲介業者に連絡を入れてみました。
すると、ほぼ同じ話でしたが、
   ●4月2日の話し合い次第によっては売らないこともありうる
とのことでした。

2ヶ月近く待ちの状態が続き、これでだめになったら、
今までの時間はまったくの無駄になってしまいます。
主人は「縁がなかったのかも…」と、あきらめる方向も考えているようですが、
私は、3月上旬に契約ができないと知らされ、さまざまなストレスから、
逆流性食道炎になり、治療をしています。

通常、こんなことって、あるんでしょうか?
気に入った土地で気にいった建物が建てられると思っていたのに、
これからどうなるんだろう…という不安と落胆が大きいのですが、
もし、土地が買えなくなった場合、このまま、引き下がるしかないのでしょうか?

地主さんは、その土地の目と鼻の先に住んでいるので、ゴリ押しして買っても、
後の近所づきあいにひびきそうだな…と思いますが、ほかを探そうにも
建物の契約はしております。ですので、話し合いの結果を待っている間、
私たちにできること(何らかの強行手段)はあるのでしょうか?

このような状況で、誰に相談したらいいのかわかりません。
長くて、わかりにくい文章ですみませんが、よろしくお願い致します。


□■アドバイス

一般的な話として説明致します。
お客様方が、土地を探すのに不動産業者ではなく、
ハウスメーカーにご相談されることは良くあることです。
そして、ハウスメーカーの営業が不動産業者をまわって、
土地を探すことになるのです。

注意しなければいけないのは、ハウスメーカーの営業は、
土地に関してはほとんど素人同然ですから、
土地に関する説明は正確とは言えないケースが良く見受けられます。
しかし、彼等は土地の仲介を本業としている訳では無く、
あくまで建物の請負契約を締結するのが目的であり、
土地を紹介するのは、そのためのサービスでしかありません。
お客様方が勘違いされているのは、
   ●ハウスメーカーが土地の仲介をする訳では無いのにもかかわらず、
    土地の購入についてまで、ハウスメーカーを信用してしまうこと
  です。

その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが、
貴方の諸条件を提示した上で探してもらった土地であれば、
   ●この土地が条件に合うので、売ってもらえるかも知れないよ程度の状況
で紹介することは良くあります。

当然、貴方がその土地をごり押ししてでも買うことは不可能でしょう。
あくまでも、売主側が契約する意思表示を行わない限り、
契約することはできないでしょう。
契約はあくまで当事者双方の合意によって成り立つものです。
また、重説を行ったから100%契約に至るというものでもありません。
重説は昔は物説と呼んでいたくらいで、物件の説明ですから…。
(ところで、重説は仲介不動産業者の取引主任者から受けたのでしょうか?)

なお、業者間売買でも契約が予定より遅れることは良くあることですし、
購入者の一方的な都合により契約が成立するものではありません。
不動産売買というものは、その程度のことは当然のことです。
契約日は、売主と買主の双方の合意によって決まるものです。
実際には、仲介の場合は、この日程の調整にもかなり神経を使います。
逆の立場で考えて頂きますと、貴方の都合で契約日を伸ばしたり、
契約を止めたとしても、売主や不動産業者は基本的には怒らないのが一般的です。

最近の消費者の傾向として、ご自分の都合ばかり主張される方が多いのですが、
不動産というものは、その物件は世界に一つしかないものなのですから、
他の商品を購入するのとはわけが違うということを、
よく自覚される必要があると思います。
  
契約が遅れるのが気に入らないのであれば、違う物件を探せば良いですし、
その物件が気に入っているのであれば、じっと気長に待って
契約にこぎつけるのが一番良い方法でしょう。
ハウスメーカーに話しても、あまり意味は無いので、
仲介不動産業者によくお願いしておくしか無いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

