【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　業者に行政指導があった際の着工判断について

山梨・30代男性
土地を購入しました。支払い、所有権移転登記、権利書取得等
すべて完了し、家を建てようとしている矢先に、
購入元の不動産業者から「待ってほしい」と言われました。
理由は、
　　　●国土利用計画法による届け出をしないまま用地を買収し、
　　　　そこを小さく分筆した部分を私に販売した。
　　　●そのため、今になって、行政から指導が入って、もめている
　　とのことです。

しかし、建築に対する市町村への届け出も受理され、
来週にも着工予定の待った無しの状態です。
このまま着工してしまっても、良いものでしょうか？
市町村への届け出が終っている以上、問題ないとも思われるのですが、
いかがなものでしょうか？

不動産業者が責任を追求されるのは致し方ないところですが、
私の方まで何か責任を問われることにならないかと心配です。
最悪の場合、工事差し止めなどということもあり得るのでしたら、
工務店に工事を延期してもらおうと思っています。
識者の方の知恵を拝借いたしたく、よろしくお願いします。

□■アドバイス

特定の市や確認申請の不要な場所は除き、
建築確認は一般的には都道府県への申請となりますが…。
建築確認申請が受理済みということでしょうか？

通常、業者の行政指導と建築確認申請は、
両者とも都道府県が行うものと思われますが、
おそらく担当部署が違うと思います。

着工については、都道府県の建築課等に事情を説明した上で
確認した方が良いと思います。
これは、工務店に確認してもらえば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。説明不足ですみません。
建築確認申請は、不要な地域とのことで、
村内行為届書というものを村役場へ申請する必要があり、
これが受理され、不勧告通知書というものをいただいています。
いずれにせよ、都道府県に対して確認した方が良いということですね。
まずは、そちらへ問い合わせてみます。

相談内容　私道の通行トラブルについて

福岡・30代女性
家から車庫に続く道があります。幅1mほどの細い道で、
昔からこの道を私用しているのですが、
お隣の代が変って、トラブルで悩んでいます。
　　
父によると、幅50cmはうちの土地らしく、
お隣の方と決めて、土地標も打って、標しているのですが、
連日の様に、お隣の方が、
　　「うちの土地に入った」
　　「標を踏んだ」
と、苦情を言いに来ます。
母も、すっかり気が滅入ってしまって、体調も気になります。
私的には、お隣の方とご一緒に、仲裁していただけるような機関に出向き、
しっかり話し合い、折り合いをつければ…と思うのですが
このような場合、どこに相談すれば良いのでしょうか？
アドバイスお願い致します。

□■アドバイス：１

ご相談は、
　●幅1mの私道を共同で使うはずが、50cmしか使えなくなった
ということでしょうか？

私見ですが、この50cmで充分通行が可能であれば、
ロープ等で境界と言いますか、柵と言いますか、
はみ出しがお互いにできないように、はっきりさせてしまえば良いだけでしょう。

問題は50cmでは充分で無い場合ですが、
これはもうお互いに1m幅で共同利用していくように交渉するしかありません。
囲繞地（袋地）であれば、通行権も主張できるのでしょうが、
駐車場のためとなると、どうでしょうか？
それも一応は50cmは確保してあるわけですし…。

この様な通行権とも判断のつかない仲裁を行う機関は、私の知っている限り、
おそらく無いと思います。
個人的な意見ですが、お隣の方と直接交渉して駄目であれば、
そのお隣の方に意見を言える人、例えば、親戚とか仲人とか、
その様な方を探して、交渉の仲介をして頂くのが一番良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
町内会の方や、役所の方に間に入ってもらったらいいですね。
離れた実家のことですので、連休に帰った時にでも聞いてみます。
この度は、ありがとうございました。

□■アドバイス：２

地元の町内会長等が仲裁に入っていただくことも可能かと思います。
お願いしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

現実問題として、境界問題の解決というのは難しいと思います。
土地の境界標があるということは、それに基づく土地の測量図等が
存在すると思います。
もし、お悩みとあれば、昨年（平成17年）に筆界特定制度というものが
できており、裁判など、多額の費用・時間をかけることなく、
境界の問題を解決できるかと思われます。
ですので、お近くの土地家屋調査士などにご相談するのもよいと思います。
（田中設計事務所・田中さん）

相談内容　駐車場トラブルに起因する脅迫行為について

長野・20代女性
昨年10月に、賃貸で下記のようなアパートを借りています。
　・一軒家の形で1階、2階に分かれて二世帯住める。
　・駐車場は一世帯に2ヶ所、計4ヶ所、駐車場がある。
　・鍵の受け渡し前は、当方の駐車場は1、2番と言われていたが、
　　不動産屋（貸主）の都合で1、4番に変更になる。
　　（道路自体に文字は書かれてないが、1番と4番は当方、
　　　2番と3番は1階の世帯主と記載された配置図を渡された）
　　（備え付けの物置の配置が1階分は庭に設置、
　　　2階分は駐車場4番の後ろに設置となり、
　　　その絡みで、当方の駐車場は1、4番となる）

私は車は1台のみ持っていて、常に4番の駐車場に置いています。
しかし、引越し当初、空いている1番の駐車場に無断で車が停まるようになり、
常に駐車場を見張るわけにも行かないので、
車に張り紙で「無断駐車をしないでください」と警告していましたが、
その後も無断駐車が続きました。
　　
たまたま見ていた時に、無断で停めていた人が車に戻ってきたので、
注意をすると、「隣の人が1番に停めていいって言った」とのことでした。
そこで、不動産屋に仲裁してもらい、無断駐車をやめてもらいました。

これで、問題は解決したと思っていたのですが、1階の人が引越し、
今月、新しい方が越されてきました。
それと同じころ、不動産屋（妨介・代理業者）から電話があり、
駐車場4番を2番に変えてほしいと電話がありました。
　　
当初は不動産屋の都合で、1、2番を1、4番して欲しいと言われて変えたのに、
いまさら…という気がし、しかも、物置の配置を考え、お断りしました
（私の玄関が駐車場4番側にあるので、それも考えました）。

ところが、これがきっかけで問題が発生しました。
先日、私の車の前に無断駐車している車があったので、
「下の人か、分からないが、とりあえず警告しとこうかな」と、思い、
張り紙をワイパーに挟ませてもらいました。
　　
すると、下でガヤガヤと音がしたので、行ってみたら、
下の階の友人が停めていたそうです。
私も表に出て「ここに停めないでくださいね」って言ったら、
下の世帯主・Wさんが怒鳴りながら、襲ってきました。
　　
彼が言うには、「4番はWさんの駐車場だから、勝手に停めるな！」とのことで、
自転車は壊されるし、玄関のドアは殴られて傷は付くし、
「殺すぞ、ぶっ殺す、オメーの顔覚えたからな！」と脅迫され、大暴れされました。

その後、不動産屋（妨介・代理業者）に電話をしたところ、
Wさんが先に電話をしていたらしく、張り紙を張ったことに怒りを覚え、
暴れてしまったと、不動産屋（妨介・代理業者）に話したらしいです。

私も怒鳴られ、殴られそうになったので、
不動産屋（妨介・代理業者）に来てもらいました。
そこで事情を聞いたところ、Wさんが鍵受け渡しまで、
Wさんの駐車場は3、4番と聞いていたそうです。
不動産屋（妨介・代理業者）も3、4番と思っていたらしく、食い違いが判明しました。
　　
もとは不動産屋（貸主）が駐車場の配置変更を不動産屋（妨介・代理業者）に
申し送りしておらず、しかも、駐車場の変更は、私たちの依頼、都合で変更したと
不動産屋（貸主）が不動産屋（妨介・代理業者）に言ったそうです。
　　
それを、不動産屋（妨介・代理業者）が1階のWさんにそのまま伝えたそうです。
もちろん、私たちは一切、全てにおいて依頼なんてしたことはありません。

私はこの一件があってから、表に出ることもできずに、
また、いつWさんが暴れるかと思うと恐ろしくて仕方ありません。
　　
Wさんを引越しさせても、逆恨みが恐ろしく、私たちが引越しをしたい旨を
不動産屋（妨介・代理業者）に伝えたところ、
　　●私たちに非は無く、敷金・礼金・引越し費用を持ち、引越しさせてくれる
と言ってましたが、不動産屋（妨介・代理業者）の対応は遅くて、
主人の会社からは借主は主人の会社であり、会社で賃貸の契約を結んでおり、
引越ししたら、家賃補助が出ない可能性があるとのことでした。

現在、不動産屋（妨介・代理業者）・不動産屋（貸主）・
主人の会社とで話し合いをしているらしいのですが、
当事者の私の気持ちが省かれている気がしてなりません。
　　
どうすれば、今までと同じように生活ができるようになるのでしょうか？
毎日、恐怖と落胆で、食事も喉に通らないほどです。
どうか、私に知恵を教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、貴方の対応の一番の失敗は、
「自転車は壊されるし、玄関のドアは殴られて傷は付くし、
　「殺すぞ、ぶっ殺す、オメーの顔覚えたからな！」
　と脅迫され、大暴れされました」
この暴力事件の時に直ぐに110番で警察を呼ばなかったことですね。
でも、今からでも遅くは無いと思います。

根本的に考え違いをなさっていると思うのですが、
暴力事件と不動産契約とは別の問題ですから、
不動産業者や契約上の賃借人の会社が相談するのは当然です。
　　
暴力は暴力で刑事罰の対象で、暴力を振るった本人（Wさん）が、
貴方に直接謝罪しない限り、基本的に解決しないということです。

暴力によって、物損があったのであれば、
刑法261条の器物破損罪の対象に、充分なるでしょう。
　　　※刑法の参考条文
　　　　（器物損壊等）
　　　　　第261条　前3条に規定するもののほか、他人の物を損壊し、又は傷害した
　　　　　　　　　 者は、3年以下の懲役又は30万円以下の罰金若しくは科料に処す
　　　　　　　　　 る。

貴方や貸主、会社と相談して
警察に被害届を出されることが一番の解決策となるでしょう。
被害届が出されれば、Wさんは必ず取り調べを受けることとなります。
少なくともWさんにはかなりショックとなるはずです。
ましてや、前科のあるようなその筋の方であれば、逆にかなり利くはずです。
書類送検されるかどうかは、おそらく貴方達が決定権を持つこととなるでしょう。

そして、当然のことですが、損害賠償をWさんに請求すべきだと思います。
器物破損で、書類送検→罰金刑までもっていければ、損害賠償請求で
民事調停、もしくは裁判を行う場合でも、かなり有利となります。
また、刑事罰の書類送検までもっていければ、
「今後一切強迫めいたことを言ってはならない」「直接話しかけない」
ということも要求できる可能性もございます。

なお、通常軽度の器物破損の場合は、
書類送検としない代りに、実損金額（例えば3万～5万円程度）を、
警察がWさんに支払わせることを約束させ、現金を貴方達に渡して
被害届を下げ、Wさんに、今後、一切の強迫行為を行わないように
注意する…程度のことはよく行われています。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。これまで、「逆恨みをされたら…」と思い、
主人も含め、警察に届け出ることをためらっておりました。

「暴力事件と不動産契約とは別の問題」
と、おっしゃっていただき、気持ちに整理がつき、励みになりました。
この言葉を胸に、警察に届け出たいと思います。

主人の会社が引越しを認めない、または、引越ししても
家賃補助が出ないようであれば、今の家に住まわざるを得ませんし、
私自身も精神的に苦痛を受け続けておりますので、
Wさんにはそれなりの償いをしてもらうと思います。

ありがとうございました。
また、状況が変り次第、ご連絡申し上げます。

相談内容　ブロック塀上の境界杭の有効性について

東京・40代男性
最近、土地を購入しました。
この境界は売主が土地を分筆して販売したもので、測量も終えたものです。

しかし、隣地との分筆接点上にブロック塀があるため、
敷地内にブロック塀が残してあり、
隣地境界杭がブロック塀の上に打たれています。

不動産業者によりますと、
「すでに測量が完了しており、買主が後日、ブロック塀を撤去する場合は、
　測量会社に位置出しと杭の再設定を行うだけなので問題ない」
と言っています。

取引当初から信頼してきた不動産業者なので、信用したいのですが、
境界杭が不安定なブロック塀の上に打ってあるのが気になります。
本当に大丈夫でしょうか？
なお、その他の境界杭は問題ありません。

□■アドバイス：１

土地家屋調査士の川原と申します。
分筆した時の測量図が法務局にあるため、問題ないと思います。
この測量図は、土地の各点の座標まで記載されており、
また、いつでも復元できるように、2つ以上の基準点の座標も記載されています。
ですから、ブロック塀を壊した後でも、2つの基準点から、
現在ブロック塀上の点を復元できますので、問題ないと思います。
（土地家屋調査士・川原周次さん）

■□相談者より

早速のご回答をありがとうございました。大変心強く、安心致しました。
手元には「現況分割測量図」の原本を頂いておりますので、
住宅会社と相談致しまして、ブロック塀撤去後に復元したいと思います。

□■アドバイス：２

実務上、隣地境界点が隣地越境物上に存在する場合はあります、
不可抗力（地震等による地面のズレ）により、正確な位置にない場合などです。
このような場合は正確な位置に境界鋲などにより点を示し、
後日、再現する方法が取られます。
したがって、後日　当該地点を再現できるような実測図面を入手できていれば、
問題ないと考えます。なお　再現するときの費用負担なども、
覚書等で頂いていれば、安心ではないでしょうか。
（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

早速のご回答をありがとうございました。とても安心しました。
費用負担においては、
「施主（私）がブロック塀を撤去する場合、
　請負住宅会社が外溝費用の一部として全てを代行する」
と説明を受けております。
また、手元には「現況分割測量図」の原本を頂いております。
ご回答を参考に対処させて頂きます。

相談内容　私道への下水道敷設に伴う共有者の同意について

熊本・20代男性
役所に下水道の本管を設置してもらうようお願いしたところ、
私道の共有名義人全員の同意が必要とのことでした。
しかし、その共有名義人のうち、1件が、ずいぶん昔に倒産した
株式会社の名義で、今では全く調べようがありません
（これから先に関係者が見つかるとも思えませんし、
関係書類や資料等も霧散しているでしょう）。

