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中古マンション購入時の説明義務について

相談内容 中古マンション購入時の説明義務について

神奈川・40代女性
2月中旬に手付をうち、3月末日の残金支払い、同時に物件引渡しという予定で、
中古マンション(築23年・7階建ての7階部分)の売買契約を結びました。

そこで、3軒のリフォーム業者に見積りを依頼したところ、
全く汚れていなかったので張り替えるつもりのなかった
6畳間のフローリング材について、各業者から、

「管理規約によって、2階以上で使用してはならないとされている安価な素材」
だとの指摘がありました
(これは売主が入居中になされたリフォームであることは確認してあります)。

さらに、管理組合にリフォーム届を提出しに行った際、
「2年以内(確実な着工期は未定)に、専有部分も含めた
 マンション全体の給排水管工事が予定されており、
 専有部分については、1戸あたり100万円を超える負担が必要だ」
と聞かされました。

このような規約違反の安価な床材でのリフォームや、
給配水管工事の予定や費用についての説明は、
契約にあたり、一切ありませんでした。
  
売主もしくは仲介業者に、どのような要求や異議申し立てができるでしょうか。
ご相談申し上げます。


□■アドバイス

私見ですが、大事なことは「あなたがどの様にしたいか」だと思います。
まず、貴女の主張というか、要求内容を決めてから、
その要求が可能かどうかを検討する方がアドバイスし易いのですが…。

 例えば、
   ●2年後に100万円を超える負担があることを知っていれば、
    契約はしなかったので、契約を解除するとともに、
    説明不足による違約金を請求したい
  とか、
   ●リフォームのうち、管理規約違反の
    フローリング材の張替えを負担して欲しい
  とか…。

とにかく、貴女がどうしたいのかによって、その要求が
可能であるかどうかを検討してみるということになろうかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

御助言、ありがとうございます。
私が要求しようと思っていること…と言うか、
この程度の要求はしても良いのではないか…と考えていることをお話しします。

●フローリングの張替え費用に対する要求 ⇒ 「全額の売主負担」

全額、売主の負担とするよう要求するつもりです。
売主はその部屋を物置にしていたため、日常生活には利用されることが無く、
従って、階下に生活音が響くことも無かったのだろうと思われますが、
私にとっては日夜常用の仕事部屋となります。

また、仲介業者から、
「マンションの2階以上のフローリング材には、
 通常、LL45以上の素材が要求されている」
と教えられたのは、売主立会いの元、初めて室内を見せてもらった時であり、
「そのルールはこのマンションにおいても妥当する」
と言われたのもその時でした。
そして、規約違反の安価な素材が使われていることは、
2軒のリフォーム業者の営業マンによる見積もりの後、
3軒目の業者がよこしてくれた、
現場での作業者も兼ねる営業マンの指摘で、初めて判りました。
  
●2年後の給排水管工事費用に対する要求 ⇒ 「半額の売主負担」

契約時に知らされていれば、少なくとも代金の減額交渉はしていました。
もっとも、上記費用について重要事項説明義務違反(?)が成立し、
それが仮に解除事由にあたるとしても、私としては、
予想される費用の半額の負担を要求するに留めようと考えています。
   
なお、工事の時期と費用については、住人に対して、
昨年の4月に交付された「管理組合総会議案書」に明記されており、
私の手元にある「議案書」は仲介業者から頂いたものです。

まだまだ説明不足のところもあるかとは思いますが、
御助言をいただければ、ありがたく存じます。


□■アドバイス:2

私見ですが、それほど、酷い要求とは思われ無いのですが…。
まだ、引渡前の段階のようですから、
貴方の要求を業者にぶつけてみたらいかがですか?

手付金の金額によっては、倍返しの解約になるかも知れませんね?
また、給排水管工事費用の半額の売主負担については、
重説違反とはちょっと違います(重説違反は業者に対する請求になりますので…)。
重説の不備を理由に、業者にプレッシャーをかけて、
売主との値引き交渉を要求することは可能かも知れませんが…。
業者に対する手数料の減額、もしくは支払い拒否の交渉となるでしょうね。

交渉は、相手の出方も予想しつつ、慎重に、かつ、大胆に行って下さい。
引き出す結果より、最初は大きな要求を出すのも、交渉の手段ですから…。

とりあえず、交渉して揉める様であれば、再度、ご相談下さい。
それと、残金支払いからの控除というか、減額交渉ということになろうかと
思いますので、残金の支払いにつきましては、交渉の過程をしっかり記録した上で、
結果が出るまで引き伸ばすのもありだと思います
(ただし、支払い期日の遅延による契約違反とならないように注意して下さい)。
  
残金精算期日には、要求金額を差し引いた分だけを支払っておく
というのもありかも知れませんね。

なお、法的なことについては、ある程度は研究なさっているようですから、
今回は割愛させていただきます。
(高原開発・涌井さん)

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