貴重な時間を割いての丁寧なご説明ありがとうございます。
確かに、ハウスメーカーの営業の方を窓口にしていて、
その方の話を鵜呑みにしていたような気がします。

「その土地が情報誌やサイト等の【広告】にでも出ていた土地であれば別ですが」
とのことですが、この土地は隣の1区画と一緒に去年10月頃から
地元の情報誌に広告が載っており、その頃から気にしていたのです。
12月に検討をはじめたとき、「もう売れてしまっているだろうな?」
と思いましたが、今契約しているハウスメーカーの他に検討していた
ハウスメーカー2社も揃ってこの土地を勧めてきたこともあり、
このような経過になったのです。年明け1月の情報誌にも載っていたのを覚えています。

重説は情報誌の広告主と同じ不動産会社の宅建取引主任者から受けました。
一緒に売りに出されていた1区画がすでに売れており、
着工しているのも知っておりましたので
(完成されたようで、先週、見学会が行われていました)、
不動産業者とハウスメーカーの話を信じておりました。

不動産売買と言うものは、その程度の事は当然の事なんですか…。
私個人としては、「売る気がないなら、広告なんか出さなければいいのに…」
と思っていたのですが、怒らないのが一般的なのですね。
「お盆休みは新居で迎えたい」とハウスメーカーや不動産業者に
再三伝えてきましたし、「大丈夫!」という言葉を信じてきたのですが、
やはり怒ってはいけませんか?

私たちも慎重に検討を重ねてきたつもりでしたが、ツメが甘いというか、
あせっていたように思います。
今は気持ちも落ち着いてきました。家族ともよく相談してみます。
ありがとうございました。


□■アドバイス:2

重要なお話しは、涌井様のおっしゃる通りだと思います。
そこで、ちょっと別の視点で…。
個人的には、悲観的ではなく、建設的な考え方をされた方が、
ご自身の体調はもちろん、今後の生活の役に立つと思います。
つまり、今回のできごとを、「今までの時間はまったくの無駄」にするか、
それとも、大きな糧にするかは、貴方次第だと思います。

現段階の売る売らないの決定権は、その土地の所有者にあるのであれば、
貴方は【譲っていただく側】になります。

では、どうしたら、売主さん側は貴方に譲ってくださるでしょうか?
もちろん、相続の問題などが絡んでいるようですから、
単純ではないとは思いますが、もし、一同が集まった際に、
「こんなに欲しがっている良い人がいる」ということが、
一同全員に伝えることができたとしたら、どうでしょう?

もちろん、親族会議に出席することはできないと思いますが、
不動産仲介会社さんを経由して、代表の方に手紙を託すことはできるかも知れません。
もし、託すことができるのであれば、そこで、貴方が良い買主であることを、
きちんとアピールすることもできるでしょうし、それがあることで、
難色を示されていた方の考え方も変るかも知れません。

もし、「やれるだけは、やってみないと気がすまない!」というのであれば、
こんなこともできると思いますよ。

但し、同時に、「ここまでやってダメなら、買わなくて良かった」
と思うことも大切です。
特に、今回のハウスメーカーの対応は、
個人的には、決して、誠意ある応対とは思えません。
ですから、ダメだった場合は、そのハウスメーカーに対して、
   ●同等以上の土地を1ヶ月以内に探せない場合は契約を白紙に戻すことを、
    新たに契約書に盛り込ませる
など、強く申し入れることは、当然の権利かと思われます。

個人的な独断と偏見ですが、これでもどうにもならないような業者であれば、
むしろ、決別できた方が、貴方がたのためになるようにも思われます。

  ★追記
   上記は、「広告などで告知されていないこと」を前提に書いておりましたが、
   その間に入った投稿から、どうやら、そうではないようですね。
   詳しくは涌井様から説明があるかも知れませんが、広告などで、実際に売られ
   ることが確約されているような表現であったのであれば、消費生活センター、
   宅建協会、不動産公正取引協議会などの団体に、報告・相談などをされるのも
   方法かと思われます。
   (万一、契約上、建築請負契約を白紙に戻せなかったとしても(または、貴方
    が違約金を請求されるなど、不利な状況になっていたとしても)、その広告
    自体に問題があったのであれば、貴方にとって有利な裁定に持ち込めるかと
    思われます)
   ですので、その広告を再度入手し、保管されるようにしておいてください。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

