【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　不動産業者に言いたいことを言えない場合について

静岡・30代男性
静岡に住む公務員です。
はじめて　メールさせていただきます。
この度、現在の住居の近くの築100年以上の中古物件（約1,200万円）
を購入予定なのですが、そのことについて相談させていただきます。

この物件は、インターネットのサイトで見つけ、一目で気に入りました。
早速、不動産業者の連絡先へ連絡し、詳細を聞こうとしたところ、
「いい物件です。購入意思はありますか？」
と、いきなり聞かれました。
もちろん、購入意思があるから電話したのですが、
物件のことについて何も分からなかったので、
「そのつもり」とだけ、答えておきました。

そして、数日後、不動産業者から、
「とても人気の物件ですので、買い付け証明書を送ってください」
　　と言われ、
　　　　●まだ間取りや物件に対する詳細が分からない状態
で、買い付け証明書を送付しました。

その後、2週間経ちましたが、催促の電話をしても、
「まだ売主さんから書類が届いてないので、手元に何もない」
と言われてしまい、
さらに、いまだに間取りすら分からないにも関らず、
「人気の物件ですので、必ず買いますか？」
と聞いてきます。

不動産の知識が全くなく、また、知人にも相談できる方がいなかったので、
インターネット等で調べました。
すると、
　　　●不動産購入には「重要事項説明書」という大切な書類があること
を知り、昨日、
「重要事項説明書」を送っていただきたい旨を不動産業者に伝えたところ、
「契約後に渡します」
と言われ、さらに、
「物件の確認を2日後にしていただきますが、
　その際、契約も一緒にします　嫌ならやめて構いません」
と言われました。

確かに県外の不動産会社で遠方だということもあり、
1回で済ませたいのかもしれませんが、私は無知ながらも、
そんなに早い契約では、重要事項説明書の意味がないのでは…と思いました。
　　
そこで、不動産業者に重要事項説明書をもう少し早く送って欲しいと伝えると、
「あんまり面倒くさいことを言うなら、他の方に話してもいいのですが…」
と、半ば「売らないよ」ともとれる姿勢を見せてきたのです。

私は、その物件をどうしても購入したいので、
今のところは不動産業者の言いなりで、まとめますと、
　　　・重要事項説明書を事前に手にできない
　　　　（＝重要事項説明書を見たと同時に即契約で、
　　　　　　契約完了まで物件を見ることができない）
　　　・どうしても購入したいこともあり、業者に言いたいことが言えない
といった状態です。
そんな不動産業者と話を進めるにあたって、よい方法はあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、業法違反とも取れる、かなり強引で悪質な販売方法だと思います。
その不動産業者の所属する団体がわかれば（全宅連か全日が多いと思います）、
その団体の県本部、もしくは支部にご相談するのが宜しいかと思います。

または、その業者の会社の所在地の都道府県の住宅部等、
宅建業者を監督する行政にご相談するのが宜しいかと思います。
　静岡県の場合は、
　　　静岡県都市住宅部都市政策総室不動産取引室
　　　 http://www.pref.shizuoka.jp/toshi/tj-15/takken.htm
　になります。
　県外ということですが、とりあえずは静岡県に質問してみても良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。そういう方法もあるんですね。
質問する場所すら思い浮かばなかった私にとって、心強いです。
早速　電話してみようと思います。

ちなみに、もしこの不動産会社とうまくいかなくて、
物件を購入できなかった場合、
売主さんと直接交渉するということは可能なのでしょうか？
それとも、「そういうことは絶対だめ」とかいう、
暗黙のルールがあるんでしょうか？何度もすいません…。

□■アドバイス：２

買い付け証明を送付してあるのであれば、その書類の内容をご確認して下さい。
当社の場合は、出す場合も受ける場合も、買い付け証明には、
「売主にこの買い付け証明を遅滞なく届けるものとする。
　受領後売主は他の第三者等に売ってはならない」
という様な主旨の文言を、必ず入れる様にしています。
　　※ケースバイケースでこの文言は変えていますが、
　　　優先して購入順位を保全し、仲介業者にこの順位保全の責任を負わす
　　　という内容にしています。

買い付け証明がその様な内容になっているかどうかを、まずご確認下さい。
その様な内容になっていない場合は、購入順位を主張できるかどうかは、
かなり微妙かも知れません。
もう過ぎたことですが、買い付け証明を入れる場合は、
優先的に購入順位が保全される内容になっているのかを確認しておけば、
後々、楽に交渉できると思います。