このような場合、同意書をとりたくても不可能です。
ですので、現在も所在がはっきりしている方の同意だけとりつけて、
工事を着工しても問題はないのでしょうか？

□■アドバイス

本管ではなく、単なる共有地への宅内配管であれば、話は全く変ります。
あくまでも「建築基準法上の道路の本管」ということが前提の話になります。

私見ですが、今回の件については、
役人独特の責任逃れに一因が有るとおもわれます。
本管の埋設ということですから、おそらく何らかの建築確認の取れる道路
だと思われるのですが、そうだとすればそれ程、同意書の必要性は感じません。
　　
市町村にもよるのでしょうが、おそらく条例等で
はっきり同意書が必要と決まっている訳でも無いでしょう。
指針の様なものはあるのでしょうが、
これはあくまでも役人が勝手に決めているだけ（？）でしょう。
近隣や共有者の同意書の提出は、役人が万が一の時に
責任を逃れるために行っている場合が多いですね。

最近では、私の地元の市町村の場合は、
同意書が貰えない場合は、その理由書を提出し、
その理由書が適切であれば、同意書に替える様な対応になっています。
A4の公的書類としての体裁の整った理由書を作成し、
年月日と住所・氏名・捺印をして、市町村の担当窓口に、
他の方の同意書と一緒に提出されてみてはいかがですか？
…と言いますか、
「正式な形式の理由書を提出するが、それでは駄目なのか？」
と、確認されてはいかがでしょうか？

なお、下水の本管工事を役所の許可なしに行うことは不可能なはずですが…。
工事業者が役所の許可無しに着工することは考えられないので…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご助言ありがとうございました。参考にさせていただきます。

相談内容　貸主のネズミの駆除義務について

東京・30代男性
3年前から借りているアパートの天井をネズミが走る音が聞こえます。
最近は特にひどく、いつネズミが部屋に出てくるかと、不安で仕方ありません。
管理している不動産屋に相談したところ、
「うちではどうしようもないので、住民同士で話し合って処理すべき問題です」
とのことです。
飲食店が1階にあり、ネズミがいるのは仕方ないことかもしれませんが、
部屋を借りている者としては、
自分がお金を出して業者に依頼するのには納得がいきません。
貸主には、ネズミの駆除義務は無いのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、大家も駆除すべきでしょうが、借りている方も駆除すべきだと思います。
なぜかと言いますと、ネズミ・ゴキブリ・ハト等の生き物については、
大家の管理不足が必ずしも発生原因とは言い難いからです。
　　
実際に、ネズミは当然移動する生き物ですから、貴方1人が駆除したところで、
その建物全体から絶滅させることは不可能でしょう。住民全員と大家が相談の上で、
相当な負担を出し合って、協力して駆除すべきだと思います。

1階に飲食店があるということですが、
飲食店の場合は保健所（実際は食協の指導員）の指導によって、
それなりの薬剤等による定期的な駆除と
その記録が義務づけられているはずで、
殺鼠剤等も厨房器具の裏等には置いているはずです。
　　
きちんと管理している飲食店であれば、
一般の住宅とは違って、ネズミやゴキブリはあまり出ないはずです。
本当に1階の飲食店が原因だとすれば、
保健所に指導をお願いすることもできると思いまが、この指導については、
1階が原因かどうか、よく調査してからの方が良いでしょう。

ネズミの駆除には関係者全員の協力が必要ですが、
まとめ役は、やはり管理している不動産業者が行うべきです。
それでなければ管理会社の意味が無いと思います。

ところで、何社にも客付（＝入居募集）だけをお願いしている大家さんもいらっしゃいます。
その場合、管理会社と仲介業者は別ですから、その点は誤解のないようにして下さい。
別の場合は、仲介業者に大家さんに対して
ネズミの駆除の中心となっていただくようにお願いしてもらって下さい。
　　
費用負担は相談して決めたら良いでしょう。
駆除方法も殺鼠剤や粘着シートをあちらこちらに敷く方法等、
色々ありますので、ご相談して決めれば良いと思います。
ネズミの場合はどうしても定期的な駆除が必要かと思いますので、
定期的な駆除についても同時に相談の上で決めた方が良いと思います。

また、共益費を毎月支払っている場合は、
その共益費からネズミの駆除費用が出せることもあるかも知れませんので、
共益費の内容について確認しても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　無断駐輪への対応方法について

岐阜・30代男性
今年に入ってから、アパートの駐輪場に
近所の中学生が何台か無断で駐輪しています。
私は中型バイクをとめているのですが、
出すのにもその自転車をどかさないと出すことができません。
何度かとめている中学生本人に
注意は促しているのですが、一向におさまりません。
このような無断駐車に対しては、どういった対応をしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、大家さん、もしくは管理会社等に事情を説明し、
何故、そこに自転車をとめるのか、原因を探っていただいて
対応してもらうのが良いと思います。
直接注意してもやめないのであれば、駐輪禁止の看板を出しても駄目だと思います。
近くに住んでいる子供なら、親にクレーム。
近くの学習塾やお店等に来る子なら、塾やお店等にクレーム。
…という具体的な対処を、大家さんや管理会社に行っていただくことが
大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

さっそくの返事、ありがとうございます。
管理会社の方に連絡し、近所の中学にもクレームを入れたいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　契約後の地盤改良費の請求について

大阪・30代女性
土地を購入したのですが、地盤が弱いらしいので、
土地を改良して家を建てました。
すると、隣人から、
　　「うち近辺は地盤が弱いので、他の場所よりも余分なお金が改良や
　　　基礎代でかかるのはおかしいと思って、売主に話したら、
　　『実は弱いんです。基礎代を半分出します』という話になった」
と、聞きました。
契約後に売主に話す場合、問題や不利なことになるのでしょうか？
また、折半以外の補償はどの程度してもらえるものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

かなり難しい内容です。まず、地盤の弱さの程度がわかりません。
次に、直接購入されたのか、不動産業者経由なのか…にもより、
また、程度によれば、告知義務違反もありましょうし、瑕疵の要素もあるでしょうし、
逆に、無いかもしれません。
少なくとも半分、あるいはそれ以上を
元の地主に自動的に負担してもらう根拠があるとも即断できません。
どのような建築物を建てるとして、購入されたのでしょうか？
誰でもわかるほど、近隣の建物やその他の状況から、
軟弱地盤が推認できるのでしょうか？
地耐力調査の必要が事前に確認されていたのなら、
その調査費用は、元地主に負担をお願いする契約はあると思いますが…。
もう少し、詳細な経緯をご連絡ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地は直接、住居用に購入しました。
事前に土地についての詳細は特別には聞いていません。
地盤の弱さですが、事前に業者
（というのでしょうか、重要事項説明をしなくてもよい団体だそうです）から、
土地の2箇所を調査した結果の地盤調査データを頂いていました。
隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
つい先日聞いた内容では、団体曰く、「聞かれたら説明している」
とのことでした。
私の土地周辺は盛り土で、何軒か離れた場所は切り土だそうです
（土地の値段に差はつけていないそうです）。
誰でもわかるほどの「誰でも」が難しいのですが、土を削った際、
粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない状態でした。

□■アドバイス：２

つまり、
　　　●相談者さまの地盤の地耐力の調査データは無い
　　ということですか？
おっしゃるとおり、盛り土と切り土は、一段ごとに違う可能性があります。
お隣とは同じ造成なのか、不明ですが、お隣と同じ地耐力とは即断できません。
誰でもわかるとは、
　　　●既に建築物に地盤からくるなんらかの影響の症状が散見できる
という周辺状況と考えます。
「土を削った際、粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない」と
私も思いますが、軟弱や補強が即必要かの判断もできません。
住宅の建築設計士の本来業務ですから、その方に、業務を依頼の上、
先般、申し上げましたように、地盤調査費を請求されてはいかがでしょう？
そして、明らかに基礎補強が必要と建築士が判断した場合は、
その工事費増の交渉になると思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、相談内容を読む限り、契約後と言うよりも、
　　　●既に土地の改良工事を終えて、家も建て終わってる状態
のようですが…。

地盤の弱さについては、貴方はご自分で改良工事を行った訳ですから、
承知していたかどうかが問題となるかも知れません。
「隠れたる瑕疵」というのは、購入者が知らなかったのが大前提となります。
また、知ってから1年が瑕疵担保期間となります。
　　ですので、
　　　1.契約書に規定された瑕疵担保期間内かどうか？
　　　　（なお、業者が売主の場合は2年以上の定められた期間）
　　　2.どの様にして地盤の弱さを知ったのか？
　　　3.地盤の弱さを知ってから、1年以内かどうか？
という部分によって、損害賠償が可能かどうかが変ると思います。

実際に、上記1、2、3の全てが瑕疵担保責任の条件を満たしている場合は、
隠れたる瑕疵となる可能性がかなり高いでしょう。
　　瑕疵担保責任としては、売買契約では、
　　　●契約解除もしくは修理費用相当額の損害賠償ができること
　　とされています。

今回は、既に建物は建っているようですから、契約の解除は無理でしょう。
その土地の改良工事に要した費用が請求可能と思われます。
また、その地盤が弱いために行われた特別な基礎工事等があれば、
その工事費用も請求可能かと思われます。
隣人は上手く交渉したようですから、貴方もなるべく早く売主と交渉して、
地盤の改良工事費用相当額は、損害賠償として支払っていただいたら、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地を改良し、家も建てました。購入時、素人にはよくわからない一覧ですが、
地盤調査データを頂いており、販売に問題ない内容との判断をされているようです。
一覧を頂いているので、知らないと言っていいものかどうか…。
地盤の弱さは土地を削った際に粘土層や木屑の蓄積があり、
改良した方が良いと判断しました。
住んでみて、ご近所の話などからも、土地の悪さを口々に聞きます。
住んで4ヶ月、土地のことについて知って、1年以内です。

隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
基礎を作っていたので、土地改良をすることができず、
基礎代の折半という形になったそうです。改良した方が確かだと思い、
地盤調査をせずに改良したので、相手側に提示するデータがありません。

土地は隣接し、家と家の間は2～3m離れているだけの場所で、
同じ方角、盛り土されている場所で全く同じ高さです。
隣接地のデータが、もらっているデータ結果よりも弱いと判断されているので、
こちらの土地も可能性は高いと思います。
しかし、どうすればいいのかわからず、困っています。
隣接地でそのようなお話がされているにもかかわらず、
こちらには全く連絡がありませんし、言わなければ何も言ってこないので、
対応に疑問を持っています。

□■アドバイス：４

私見ですが、通常はスェーデン式サウンディング試験等を行い、
固化材（セメント系）を撹拌・混合したり、べた基礎施工を行います。
　　　▼参考ページ
　　　（株）カナイワさん http://www.kanaiwa.co.jp/
　　　　┗ http://www.kanaiwa.co.jp/geotech/geotech.htm
　　　　本気で家を建てる人のためのホームページ http://www.mmjp.or.jp/honki/
　　　　┗ http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kikaku/tt17.htm
　　　（株）ビーオーケーさん http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html
　　　　┗ http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html

一般的には、地盤改良というと固化材を攪拌（かくはん）するのですが、
その固化材の量を決定するには、スェーデン式等でデータを取ると思うのですが…。
おそらく、隣地の方は「べた布基礎→べた基礎」に変更したということだと思いますが、
貴方の場合は、実際にどの様な地盤改良を行ったのでしょうか？

軟弱地盤の場合は、盛り土をする場合は1m以上（普通は1.5m程）
盛るのが一般的ですが、地盤にもよりますが、1m以上の盛り土がされている場合は、
基本的には大丈夫かも知れません。実際の改良工事は業者が行ったと思うのですが、
何の根拠も無しに地盤改良工事を行うとは思えませんので、
改良を行った何らかの根拠があると思いますその業者に改良工事を行った根拠等を
提示していただくことはできないのでしょうか？

貰っているデータより軟弱かどうかも調べてないとすると、
実際には、交渉するしか無いでしょう。これから地盤調査しても、
改良工事後ということになると、ちょっと問題があると思います。
とりあえず、改良工事の施工業者に協力して頂きつつ、
隣地のデータを元に交渉して、地盤の改良工事費（どのような改良工事かは不明ですが…）
の負担を求める交渉をしてみるということになると思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　ハウスクリーニングのトラブルについて

東京・30代男性
はじめまして。ほそぼそとハウスクリーニングをしております自営業のものです。
先日、ある大家さんの紹介で、マンションのハウスクリーニングを引き受けました。
そこは、前入居者の生活痕は、はっきりいって、いままでみたことのない汚れ方でした。
激しい汚れと悪臭を耐えながら、なんとか、落ちる限りの清掃をし、
最後は大家さんも大変満足して下さいました。

しかし、新しい入居者が引っ越したところ、
やはり、水周りの細かい部分に汚れが残っていたというのです。
その報告を受け、当然ながら、「再清掃をします」と返答したところ、
入居者が、
「掃除したから、もう来なくていい。その代り、迷惑料を払え」
と言ってくるのです。
その金額は、部屋全部のハウスクリーニング代の4分の3にもおよびます。

突然のことで、大変困惑しています。
聞いてみると、その入居者は普通の会社勤めの人らしいのですが、
性格的に大変細かいのだそうです。
ことなかれの泣き寝入りで、言われるがままの金額を払う必要があるのでしょうか？
また、払う意思が無い場合、相手にどのように伝えたらいいのでしょうか？
どなたかアドバイスください。とほほです。

□■アドバイス：１

「最後は大家さんも大変満足して下さいました」という、
ハウスクリーニングを完了されていた状況をふまえ、私見としてご返事話いたします。

　　1.入居者は物件（現状）を見て入居を決めたはず。
　　　気に入らないのであれば、契約をしなければ済むことです。
　　
　　2.入居者は大家さんに対して不具合の修繕など請求が出来ます。
　　　大家さんに対して修繕などを請求することは可能ですが、
　　　第三者に対して、まして迷惑料の請求はできません。
　　　今回の場合、再掃除をする旨の返事をしており、
　　　入居者が自らの責任と負担で行った掃除について
　　　第三者に費用を請求することはできません。

言わば、暴力団の言いがかりのようなものですので、
支払う必要は無いと思います。
（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

さっそくのお返事ありがとうございました。
はっきり言って、悔しいのと情けないので、昨夜は眠れませんでした。

その後、いろいろとネットで調べてみたりしたのですが、
迷惑料という名目でお金を要求されたとすると、
脅迫にあたるような趣旨の書き込みがありましたが、入居者側に対して、
そのような内容を伝えるのは、のちのちトラブルになりますか？

