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地役権設定に対する疑問について

相談内容 地役権設定に対する疑問について

静岡・40代男性
土地を売ってもらう際の条件が、
 ●回転場を目的として、一部(売主指定位置)に地役権を設定すること
でした。

実家から近いということもあり、購入を決めて、建築を始めたのですが、
その条件に、以下の点で、疑問を感じております
(売主の現地での説明は、一度もありませんでした)。

 1.周りの状況から見て、回転場の必要性があるとは思えない点があります。
  前面は6m道路で、簡単に車は方向変換できます。
  また、すぐ前に面した場所にも地役権が設定されており、
  私を含めて3人(今回と同じ人)が使用可能です。

 2.昔、田畑であったものを、2年前の開発行為により宅地化したばかりです。
  一度決った開発行為によって宅地課された物件を、すぐに変更し、
  分筆するのは、問題あるような気がします。

 3.65.48坪で50%の建ぺい率ですが、
  ほぼ完成した建築中の家屋は、30.41坪になります。
  もし、地役権設定のために分筆すると、60.53坪になり、
  50%の建ぺい率を超えてしまいます。

私からは、
  「地役権をつけない代りに、通りぬけなどしても構わない旨の
   覚書を書くので、地役権設定はしないわけにはいかないか?」
と、売主に打診しているのですが、断られました。

まだ交渉中ですが、
   ●上記3点についての皆様の見解
   ●今後の交渉にあたっての良策
について、アドバイス、宜しくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
   ●地役権設定が、土地の売買契約の条件として、
    当初より売主から提示されていた
のであれば、その約束は守られるべきであり、
契約後に異議を言っても説得力に欠けます。
地役権設定が、貴方にとって一方的な不利益でない限り、
約束は守るべきだと思います。

建蔽(ぺい)率につきましたは、
建蔽(ぺい)率と容積率の間違いをされているような気が致しますが、
いかがでしょうか?
30.41坪と言うのは、建物の延べ床面積だと思われるのですが…。
1階部分だけの建築面積で30.41坪というと、2階建てだとすれば、
50坪以上の延べ床面積になってしまうのですが…。

30.41坪が延べ床面積だとすれば、建蔽(ぺい)率ではなく、
容積率と比較してみるべきだと思いますよ。
再度、良くご確認下さい。

良策は、貴方が約束を守ることだと思います。
厳しいことをあえて言わせて頂きますが、約束を守りたくないのであれば、
違約金を支払って、契約を解除すれば良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、返信ありがとうございました。

地役権について、売主さんと話合いを持ちました。
契約したことなので、このまま進めていくことにしました。
しかし、売主さんも、この土地に地役権を設定したことに対して、
とても不条理であったと感じていて、
実際には私が使いやすいように進めていけそうになりました
(詳細は書けませんが、とても不条理なことがあったそうです)。

また、建蔽(ぺい)率の件は、書き忘れてしまいましたが、
平屋建てなので、建築面積が30.41坪です。
建蔽(ぺい)率と容積率は把握しているつもりです。
書き忘れてしまい、申し訳ありませんでした。
こちらは建築を進めている会社と確認をしました。

涌井様、ご提言ありがとうございました。失礼します。

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