購入が駄目になった場合ですが、
もし、その業者が媒介契約書を正式に締結してあれば、
売主と交渉して契約をすることになったとしても、
その業者に仲介手数料を請求される可能性があります。
ですので、
　　　●売主との媒介契約書がきちんと締結されているのか？
　　　●その媒介契約書の有効期間（通常3ヶ月で更新有り）内であるかどうか？
が、大事だと思います。
特に、貴方がその業者に物件の問い合わせを最初にした時に、
有効期間内である場合は、仲介手数料を請求される可能性は
かなり高くなると思います。

なお、監督行政官に相談して指導等が入った場合は、
成約になる可能性がかなり高くなると思いますし、
その様に話を持って行く様に、監督行政官にお願いしたら良いと思います。
また、監督行政官の対応は、都道府県やその個人によってかなり違いますので、
相談の仕方には注意が必要かも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、大変参考になるご意見ありがとうございました。
私の場合、買い付け証明書は、手書きで
「××物件を××××円で購入したいと思います。日付・氏名」
とだけしか書いていません。これも不動産業者の指示でした。

相手の不動産業者が、
涌井様のような親切丁寧な業者の方だったら良かったのにな…と、
妻とも話しているところです。
早速、監督関係機関に相談等をしてみたいと思います。

相談内容　事業用定期借地権の不動産仲介手数料について

栃木・30代男性
このたび土地を借りて商売を始めようと思っております。
事業用定期借地権で、公正証書にて契約いたしますが、
この場合、仲介に入って頂く不動産業者さんへの仲介手数料が
どういう基準で算出されるのでしょうか？

売買の場合は400万円以上は3％＋6万円というのを、よく耳にします。
賃貸の契約であるため、アパートなどのように、月額金の1ヶ月分であるなら、
借地の場合は坪500円くらいで100坪でも月額5万円のため、
不動産業者さんの報酬が低いような気がします…。

こういった場合の不動産業者さんへの正規の手数料はどうなるんでしょう？
公正証書を作成するにあたって、保証金等いれる場合、
保証金の額により不動産仲介手数料が変ったりもするのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私は何度か事業用借地契約に仲介として携わりましたが、
仰るように、準備やそのプロセスにおいて、
なかなか細々としたうち合わせ等が必要です。
しかし、賃貸ですから、仲介料としては、基本的には、借地代1ヶ月分です。
その代り、後々の誤解やトラブルを避け、借り手側からは仲介料として
1ヶ月分頂くことを了解いただきます。
その上で貸し主側からコンサルタント料として1ヶ月分頂いております
（大手賃貸仲介業者でも同様のところがあります）。
いずれにしても、宅建業法上の規制を受ける以上、1ヶ月分が原則です。
一方、1台毎の月極駐車場等は「施設」ですから、
基本的には規制はなく、任意の設定ですね。
（青山地建・青山博秋さん）

■□相談者より

お忙しい中、こまかくいろいろ、ありがとうございました。
駐車場に関しても勉強になりました。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

事業用賃貸物件でも、賃貸である限り、
仲介手数料は青山様の仰る通り1ヶ月と決っています。
しかし、実際には、企業が相手の業務用賃貸物件の場合は、
別途、立地・市場調査を含む成功報酬型のコンサル契約を締結したり、
専任依頼時に、活動費名目等（出張旅費等）を別途支払って頂く
契約をしたりしています。

駐車場の場合は、保守管理～賃貸料管理等、全ての管理を行うことを前提に、
毎月、家賃の何％を管理料として頂くという契約の場合もございます。
また、これは若干、本題とは外れるかも知れませんが、
建物等の建設が行われる場合は、建物を地主さんに建てていただいて、
その家賃を含めた仲介手数料を頂くこともあります。

いずれに致しましても、業務用賃貸物件の場合、
仲介手数料以外の金銭の授受につきましては、当事者同士が承諾し、
賃貸借契約書とは別に、その金銭の授受に関して
正式に契約書を締結しているのであれば、
商法の精神に則り、全く問題が無いと思います。