気持ちとしては言ってやりたいのですが、大家さんや不動産屋に
あまり迷惑がかからない良い断りの仕方をご存知でしたら、教えてください。
相手方はあくまで大家でなく、私本人に対し、迷惑料の請求をせまる意思のようです。

□■アドバイス：２

「気持ちとして言ってやりたい」のは分かりますが、
大切なのは、感情的になることではなく、論理的になることだと思います。

後々のトラブル…以前に、貴方にとっては、
すでに「眠れないほどのトラブル」になっているようですが、
　　　●法律的に、貴方が迷惑料を支払う必要が無いこと
を、しっかりと確認することが、最優先ではないでしょうか？

まさに香川様のおっしゃった通りだと思います。

投稿されている内容だけで判断するなら、
　　　●貴方⇔（契約・支払い）⇔大家⇔（契約・支払い）⇔入居者
ですから、直接、貴方と入居者が、
金銭に関するやり取りをすること自体、非論理的です。

ですから、以下のように対応することも、一つの方法です。

　　　1.大家さん・不動産業者に対して
　　　　「すでに大家さんからは了解をいただいていましたが、
　　　　　入居者からのクレームを受け、サービスで作業しようと思ったところ、
　　　　　入居者が勝手に自分でやって、うちに迷惑料を支払えと言ってきました」
　　　　「契約自体は大家さんとのものなので、当然、入居者には、そのようなものを
　　　　　支払うつもりはないことを伝えましたが、未だしつこく言ってきます。
　　　　　ことを荒立てるつもりは無いのですが、通常業務に差し支えるようであれば、
　　　　　皆様にご相談の上、法的手段に出ようと思っております」

　　　2.入居者に対して
　　　　「貴方のおっしゃっていることは、法律の範囲を超えており、
　　　　　うちとしては、以後、一切、貴方からの要求に応じるつもりはありません。
　　　　　ご納得いただけないのであれば、お近くの消費生活センターや、
　　　　　無料法律相談などで、貴方の権利を確認してください」
　　　　　　※以後、何を言ってきても、対応は、このことだけです。
　　　　　　　あまりにしつこかったり、嫌がらせをしてくるようであれば、
　　　　　　　業務妨害などで警察に相談されるのも方法かと思われます。

なお、それ以前に、貴方も、ネットで探して、中途半端に確認するのではなく、
自治体の専門家や、以下のような法律の専門家に、きちんと確認されることこそ、
大切だと思います
（＝生半可な知識で対応すると、かえって事態を悪化させます）。
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

香川さま、前野さま、細かなご指摘、本当にありがとうございます。
やはり大事なのは、
　　　・大家さん、不動産屋の反応を気にして、生半可な気持ちで対応することをしない
という、自分自身の姿勢ですね。
どこかで、自分さえ泣けば丸く納まるのではないかという迷いがあったのだと思います。
まずは、こちらの意思をはっきり、伝えてみます。
それでもだめなら、法律相談に行ってみたいと思います。
　　私の周りの同業者は、皆、
　　　・お金で解決するなら、払っちまえ
　　　・それで他の仕事がこなくなっても意味が無い
と言っていましたが、お二方のご意見が妙にあたたかく、心にしみました
（ここだけは感情的でお許しを…）。
明日大家さんに会いに行く予定です。結果、ご報告できればいたします。

□■アドバイス：３

以下、全く独断と偏見ですので、あくまでも「ご参考程度」と言う事で、
最終的な御判断は、ご自身でなさってくださいね。

まず、自営業でなさっている以上、確かに、
　　　・お金で解決するなら、払っちまえ
　　　・それで他の仕事がこなくなっても意味が無い
これは大事な部分だと思います。
また、「自分さえ泣けば丸く納まる」という部分まで考えるのであれば、
それはそれでアリだと思います。でも、痛みが分かる…と言いますか、
情が伝わる相手じゃなければ、泣き損だったりするわけで…。

だったら、もっと良い泣き方（？）を考えてよいと思います。
もし、大家さんが、貴方の気持ちが伝わる方だと思ったのなら、
以下のような方法もあるかも知れません。

　　　1.大家さん・不動産業者に対して
　　　　「今回は、うちの不手際で、入居者からクレームが出たので、
　　　　　代金は返金させていただきます。お手数ですが、
　　　　　入居者への対応をお願いいたします」

　　　2.入居者に対して
　　　　「今回、うちのサービスにご満足いただけなかったため、
　　　　　クリーニング代金は全て大家さんに返金させていただきました。
　　　　　ですので、うちとしましては、これ以上、貴方に対して、
　　　　　お話しすることはございません」

要は、入居者うんぬんではなく、
　　　●ご自身の作業で入居者からクレームが出たことに対するプロとしての責任
という形で考えれば、今後にも生かせると思いますし、この誠意が伝わる大家、
不動産業者であれば、何らかの埋め合わせなどを考えてくれるケースも
あるかとは思います（＝貴方にとって、プラスになる）。

また、今回の件は、論理的な部分での得るものも多いと思います。
今回の物件は、最初から、
　　「前入居者の生活痕は、はっきりいって、いままでみたことのない汚れ方」
であったのであれば、その段階で、きちんと大家に確認してもらい
（＝料金の追加も踏まえて）、写真や書面を残されると良いと思います。

また、完了時にも、
　　　●作業完了時の依頼主（＝大家）の確認をもって完了とし、
　　　　以後の入居者からの直接のクレームの責任は追わない
というような内容の書面を交わすなど、工夫されると宜しいと思います。
（逆に、営業面で考えるのであれば、
　今回のような場合は、料金の追加だけではなく、むしろ、
　「2回に分けたスタイル」というのも、あるかも知れません。
　つまり、
　　　　1.大家からの依頼に基づいたクリーニングを行う
　　　　2.但し、汚れが酷いため、入居者からのクレームなどが予想されるため、
　　　　　そのクレームに基づいて、入居後1週間以内に、再度、要請に応じる
　というような感じでしょうか？
　もちろん、料金は、その分、上乗せです）
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

相談者さま、遅れて申し上げる点はございませんが、一つだけ。
これからも良いお仕事を続けられるように、
　　　●完了時に、発注者（大家）のサインをいただき、
　　　　工事前と竣工時の美しさを、代表的な箇所2～3枚の写真つきで、
　　　　報告書として集金時、手渡ししておく
などをしておくことは、相談者さまのお仕事のご苦労と、
権威を守ることになると思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、皆様、ありがとうございます。
今回のことで、皆様にいただいた助言やご指摘は、
今後もクリーニングを続けていく上で大変に支えになっていくと思います。
　　
確認してもらったから、あとは知りません…では当然だめですネ。
そんなことは自分ではしたことはないつもりでしたが、
それを証明するためのあらゆる対処を、契約時、完了時におこない、
そこまでやって、はじめてお客様に喜んでいただける職人を目指していきます。
どうすればよいかわからず、一人悩まず相談してみてに本当に良かったと思います。
失敗は成功への最大のチャンス、精一杯の誠意で、対応してきます。

～～２日後～～

このたびは皆様、大変ありがとうございました。
まずはご報告いたします。
先日、大家さんのところへ伺って、お話しました。
すると、実はこの入居者は、クリーニング以外の件についても
いろいろ文句をつけては、家賃を下げろだの、礼金を返せだの、
とんでもないことを言い出しているようなのです。

結論からいいますと、大家さんは、もう無視していく方針らしく、
よって私のほうにも、お金の請求等あっても、
「すべて大家に言うように…と答えればいいから」
と、おっしゃってくださいました。
　　
また、今回のことは、とくに私に対してなにも請求はしないし、
「最後の確認で、自分がOKだしたのだから、君には不備はない」
とのことでした。とても理解のある常識的な方で助かりました。

今回のことは、自分でもいろいろ考えさせられ、つらいこともありましたが、
皆様のとても親切なアドバイスを頂いたことは、ひとつの大きな経験になりました。
この場をおかりして、御礼申し上げます。

相談内容　大家の修理費負担について

神奈川・50代男性
2005年10月から、持ち家を不動産業者を通して貸しました。
12月頃に営業の方から、
　　「お風呂のパッキンが古くなっているので、お湯が漏れて修理して欲しい
　　　と借り主が言っており、契約でどのようになっているのかわからないので、
　　　見てみます」
という電話がありました。

すると、2006年4月、不動産業者から、突然、封書が届き、
中には、1月24日付けで発行されている請求書が入っておりました。
合計で、35,175円（仮）となっており、内訳は、
　　　・バスステンレス接続管　3,500円
　　　・ゴムジャバラ　　　　　1,000円
　　　・施工費　　　　　　　 24,000円
　　　・雑材料　　　　　　　　5,000円

契約書の付属特約事項を見ますと、
「専用給排水部分のパッキン交換及び、排水の詰まりは、入居者の実費負担とする」
とありますが、本当に、貸主が支払うべきものなのでしょうか？
また、それ以前に、こちらに見積りや工事などの詳細連絡すらなく、
勝手に業者に修理をさせて、代金を請求してくることは許されるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご質問、拝見させていただきました。
私はマンション管理会社ですが、ご質問のような状況は、よくあることです。
お見受けいたしますと、まだ入居してから数ヶ月しか経っていない状況ですね？
数年使用しているなら、入居者の負担にすることも考えられますが、
数ヶ月では使ってみてわかることも多いと思います。

請求書はパッキンの交換だけではなく、配管も補修しているようですね。
それと、請求書には「（仮）」とありますが、施工は完了しているのですか？
なぜ「（仮）」なのでしょう？

賃貸借契約書には
「専用給排水部分のパッキン交換及び、排水の詰まりは、入居者の実費負担とする」
とありますが、これは入居者に故意過失の状態ではないでしょうか？

　　ともかく第一に、
　　　・その起こった原因
　　　・施工に対する見積り
　　　・不動産会社との管理委託契約書の内容
　　を、ご確認される必要があります。

当社では、10,000円未満の急を要する補修工事は、当社の判断で行えるようにしています。
今回のような漏水のパッキン交換では、10,000円未満でしょうし、
原因は別にあるようですから、
　　　●管理会社は大家さんに原因を報告して、
　　　　急ぐ場合でも、施工内容、金額は最低限、説明してから施工するべき
です。
一度、ご確認ください。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

■□相談者より

アムネッツ滝本様、お忙しい中、早速ご回答下さり、ありがとうございました。
ご指示いただきました点を確認するために連絡をとってみます。

□■アドバイス：２

ご質問、拝見させていただきました。アムネッツ滝本さまのご回答で、
疑問点をはっきりしていただくポイントがお分かりと思いますが、
相談者さまの文章から判断すると、修理箇所は家主負担の部位の可能性が大です。
釜とバスタブの設置からの年数が不明ですが、経年劣化が原因かも知れませんね。
それにしても、事前に金額の了解をするのが、管理会社の業務です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

色々とご指導頂き、ありがとうございました。
先週の水曜日（4/26）に連絡しましたが、あいにく担当者は休みということで、
連絡をお待ちしておりました。しかし、連絡がなかなか来ずに、しびれを切らして、
5/1、朝一番に連絡をすると、夜の8時に電話がありました。

「なぜ見積もりがなかったのか？」
という質問に対しては、
「前任者が勝手に注文してしまった」
と言ってましたが、前任者は昨年10月の契約時にお世話になった店長であり、
その後、すぐにこの担当者に替りました。
この工事は1月に施工されているので、嘘をついて言い訳をしていると
思いましたが、もう責める気になれませんでした。

「不動産会社と委託契約を結んでいるのか？」
と、確認したところ、
「してない」
ということでした。

施工価格について、同じ工事で、いつもお世話になっているところに
見積もりをして頂いたら、滝本様と同じく、全部で一万円以下とのことでした。
「どうして施工費（手間賃）が24,000円もするのか、説明して欲しい」
と伝えると、担当者は、
「もう一度聞いてみます。価格を向こうに相談してみますので、
　また、お返事します」
とのことでした。

とにかく担当者の対応の遅さ、マナーや信頼性の欠如が目につくばかりでした。
無理をいうつもりはありませんので、誠実な対応をお願いしたいばかりです。

□■アドバイス：３

不動産業者の悪いところばかり、にじみでている状態ですね。
同業としては悲しいものです。
この際、委任契約自体を明確にすることが、今後の防止策にはなるでしょうね。
なかなか一般の方にはわかりにくい用語とか詰まっているこの業界ですから、
最初からきっちり説明するのがモラルであるのですが…。
同業としてお詫び申し上げます。今後ともモラル向上の為に、
私どもも頑張りますので、よろしくお願いいたします。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

■□相談者より

アムネッツ滝本様、色々とご指導頂き、ありがとうございました。
担当者から「お返事します」という電話を頂いてから、11日が過ぎようとします。
依然、何の返事もありません。修理代の請求はどうなったのか…と思います。
こちらから催促の電話をしたほうがいいのでしょうか？
このまま放置しておけば、2年後の更新時に、
更新料から修理代を天引きされることもあるのでしょうか？
返事がないときの対応を教えて下さい。

□■アドバイス：４

お返事読ませて頂きました。微妙なとこですね。
委託されている不動産会社が大手なのでしょうか？
大手であれば、返事をしてこないのは、担当店舗が判断できなくて、
そのまま、放置している可能性もありますね。
先方から請求がこれ以上ないのであれば、放置して時効
というのも考えられますが、待っているのも嫌な気持ちですよね。
更新料からの天引き（？）も、考えられないことでもありません。
こちらからアクション起こすのであれば、もう一度連絡して、
結果を催促してみて、それでも進まないのなら、
先方に伺ってみて、決断をできる担当に対して、
妥当な金額にて支払いする旨で折り合ってみてはいかがでしょうか？
またお気軽にご相談くださいね。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

■□相談者より

アムネッツ滝本様、ご無沙汰しております。
不動産会社の担当者から、
「今にも、すぐにファックスをして、見積もりの明細を送ります」
との返事を頂いてから、20日が経ちます。
電話では、
　　　●明日にでも返事があるので、すぐファックスできる
という印象を受けましたが、20日も何の連絡もないというのは、
どのように解釈したらよろしいのでしょうか？
また、こちらから連絡をしたほうがよろしいでしょうか？
こんな状態でも2年後の更新時に、私に請求できるのでしょうか？