前野様、ありがとうございます。
そうですね。どうしても悲観的な考え方に陥っておりました。

「家」というものは大きな買い物ですから、
今回の話が最終的にどのような形で終ったにしても、
きっと貴重な経験として私たちの糧となるでしょう。
また、見も知らない私たちに、こうして親切にいろいろとアドバイスしてくださる
皆様の存在がとてもうれしく思います。本当にありがとうございます。

ところで、「実際に売られることが確約されているような表現」
というのはどういうものですか?私どもが見た情報誌は、
地元のスーパーなどで無料で配られている月刊の不動産情報誌です。
賃貸物件・土地情報・新築・中古など、
複数の不動産会社ごとに多数の情報を載せています。
今仲介している不動産会社のページに、他の物件と並んで
「売土地」として問題 の土地の詳細が書かれてありました。
主人とハウスメーカーからいただいた資料と照らし合わせて見たので、
はっきり記憶に残っています。
さすがにその雑誌はもう手元にありませんが、
出版先など入手できないかあたってみますね。ありがとうございました。


□■アドバイス:3

一般的な広告表現にはルールがあり、また、不動産業界特有のルールもあります
ので、それに則っているかどうか…が、ポイントになると思われます。
ですので、実際の広告を入手して、前述の団体に問題性の有無などを、
確認していただくことが良いと思います。

ただ、貴方が今の土地を第一希望に考えているのであれば、
現段階でハウスメーカーや仲介業者とケンカするのは、得策ではないと思います。
  つまり、
   ●希望の土地で建築すること > 業者の責任を追及すること
  ということになるでしょう。

ですので、もちろん、予め調べておくことは大切だと思いますが、
むしろ、今は「譲っていただくための方法」に、最善を尽くされる方が良いかも知れません。
  そして、
   ●希望の土地で建築できなかった場合
  に、上記広告の問題点などを元に、ハウスメーカーに対して、
  貴方の要求などをぶつければ良いと思います。

  まぁ、簡単に言ってしまえば、誰でも間違いはあるわけですから、
   ●その間違いをきちんと正してくれれば、大目にみる
  のもアリですし、逆に、
   ●間違いを正さず、自己の正当性ばかりを主張するのであれば、対決する
  という感じではないでしょうかね?

それから、最後に、ひとつ。
皆さん、モノ(デザイン・設備)や価格などには敏感ですが、
業者や担当の信頼度には、無頓着なことが多いように思います。
本来は、買主が「新築チームのメンバー」に加えるべく、
業者や担当を選ぶべき立場にあるわけですから、
モノや価格以上に、社風や人間性こそが大切になってきます。
医者選び、教師選び、弁護士選び…と同じような感覚です。
信頼度重視について、不動産に限ったことではありませんので、
今後の貴方の生活に、是非、活かしてくださいね。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

前野様 たびたびの返答、ありがとうございます。

私どもも、検討段階から、
6社ほどのハウスメーカーと打ち合わせをしてまいりました。
その中から、電話の応対や、私どもの質問や要望に対する返答などで、
「この人となら!」と思って、現在の会社に決めたのです。
実は今でも、ハウスメーカーに対しては、それほど不信感はありません。

ハウスメーカーも不動産会社も、
それぞれの立場で不利になることは伏せておきたいと思うのは仕方ないかなぁ…と。
いろいろあっても、最終的には気に入った土地にちゃんとした家ができたら、
それでいいとも思えます。

あまりにも「想定外」だったので、だいぶうろたえてしまいました。
でも、たくさんのアドバイスをいただいて持ち直してきました。
お忙しい中、時間を作っていただいて、ありがとうございました。
進展がありましたら、また、ご報告させていただきたいと思います。