なお、今現在においては、コンサル契約につきましては
技能登録者でなくとも、　誰でも報酬の授受は可能です。
技能登録者制度はコンサルに関して一定のレベルの能力があることを
証明しているに過ぎませんので、技能登録をしていない不動産業者や
一般の方でも、当事者同士が契約さえすれば、
コンサル契約はして良いことになります。

また、仲介業者とコンサル業者は別の業者の方が、
より好ましいので、仲介料が低いと思われる場合は、
コンサル契約一本にした方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

こちらとしては、安いに越したことはないのですが、
「いろいろ動いて頂く割に安いかな？」
と思った次第です。
勉強になりました。いろいろ、ありがとうございました。

□■アドバイス：３

そういうことであれば、仲介手数料とは別に、
謝礼を熨斗袋（のしぶくろ）に入れて届けるとか、
お酒を届けるとか、菓子折りを届けるとか、
普通に貴方の感謝の気持ちを形にして届ければ良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

なるほど。わかりました。
事業用定期借地や駐車場など、売買以外は不動産業者さんは
仕事の割に、正規報酬が見合わない気がします。
売買同様くらいになるよう、何か法律など変るといいですね。

そうすれば、コンサルタント料とか名目を変えなくてもいいし、
逆に、相談料や動き賃（？）みたいな名目で、
余分なお金が発生しないようできるでしょうし…。

相談内容　境界とフェンス位置の差の影響について

東京・40代女性
隣家のアパートとの境に、金網のフェンスをつくりました
（我が家の敷地内で、費用も我が家もちです）。

隣家の地面がコンクリートだったため、
フェンスの支柱を我が家の敷地ぎりぎりに埋めたので、
金網そのものは、結局、20センチぐらい、
我が家の敷地にはいりこんでます。

すると、工事が仕上がってから、知人に、
　　「このようにしておくと、既成事実として、正しい境界線から
　　　金網までの約20センチ分の土地は、隣家のものとみなされてしまう」
と、注意されました。
そのようなことが、あるのでしょうか？

ちなみに、隣家の大家さんは遠方のため、
フェンスをつくったことは言っていません。
やはり、大家さんに地面のコンクリートを少し掘らせてもらって、
フェンスをつくり直した方がいいでしょうか？
それとも、工事をやり直さずに、境界線を主張する手だてはあるのでしょうか？

□■アドバイス：１

隣地境界は構造物により確定するものではないのですが、
隣家の大家さん（所有者）に無断（現地確認なし）で境界付近に
構造物を構築したこと自体が、後日、問題を起こす原因になる恐れがあります。
したがって、隣家の大家さん（所有者）に土地の境界を確認してもらい、かつ、
境界確定書などの書類の交付をしておけば良いのではないでしょうか。
（マルケイ・門田啓二さん）

□■アドバイス：２

門田様のご指摘にありますように、隣家の大家さんへの連絡は、
当然、早くしておいたほうがよいでしょう。
境界は、塀ではなく、境界杭で決めておきましょう。
塀は、ここまでが権利…との意味も無く、
本来は、ここからは出ませんという、日本民族の謙譲の境です。
近代に入って、ここからは入るなと、他人排除の防護の意味が強まりました。
まあ、アメリカ的価値観の浸透と共にですかね。
とにかく、堅牢な杭を打ちましょう。もちろん、隣家の立会いの元で…。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
まず、フェンスをとりつけたことを、隣地の大家さんに連絡しました。
その際、口頭ではありますが、境界石があることを確認しあいました。
今回とりつけたフェンスは3メートルほどのもので、
経済的な痛手は比較的少ないので、
いずれ早いうちに正しい位置にとりつけたいとおもいます。
どのような場合も、こと境界線に関しては、
確認と了解が必要だと思い知りました。

相談内容　地すべりの危険性のある土地について

宮城・30代男性
はじめまして。
うまく説明するのが、苦手ですが、どうぞ宜しくお願いします。

転売しやすいと薦められた土地に、3月に建売を購入し、現在住居中です。
今更遅いですが、仲介不動産会社が悪徳に思えて、心配です。

　1.重要事項説明について

　　　書面では、「地滑り防止区域」と記載されていましたが、
　　　詳しい内容記載もなく、主任からは、「第何条に書いてある」
　　　と言われましたが、文面は読んでくれませんでした。
　　　入居後、看板で、土砂災害防止区域にあることを知り、
　　　営業マンに問い合わせたら、「知らない」と言われ、調べてもらったものの、
　　　結局、設定基準も教えてくれませんでした。