□■アドバイス：５

はじめまして。お邪魔します。
基本的には滝本様のアドバイスの通り…だと思いますが、
ただ、いつも滝本様のアドバイスを待つだけではなく、
もっと、貴方にも積極的な姿勢が無ければ、解決しないのかな…とも思います。
例えば、
「こんな状態でも2年後の更新時に、私に請求できるのでしょうか？」
この辺などに関しましては、貴方が積極的に、調べられた方が良いように思われます。

調べる…と申しますか、現状のように、貴方だけでは、
相手が話し合いにすらならないのであれば、
　　　●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
　　に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

　　相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、
　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/
　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　などがあるでしょう。

　　例えば、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3637
　　の「ピチコさん」の動きで考えてみますと、
　　最初は、管理会社や不動産業者から、
　　　●（言葉は悪いのですが）なめられた対応
　　を受けていました。

　　しかし、実際に法律相談などで、
　　　●相手が言っていること、やっていることが、法律的におかしい
　　　●自分の主張は正しい
　　ということを知るにつれ、次第に、先方の出方が変りました。

　　貴方の場合も同じように考えられると思います。

　　現段階での貴方は、
　　　●相手（不動産業者・借主）に対して、
　　　　毅然とした態度で主張する必要がある
　　　●ところが、法律に則って主張できる部分の知識が乏しい
　　と、判断せざるを得ません。

　　消費生活センター、宅建協会などに相談しにいくことは、
　　貴方の知識を豊富にするだけではなく、
　　　●相談すること自体で、事業者にプレッシャーをかけられる
　　などの効果もあるでしょう。

ここまで回答してくださっている滝本さんのためにも、そして、何よりも
貴方ご自身のためにも、積極的に、動かれる姿勢を大切になさってください。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：６

アムネッツ滝本です。お久しぶりです。
なかなか進行していないですね。消滅債権として放置しておくのもひとつかな…
とは考えましたが、3年から5年はかかること、その不動産会社と
今後もかかわりがあることを考えると難しいですね。
こちらから言ってもなかなか動かない不動産会社の意図がよくわかりませんが、
ひとつの案として、管理する不動産会社を変更されてはいかがでしょうか？
変更する旨の意思表示をすれば、先方から動いてくるかもしれませんね！
実際、変更する段になれば請求してくる可能性もありますし…。
今までの経緯からすれば、
その不動産会社に預けておくのもいかがかな…とも思います。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

■□相談者より

適切なアドバイスありがとうございました。
自治体の生活消費者センターから司法書士法律相談所を紹介してもらい、
相談しましたら、
　「修理費に上乗せして請求するのは良くある話で、
　　もし、次回の契約時に天引きされるのが予想されるのだったら、
　　次回の契約はその仲介業者を使わないで、他社にするか、
　　自分で契約書を作ってされてもいいですよ」
　　と、アドバイスを頂きました。
　　
6月24日に仲介業者の担当者に電話して、
　　　1.前回ファックスで「明細を送ります」と約束しておきながら、
　　　　40日以上も放置してある業者とは信頼関係が保てないこと
　　　2.1万円以上の修理費を支払う意志のないこと
　　　3.これ以上信頼関係が保てないことが起こるなら、
　　　　次回の契約は他社ですること
　の、以上3点をお伝えしました。
　
担当者は、「仰る通りです」と、詫びれてましたが、
どう対処されるかの結論は出ていません。
　　
いずれにしても、
　　●このような常識はずれた業者とは、今後はおつきあいするつもりはない
というのが、今回の結論です。ありがとうございました。

相談内容　夜逃げされた部屋の中味について

奈良・40代男性
賃借人が相当期間賃貸料を滞納し、このたび夜逃げをしました。
くだらない家具などを置いていってしまったのですが、
これらを捨ててしまってよろしいのでしょうか？
もし、捨ててしまってはいけない場合は、どのようにすれば良いのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、持ち主の同意無しに、他人の持ち物を処分することはできません。
本人と、どうしても連絡が取れない場合は、家族、または連帯保証人に連絡し、
その家族、または連帯保証人に処分していただくべだと思います。

絶対に貴方が自分の手で処分することは避けるべきだと思います。
契約時に、
　　　●相当期間経過後は、大家の所有物となり処分しても良い旨の
　　　　同意書や特約条項を締結し、賃借人本人の署名捺印を貰ってある
のであれば、処分しても良いかも知れません。
但し、家具等が賃借人本人の所有物ではなく、第三者から借りている品物
であることも考えられますので、注意することは必要でしょう。

貴方がどんなにくだらないものだと思っても、持ち主は貴方ではありません。
後で持ち主本人が、
　　「大事な物を勝手に捨てられたので、弁償しろ」
　　「実は、大変高価な品物が入っていたが、貴方が盗んだのではないか？」
など、インネン（？）のようなことを言われて揉めることも考えられます。

また、他の場所に移動して保管する場合でも、貴方ご本人がやることは
避けるべきです。必ず家族か連帯保証人にお願いすべきです。
この家族や連帯保証人への連絡は、必ず内容証明で行うべきだと思います。
そして、その内容証明には、賃借人本人に連絡して欲しいということを記載し、
期限を設けて、もし返答が無かったり、処分を行わない場合は、
荷物は貴方の所有物となり、処分することに同意したとみなし、
さらに、一切の苦情は言わないことを承諾したとみなすと記載しておくべきだと思います。
そして、その期限経過後には、貴方の方で処分する旨を記載しておくべきでしょう。

さて、以上は万が一のことを想定した対処の一例のようなものです。
私個人も賃貸物件を持っていて、過去に何度か逃げられていますが、
実際には、連帯保証人がどうしても来れない場合は、
連帯保証人の承諾を得て処分したり、賃借人の友人や関係者を探し出して、
来ていただいて処分したりしています。これは、賃借人本人の人柄や
性格にもよりますので、賃借人がどの様な人物かを適切に判断して、
臨機応変に対応していくしかないと思います。言葉は悪いのですが、
ちょっとヤバイと思うのであれば、細心の注意を払って対応をすべきでしょう。

この次からは、この様な事態を事前に想定して、契約時には同意書を締結しておくべきでしょう。
また、現在入居中の他の賃借人からも、なるべく早く同意書を貰っておくべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地上の建物の売却について

北海道・60代女性
借地に家を建てて住んでいますが、引越しに伴い、家を売りたいと思います。
Aさんが買い取ってもいいと言ってたのですが、地主が買い取るといい始めました。
不動産会社は、「地主に権利がある」と言うので、
地主に売る方向で話を進めてきました。
（ちなみに、Aさんは、地主から、「土地の契約金や地代が今より上がる」
　と言われたらしく、買取りを渋るようになりました）

ところが、地主と不動産会社から、
「基礎などを見てから買い取りを検討する。修復不可能ならば、
　更地にして土地を返してほしい」
と言われました。
更地にする費用を考えると、
タダ同然でも誰かに引き取っていただきたいのですが、
地主と不動産会社の言いなりになるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、借地上に存在する建物を売却する場合においては、
基本的には、地主の承諾が必要ですが、地主に不利益とならない場合、
地主はその承諾を拒否することはできません。地主が拒否する場合は、
裁判所に申し立てて、裁判所に代りに許可を貰うことが可能です。
この許可の申し立ての時に、地主が自ら建物の買取を申し出た場合は、
裁判所は、相当の対価、および、転貸の条件を定めて、
地主が買取ることを命ずることができます。
つまり、今回のご相談のケースでは、
時価による建物の買取を地主が拒否した場合は、
建物の売却の許可を裁判所に申し立てることが宜しいかと思います。
　※この場合、土地の契約金や地代の変更についても、
　　裁判所の判断に委ねることとなり、地主が勝手に変更する事は出来ません。

　　▼参考条文▼

　　　1.平成３年１０月４日以前からの旧借地法の対象である場合

　　　　　第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者
　　　　　　　　　　　ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又
　　　　　　　　　　　ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其
　　　　　　　　　　　ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権
　　　　　　　　　　　者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキ
　　　　　　　　　　　ハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ
　　　　　　　　　　　又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
　　　　　　　　　２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関
　　　　　　　　　　　スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其
　　　　　　　　　　　ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
　　　　　　　　　３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃
　　　　　　　　　　　貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨
　　　　　　　　　　　ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ
　　　　　　　　　　　対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行ス
　　　　　　　　　　　ベキコトヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　４　前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法ト
　　　　　　　　　　　シテ同項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
　　　　　　　　　５　第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者
　　　　　　　　　　　ノ合意アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
　　　　　　　　　６　裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第
　　　　　　　　　　　３項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス

　　　2.平成３年１０月４日以降の借地借家法の対象である場合。

　　　　　（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
　　　　　　　第19条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲
　　　　　　　　　　　渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、
　　　　　　　　　　　又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないに
　　　　　　　　　　　もかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を
　　　　　　　　　　　承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借
　　　　　　　　　　　地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この
　　　　　　　　　　　場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要がある
　　　　　　　　　　　ときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の
　　　　　　　　　　　変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめること
　　　　　　　　　　　ができる。
　　　　　　　　　２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地
　　　　　　　　　　　に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事
　　　　　　　　　　　情その他一切の事情を考慮しなければならない。
　　　　　　　　　３　第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間
　　　　　　　　　　　内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転
　　　　　　　　　　　貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定
　　　　　　　　　　　にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを
　　　　　　　　　　　命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対
　　　　　　　　　　　し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
　　　　　　　　　４　前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又
　　　　　　　　　　　は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
　　　　　　　　　５　第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、
　　　　　　　　　　　当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができな
　　　　　　　　　　　い。
　　　　　　　　　６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は
　　　　　　　　　　　第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければな
　　　　　　　　　　　らない。
　　　　　　　　　７　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転
　　　　　　　　　　　借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、
　　　　　　　　　　　借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾
　　　　　　　　　　　を得なければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま　迅速な対応、ありがとうございます。
とりあえず、地主とよく話し合ってみます。
納得がいかなければ、アドバイスを参考に裁判所へ行ってみようと思います。
お忙しいなか、ありがとうございました。

相談内容　契約時の録音について

静岡・30代男性
住まいについてか否か迷いましたが、相談させてください。
現在、中古物件を契約しようと考えています。
先週、重要事項説明を聞いた際には、不動産屋には許可を得て、
テープにて一部始終を録音しました。
一週間後に契約する予定なのですが、不動産屋から電話があり、
「売主様が嫌な気分になるので、契約時の録音はやめて欲しい」
と言われました。
それならば見られないようにするから…と伝えたところ、
「それじゃあ盗聴になる！」
と言われてしまいました。
それならば、当日、売主様に断ってから…と思ったのですが、
断られたら録音できなくなります。
契約なので、言った言わない…が、後から出てくるのも困ります。
録音するのが普通だと考えていたのですが、しないのが普通なのでしょうか？
また、許可無く録音してはいけないのでしょうか？

□■アドバイス：１

難しい問題ですが、相談者にとっては、大切な契約で悩みは理解できますが、
相手方のこともあり、個人情報保護法も考えますと、相手方の承諾無しで
許可なく録音した記録は、あまり好ましくないと思います。
私の勤務先では、両者の承諾無しでは、許可なく録音は致しておりません。
（アトム総合事務所・田中さん）

■□相談者より

田中一郎様、早速のご回答ありがとうございます。
個人情報保護法など、考えもしませんでした。
私にとって一世一代の買い物だと、
とにかくだまされないようにと、そればかり考えていましたので、
売主様のことより自分のことばかりを考えていました。
物件を見つけてから今まで、不動産屋さんへは多くの注文をつけてきたので、
おそらく嫌われているな…と感じています。
今日も相談内容以外にも私から、
「諸費用の内容と概算を教えて欲しい」
と問い合わせたところ、
その場の電話では、「わかりました」と言っていたのに、
その後すぐに、
「それらは金融機関に聞いてください」と言われました。
売主様はとても良い人で、物件も気に入ってます。
ただ売主様は不動産屋さんに全てを任せている感があります。
おそらく承諾を願い出てもNGだと思います…。
犯罪者にはなりたくないので、ちょっと考えます。

□■アドバイス：２

仲介としての事業者の立場
（＝売主、買主の双方共に、安全で気持ちよく取引していただく立場）として、
田中様のご意見は、ごもっともです。
　　
ただ、録音したものを、公の場で公開…ではなく、
万一、トラブルに発展した時に、司法機関に資料として提出…
などとなれば、ご自身の判断において、
勝手に録っても構わないとは思いますが、
勝手に録ったのがバレた場合は、
法的に…というよりも、心象的に非常に悪いでしょうね。

ご不安は分かります。
ただ、それが「録音」に繋がるのは、本末転倒ですよ。
不動産の契約は、あくまでも書類ベースで行われますので、
口約束にならぬように、気になる部分などは、
契約書や重要説明事項説明書に盛り込むべきです。
　　（おそらく、事前に重要事項説明などを受けたそうですが、事前に行うのも、
　　　予め契約の内容を確認して、追加や特約、要望などを盛り込むために
　　　与えられている時間でもありますので…）

それに、もう一つ気になるのは、貴方が、
「おそらく嫌われているな」と感じている部分です。
売主買主の双方に業者がいるのであれば、貴方側の事業者は、
相手方（売主）に交渉してくれるべき「パートナー」です。
普通のお店の販売員とは違います。
もし、その事業者が、売主・買主の両方を仲介するのであれば、
双方にとっての代理人ですから、どっちにとってもパートナーです。

うちでも、実際に契約する場合は、
「諸費用の内容と概算を教えて欲しい」
このような部分は、きちんと確認してもらったり、自分で確認して
事業者さんに教えてあげたり…と、そんな感じです。

推測ですが、貴方の場合、肩の力が入りすぎ…と言いますか、
「安全な契約」に気持ちが行き過ぎてしまって、
「全員にとって気持ちよい契約」に、目が向いていないような気もします。
もちろん、安全第一ですが、
ただ、「全員にとって気持ちよい契約」になるように、色々と考えてみれば、
それが結果として「安全な契約」に結びつくことも、多々あるかと思います。