□■アドバイス:4

何時の間にか、若干、相談のやり取りが進んでいたようですね。
さて、広告の問題について…ですが、
仲介物件の場合は、基本的には3ヶ月ごとに不動産物件の見直しを行います。
これは、一般的に媒介契約書の有効期限が3ヶ月で締結するためです。
3ヶ月経過後には、物件の販売の依頼を中止されることも良くあることです。
この辺りの事情は情報誌等では解りませんので、最終的には、
その物件を扱っている不動産業者に直接確認するしか方法は無いと思います。
また、情報誌では、物件の掲載を依頼してから
約2週間~1ヶ月程度は遅れて掲載されるのが一般的です。
この遅れの期間に、売主より事情の変更を告げられるケースも
全く無いとはいえません。
当然、売れてしまった物件が情報誌に掲載されることも良くあります。
この辺りも、やはり、直接、不動産業者に確認するしか方法はないでしょう。

しかしながら今回のご相談の内容を良く読みますと、
この媒介契約の有効期間内に、物件購入の申し込みを行い、
かつ、重説も不動産業者の取引主任者から受けたようですから、
一般的には、ご相談者の言い分ももっともかなぁ…と言う気も致します。

ですが、今回のご相談のケースの場合は、もう少し、
売主の事情の変更の内容を検討してみる必要があると思います。
私の経験上での例について説明しますと、専属専任媒介契約を締結し、
売りの広告を出したのですが、その媒介契約の有効期間中に依頼者が急死してしまい、
相続の問題が発生し、急遽、販売を延期したことがございました。
この場合は、当然、媒介契約書の当事者が死んでしまったのですから、
その媒介契約書自体が無効になると考えられます。
相続人と新規に媒介契約書を締結しなければ、
その物件の販売は継続することが不可能なのは、解っていただけると思います。

問題は、広告媒体との関連ですが、一般的には、
この様なケースの場合は販売延期の事情を、購入希望の連絡がある度に
説明している程度なのが実情だと思います。

今回のご相談の場合は、この様な、
売主の不測の事態による事情変更があったかどうかによると思います。
誰が聞いても、それは売主や不動産業者の故意過失による販売延期や
中止と言える事情があったかどうかによって判断されるべきだと思います。
この点については、詳しい事情の説明は不動産業者からはあったのでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、たびたびお時間をいただき、ありがとうございます。
売主様の事情の説明についてですが、今までの経緯は、以下のようになります。


 1.土地の申し込みをしたとき(1月上旬)

  ハウスメーカーより、
  「売主様の事情により、お彼岸に親戚が集まったときには
   更地の状態であるところを見せたいから、
   着工はお彼岸が過ぎてからにしてもらいたい」と説明を受けました。
  この時点では、2月末から3月上旬には土地の契約をすることで、
  お彼岸を過ぎた3月末から4月上旬に着工ということで、お話がありました。


 2.重要事項の説明のとき(2月上旬)

   1.のときと事情はかわらず、初めて土地仲介業者と会いました。


 3.工事請負契約を結んだとき(2月中旬)

   土地の契約をお彼岸過ぎにしてほしいとのことで、
   お金の分配などで親戚ともめているらしいと説明を受けました。
   私のほうから、「こういうことってよくあることなんですか?」
   と質問をしてみました。
   すると、ハウスメーカーは、
   「普通は土地の契約が先なんですが…。ただ、まだ地主さんがお元気だし、
    お彼岸までといっているので大丈夫ですよ。もしものこと(=お亡くなりになる)
    があると、相続とかで大変になるかもしれません」とのことでした。


 4.2月下旬から3月上旬

   「もしものこと」ということが気になり、
   「せめて契約だけでも、3月中くらいにはできないか? 
    なんなら、4月まで着工しないということを契約に盛り込んでもいいから…」
   と申し出ました。これに対して、
   ハウスメーカーからの、はっきりした返答はありませんでした。


 5.3月中旬すぎ

   ハウスメーカーから、「3月25日、もしくは4月1日で契約はどうか」
   と連絡が入りました。3月25日は私たちの都合が悪く、26日は仏滅なので、
   調整することになりました。


 6.3月24日
   ハウスメーカーから、延期の連絡がありました。
   
ここからは先は、今まで、ご相談してきたとおりです。     
私たちが知っているのは、「売主様の親族がお金・財産の分配(配分)でもめている」
ということだけです。