　　　自分で、ネット、土木事務所で調べたところ、
　　　　●約30年前の地震時に地すべりし、死傷者が出た。
　　　　●近所の被害のひどい所は、緑地公園で更地になっている。
　　　　●周辺地域では、対策後も、時折、土砂・擁壁・崖崩れがある。
　　　ということが分かりました。
　　　営業マンにこのことを言うと、
　　　「今、大丈夫なのに、昔のことは言えませんよ」
　　　と、あっさり認め（？）ました。

最近気づいたのですが、登記から判断しますと、その地震の2ヵ月後に
元の持ち主は転居しており、約30年も空家になっているのは、
何か瑕疵があるのではないか、気になります。

仲介不動産会社には、このような件について、詳しい告知義務はないのでしょうか？

　2.活断層の調べ方について

　　　契約時に営業マンに依頼し、調査してもらってたところ、
　　　活断層からは外れていたたそうです。
　　　地すべりの件があったので、「やはり、書類が欲しい」とお願いしたら、
　　　実は調べに行ってないし、記憶にないと言われました。
　　　ただし、
　　　「事務所に大まかな地図はあるので、コピーしてマジックで書いてあげます」
　　　と言われましたが、修正されては意味がありません（カラーコピーはできない
　　　とのことでした）。ネットの地図では、どうも付近の3種類の断層があり、
　　　そのうちの一つが、真上の可能性もあるようです。

　　　以前、詳しく活断層が土地に入っているかを調べられる機関がある
　　　と聞いたことがあるのですが、本当にあるのでしょうか？
　　　また、簡単に、私でも調べる方法はないでしょうか？

今更、契約の白紙撤回を要求するつもりはありませんが、そうなると、
子供と自分の身は自分で守らなくては…と、思っております。
ローンで完済までは転売も不可能でしょうし、
あとから、周りから聞いたり見たりして知るのは嫌ですので、
この際、とことん知っておこうと思います。
どうぞ、良いアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス：１

今回のご相談につきましては、
30年前（1978年）の宮城沖地震に関連した地域かと思います。
宮城では平成17年にも地震が起きていますので、
多分に地域的な要素が有るような気が致します。

地域的な特性もあることでしょうから、
（社）宮城県宅地建物取引業協会の無料相談等にご相談されてはいかがでしょうか？
もし県本部から離れている場合は、近くの支部を紹介して頂いて下さい。
下記URLをご参照下さい。
　　 http://www.miyataku.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

そうですか、地域的なものですか…。
やはり、不動産取引はそんなものなのですね…。
不動産会社が信用できない理由は、以下の通りです。

はじめに「広告前の物件だから」と言われ、日が暮れてから内覧し、
そこで契約しました。不動産まわりはほとんど始めてだったのですが、
広告物件だから安いという話を信じ、安さにひかれて、即決しました。

契約数日後、隣家の土留めの壁が危ないことを告げられました
（入居前には補修してもらいましたが…）。
また、不動産会社から、
　　「何かあったら賠償責任になるから、引渡しまで周辺を歩かないで下さい」
と言われ、身動きがとれませんでした。
さらに、隣接する電柱、周辺の高圧電線、携帯の無線局、
PHSのアンテナがあったことなどは、後日にわかり、ショックでした。

また、平地育ちで山のことはまったく無知なだけに、
　　　●山になっているところは、すべて「地すべり防止区域」で、
　　　　「宅地造成等規制」されているもの
　　と、勘違いしてました。

不動産会社に問いただすと、根拠もないのに「大丈夫」というだけでした。
無知な私たちが悪く、不動産会社には責任はないようですね。
とりあえず、無料相談で聞いてみます。ありがとうございました。

□■アドバイス：２

私見ですが、不動産会社に責任があるかどうかは、
文面からだとはっきり解りません。
重説に関しては、一応「地すべり防止区域」と明記はされており、
その重説に署名捺印されているということになりますと、
違反とまでは言えないのでないかと思います。

文面から推測すると、その近隣は宅地化されており、
団地となっているように思われます。
そうだとすれば、その団地は開発許可を得た地域なのだと思われます。
しかし、現実には不安な感じがするということだと思います。