事業者（貴方の不動産屋さん）に対して、「私は客だ！」という気持ちで
臨むのではなく、パートナーとして捉え、貴方が不安な部分を、
積極的に【相談】されると良いと思いますよ。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、貴重な意見ありがとうございます。
不動産屋さんは、売主様、買主の両方を仲介する立場です。
振り返れば、当初は私も気持ちの良い契約を考えていたと思います。
それが質問をしても回答が遅い、書類を送るといって送ってこない…などがあり、
こちらも信用できなくなってきました。
重要事項説明についても、不動産屋さんは、当初、
「30分程度で終ります。その後、すぐに契約となります。それが通例です」
と言ってきたので、
「重要事項説明は契約の何日か前にしてほしい。
　それを聞いてから契約について考える。それは通例でなく、悪例です」
と言って、契約日を変更してもらいました。
実際に重要事項説明は1時間半程度かかり、こちらが質問するたびに
説明者の顔色がかわるのがわかりました。
また、録音について電話で言われた際にも、
「録音された人はあなたがはじめてだ」と言われました。
このような経過で現在に至っています。
前野様がおっしゃる通り、気持ちの良い契約が望ましいと思いますが、
それはお互いが約束を守り、信頼を築いていかないと不可能だと思います。
しかし、私も肩の力をぬいてこれから臨んでいこうと思います。

□■アドバイス：３

確かに、その不動産屋さんの対応も悪かったと思いますが、
お互いの言い方や行動で、ケンカになってしまっているように感じます。

ちなみに、
　　「重要事項説明は契約の何日か前にしてほしい。
　　　それを聞いてから契約について考える。それは通例でなく、悪例です」
は、悪例ではなく、契約上、重要事項説明が必要になりますので、
当然、契約の場で、重要事項説明が資格者（宅建主任）から行われるでしょう。
しかし、だからと言って、当日まで確認しないわけではなく、
契約＆重要事項説明当日までに、
　　　●契約書・重要事項説明書のコピーなどを予め受け取っておく
　　　●疑問点は予め質問し、場合によって加筆＆修正、追加などを加える
　　　●上記を繰り返して、当日までに完璧なものにしておく
と言う作業が、パートナーと共に行われます。

この辺をきちんと貴方に説明できなかったのは、その事業者（あるいは担当）に
落ち度はあると思いますが、ただ、相手のプロとしての経験（正しい部分）よりも、
「貴方の常識」を優先させてしまっては（＝先の「悪例」の主張など）、
おそらく、その事業者は、自分を守る行動
（＝貴方のためにではなく、貴方から責められても正当だと主張できるような行動）
を、選択すると思います。
（＝簡単に言ってしまえば、
　「貴方の言う通りにやらないと、何を言われるのか分からないので、
　　自分が良いと思ったことでも、一切やらない」なんて状況になるでしょう）

たぶん、貴方は「正しい」でしょう。
ただ、
　　　●自己の正当性を主張する（＝結果、事業者が敵になってしまう）
　　　●多少の不満には目をつぶって、おだててでも味方として動いてもらう
の、どちらが、貴方にとって【トク】になるのかを、
慎重に判断された方が良いように感じました。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご意見ありがとうございます。
私も、もちろん不動産を購入するのは初めてであり、
その方法・常識等、一切、知らなかったので、
インターネットや不動産を購入した友人に聞きながら動いていました。
そうすると、自分で得た知識が常識となり、それ以外の行動があると、
どうしても　「なぜ？」という風になり、
不動産屋さんを問い詰めていたのかもしれません。
契約の日が近づいてきました。
録音はとりあえずやめます。大らかな気持ちで臨みます。

□■アドバイス：４

以下は、「宜しければ、ご参考までに…」ということでのアドバイスです。
ですので、実際に、やる、やらないは、ご自身のご判断でお願いしますね。

今の状況（＝あまり関係が良くない？）で、貴方が突然おおらかになられると、
その事業者であれば、チェック漏れがあるような気もします。
（＝後になってから「言って欲しかった！」なんて部分が出てくると思います）

であれば、まずは「関係修復」を試みるのも方法です。
　それには、
　　　●不満だったこと
　　　●自分が悪かったところ
　を、腹を割って話すような感じで…ですかね？

例えば、相手の通常業務の支障にならないような時間帯に、
ちょっと時間をとっていただき
（とりあえずは「私の勘違いもあって、色々とご迷惑をおかけしたので…」
　ということで、話し始めれば、相手も軟化するかと思われます）、
　その際にでも持って出向き…って感じでしょうか？

でも、実際に行った時には、ただ謝れば良いのではなく、
　「実は、私自身、初めての取引で不安で不安で仕方なかったのですが、
　　そんな中で、約束の日に書類が来なかったり…などということがあったため、
　　不信感を抱いてしまってました」
　「それで、自分で色々と調べて、録音だの、先に重要説明だの…と、
　　むきになってしまっていて、かえってご迷惑をかけてしまって、すみませんでした」
　「色々とあったのですが、是非、最後まで、お手伝いいただければ…と思います」
　なんて感じで、謝りつつも伝えるべき部分を伝えて…ですかね？

もし、これで相手との関係が近づけば、最後に、
　「いかんせん、分からないことだらけですので、契約までの間に、
　　何か注意しておくべき点などあれば、是非、教えてください！」
なんて感じで、色々と聞いてみるのも方法かも知れませんよ。
（＝こう言うのもなんですが、今までの貴方の（一般的には）
　　かなり無茶な要求に対してすら、色々と動いてくれていたことを考えますと、
　　自分をプロとして認めてもらえれば、一生懸命、動いてくれるような気がします）

雨降って地固まる…になることを、お祈り申し上げます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ありがとうございます。
なかなか難しいご意見ですが、おっしゃる通りかもしれませんね。
「関係修復」ができれば、それにこしたことはありませんが、うーん…。
がんばってみます。

相談内容　部分的なセットバックの可否について

福岡・40代男性
古くから農業を営んでいる者です。母屋は2項道路に面しており、
祖父の時代に建てられてから、何度か増築・改装をしています。
また、同じ敷地内に、明治時代に建てられた倉庫があります。

倉庫は老朽化が進み　このたび建替えを計画しています。
倉庫はセットバックを考慮して建替えるようにしていますが、
母屋がセットバックにかかると言われました。
2項道路側には水廻りが集中しており、改装しようとすると　
かなりの出費になりそうで　とてもまかないきれません。

母屋を触らずに、倉庫のみを建て替えられないのでしょうか？
教えてください。

□■アドバイス：１

倉庫が母屋の付属建物としているので、
母屋もセットバックの対象になるのだと思います。
敷地が分割できて、倉庫の敷地一つで建築確認が取れれば、
母屋は関係ありません。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、早速のアドバイスありがとうございます。
実は昨日　土木事務所に行き、説明を受けたのですが　
やはり納得がいかず、困惑しておりました。
敷地を分割せずに　倉庫を単独の農業用倉庫として申請すれば…
と安易に考えていましたが、
「同所有者の同敷地内の倉庫を建替えするのであれば
　セットバックに掛かる母屋の部分は撤去」とのことでした。
どげんしょう…と言うのが本音です。

□■アドバイス：２

土木事務所の担当にバレてしまったのですね。
味方なら、農業用倉庫をやめて、従兄弟か誰かが住むことにして、
改築申請すればどうでしょう。
もし、味方でなくても、平然と母屋とは独立した建物として、
別の人の名前で申請するのです。土地名義は関係ありませんし、
確認後、元の相談者さんへ名義変更するのも、登記するのも、
別に確認の名前と違っても、登記事務はやりようがあります。
倉庫も、ただの部屋で、趣味の作業場、絵を描くアトリエ空間などなら、
倉庫と同じです。
独立した建物には、電気を引かなければならない規定はありません。
ただ、トイレはいります。風呂は行水一本、入らないと主張し、
トイレも汲み取りでOK。流しも、手洗い程度でOKで、
コンロはカセットコンロと言いましょう。
倉庫だからあっても良いが、申請者名でからまれるのであれば、
後日の引き込みでよいと思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、八方塞がりの状況の小生に　
心強いアドバイス、ありがとうございます。
実は、2年ほど前に娘が嫁ぐ時に、土地を分筆し　
私名義で小さな家を新築し、住まわせております。
名義を私にしているために　
その頃から土木事務所からは目をつけられているのが現状です。
　　
2項道路を挟んだお向かいさんは、境界として、
無許可のブロック塀を設けています。セットバックをしても、
角地にはカーブミラーと道路標識が設置されており、
それは移動する予定がないと言われ、
小生としては納得がいかないことばかりでした。
今回は娘と姓も違いますので、娘婿の名義であくまで倉庫を…と、
申請しても、やはり、同じ敷地内であれば、無理なんでしょうか？

□■アドバイス：３

倉庫であっても、独立した建物で、母屋と無関係ならよいです。
敷地は分筆も必要ありません。
　　　●娘婿の方が、相談者さんとは関係なく、
　　　　建築士に依頼して、確認業務をすればよい
　のです（ただ、倉庫より住まいの方が「独立性」を主張しやすいです）。

決して、誤魔化しとか、嘘と考えたり、思ってはいけません。
娘婿の方自身の行為として倉庫を建て、自分のものを（つまり、お宝を）
所蔵するために、土地を借りて建てることに、何のはばかりがありましょうや？

申請建築士の手腕次第ですが、騙すとか、うそはいけません。
相談者さんが表に出ると、以上の筋書きは、正直者には辛くなりますね。
日本国民は正直者ばかりですからね。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

たびたびの愚問に親切に対応いただき、ありがとうございます。
親から受け継いだ土地や建物を、私たちの代で　できるだけ修繕して、
これ以上、手のかからない状態で娘夫婦に譲りたい…と思っていました。
母屋は、「私達夫婦が住まなくなれば、取壊しもよい」と、
娘達には伝えてありますので、法律面で何の障害もなく
娘夫婦に土地や倉庫を手渡すのが、私達親の理想と考えておりました。
しかし　これほどまでに法律の規制があるとは、正直　知りませんでした。
どうせ　いつかは娘夫婦に譲るものですから、
家族で今一度話し合ってみようとおもいます。
できれば、台風が来るまで…を目標に頑張ってみます。
また結果が出ましたら、ご一報いたします。
頂いたアドバイスを、吉報に換えて、お届け出きれば…とおもいます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：４

ご丁寧な、報告に感謝いたします。
時間を置いての確認なら、また違うでしょう。
でも、年度は同じゆえ、担当の人事異動は無いかもしれませんが…。
形式より、実態をみて、安全な生活が送れるように、道幅も対応ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　借地権付マンションの譲渡承諾料について

東京・20代女性
借地権付中古マンションの購入を契約寸前です。
将来、仮に売却しようとする場合、
「先例からみて1,000万円程度の物件で、150万円くらいの譲渡承諾料が必要だ」
と言われました。これは妥当な値でしょうか？
この「譲渡承諾料」というものは、
法的根拠をもって、購入契約に明文化されているものなのでしょうか？
あるいは慣例的なものなのでしょうか？
また、購入後、数年経って、売却時に異議を申し立てることは可能ですか？

□■アドバイス

借地権（今ではほとんど定期借地権）付きマンションは、
土地を借りて建物を建てているのですが、
借りる方法には、大きく分けて二つ、
　　　●「賃借権」と「地上権」
があります。
賃借権は債権、地上権は物件になります。
賃借権の物件の場合には、
譲渡や転貸をする際には地主の承諾が必要なため、
承諾料を支払うことが基本となっているようですね。
そのため、「賃借権か、地上権か？」をきちんと確かめた上で、
納得した上で検討した方が良いでしょう。

もちろん、今回のご相談の物件の場合は、賃借権（債権）だと思われます。
前述の通り、賃借権（債権）の場合は、
原則として賃貸人の譲渡承諾が必要とされていますが、
これは当初の土地賃貸借契約の内容にもよりますので、
全ての物件が「譲渡承諾料」もしくは
「名義書換承諾料」等が必要なわけではありません。
　　
今回の場合は、契約書によって
承諾料の金額が、おおよそ決っているのではないでしょうか？
土地の賃貸借契約の内容は判るはずですから、
その土地の賃貸借契約書の写しを事前に確認されたらいかがでしょうか？
また、同じ債権でも借地権と定期借地権では細かい点が違いますので、
どちらの借地権なのかも良く確認された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご親切なアドバイスをどうもありがとうございます。
確認すべき点等がわかり、大変参考になりました。

相談内容　2年前に退去した物件の大家からの請求について

宮城・30代男性
はじめまして。
2年前に退去した大家から、今、請求がきております。
こんなことってあるのか？…と思い、ネットで検索して、たどり着きました。

借りていた時に家賃の滞納はなく、大家は転勤のために県外におり、
直接の話は全くなかったのですが、エアコン、ストーブ等の設置の際も、
仲介の不動産屋さんへ了解を得て、取り付けしておりました。

今、大家から請求が来ているものは、そのように、
不動産屋さんの了解を得て取り付けしたケーブルテレビの件でした。

大家の言い分は、
　　「取り付け自体、了承していないし、
　　　家にケーブル引き込みの穴を開けたので、修繕費を支払え」
ということです。

立ち退きの際、図面に入居前の傷等を記入したものを、
不動産屋さんが持参し、チェックしながら…でした。
こちらも、そのチェックで安心してしまったのはミスでしたが、
清算も済み、2年も経ってからの請求に驚いております。

支払って終らせた方が楽なのかとは思ったりするものの、
すっきりしない部分もあります。
このような請求に対して、どう対処すれば良いのでしょうか？

□■アドバイス

気分的に嫌だし、不愉快ですが、「反論におよばず…」ばずです。
　　つまり、
　　　●「無視」が最良
　　と、アドヴァイスさせてください。

　理由1.
　　　退去査定は、事実に基づくというより、事実に基づいて合意精算する
　　　事務的手続きです。つまり、金銭により精算して区切りをつける方法なのです。
　　　民法で「原状回復義務はあり」となっていますが、現実的には原状回復は
　　　不可能なので、それに見合う程度を示談して金銭で賠償するをもって、
　　　原状回復としています。よって、精算は終了していますから、無視してよいのです。

　理由2.
　　　損傷、汚損の事実をもって、無条件に賠償責任があるのであれば、
　　　永久にその責任は逃れませんし、事実認定は、膨大な時間と費用が発生します。
　　　いったい、その費用は誰が負担すべきなのでしょう？
　　　つまり、合理的科学的思考は、
　　　　●精算手続きをもって遡及しないこと
　　　になります。あとで、「ここが傷着いていた」と言われれば、反論はどうする
　　　のでしょう？
　　　しかも、2年も経っては、その事実があなたであるとどのように証拠立ててい
　　　るのでしょうか？
　　　不可能ですから、よって2年の時間が無意味さを補強します。

