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借地権付マンションの譲渡承諾料について

相談内容 借地権付マンションの譲渡承諾料について

東京・20代女性
借地権付中古マンションの購入を契約寸前です。
将来、仮に売却しようとする場合、
「先例からみて1,000万円程度の物件で、150万円くらいの譲渡承諾料が必要だ」
と言われました。これは妥当な値でしょうか?
この「譲渡承諾料」というものは、
法的根拠をもって、購入契約に明文化されているものなのでしょうか?
あるいは慣例的なものなのでしょうか?
また、購入後、数年経って、売却時に異議を申し立てることは可能ですか?


□■アドバイス

借地権(今ではほとんど定期借地権)付きマンションは、
土地を借りて建物を建てているのですが、
借りる方法には、大きく分けて二つ、
   ●「賃借権」と「地上権」
があります。
賃借権は債権、地上権は物件になります。
賃借権の物件の場合には、
譲渡や転貸をする際には地主の承諾が必要なため、
承諾料を支払うことが基本となっているようですね。
そのため、「賃借権か、地上権か?」をきちんと確かめた上で、
納得した上で検討した方が良いでしょう。

もちろん、今回のご相談の物件の場合は、賃借権(債権)だと思われます。
前述の通り、賃借権(債権)の場合は、
原則として賃貸人の譲渡承諾が必要とされていますが、
これは当初の土地賃貸借契約の内容にもよりますので、
全ての物件が「譲渡承諾料」もしくは
「名義書換承諾料」等が必要なわけではありません。
  
今回の場合は、契約書によって
承諾料の金額が、おおよそ決っているのではないでしょうか?
土地の賃貸借契約の内容は判るはずですから、
その土地の賃貸借契約書の写しを事前に確認されたらいかがでしょうか?
また、同じ債権でも借地権と定期借地権では細かい点が違いますので、
どちらの借地権なのかも良く確認された方が宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご親切なアドバイスをどうもありがとうございます。
確認すべき点等がわかり、大変参考になりました。

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