ただ、気になるのは現地で契約すると、クーリングオフの対象になるのですが、
そのクーリングオフをさせないための方便として、
「引渡しまで周辺を歩かないで下さい」
と言ったのだとすれば、問題はあるかと思います。

物件の安全性や業者の販売方法の良し悪しも含めて、
その物件の所在する地域に詳しい宅建協会の支部の
無料相談に行かれるのが、宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。不動産会社から活断層の地図が届き、
二種類の活断層の間に位置することが分りました。
真上ではないですが、徒歩圏内で、かなり近距離でした。
活断層から離れた所に住みたかったですが、
残念ながらその夢はかないませんでした。
涌井様のアドバイスどおり、無料相談を訪ねてみようと思います。

相談内容　農地を敷地面積に加えることについて

福井・30代女性
確認申請を提出するにあたり、
農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか？
施主は、固定資産税のことを考え、農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち、300平米のみを宅地とした場合の
確認申請の敷地面積は、500平米でもかまわないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、農地は宅地ではありませんので、
建築確認の敷地面積には算入はできないと思います。

ところで、農地転用ということは、
　　　●市街化調整区域・旧無指定（非線引き）区域・市街化区域外
のどれかの区域だと思うのですが、
それであれば、農地転用の届出にも、建物の配置図や平面図は
添付する必要があり、建蔽率や容積率を満たしている必要はあります。

　　　※農振除外が必要であれば、当然、そちらにも図面の添付は必要です。
　　　　そして、農転の許可が出た土地を対象にして、農転の図面に準じて、
　　　　建築確認の申請を出して、建物を建てて（通常は上棟時の頃）から、
　　　　地目変更を法務局に申請するという順番になるかと思います。

そういう順番から考えると、いまいち、質問の主旨が解りかねるのですが…。
既に農転の許可が出ているのであれば、その土地は全て宅地にすべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

敷地とは、建物をたてる土地を言い、
農地とは農作物を作るところを言いますね。
登記上の地目は現況ですし、
敷地は何であれ、建物を建てるための土地となります。
農地転用規制は、農地法のことで、建物を建てるための土地は、
敷地（地目が雑種地や山林や農地の場合もあります）となります。
結果、その建築に違法性が無く、現認されたとき、地目は宅地に変ります。
　　
これは、申請以外にも登記官の専任事項として措置されます。
また、農地転用申請中でも、建築確認手続き上、OKかは、
特定行政庁次第ですが、多分無理でしょう。
　　
もちろん、確認不要の場所や建物も農地転用規制外の
（地目は農地でも、農地法の農地でない）農地もありますが…。
つまり、完全に矛盾した農地のままの敷地は、
例外的に形式上一時期ありえますが、
実態としては、恒常的にはありえないことになります。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速の回答ありがとうございました。
やはりどう考えても、農転をかけた面積が敷地面積ですよね。
ちなみに昨日、施主に農転の状況を確認したところ、
当初、敷地としていた面積すべてを農転にかけるとのことでした。
深く悩んでいたのに…。しかし、そのおかげでこのサイトを知りました。
今後もよろしくお願いします。

涌井様、回答ありがとうございます。
まだ、農転の申請はしていない状態です。ちなみに農転の申請時には、
採光計算などは考慮して許可を出しているのでしょうか？
また、農転の申請に添付した配置図や平面図と、確認申請時の図面は、
必ず同じじゃないといけないのですか？
あくまでも仮定の話ですが、建蔽（ぺい）率、容積率ともにクリアした上で、
採光が取れないような農転の状態なんていうのはないのでしょうか？
そんな状態にならないように、農転をすべきなんでしょうが…。

□■アドバイス：３

農転の前に農振除外が必要かどうか確認して下さい。
農振除外が必要な場合は、
それなりの日数（約半年～10ヶ月）が必要になります。
「農振除外→農転」の順番になります。

地域による差があるかどうかは解りませんが、
農振除外・農転共に提出する書類は、以下の通りです。
　　　・各申請書（所定の用紙に記入）
　　　・代理人の場合は代理委任状
　　　・土地の登記簿謄本
　　　・土地の公図
　　　・隣接地の承諾書
　　　・（場合によっては）地元集落の代表者の承諾書
　　　・（造成する場合は）造成図
　　　・建物の平面図・配置図