当時の不動産屋との清算書が手元にあれば、何があっても大丈夫ですよ。
こんなことがまかり通れば、一度借りたら、
一生請求におびえる人で、日本中が溢れ返りますね。
無視が一番ですが、どうしても発言せざるを得ない状況に追い詰められたら、
TV線を認めないのでなく、「精算は終了したと認識している」の一本で、
対応してください。
もし、不動産屋さんに精算代理をしていなかったとの言い分があれば、
善意の当事者として、
　「不動産屋さんが、無委任行為をするはずなど、思いもよらなかった。
　　その契約上の違反は、当事者同士で解決してほしい」
と言ってください。
以上、査定経験200件以上の現役一級建築士より
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、ご回答ありがとうございます。
ただただ、びっくりして動揺してしまっていた時に、
中尾様のご回答を頂き、安心して無視しようと思っておりました。
　　
しかし、社宅扱いとしての法人契約だったため、本社へ連絡が行き、
給料天引きにて支払うと本社より通達が来ました。

そのため、無視することもできない状態となり、
直接やり取りしなければならない状態となってしまい、
現在仲介の不動産屋さんとのやり取り中です。
不動産屋さんでは、双方に過失ありの認識で、
減額（上限半々で、お互い負担）の方向で話が来ています。

ご指摘いただいた旨を話してみたのですが、どうも歯切れが悪く、
それに対しての回答はまだありません。
すっきりとお礼のお返事をしたかったのですが、どうもこじれそうです。

また何か動きがありましたら、書き込みいたします。
次に解決のお礼ができると良いのですが…。

相談内容　あいまいなローン金額について

埼玉・40代男性
はじめまして。このたび、建築条件付の家の契約をしたのですが、
その過程で納得できない部分があり、相談機関を探していたところ、
こちらのサイトをみつけ、ご相談させていただきました。

当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
契約書を交わす段階で、
「銀行のローンを通りやすくするため」
と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました。
「全体の金額が変らず、建築条件付ではよくあることだ」
という先方の言葉、今回契約にいたるまでの過程で信用してしまったので、
疑問を感じながらも、契約に応じてしまいました。

ところが、後日、再び、銀行ローン用にということで、土地1,100万円・
建物1,900万円の契約書に印とついてくれと言われ、困惑しております。
これいついては、あわせて不動産会社より、
　　　●ローン専用なので後ほど破棄するという念書
を差し入れてきました。

契約書の金額を簡単に変えたり、何度も結んだりということは、
よくあることなのでしょうか？
初めてのことでわからないだけに、不安ばかりが募り、
また、先方に対しても不信感が募ってしまいます。
詳しい方、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、有印私文書偽造にあたる可能性もございます。
オフレコ的なことですが、このような金融機関向けに
別の契約書を作成することは、過去にはよく行われていましたが、
今ではほとんど行われなくなったと思います。

おそらく、住宅ローンの融資を受け易くするために行うのだと思いますが、
あまり薦められる方法ではありません。その業者さんに理由を良く聞いて、
最終的には貴方自身が決断すべきことだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございました。

やはり、普通の契約ではないようですね…。
こちらに落ち度がなかったとは言えませんが、本当に悲しい思いです…。
とりあえず、先方と土曜日に会う約束になっているので、
もう一度、よく話をききたいと思います。

2通目の契約書を作成し、
銀行ローン用にと言われたのは、なんとなく想像がつくのですが、
そもそも当初の契約時にローンのためだといって土地を減額し、
その差額を建物の請負契約に乗せて契約したのは、何か他に理由があるのでしょうか？
これも、よく行われている（行われていた？）ことなのでしょうか？

いずれにしても、契約金額、ローン用の契約書のほか、当然のように、
請負契約を土地の売買契約と同時に結ばされたことなどで、
不信感がかなり募っており、最終的には契約解除を考えています
（そもそも、先方のこれらの対応は違法性はないのでしょうか？）。

この場合、手付けの返還は望めるでしょうか？
手付けのほかに支払いは発生してしまうのでしょうか？
手付け解除が4/8となっているのですが、この日までに解約を申し込めば、
手付け金の放棄だけ済むのでしょうか？
（その場合は今度業者と会う土曜日が期限ということになるのでしょうか？）

加えて、手付けに関しては土地の売買契約に対して50万円、
建物請負契約に対して50万円というように支払っております。
この場合、建物請負の方に支払ったものは、全額返還請求することは可能でしょうか？

何卒、ご助言をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

「当初、土地1,100万円・建物1,500万円ということで契約を決めたのですが、
　契約書を交わす段階で、『銀行のローンを通りやすくするため』
　と言われ、土地850万円・建物1,750万円で契約書を交わさせられました」

とのことですが、この件につきましては、詳しい経過が判らないのですが、
一般的に行われていることでは無いと思います。
また、なぜ、この様なことを行うのか、理由は不明です。
もし、広告等で土地1,100万円・建物1,500万円と明示されていたのであれば、
公正取引違反の可能性もあるかと思います。

建築条件付ということであれば、
建物の請負契約を同時に行うことはありうると思います。
契約自体の内容には、おそらく違法性はないと思われます。
土地と建物の割合の変更については、前述の通りです。

全額返還請求することについては、
私見ですが、かなり難しいのではないかと思います。
ローン用の契約書の作成自体は、確かに有印私文書偽造になるのでしょうが、
それが即本当の契約書の契約違反とはならないと思います。
本来の契約書とは切り離して考えるべきでしょう。
このローン用の契約書については、
貴方に対しては便宜を図るために行っているものと思われますので、
貴方が損害を受けているという証明をすることは、かなり難いと思います。

この不動産業により損害を受けると思われるのは金融機関であり、
過去にも不動産業者に対して金融機関が損害賠償を請求したことがあります。
それ以来、この様なローン用の契約書の偽造は行われなくなって来ていますし、
ローン自体も自己資金ゼロで全額借り入れが可能な商品も出ています。

　　　※元々は自己資金ゼロのお客様に便宜を図るために行われてきたことです。
　　　　つまり、2割の自己資金＋諸費用があるように見せかけるために、
　　　　物件の売買価格を吊り上げて、嘘の売買契約書をローン用に作成して、
　　　　物件の全額＋諸費用までローン借り入れするために行われてました。

手付金は売主が不動産業者の場合は解約手付となりますので、
手付金を放棄すれば、解約は可能と思われます。

ここからは全くの個人的な感想です。
もっとよく、その業者さんと話し合われた方が良いと思います。
ローンのためということですが、その詳しい内容についても、
よく確認されて、説明を受けるべきでしょう。
その業者さんが、本当に悪気があるわけではなくて、
貴方のために行っているのだとすれば、同業者として、若干、
同情すべき点もあるというのが正直な感想です。
誤解を覚悟で言いますと、危ない橋を渡ってまで行った親切が、
アダになってしまったとも取れますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しい中、早速のご返答ありがとうございます。

この数日間、あらゆるところへ相談に走り、まず、何よりも、
自分たちの勉強不足を痛感する日々でした…。
同じ件でもいろいろな見解があり、正直どうしたらよいのか迷う部分もあるのですが、
こちらの相談窓口をはじめ、アドバイス、ご助言をいただいたすべての方方に感謝し、
涌井様からもご助言いただいた通り、明日、先方と納得がいくまで話をしたいと思います。

その上で、こちらにも、また、結果のご報告やご相談をさせていただければ…と思います。
どうぞ、よろしくお願いします。

--------　３日後　--------

土曜日、先方と話をしてまいりました。
どうやら、建売というか、売建というか、先方は、
　　　●あくまでも総額で2,600万円のものを売った
という認識のようでした。
なので、建物の請負契約も同時であり、また、土地・建物の金額の割り振りは、
先方の都合（？）のようで、結局、明確な回答は出ませんでした。
先方曰く、「こちらには何の実害もない」ということなのですが…。

追加の契約書は、単純にローンの申し込みに使用するようでした。
　　通常、建築条件付土地建物の取引は、
　　　●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
　　　　→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
　　と、考えていたのですが、先方は
　　　●土地・建物契約→ローン申し込み（ローン専用契約書にて）
　　　　→建物打ち合わせ→建物仕様・金額の確定→金消契約
と、考えていたようです。

小さい工務店などは、ハウスメーカーなどと異って、
早くローンが通ることを確定させたいとのことでした。
「わかるような、わからないような…」でしたが、先方に悪意的なものは感じられず、
こちらの言い分も考慮して今後の提案をしてくださったので、話を進めることにしました。

結局、この業者の方法というのが商慣習（または昔からある方法）なのでしょうか？
教科書的にはトラブルの起きやすい取引なのではないか…と、思ったりもするのですが、
本当に何の悪意もなく、他の方も同じ取引をしているとのことでした。

□■アドバイス：３

私見ですが、厳密に言うと、
建物と土地の比率は固定資産税や不動産取得税の関係がありますので、
買主に全く影響が無いとは言えないと思います。
この業者の都合であることは間違い無いと思いますが、
この業者も、もっと正直に腹を割って、
「正直に理由を言えば良いのになぁ…」と思います。
　　例えば、
　　　・土地では利益を出したく無い（＝土地の短期譲渡税はかなり高い）
　　　・建物の施工実績を上げたい
など、何らかの都合があるから、変更したのでしょうからね。
想像ですが、土地の利益は税率が高く、経費も入れにくいが、
建物の利益については決算時に出るだけなので、
いくらでも後から調節が利くということだとは思います。

ローン用の契約書については、一応、納得された様なので…。
ローンの申し込み手順については、金融機関によってもかなり違うのですが、
一般的には、ローンの仮審査があります。
　　
この時には、不動産業者等の作成した土地と建物の概要を入れた物件の説明書
をつけるのが一般的です。ということは、仮審査の段階でも、
土地建物の総額の確定は、ある程度は必要になってしまいます。
金融機関は、仮審査の段階であっても、
　　　●どの程度の土地建物を買って、どの程度の資金計画で、
　　　　借入れ希望額はいくらなのか？
　　を、確認するのが普通です。

また、確かに小さな工務店では、ローンを先に確定させたいと言う
気持ちも理解できます。まずは、この仮審査が通ることが第一関門とも言えます。
不動産・建設業者にとっては、このローンが通ることがどうしても重要になります。
ローンが通ることが判らなければ、話が進まないことは充分、考えられます。
特に、中小工務店の自由設計の場合は、間取り等が決まる前から、
ローン審査通過に重点をおくことは、充分考えられることです。

　　もっと言いますと、
　　　●通常は、ご自分の総予算を決めて来られるお客様が一般的だ
　　と、思います。
　　
つまり、「総予算3,000万円で土地建物を購入したい」…と言う感じですね。
この予算内でお施主さんのご希望の間取りや仕様にいかに応えていくか…と、
その様な順番になることも、よくあることだと思います。

建物には、ある程度の常識的な仕様というものがあります。
私の個人的な意見ですが、総檜の家や、無垢材を使う高級住宅は別として、
在来の軸組木造のローコスト仕様の場合は、坪単価40～45万円が普通だと思います。
そうすると、土地建物の総額が決まると、
その予算内で建てることのできる建物というものも決まってしまいます。

資金的にかなり余裕の有る方を除いて、一般的には、総予算を決めて、
その予算内で、より良い建物を建てたいと仰るお客様が多いと思います。
当社の場合でも、どちらかと言うと、
　　　●総予算を確認して、ローンが通るかどうか…を確認してから、
　　　　細かい仕様の打ち合わせを行っていくこと
　　の方が多いですね。

　逆に言いますと、
　　　●土地契約→建物の打ち合わせ→建物仕様・金額の確定
　　　　→建物請負契約→確定金額にてローン申し込み・金消契約
　という順番では、ほとんど行いません。

と言いますのも、建物仕様・金額の確定と言うのは、打ち合わせ程度なら判りますが、
建築確認が出せる状態（＝確定）になってしまいますと、それなりに経費もかかります。
そうなりますと、全てが決まってから、ローンが通らないということになれば、
全部パーになるわけですから、あえてこのような順番に進めることは、
あまり無いと思います。
　　　
　※一時期、ハウスメーカーでは、建築請負契約の前に設計契約書なるものを締結し、
　　約100万円程度の設計料を受け取ってから設計し、ローンが通らなかった場合に、
　　この設計料を没収し、問題になったこともあります。ですので、
　　逆に、貴方の仰る順番の方が、問題が出てくる可能性が高いと思います。

予算が決まれば、ある程度、仕様や大きさも決まってしまいます。
つまり、最近の一般的なローコスト仕様の建物の予算が1,750万円であれば、
　　　・坪40万円の仕様とすれば、44坪程度の4～5LDK
　　　・坪45万円の仕様とすれば、39坪程度の3～4LDK
ということは、想像できてしまいます。

もし、良い設備を安く付けたいのであれば、色等を不人気な色にして、
メーカー在庫を格安で手当てするとか、場合によっては、展示品を格安で手当てする
とかの方法もありますし、通常は、この辺りのことをお施主さんに説明しながら、
建物の仕様や設備は決めていきます。

おそらく、その業者はこの様な説明が下手だったのではないかと思います。
ただ、設備や仕様等につきましては、これからいくらでも相談することは可能でしょう。
ですから、
　　　・ランクを落として色等を人気のあるものにするのか？
　　　・色等の選択肢を狭めてもランクを上げたものにするのか？
　　　・メーカーはどこでも良のか？
　　　・展示品等のいわゆる新古品でも良いのか？
なども含めて、
　　　●良くご相談して、納得しながら仕様を決めていくこと
が、大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、いつもご丁寧な説明、ありがとうございます。

もうひとつ、仲介手数料について、気になってます。
　　契約時に、
　　　●総額2,600万円の仲介手数料の支払約定書
　に、サインしたのですが、これは違法ではないでしょうか？
手数料は土地のみだと思うのですが…。
（専属専任媒介契約書なるものもサインをしており、ここに約定報酬額として、
　「売買価格3％＋6万円＋消費税」で計算されています。この書類へのサインは
　建築条件付土地の取引に必要なものなのでしょうか？）

