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大家の修理費負担について

相談内容 大家の修理費負担について

神奈川・50代男性
2005年10月から、持ち家を不動産業者を通して貸しました。
12月頃に営業の方から、
  「お風呂のパッキンが古くなっているので、お湯が漏れて修理して欲しい
   と借り主が言っており、契約でどのようになっているのかわからないので、
   見てみます」
という電話がありました。

すると、2006年4月、不動産業者から、突然、封書が届き、
中には、1月24日付けで発行されている請求書が入っておりました。
合計で、35,175円(仮)となっており、内訳は、
   ・バスステンレス接続管 3,500円
   ・ゴムジャバラ     1,000円
   ・施工費        24,000円
   ・雑材料        5,000円

契約書の付属特約事項を見ますと、
「専用給排水部分のパッキン交換及び、排水の詰まりは、入居者の実費負担とする」
とありますが、本当に、貸主が支払うべきものなのでしょうか?
また、それ以前に、こちらに見積りや工事などの詳細連絡すらなく、
勝手に業者に修理をさせて、代金を請求してくることは許されるのでしょうか?


□■アドバイス:1

ご質問、拝見させていただきました。
私はマンション管理会社ですが、ご質問のような状況は、よくあることです。
お見受けいたしますと、まだ入居してから数ヶ月しか経っていない状況ですね?
数年使用しているなら、入居者の負担にすることも考えられますが、
数ヶ月では使ってみてわかることも多いと思います。

請求書はパッキンの交換だけではなく、配管も補修しているようですね。
それと、請求書には「(仮)」とありますが、施工は完了しているのですか?
なぜ「(仮)」なのでしょう?

賃貸借契約書には
「専用給排水部分のパッキン交換及び、排水の詰まりは、入居者の実費負担とする」
とありますが、これは入居者に故意過失の状態ではないでしょうか?

  ともかく第一に、
   ・その起こった原因
   ・施工に対する見積り
   ・不動産会社との管理委託契約書の内容
  を、ご確認される必要があります。

当社では、10,000円未満の急を要する補修工事は、当社の判断で行えるようにしています。
今回のような漏水のパッキン交換では、10,000円未満でしょうし、
原因は別にあるようですから、
   ●管理会社は大家さんに原因を報告して、
    急ぐ場合でも、施工内容、金額は最低限、説明してから施工するべき
です。
一度、ご確認ください。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)


■□相談者より

アムネッツ滝本様、お忙しい中、早速ご回答下さり、ありがとうございました。
ご指示いただきました点を確認するために連絡をとってみます。


□■アドバイス:2

ご質問、拝見させていただきました。アムネッツ滝本さまのご回答で、
疑問点をはっきりしていただくポイントがお分かりと思いますが、
相談者さまの文章から判断すると、修理箇所は家主負担の部位の可能性が大です。
釜とバスタブの設置からの年数が不明ですが、経年劣化が原因かも知れませんね。
それにしても、事前に金額の了解をするのが、管理会社の業務です。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

色々とご指導頂き、ありがとうございました。
先週の水曜日(4/26)に連絡しましたが、あいにく担当者は休みということで、
連絡をお待ちしておりました。しかし、連絡がなかなか来ずに、しびれを切らして、
5/1、朝一番に連絡をすると、夜の8時に電話がありました。

「なぜ見積もりがなかったのか?」
という質問に対しては、
「前任者が勝手に注文してしまった」
と言ってましたが、前任者は昨年10月の契約時にお世話になった店長であり、
その後、すぐにこの担当者に替りました。
この工事は1月に施工されているので、嘘をついて言い訳をしていると
思いましたが、もう責める気になれませんでした。

「不動産会社と委託契約を結んでいるのか?」
と、確認したところ、
「してない」
ということでした。

施工価格について、同じ工事で、いつもお世話になっているところに
見積もりをして頂いたら、滝本様と同じく、全部で一万円以下とのことでした。
「どうして施工費(手間賃)が24,000円もするのか、説明して欲しい」
と伝えると、担当者は、
「もう一度聞いてみます。価格を向こうに相談してみますので、
 また、お返事します」
とのことでした。

とにかく担当者の対応の遅さ、マナーや信頼性の欠如が目につくばかりでした。
無理をいうつもりはありませんので、誠実な対応をお願いしたいばかりです。


□■アドバイス:3

不動産業者の悪いところばかり、にじみでている状態ですね。
同業としては悲しいものです。
この際、委任契約自体を明確にすることが、今後の防止策にはなるでしょうね。
なかなか一般の方にはわかりにくい用語とか詰まっているこの業界ですから、
最初からきっちり説明するのがモラルであるのですが…。
同業としてお詫び申し上げます。今後ともモラル向上の為に、
私どもも頑張りますので、よろしくお願いいたします。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)


■□相談者より

アムネッツ滝本様、色々とご指導頂き、ありがとうございました。
担当者から「お返事します」という電話を頂いてから、11日が過ぎようとします。
依然、何の返事もありません。修理代の請求はどうなったのか…と思います。
こちらから催促の電話をしたほうがいいのでしょうか?
このまま放置しておけば、2年後の更新時に、
更新料から修理代を天引きされることもあるのでしょうか?
返事がないときの対応を教えて下さい。


