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満期の借地の返還請求について

相談内容 満期の借地の返還請求について

東京・30代男性
父の所有地に息子の私の自宅を建築希望です。
しかし、現在、借地人がおります。
建物は借地人の建築で、木造なので35年以上、経過したため、
借地の契約期間は終了しております。

そのため、契約の更新については、上記の事情により更新できないと、
申し入れしました。
借地人は、もう少し待ってほしいとのことで、
返さないつもりはないようなのですが、
契約終了後、2年間が経過するものの、未だ返還されません。

契約書では、「原状回復で返還」としております。
どうしても早く取り返したいのですが、こちら側が負担する費用があるのか、
ないのか、また、何か有効な手段などについて、お知恵をかしてください。


□■アドバイス

私見ですが、旧借地法の場合にあたるようですが、
この場合はかなり厳しいことになります。
借地期間が満了しても、建物が存続しており、
借地人が引き続き、そこに住みたいと考えれば、
通常、従前と同じ条件で契約が更新されます。

たとえ貴方が契約を更新しないと申し入れたり、
期間満了後の土地の使用に異議を述べたりしても、
地主に自分でその土地を使う必要などの「正当の事由」がなければ、
借地を明け渡してもらうことはできない制度となっているからです。

しかし、地主の側にも、子供が成長して家が手狭になり、
借地も利用する必要が生ずる場合などが考えられます。
その場合には地主と借地人とが、それぞれ土地を必要とする度合いの比較が、
この「正当の事由」の有無を決することになるのです。

つまり、最終的には裁判所により、
  ●貴方と借地人の双方の必要性の度合いにより判断されなければ結論は出ない
と思われます。

円満に解決する場合は、その建物を評価して買取り、
当然、解体費用は貴方が負担するという交渉になろうかと思います。
そうすれば、裁判にまでは行かなくても解決されると思います。

 ※参考条文(旧借地法第4条)

  第4条 借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
      物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
      モノト看做ス
      但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
      当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス

    2 借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
      者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スル
      コトヲ得
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井先生、どうもありがとうございます、とても参考になりました。
相手方は立ち退き自体には了解してくれているので、よく話し合ってみます。
ちなみに築40年以上の木造2階建ての建物ですが、
評価額ってどのぐらいになるものですか?


□■アドバイス:2

私見ですが、そういう事情であれば、実際の建物の評価はゼロで良いと思います。
 今回の場合は、
   ●明渡しの期日を決めてもらえるのなら、
    引越し費用・解体費用・建物の滅失登記費用を貴方が負担する
 ということで交渉してはいかがでしょうか?
  
交渉ですから、当初は若干、これより厳しい条件を提示しても良いかもしれません。
例えば、引越し費用は貴方が負担するので、解体・滅失登記は借主負担とするとか…、
また、逆のケースでも良いかもしれません。
あくまでも、「交渉がどのようにしたら上手くいくのか」を考えながら、
話をすすめていくことになると思います。
とにかく、「交渉決裂→裁判」ということだけは避けた方が良いでしょう。

なお、交渉成立の場合はその証として、
内容を細かく明記した覚え書きを作成しておくことをお薦めいたします。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井先生、重ね重ね本当にありがとうございます。
少し気持ちが楽になりました。
これからローンの金利も上昇しますし、私の年齢的にも、
融資を受けるタイムリミット近くなりました。
そのため、返していただけないなら、マンションでも買うしかないかと、
半ばあきらめていたのですが、希望がわいてきました。
お忙しいところ、本当にありがとうございました。
また何かありましたら、何卒よろしくお願いいたします。

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