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古家付土地の売却について

相談内容 古家付土地の売却について

兵庫・40代女性
建物としての価値は、ほとんどない古家です。
古家付のまま売却し、解体は買主様側でしていただくつもりで、
不動産会社に仲介の依頼をしましたが、

 「そのままだと売れにくいので、解体業者は紹介するので、
  売主側の負担で更地にしてから売りに出すほうがよい」
と言われました。

解体費用を負担して更地にしたところで売れるとは限らないですし、
こちらとしては手間も費用もかかるので、できれば解体費用分くらいは
安くしてそのままの状態で売りたいと考えています。

古家付のままか、更地にするか、どちらで売りに出すべきか、
アドバイスよろしくお願いいたします。
また、古家付で売る場合と売主側で解体して更地にしてから売る場合、
解体費以外の諸費用(税金や登記費用)に違いはありますか?


□■アドバイス

私見ですが、解体が前提の建物であれば、解体して
上下水道等の設備をきちんと行い(古屋の場合は水道管が細かったり、
下水道が引き込まれていないケースがございます)、
かつ、境界の隣地所有者による立会確認、地積更正登記
(これは引渡し時まででOK)は、売主の負担で行った方が良いと思います。
  
業者に売却する場合で、
かなりの低価格(業者価格)で売却するのであれば別ですが、
一般消費者に解体費用の値引き程度の相場価格で
古屋付土地を売るのは、かなり売れ難いと思います。
  
建物付で売った場合は、建物の所有権移転登記費用や取得税、
建物の解体費用、建物の滅失登記費用が買主の負担となりますが、
費用以外の時間的なロスや解体工事に伴う近隣への挨拶
(トラブルが予想されるかどうか)などの精神的な苦労を考えますと、
一般消費者にとっては、やはり負担が大きいと思います。

私の実務上の経験では、業者に格安で売却する場合や、
リフォームが可能な建物である場合を除いて、
解体前提の古屋をつけて相場価格から解体費用だけ値引いて売って、
購入者に解体をして頂くと言う契約を行ったことはありませんし、
その様な売り方で簡単に売れる様であれば苦労しません。

逆に購入者の立場で考えてみて下さい。
一般消費者が、基本的にすぐに建物の建設が可能な
設備の整った更地を希望するのは、当然のことだとは思いませんか?
もし、古屋が付いていて解体の手間もかかる物件を購入するのであれば、
よほど立地の良い魅力的な物件であるか、かなり割安感がなければ
購入しようとは思わないと思いますが、いかがでしょうか?

なお、業者に格安で売る場合は、
建物の所有権移転手続きを行わず、売主の名前で建物の解体工事を
買主負担で発注し、滅失登記も売主が行ったことにして、
費用負担は買取業者が負担する手法はよく取られます。
この場合は、売買契約書にそれなりの特約条項を入れることになります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のお返事ありがとうございました。おっしゃるとおり、
売りたいのであれば、購入者が買いやすい状態にするべきですね。
アドバイス、参考にさせていただきます。

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