どうも、条件付土地の取引なのに、
進み方が建売のような気がしてならないのです。
となると、いざ、建物の打ち合わせになっても、
すでにプランが決まっているのではないかと不安になります…。
（プランは先日の交渉で、ローンより先に、早速、今週末、
　打ち合わせができることとなったので、多少、安心はしていたのですが…）

不安が多い取引ですが、どこも同じなのでしょうか？

□■アドバイス：４

私見ですが、建築条件付土地の仲介の場合は、土地の仲介料のみです。
業者が建物の仲介料も取るのであれば、それは、仰るとおり建売と言うことになり、
建売の青田売りの場合は、建託確認がすでにとってあるはずであり、
専属専任媒介契約書に、建物の建築確認番号が入っている必要があると思われます。
但し、購入希望の専属専任媒介契約書の場合は、
一概に具体的な物件の明記は必要とはされておりません。

ところで、この専属専任媒介契約書の締結時期はいつでしょうか？
本物件とは限らず、最初に、
　　　●土地建物込みで、2,600万円前後で、物件を購入したいということで、
　　　　不動産業者に物件探しを依頼された
　　のであれば、違法性は低いと思われます。
　　しかし、
　　　●建築条件付土地を購入するいうことが決まってから、
　　　　土地と建物込みの専属専任媒介契約書を締結した場合で、
　　　　かつ、建物の分も仲介手数料を取る
と言うことで、専属専任媒介契約書を締結したのであれば、
それは、かなり違法性が高いと思われます。
なぜかと申しますと、建築条件付土地の場合は、
土地は売買契約書の締結によりますので
業者の媒介となりますが、建物は、建築請負契約の締結となりますので、
媒介とはならず、一般的には、不動産業者は建設業者からの謝礼等のみとなります。
　　　
　※手数料ではなく、購入者から紹介料や謝礼を頂くのであれば、違法性は低くなります。

既に建物が建っていたり、
建売の青田売りの場合（確認番号の明記が必要）であれば、
媒介となりますが、単なる建築条件付土地の場合は、媒介とはならないはずです。

この件につきましては、地元の宅建協会の主催する無料相談に出かけて、
ご相談することをお勧め致します。
　　埼玉県の場合は、
　　　（社）埼玉県宅建協会（ http://www.takuken.or.jp/ ）の中の、
　　　「平成18年度 不動産法律相談会開催のお知らせ」
　　　　 http://www.takuken.or.jp/ad/index2.html
　　を、ご参考になさって下さい。
　　また、埼玉県本部から離れている場合は、
　　宅建協会本部で、お近くの支部をご紹介していただいて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速、自宅近くの宅建協会支部の相談会に行きました。
結論として、業法に抵触している可能性があるとのことで、
今後のアドバイスを受けることができました。
これまでモヤモヤしていたのが、やっと解約の決断をすることができました。
涌井さま、これまで、迅速、かつ、的確なアドバイスをいただきまして、
ありがとうございました。
当然、すんなりいかないとは思いますが、がんばってみようと思います。

相談内容　土留めの設置義務について

長野・30代男性
土留めのことで伺います。
隣の土地は畑で、建築予定地の方が高く、高低差は50cmです。
その高低差の間にあぜがあります。
畑面からあぜが上がりきるまでに水平で50cm、
そして、上がりきって50cmしてから境界線があります。

建設予定地に土留めを作るよう畑の所有者から求められましたが、
作るとなると向こうの畑を相当、広げてあげることになると思います。
私の方に、土留めを設置する義務はあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

相談者さん、少し不明な点があります。「あぜ」と表現している土地は、
　　　●あぜ道の用に供されている幅50cmの水平部と斜面が50cmある
　　とのことでしょうか？
　　
法律的には「あぜ」は国有地であったり、共有地である場合が多く、
業界では、地図のその部分が赤く塗ってあるからということで、
「赤地」とか言いますが、本来の所有者不明地として、「国」名義になっていたりします。
　　
あぜが隣の畑の個人所有であれば、当然、境界に土留めをすべきです。
国有地などで、実際は使われていない「あぜ」なら、払い下げを受けて
あなたの土地にすれば、相手の畑までが、境界として広がりますね。
　　
だから、あなたの境界に土留めをして、
畑の土地が広くなると言うことが理解できなくて…。
とにかく、境界を越えてあなたの土が隣に行かないようにする義務はあります。
隣が「あぜ」でも、畑でも…です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

返答ありがとうございます。あぜですが、あぜというか、
隣の土地から50cmあがって、あがったあとはずっと平地です。
　　　
その平地部分を50cmきてから境界になるという様子で、
自分の都合のいいように言えば、
境界から斜面が結構離れていて、その間に電信柱も立っているので、
土留めではなく雨水の排水溝を作るくらいではだめなのかな…と思っています。
また、涌井さんのところにも書きましたが、前の所有者の時は何もなかったので、
突然でびっくりして相談しました。

□■アドバイス：２

相談者さま、涌井様の回答で、解決済みのようで良かったですね。
土の流失の可能性については、結果責任をとる覚悟があれば、
この場合は、事前策ははねつけられるでしょう。
自分の土地を土盛りするとなると、また、いささか、検討の余地がありますが、
U字溝を作るときに、しっかりと捨コンを流すなりして、
少々のドシャ降りでも、びくともしないように工事をなされれば、安心と思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾さん、ありがとうございました。

□■アドバイス：３

一般論として申し上げます。
境界に擁壁を設置するのは、土砂が隣地へ流出するのを防止したり、
土地が崩落するのを防ぐためなのはご理解頂けると思います。

高い土地の所有者は、自分の土地の崩落を防ぎ、
かつ、低い土地への土砂等の流出を防ぐ義務もあるわけです。
もし、擁壁を設置せず、土砂が流出すれば、
当然、高い土地の所有者は、流出したその土砂を取り除いたり、
迷惑をかけた場合は謝罪や賠償をする必要があります。

これらの擁壁を設置する理由から考えると、
　　●高い方の土地の所有者が、
　　　その敷地内に擁壁を設置すべきであるということ
も、ご理解頂けると思います。

宅地等の開発行為においても、
今現在では、この様な擁壁の施行設置が行われており、
一般的には擁壁のノリジリが境界になっています。
　　
また、広い敷地の場合には、
ドハと呼ばれている土を斜面にして押し固める施工方法もありますが、
その場合もドハのノリジリが境界となります。
　　
ドハは当然、実際に使える有効面積が少なくなりますので、
かなり広い敷地以外はお薦め致しません。
広い敷地（農地等）であれば、ドハでも良いのでしょうが、除草剤を散布する
可能性がある場合は、その斜面の傾斜をかなり緩やかにする必要があります。
これは、ドハの場合は斜面の強度を芝の根などで高めているからです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
土砂崩落のために土留めをするのはわかるのですが、
うちの場合、あぜ部分が広く、その部分には電信柱も立っています。
　　
自分の土地の中にいるだけでは、あぜに影響があると思えないので、
相談しましたが、自分勝手な思いこみでしょうか？
　　
また、この土地には既存建物があって、売買契約の際に更地にしてもらい、
土地境界も立ち会って決めてもらってありますが、
その際には土留めの話はなかったようです。
　　
わかっていれば元の土地所有者に土留めを作ってもらってから
引き渡してもらうこともできたと思うのですが、今更無理でしょうか？
再度の質問になりますが、よろしくお願いします。

□■アドバイス：４

畦（あぜ）…、赤線の事でしょうか？
　　だとすれば、
　　　低｜あ｜あなたの土地
　　　い｜ぜ｜
　　　土｜　｜
　　　地｜　｜
　　　　｜--｜-----------
　　 --｜
　　
のような感じだと思いますが、
その場合は、貴方が擁壁を作る必要は無いと思います。
　　
その畦の所有者、赤線であれば市町村、個人であれば、
その低い土地の所有者かその畦の奥の土地の所有者が設置すべきだと思われます。

個人的な意見としては、貴方はその要求を断ることが可能かとは思います。
ただ、うるさい方だと、もしその畦が崩れた時に、
貴方のせいで畦が崩れたと言い張られる可能性もあります。
その時の原因究明にてこずる可能性はありますね。

とりあえずは、仲介した不動産業者がいるのであれば、
その不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか？
長野ということですが、田舎の場合は、人間関係だけで解決してしまうことも
良くありますから、その地域の人間関係に詳しい業者であれば、
上手に解決してくれるかも知れませんよ。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返答ありがとうございました。そんな感じの土地です。
購入した不動産屋さんに相談しても、
「土を盛って高くならない限り、土留めはいらないでしょう」
と言われました。
今後、うまく隣地の所有者に説明したいと思います。

相談内容　登記時の名義について

東京・20代男性
妻の両親と資金を出しあい、
土地を購入して、二世帯住宅を新築することになりました。
妻の妹は結婚前で両親宅に住んでおり、今後も妹は両親と一緒に
暮らすことになりますが、今回の妹の支払い負担はゼロの予定です。

そのため、将来、両親が亡くなったとき、
妹との相続の問題も出てくると思い、悩んでいます。
資金の金額・ローンの負担額にもよりますが、
この場合、土地・建物の名義をどのようにすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス

基本的には、共有者のそれぞれの支出金額
（ローンの場合は借り入れの割合）に準じた持分となります。
妹さんには、通常は持分は有りません。
ご両親の一方、もしくは、両方が亡くなった場合には、
当然、相続の問題は発生しますが、結婚等により別居した場合は、
通常は、それなりの金銭等の支払いによって、解決する場合が多いかと思います。
同居を続けているのであれば、
妹さんが共有者となっても、それ程問題はないと思います。

具体的に、何が悩みなのか良く解らないのですが…。
妹さんに相続をさせたくないということでしょうか？
それとも、最初から妹さんの持分にしたいということでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事頂きましてありがとうございます。

説明不足で申し訳ありません。両親は我々夫婦に老後を任せたいと言っており、
二世帯同居になったのですが、妹は、結婚し、所帯を持っても、
両親との同居を希望しています。後々のことを考えると、
　　　・持分に妹を加える（資金を負担させる）べきではないか？
　　　・しかし、まだ独身なんだし、その時はまた考えたらどうか？
　　…と、なかなか決まらない状況でした。

土地建物それぞれに共有名義で登記することに変りは無いのですが、
将来、妹所帯も同居となると、なかなか難しい問題です。
　　
今後、相続の時にももめるのではないかと思い、いったん白紙に戻し、
お互い、最良の方法を考えようということになりました。
貴重なお時間を割いてくださり、ありがとうございました。

相談内容　競売中の物件の家賃の支払いについて

大阪・40代男性
現在、賃借中の物件が競売にかかっていますが、
前家主から家賃請求がきています。支払の意思はありますが、
この場合、どのようにすればいいのでしょうか？

□■アドバイス

二重払いに陥る恐れがあったり、誰が真の家主か不明なら、
裁判所に供託しておけば、借主の権利は担保されます。
不払いは、のちのち、不利に展開します。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、有難うございます。裁判所に確認したところ、
現在、所有者は変りなく確定しているので、供託もできないらしいです。

□■アドバイス：２

中尾様、有難うございました。つきましては、相談者さまのご相談は、
契約時期や更新の有無などが不明ではあるものの、場合によっては、
　　　●敷金が競落者に引き継がれずに、旧大家に請求しなければならない
　　というケースが考えられます。
　　（ご参考：
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3863
　　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
　　　など）

このケースの場合、極めて旧大家からの敷金の回収が難しいため、
　　　●未払い分家賃（競売期間中分など）をもって、
　　　　敷金が返還されない場合に備えるための方法の有無、またはその他の良策
　　
を、アドバイスいただければ幸いです。
（最悪、旧大家は、競売期間中も家賃を得、競落後には敷金を踏み倒す…という
　極めて借主に不利な状況になる場合があるかと思われますので、
　それに対抗するための良いアイデアなどを、ご教授いただければ…と思います）
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：３

相談者様、確定的には競売の記録などを見ないと分かりませんが、
　　　●落札者があなたの賃借権を引き受けなくても良いという
　　　　執行裁判所の物件明細に記録がある場合
を想定してお答えいたします。
この場合、あなたの賃借権が認められないということですので、
落札者からは借りている物件の明渡を要求けれることもあります。
勿論、敷金の返還は落札者からは受けられません。

また、落札者との話し合いにより、新たな賃貸借契約が成立し、
そのまま住んでいることができるような状態になるとしても、
落札者との契約に際し、あらためて敷金の支払いを要求されたり、
新家賃となり家賃が上がったりするケースも考えられます。

いずれにしても、旧家主に支払った敷金は旧家主に返還請求するしか
方法は無いのですが、返還される可能性は極めて低いのが現実です。

では、「どのように対処するか？」ですが、
絶対的にクリアーな方法ではないですが、現実的な方法としては、
　　　●新所有者が確定するまでの間の家賃（競売期間中も含む）と、
　　　　返還を受ける敷金との相殺という意味で、家賃を支払わない方法
があります。
つまり、不払い家賃と返還権のある敷金とが同額になるまで、
家賃と相殺するということです。

このような手段が有効であるという特約が、
今の賃貸契約書には、たぶん記載されてないと思いますので、
法的には、家賃未払いによる賃貸借契約の解約理由になり、
現在の家主から解約を通告される可能性は、ゼロではありません。
　　
しかし、競売申立をされている家主の立場としては、
あえて解約を通告してくることはほとんど考えられませんので、
現実的には、効果ある対応方法だと思います。
　　
他に費用もかからず、現実的に利益をもたらす対処方法は無いと思います。
たとえ後日、敷金返還請求権に基づき訴訟して勝訴してみても、
弁護士費用はかかるし、旧家主に資力がなければ現実的にはお金は戻りません。
（太田事務所・太田さん）

□■アドバイス：４

相談者さま、返信遅くなりましたが、
太田様のアドヴァイスが、現実的に効果があります。
新しい所有者次第ですが、敷金相当が尽きるまでに、
転居を検討されるのも一考でしょう。
何年お住まいか承知しませんが、好機ととらえるのも人生です。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　建替え期間の休業補償について

東京・40代女性
お世話になります。借地権を持つ店舗の1・2階を、
20年以上前から隣りのお店に貸しています。
お店はハンコ屋さんで、自店1階を事務所として、
うちの店舗1階を店舗として使用しています。
現在、賃貸料は月額756,000円程度で、お隣との関係は良好です。