その他、土地の使用目的によって、
各種書類の提出を求められる場合があります。
最近では、
　　　・駐車場の配置図
　　　・（資金計画によっては）残高証明
の、提出を求められたケースもありますので、
この辺りはケースバイケースだと思います。
（申請書の資金計画には、自己資金よりも「借り入れ」と書いた方が
　良いかも知れません、下手に「全額自己資金」と記入すると、
　残高証明の提出を求められるケースもあります）

また、採光計算などを考慮して許可を出しているわけではなく、
そこまで正確な図面は必要無いと思います。
農転の許可は、最終的には農業委員会で決まるのですが、
農業委員は、はっきり言うと、
農家の代表者（選挙で選出）の集りですから、
そこまで知識のある方はいらっしゃらないと思います。
私が知っている限りだと、平面図だけで大丈夫です。

なお、図面に関しては、実際には変更は可能だと思います。
農転に提出する図面等は、あくまでも農地の転用を許可するかどうかを、
農業委員会が判断するための資料です。
一方、建築確認を提出するのは、農業委員会ではなく、
一般的には都道府県になります。つまり、提出先は全く別になりますし、
お互いにチェックしあうということは、まず、ありません。

全く用途が違う場合は問題となりますが（実際には、これもかなりあります）、
そうでなければ、平面図の変更（間取りや建築面積の変更）は可能だと思います。
しかし、実際には図面を引きなおすのも手間だし、余分なコストもかかるので、
当初から、それなりの図面を作成するのが、一般的だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございます。
今後に役立てたいと思います。

□■アドバイス：４

注意すべき点としては、竣工後に農業委員会が視察に来ることもあります。
その場合、農転時に提出した図面と違う場合は、
図面通りに戻すように要求されたりすることもございます。
　　
特に、用途変更と目される場合は厳しい指導が入ることもあります。
また、立面図を要求されるケースも良くあります。
その場合は、当初より正確な図面を作成しておく必要がございます。
このあたりのことは、地域差もあるかと思いますので、
地元の農業委員に確認しておく方が良いとおもいます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご指導ありがとうございます。農業委員会のほうに確認してみます。

相談内容　売却に伴う借地権の契約について

千葉・40代男性
親から相続した土地があり、A氏（他人）に貸しており、
A氏はそこに建物を所有しています。
土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。

先日、A氏から、建物をB氏（第三者）に売却したいとの申し出がありました。
当方は承諾する方向で、承諾料の検討などを進めています。

そこで、A氏からB氏への建物売却（借地権売却）後、
当方とB氏とで取り交す契約について、
旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか？
　　
もしくは、B氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で、
当方とA氏との契約をB氏が自動的に引き継ぐことになるのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、地主である貴方が借地上の建物の売買を承諾した場合、
貴方と新しいB氏との借地契約を、旧法の引継ぎで行うか、
それとも新借地借家法で行うか、更には新法の定期借地契約で行うかは、
当事者間の問題であり、どちらが好ましいかは断言できるものではありませんし、
どちらで契約しなければいけないというものでは無いと思います。

貴方に支払う承諾料をAが負担するのか、
それともBが負担するのかによっても、事情はかなり変るでしょう。

今回のご相談に関しては、かなりケースバイケースになると考えられます。
近隣の借地契約に詳しい知り合いの不動産にご相談されてはいかがでしょうか。
　　
知り合いの業者がいない場合は、お近くの宅建協会の支部等に
お尋ねになれば、業者の一覧表ももらえるはずです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございます。
非常に参考になりました。またよろしくお願いします。

相談内容　契約を前提とした下見の予約について

埼玉・30代女性
現在、賃貸マンションを探しています。
なかなかよい条件の物件があったものの、
「現在入居者がおり、今月いっぱいはその方がいるので、下見ができません」
と言われました。
しかし、
「下見を予約するのならいたしますが、とても人気のある物件なので、
　契約していただくという前提であれば、一番に下見を予約いたします」
と言われました。