□■アドバイス:4

お返事読ませて頂きました。微妙なとこですね。
委託されている不動産会社が大手なのでしょうか?
大手であれば、返事をしてこないのは、担当店舗が判断できなくて、
そのまま、放置している可能性もありますね。
先方から請求がこれ以上ないのであれば、放置して時効
というのも考えられますが、待っているのも嫌な気持ちですよね。
更新料からの天引き(?)も、考えられないことでもありません。
こちらからアクション起こすのであれば、もう一度連絡して、
結果を催促してみて、それでも進まないのなら、
先方に伺ってみて、決断をできる担当に対して、
妥当な金額にて支払いする旨で折り合ってみてはいかがでしょうか?
またお気軽にご相談くださいね。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)


■□相談者より

アムネッツ滝本様、ご無沙汰しております。
不動産会社の担当者から、
「今にも、すぐにファックスをして、見積もりの明細を送ります」
との返事を頂いてから、20日が経ちます。
電話では、
   ●明日にでも返事があるので、すぐファックスできる
という印象を受けましたが、20日も何の連絡もないというのは、
どのように解釈したらよろしいのでしょうか?
また、こちらから連絡をしたほうがよろしいでしょうか?
こんな状態でも2年後の更新時に、私に請求できるのでしょうか?


□■アドバイス:5

はじめまして。お邪魔します。
基本的には滝本様のアドバイスの通り…だと思いますが、
ただ、いつも滝本様のアドバイスを待つだけではなく、
もっと、貴方にも積極的な姿勢が無ければ、解決しないのかな…とも思います。
例えば、
「こんな状態でも2年後の更新時に、私に請求できるのでしょうか?」
この辺などに関しましては、貴方が積極的に、調べられた方が良いように思われます。

調べる…と申しますか、現状のように、貴方だけでは、
相手が話し合いにすらならないのであれば、
   ●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
  に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

  相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、
   ●自治体の消費生活センター
     http://www.kokusen.go.jp/
   ●地元の宅建協会などの主催する無料相談
     http://www.zentaku.or.jp/
  などがあるでしょう。

  例えば、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3637
  の「ピチコさん」の動きで考えてみますと、
  最初は、管理会社や不動産業者から、
   ●(言葉は悪いのですが)なめられた対応
  を受けていました。

  しかし、実際に法律相談などで、
   ●相手が言っていること、やっていることが、法律的におかしい
   ●自分の主張は正しい
  ということを知るにつれ、次第に、先方の出方が変りました。

  貴方の場合も同じように考えられると思います。

  現段階での貴方は、
   ●相手(不動産業者・借主)に対して、
    毅然とした態度で主張する必要がある
   ●ところが、法律に則って主張できる部分の知識が乏しい
  と、判断せざるを得ません。

  消費生活センター、宅建協会などに相談しにいくことは、
  貴方の知識を豊富にするだけではなく、
   ●相談すること自体で、事業者にプレッシャーをかけられる
  などの効果もあるでしょう。

ここまで回答してくださっている滝本さんのためにも、そして、何よりも
貴方ご自身のためにも、積極的に、動かれる姿勢を大切になさってください。
(わんえるで~おー・前野)


□■アドバイス:6

アムネッツ滝本です。お久しぶりです。
なかなか進行していないですね。消滅債権として放置しておくのもひとつかな…
とは考えましたが、3年から5年はかかること、その不動産会社と
今後もかかわりがあることを考えると難しいですね。
こちらから言ってもなかなか動かない不動産会社の意図がよくわかりませんが、
ひとつの案として、管理する不動産会社を変更されてはいかがでしょうか?
変更する旨の意思表示をすれば、先方から動いてくるかもしれませんね!
実際、変更する段になれば請求してくる可能性もありますし…。
今までの経緯からすれば、
その不動産会社に預けておくのもいかがかな…とも思います。
(アムネッツ・滝本昌幸さん)


■□相談者より

適切なアドバイスありがとうございました。
自治体の生活消費者センターから司法書士法律相談所を紹介してもらい、
相談しましたら、
 「修理費に上乗せして請求するのは良くある話で、
  もし、次回の契約時に天引きされるのが予想されるのだったら、
  次回の契約はその仲介業者を使わないで、他社にするか、
  自分で契約書を作ってされてもいいですよ」
  と、アドバイスを頂きました。
  
6月24日に仲介業者の担当者に電話して、
   1.前回ファックスで「明細を送ります」と約束しておきながら、
    40日以上も放置してある業者とは信頼関係が保てないこと
   2.1万円以上の修理費を支払う意志のないこと
   3.これ以上信頼関係が保てないことが起こるなら、
    次回の契約は他社ですること
 の、以上3点をお伝えしました。
 
担当者は、「仰る通りです」と、詫びれてましたが、
どう対処されるかの結論は出ていません。
  
いずれにしても、
  ●このような常識はずれた業者とは、今後はおつきあいするつもりはない
というのが、今回の結論です。ありがとうございました。

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