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契約後の地盤改良費の請求について

相談内容 契約後の地盤改良費の請求について

大阪・30代女性
土地を購入したのですが、地盤が弱いらしいので、
土地を改良して家を建てました。
すると、隣人から、
  「うち近辺は地盤が弱いので、他の場所よりも余分なお金が改良や
   基礎代でかかるのはおかしいと思って、売主に話したら、
  『実は弱いんです。基礎代を半分出します』という話になった」
と、聞きました。
契約後に売主に話す場合、問題や不利なことになるのでしょうか?
また、折半以外の補償はどの程度してもらえるものなのでしょうか?


□■アドバイス:1

かなり難しい内容です。まず、地盤の弱さの程度がわかりません。
次に、直接購入されたのか、不動産業者経由なのか…にもより、
また、程度によれば、告知義務違反もありましょうし、瑕疵の要素もあるでしょうし、
逆に、無いかもしれません。
少なくとも半分、あるいはそれ以上を
元の地主に自動的に負担してもらう根拠があるとも即断できません。
どのような建築物を建てるとして、購入されたのでしょうか?
誰でもわかるほど、近隣の建物やその他の状況から、
軟弱地盤が推認できるのでしょうか?
地耐力調査の必要が事前に確認されていたのなら、
その調査費用は、元地主に負担をお願いする契約はあると思いますが…。
もう少し、詳細な経緯をご連絡ください。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地は直接、住居用に購入しました。
事前に土地についての詳細は特別には聞いていません。
地盤の弱さですが、事前に業者
(というのでしょうか、重要事項説明をしなくてもよい団体だそうです)から、
土地の2箇所を調査した結果の地盤調査データを頂いていました。
隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
つい先日聞いた内容では、団体曰く、「聞かれたら説明している」
とのことでした。
私の土地周辺は盛り土で、何軒か離れた場所は切り土だそうです
(土地の値段に差はつけていないそうです)。
誰でもわかるほどの「誰でも」が難しいのですが、土を削った際、
粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない状態でした。


□■アドバイス:2

つまり、
   ●相談者さまの地盤の地耐力の調査データは無い
  ということですか?
おっしゃるとおり、盛り土と切り土は、一段ごとに違う可能性があります。
お隣とは同じ造成なのか、不明ですが、お隣と同じ地耐力とは即断できません。
誰でもわかるとは、
   ●既に建築物に地盤からくるなんらかの影響の症状が散見できる
という周辺状況と考えます。
「土を削った際、粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない」と
私も思いますが、軟弱や補強が即必要かの判断もできません。
住宅の建築設計士の本来業務ですから、その方に、業務を依頼の上、
先般、申し上げましたように、地盤調査費を請求されてはいかがでしょう?
そして、明らかに基礎補強が必要と建築士が判断した場合は、
その工事費増の交渉になると思います。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、相談内容を読む限り、契約後と言うよりも、
   ●既に土地の改良工事を終えて、家も建て終わってる状態
のようですが…。

地盤の弱さについては、貴方はご自分で改良工事を行った訳ですから、
承知していたかどうかが問題となるかも知れません。
「隠れたる瑕疵」というのは、購入者が知らなかったのが大前提となります。
また、知ってから1年が瑕疵担保期間となります。
  ですので、
   1.契約書に規定された瑕疵担保期間内かどうか?
    (なお、業者が売主の場合は2年以上の定められた期間)
   2.どの様にして地盤の弱さを知ったのか?
   3.地盤の弱さを知ってから、1年以内かどうか?
という部分によって、損害賠償が可能かどうかが変ると思います。

実際に、上記1、2、3の全てが瑕疵担保責任の条件を満たしている場合は、
隠れたる瑕疵となる可能性がかなり高いでしょう。
  瑕疵担保責任としては、売買契約では、
   ●契約解除もしくは修理費用相当額の損害賠償ができること
  とされています。

今回は、既に建物は建っているようですから、契約の解除は無理でしょう。
その土地の改良工事に要した費用が請求可能と思われます。
また、その地盤が弱いために行われた特別な基礎工事等があれば、
その工事費用も請求可能かと思われます。
隣人は上手く交渉したようですから、貴方もなるべく早く売主と交渉して、
地盤の改良工事費用相当額は、損害賠償として支払っていただいたら、
いかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地を改良し、家も建てました。購入時、素人にはよくわからない一覧ですが、
地盤調査データを頂いており、販売に問題ない内容との判断をされているようです。
一覧を頂いているので、知らないと言っていいものかどうか…。
地盤の弱さは土地を削った際に粘土層や木屑の蓄積があり、
改良した方が良いと判断しました。
住んでみて、ご近所の話などからも、土地の悪さを口々に聞きます。
住んで4ヶ月、土地のことについて知って、1年以内です。

隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
基礎を作っていたので、土地改良をすることができず、
基礎代の折半という形になったそうです。改良した方が確かだと思い、
地盤調査をせずに改良したので、相手側に提示するデータがありません。

土地は隣接し、家と家の間は2~3m離れているだけの場所で、
同じ方角、盛り土されている場所で全く同じ高さです。
隣接地のデータが、もらっているデータ結果よりも弱いと判断されているので、
こちらの土地も可能性は高いと思います。
しかし、どうすればいいのかわからず、困っています。
隣接地でそのようなお話がされているにもかかわらず、
こちらには全く連絡がありませんし、言わなければ何も言ってこないので、
対応に疑問を持っています。


□■アドバイス:4

私見ですが、通常はスェーデン式サウンディング試験等を行い、
固化材(セメント系)を撹拌・混合したり、べた基礎施工を行います。
   ▼参考ページ
   (株)カナイワさん http://www.kanaiwa.co.jp/
    ┗ http://www.kanaiwa.co.jp/geotech/geotech.htm
    本気で家を建てる人のためのホームページ http://www.mmjp.or.jp/honki/
    ┗ http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/kikaku/tt17.htm
   (株)ビーオーケーさん http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html
    ┗ http://www.tcn.zaq.ne.jp/akave700/main.html

一般的には、地盤改良というと固化材を攪拌(かくはん)するのですが、
その固化材の量を決定するには、スェーデン式等でデータを取ると思うのですが…。
おそらく、隣地の方は「べた布基礎→べた基礎」に変更したということだと思いますが、
貴方の場合は、実際にどの様な地盤改良を行ったのでしょうか?

軟弱地盤の場合は、盛り土をする場合は1m以上(普通は1.5m程)
盛るのが一般的ですが、地盤にもよりますが、1m以上の盛り土がされている場合は、
基本的には大丈夫かも知れません。実際の改良工事は業者が行ったと思うのですが、
何の根拠も無しに地盤改良工事を行うとは思えませんので、
改良を行った何らかの根拠があると思いますその業者に改良工事を行った根拠等を
提示していただくことはできないのでしょうか?

貰っているデータより軟弱かどうかも調べてないとすると、
実際には、交渉するしか無いでしょう。これから地盤調査しても、
改良工事後ということになると、ちょっと問題があると思います。
とりあえず、改良工事の施工業者に協力して頂きつつ、
隣地のデータを元に交渉して、地盤の改良工事費(どのような改良工事かは不明ですが…)
の負担を求める交渉をしてみるということになると思います。
(高原開発・涌井さん)

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