建物の老朽化のため、数年後には建替えをしなければなりません。
建替えの際、営業ができない期間、
一般的には、どの程度の補償をするものなのでしょうか？

いろいろな状況によって、かなりの違いがあるのかもしれませんが、
まったく見当がつかなくて困っています。先方にお話をするにあたって、
失礼の無い相場のようなものが提示できれば…と思っております。
お手数をおかけしますが、何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

一般的な事例は、検索サイトで「営業補償　建替え」などで検索しますと、
見つかるかと思われます。
　　※参考「立ち退き補償のサイト
　　　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/ ）」さんの、
　　　以下のページの営業補償の項目
　　　　　http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/yougo.html

ただし、関係が良いということであれば、まず、建替え自体について、
先方ときちんと話し合われるのも良いと思います。
例えば、今後もそのお店に使いつづけていただくことが前提であれば、
建替え計画において、先方の要望を反映して、その分の補償額を抑える…など、
色々な方法があると思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご回答をありがとうございました。
幸い、お隣りとは良好な関係を保っているので、
なんとか話し合いで負担が軽くなることを目指します。
ネット等で検索して、相場らしき金額を模索してみたいと思います。

相談内容　共有部分に起因する雨漏りの瑕疵担保責任について

千葉・30代女性
元公団の中古マンションを購入したのですが、押入の外壁側のベニヤが、
漏水によりぶよぶよになり、一部にカビも生えていました。
契約時は売主の荷物がいっぱいで、そこまで見られませんでした。

雨漏りによる不具合は、契約日から3ヶ月以内は瑕疵にあたると思い、
不動産屋さんに連絡したところ、
「共有部分からの漏水が原因なので、瑕疵にあたらない」と言われました。

しかし、雨水は常に外部である共有部分から進入します。
つまり、共有部分からの漏水以外の雨漏とは存在しないと思われます。
外壁の改修は瑕疵外ですが、専有部分の不具合が雨漏による場合、
瑕疵と認めれないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵と言うよりは、
共有部分の補修工事が必要と思われますので、
管理組合に修繕積立金がある場合は、
そちらを利用して共有部分の補修を行って頂くように、
管理組合にお願いするのが妥当だと思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の御回答、ありがとうございます。
外壁は数年前に塗り替えられていますが、
その時、クラック等の補修まで行われたかは不明です。
ただ、塗装により、現在は外壁からの漏水は止まっているのではないかと思われます。
いずれにしても、漏水があればご指摘のように管理組合に相談すべきだと思います。
今回は、その漏水による専有部分の不具合が、
契約書に記載されている雨漏りとみとめられ、
瑕疵にあたるのかどうかをお聞きしたいのです。
わかりにくくてすみません。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、共有部分が原因であれば、通常のマンションで、
管理組合がしっかりしていれば、損害賠償保険に入っていて、
その原因の発生者（この場合は共有部分の管理者）の保険を使って、
被害を受けた方の補修を行っているはずです。
　　
瑕疵と言うよりは、その被害の原因がはっきりしているのであれば、
その発生の元と言いますか、貴方に被害を与えた方
（この場合は共有部分の管理者）に、補修を請求するのが、筋だと思います。

もし、その漏水が上の階が原因であれば、上の階の損害賠償保険を使って
補修する様になります。
そのマンションの管理組合の運営にもよるのでしょうが、通常は、
漏水による占有部分の補修には、何らかの賠償保険を使う様になっていると思いますが…。
　　
もし、管理組合がその様な保険を管理費から支払っていないのであれば、
今後も同様の問題が発生する可能性はかなり高いので、マンション全員の管理費を
値上げしてでも、各戸別と共有部分のそれぞれの賠償保険を強制的に入るようにする
必要性があると思いますので、その様に、意見を出したらいかがでしょうか？

　　★追記★
　　　マンション購入後、まだ間もない（瑕疵担保責任の期間）のであれば、
　　　管理組合等との交渉は、仲介不動産業者に依頼すれば良いと思います。
　　　その交渉を断るようであれば、瑕疵となる可能性も無いとは言えませんので、
　　　その不動産業者を通して、売主に補修を請求することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
不動産屋さんが、不動産協会に契約書の解釈について問い合わせたところ、
やはり、共用部分からの雨漏りによる専有部分の不具合については
瑕疵の対象にならないという判断だそうです。
　　
また、売主が事前にこのことを告げなかったからといって、
売買が成立した後では、売主に保証を求めることもできないとのことです。
　　
そのような解釈であるならば、契約書に瑕疵範囲として雨漏り、
配管の不具合、白アリの3点をあげているのは、表記上誤りと思われます。
なぜなら、前述しましたように共有部分以外が原因の雨漏りなどありえないからです。
　　
管理組合がどこまで保証してくれるかについても期待できないようです。
このような状況ですが、頂いたアドバイスを参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：３

売主の瑕疵担保責任についての説明をします。

瑕疵と言うのは、簡単に言うと傷のことですが、中古建物の場合は、
建物としての通常の品質、性能を有していなければならないのですが、
この、
　　　●通常有すべき品質、性能を欠くこと
　　であり、特に、
　　　●売主が保証した品質、性能を欠くこと
　　を言います。

売買の時点で、買主が予め瑕疵の存在を知らなかった場合、つまり、
「隠れたる瑕疵」の場合には、その買主（＝貴方）は、
何ら瑕疵なき中古建物として代金に納得して購入しますから、
後日、瑕疵が発見されると補修費用に相当する金額だけ、
本来の建物の価値より高い買物をさせられたことになります。
　　※この補修費用の負担を共有部分の管理者に請求可能な場合は、
　　　そちらに請求すべきなのは当然だと思います。

そこで、瑕疵が売買時点で既に存在する場合で、
買主が通常の注意を払っても瑕疵の存在に気付かない場合に
（善意・無過失の場合と言います）、
売主に対して本来あるべき価値との差額（今回は補修費用）を、
損害として損害賠償請求を認めるほか、
場合によっては契約解除を認めた制度が、
「売主の瑕疵担保責任」と言われるものです。
これは、たとえ売主自身が瑕疵の存在を知らなくても、
この責任を逃れることはできません。

ここからは私見ですが、この瑕疵担保責任の精神から考慮するに、
その不動産協会の解釈は、納得しかねますし、
その法的根拠を明らかにして説明を求めるべきでしょう。
たとえ、その原因が共有部分にあったとしても、
それは、その補修費用を共有部分の管理者に請求できるだけであり、
物件の占有部分の瑕疵担保責任を逃れる理由には
なり得ないであろうというのが私の考えです。

　　★追記★
　　　どちらの不動産協会のどなたの解釈でしょうか？
　　　もし差し支えなければ、直接、この解釈をした方と話したいと思います。
　　　個人的には、その解釈は、かなり納得しかねる解釈ですから、
　　　法的根拠を含めて、確認したく思います。
　　　（本サイト運営者のFudosan.JPサポート（ rtjaclub.to ）まで、
　　　　個別メールでご返信を入れていただければ、私の方に転送されます）。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

分譲マンションの雨漏りは、共用部分の瑕疵になります。
この共用部分の瑕疵は、契約に特約が無ければ、
売主が負担する瑕疵担保責任には該当しません
（東京地裁判決・平成13年11月14日）。
なお、告知義務違反などに問える場合がありますが、契約の経過にもよります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：５

この判例の内容がわからないのですが（一応、ネットで調べたのですが、
判決内容が判りませんでした…）、もし、判決文の内容が公開されていて
判るものがありましたら、ぜひ教えていただきたく思います。

私見ですが、共有部分の雨漏り自体が瑕疵にならないケースは
充分、考えられます。
しかし、売買契約成立時にこの雨漏りが原因で、
「占有部分に隠れたる瑕疵が発生していた場合」も、
その占有部分に既に発生していた隠れたる瑕疵に対する
売主の瑕疵担保責任を認めないという判決内容なのでしょうか？
それが知りたいのですが…。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：６

涌井様、いつも貴重なご回答に敬意を表します。

区分所有建物（マンション）の場合、
共用部分の瑕疵は共有者団体（管理組合）が責任負うべきものですから、
専有部分売買の契約上の瑕疵には該当しないと考えるのが妥当です。
　　
当地の宅建協会の区分所有建物売買モデル契約書にも、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、
　または共用部分の瑕疵が原因になっているときは、
　売主は責任を負わない」となっています。
もっとも、二次的には共有者の一員としての
共有持分に応じての責任の範囲は問えることにはなるでしょう。

判決は、私も全文を見ているわけではありませんが、
財団法人不動産適正取引推進機構発行の
宅地建物取引の判例（8）に収録されています。

雨漏りを原因とする内装などの不具合は、
契約で雨漏りを原因とする不具合をどのように扱うかを定めた定め方によります。
ちなみに、当地協会のモデル契約書のような場合では、責任は問えないと思います。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：７

いえいえ、こちらこそ、貴重なご意見、大変参考になります。
ところで、全宅連の区分所有建物売買契約書の瑕疵担保条項のところには、
一切、その様な記述は無いんですよ。

それと、判例の件ですが、財団法人不動産適正取引推進機構の
発行図書の一覧のページ（ http://www.retio.or.jp/shuppan.html ）
の「20」に入っているということで宜しいのでしょうか？
お手数でも、確認して頂ければ幸いです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：８

涌井様、全宅連の契約書を見ましたが、「本物件中、専有部分に隠れた瑕疵」
ということで、専有部分の瑕疵に限定しています。
ただし、これですと共用部分の瑕疵に起因する専有部分の不具合の責任は、
なお解釈の問題になってしまうでしょう。
なお、図書については、そのとおりです。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

□■アドバイス：９

ご紹介頂いた図書が宅建協会の県本部にありましたので、確認し、
　　　●東京地裁判決　平成13年11月14日（確定）
を読みました。
漏水は瑕疵に該当するものというべきと認定しつつも、
その瑕疵が共有部分に起因するものである場合は、
占有部分の瑕疵には該当せず、売主に瑕疵担保責任の成立を
認めることはできないと判示されていました。

個々の事例の違いはあるのでしょうが、契約書に、
「その瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が
　原因になっているときは、売主は責任を負わない」
と明記してある場合において、確かにこの判例を基に考察致しますと、
今回のご相談の場合は、売主の瑕疵担保責任は問えないと思われます。

ご相談者様には混乱をさせてしまったことをお詫び申し上げますと共に、
匿名で回答いただきました参加エージェント様には、
情報を頂きまして、大変感謝致します。
なお、早速、長野県宅建協会を通じまして、
区分所有建物売買契約書の見直しを全宅連に対して
提言させて頂きましたことを併せてご報告致します。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：１０

相談者様、雨漏りとそれに起因する専有部分の不具合に関しては、
共用部分の管理を行う区分所有者の団体（管理組合）の責任になります。
管理組合が、管理組合の責任と費用で雨漏りの補修を行う義務があります。
また、もし専有部分に雨漏りが原因である不具合があれば、
それも管理組合が賠償する責任があります。
ただし、区分所有者が雨漏りを知っていて、管理組合に告げず
放置していた場合は、減額されるでしょう。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

涌井様、匿名で回答いただきました参加エージェント様、
いろいろと貴重なご意見を頂き、どうもありがとうございました。
この件につきましては、管理組合も不動産業者も瑕疵とならない
という意見で一致しておりましたし、また、築30年を経過した中古物件であり、
価格も安価なものでしたので、仕方ないかなと思っておりました。
しかし、皆様の専門的なご意見を伺い、納得いたしました。
この度は大変勉強になりました。御礼申し上げます。ありがとうございました。

相談内容　古家付土地の売却について

兵庫・40代女性
建物としての価値は、ほとんどない古家です。
古家付のまま売却し、解体は買主様側でしていただくつもりで、
不動産会社に仲介の依頼をしましたが、

　「そのままだと売れにくいので、解体業者は紹介するので、
　　売主側の負担で更地にしてから売りに出すほうがよい」
と言われました。

解体費用を負担して更地にしたところで売れるとは限らないですし、
こちらとしては手間も費用もかかるので、できれば解体費用分くらいは
安くしてそのままの状態で売りたいと考えています。

古家付のままか、更地にするか、どちらで売りに出すべきか、
アドバイスよろしくお願いいたします。
また、古家付で売る場合と売主側で解体して更地にしてから売る場合、
解体費以外の諸費用（税金や登記費用）に違いはありますか？

□■アドバイス

私見ですが、解体が前提の建物であれば、解体して
上下水道等の設備をきちんと行い（古屋の場合は水道管が細かったり、
下水道が引き込まれていないケースがございます）、
かつ、境界の隣地所有者による立会確認、地積更正登記
（これは引渡し時まででOK）は、売主の負担で行った方が良いと思います。
　　
業者に売却する場合で、
かなりの低価格（業者価格）で売却するのであれば別ですが、
一般消費者に解体費用の値引き程度の相場価格で
古屋付土地を売るのは、かなり売れ難いと思います。
　　
建物付で売った場合は、建物の所有権移転登記費用や取得税、
建物の解体費用、建物の滅失登記費用が買主の負担となりますが、
費用以外の時間的なロスや解体工事に伴う近隣への挨拶
（トラブルが予想されるかどうか）などの精神的な苦労を考えますと、
一般消費者にとっては、やはり負担が大きいと思います。

私の実務上の経験では、業者に格安で売却する場合や、
リフォームが可能な建物である場合を除いて、
解体前提の古屋をつけて相場価格から解体費用だけ値引いて売って、
購入者に解体をして頂くと言う契約を行ったことはありませんし、
その様な売り方で簡単に売れる様であれば苦労しません。

逆に購入者の立場で考えてみて下さい。
一般消費者が、基本的にすぐに建物の建設が可能な
設備の整った更地を希望するのは、当然のことだとは思いませんか？
もし、古屋が付いていて解体の手間もかかる物件を購入するのであれば、
よほど立地の良い魅力的な物件であるか、かなり割安感がなければ
購入しようとは思わないと思いますが、いかがでしょうか？

なお、業者に格安で売る場合は、
建物の所有権移転手続きを行わず、売主の名前で建物の解体工事を
買主負担で発注し、滅失登記も売主が行ったことにして、
費用負担は買取業者が負担する手法はよく取られます。
この場合は、売買契約書にそれなりの特約条項を入れることになります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のお返事ありがとうございました。おっしゃるとおり、
売りたいのであれば、購入者が買いやすい状態にするべきですね。
アドバイス、参考にさせていただきます。