最近、地元地銀が次々と金利を上げていることもありまして、
「こうしている間に住宅ローンの金利も上がったらどうしよう…」
と心配してしまったのでした。


□■アドバイス:5

おおよその流れは理解できました。どうも、もともと売主側は財産の分配で、
何らかの問題を抱えていた様な感じですね。

本件とは直接関係ありませんが、売主の意思とは別に、親族間の問題で、
財産の処分でもめるケースについて、考えられるものをあげます。

  1.相続にからんで、土地を処分したら金銭を支払うことを条件として、
   相続放棄に同意を貰っている場合。
   その土地の処分の時点でもめることも考えられます。
   特に、相続税の滞納等がありますと、より事態は複雑になってしまいます
    ※これは実際に良く生じるケースです。

  2.元々が本家から土地を分けてもらって、分家に出た家で、
   その分家が土地を処分しようとしたら、本家から、
   「元々は本家の土地なので、処分することは許さない」
   と、クレームが入るケース。
   また、逆に分家から本家に対して、
   「本家が土地を処分するのは同意できない」
   と、クレームが入ることもございます。
   この場合、土地の処分ができなくなることもあります。
    ※法的にはできても、親族一同の反対でできなくなります。
     特に、地方の名家と言われる一族に多く発生します。

つまり、今回のご相談については、この根っこの部分と言いますか、
   ●何故、売主様の親族がお金・財産の分配(配分)でもめているのか?
が、問題でしょうね。
この問題が解決しなければ、事態の進展は望めないのではないかと思いますし、
契約には至らないかも知れませんね。

ごく稀なことではありますが、確かに、買主さんが決まってから、
売主の親族間の問題でごちゃごちゃになってしまうこともあります。
法的には、売主さんの意思のみで売ることは可能な場合であっても、
誰が悪いというわけではなくて、心情的な問題も絡みますので、
実際には、それほど、単純に物事は進みません。

逆の例としては、これも時々あることなんですが、
買主さんが購入の申し込みをされてから、
   ●親や兄弟に、方角が悪いと言われた
   ●占ったら、良く無い結果が出た
   ●もっと、良い所が見つかるかもしれないから、今回は止めておけと言われた
など、わけの解らない理由で、申し込みのキャンセルをなさることはあります。

私見ですが、今回のケースはあくまで、申し込みが済んでいるという状態ですから、
売主に強制的に契約を締結させることは不可能かと思います。
また、1月の申し込みの時点で、
すでに若干の問題があったことは解っていた様に感じます。
「3.」の工事請負契約を結んだときの内容からも、既に問題があることを
承知していて、貴方は建物の請負契約を締結されたわけですよね? 
本来は疑問を持っていたのなら、
この時点で請負契約は締結すべきではなかったと思うのですが、いかがでしょうか?

もう少し、落ち着いてみたら、いかがですか?
その土地が気に入っていて、どうしても欲しいのは理解できますが、
若干、長期的に考えた方が良いと思います。
これは私の感であり、文面からの推測ではありますが、
金銭の分配がらみということになりますと、おそらく、
その土地を売りに出すことは間違い無いと思います。
売らないと分配すべきお金は手に入らないわけですからね。
しかし、確実とも言えないのが親族間のトラブルです。

建物の請負契約を締結済みであれば、本物件と並行して、
ハウスメーカーの営業に、同等の条件で別の土地を探させることも
行っておいた方が良いかも知れませんね。
意外にもっと良い土地が見つかるかも知れませんよ。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、たびたびありがとうございます。

親族間の財産にかかわる問題ですので、簡単には終わらないと私も思います。
それでも、気にいった土地が入手できるなら待とうとも思っています。
契約は、不安点を抱きながらも、してしまったのはうかつでした。

「売らない」と言われたら非常に困りますが、
これだけ長引くということは、やはり「縁がなかった」のかも知れません。
今後の生活に大きな影響がありますので、家族ともよく相談していきたいと思います。

お忙しい中、たびたび時間を割いて回答していただき、ありがとうございました。
相談したり、アドバイスをうかがううちに気持ちの整理もついてきました。
どうなるかわかりませんが、進展があったらお知らせしたいなぁ…と思っています。
ありがとうございました。

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