確かによい物件で、他の人に決まってしまったら惜しいので、
下見を予約しようかとも思いましたが、実際に部屋を見る前に
部屋を決めることに戸惑いがあります。

契約を前提として下見の予約をするということは、
よく行われている営業手段なのでしょうか？
また、法的には問題ないのでしょうか？

□■アドバイス：１

貴女様の言われるようなことは、
賃貸物件をお探しの場合、良くあることのようです。
私の勤めている会社（不動産総合事務所）では、そのような場合、
必ず、現在、居住中の方の承諾を得て、物件を確認された上で、
納得して頂いて、賃貸借契約を結びます。
物件確認前の契約の法的問題は分かりませんが、
但し、道義的な問題はあると思います。
物件確認前の契約は、双方に利無しと考えます。
（アトム総合事務所・田中一郎さん）

■□相談者より

田中一郎様、ご返信ありがとうございます。
大変有益な見解をいただき、ありがとうございます。
早速、不動産会社に連絡をし、現在居住中の方の承諾を得て
物件を確認できないかどうか、聞いてみます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

現在居住中の物件を、居住者の承諾を得て内覧することは、
田中様のおっしゃっている通りあります。
しかし、契約を前提に内覧の予約を入れるということは
良くは行われてはいません。
これは、「内覧をしたら契約をしなければいけない」とも取れる、
かなり強引な営業方法と思われます。
万が一、契約を強制した場合は、業法上も問題はありますし、
消費者契約法上も問題があると考えられます。

予約はあくまでも予約で、順位保全のために行うものですから、
遠慮せず、内覧の予約は申し込むべきでしょうし、
内覧して問題点があれば、契約はすべきではありませんし、
契約を強制されるものでもありません。
内覧して気に入ったら、契約をすれば良いだけでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、大変参考になるご回答をありがとうございました。
今回、このような営業活動をしていたのは、メジャーな不動産屋でした。
私も、「契約することが前提でないと下見の予約を受け付けられない」
と言われたときは、かなり強引で、法律上問題があるのではないかと感じました。

□■アドバイス：３

メジャーな業者かどうかは関係無いと思います。
今回の件は、企業としての営業方針なのかどうか、
営業担当者個人の営業スタイルなのかどうか…も解りませんが、
　　　●メジャーな企業＝安心
　　　●メジャーな企業＝信用できる
という図式は、全く成り立たないことだけは覚えていて欲しいと思います。

内覧を希望するお客様は、そのほとんどが、
　　　●物件を気に入れば契約をしたい
と、思っているはずです。そんなことは常識ですから、
あえて営業担当が確認することではありません。
　　
おそらく、「成績をあげたいがためのセールストーク」ということだと思います。
万が一、契約の強制と取れることを言われた場合は、
「御社は契約を強制するのですか？」
と問い掛けてみれば良いだけでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。
そうですね。メジャーな不動産屋だという理由のみで信頼してはいけませんね。
いろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。

相談内容　結婚による名義変更時の銀行ローンの再審査について

東京・30代女性
数年前、離婚し、住宅ローンを自分名義に致しました。
この度、再婚を機に仕事を退職しております。
今の主人は仕事柄、ローンを組めず、
銀行への名義変更をした際のことが心配です。
銀行の再審査などあるのでしょうか？
　　
このまま、銀行口座やローンの名義変更をせずに、
支払いだけを滞りなくしていけばいいのか…とも考えました。
どんな手続きが一番いいのか分からず、悩んでおります。
ご指導頂きたく、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

今回のご相談については、実際に地元の某金融機関に
私の方から確認して返答を頂いた内容をそのままお答えいたします。

　1.夫の所得から返済した場合は贈与の問題があるかもしれないが、
　　夫婦ということであれば、税務署もそこまでうるさくは無いであろう。

　2.実際に滞らず返済がされている場合は、
　　金融機関としては特別な調査はしないし、
　　あとから婚姻で姓の変更や転退職が解ったとしても
　　問題とすることは特別無い。

　3.届出があった場合は、ケースバイケースであるが、
　　すぐに一括返済を迫ることは、まず無い。
　　但し、担保は取ってあっても、返済能力の問題から、
　　連帯保証人を追加して頂くケースはあるかも知れない。

以上の説明から、ご自分でどうしたら一番良いのかを、
ご検討いただければ宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、金融機関にまでお問い合わせ頂き、有難うございました。
贈与税や銀行への届け出の違反等、心配しておりました。
今回のご回答を参考に、再度、考えてみます。
本当にどうも有難うございました。

相談内容　囲繞地通行権の幅員と植栽の伐採について

東京・30代男性
父の所有する土地が囲繞地（横約12m、奥行き約8mの約96平米）、
先方側の土地が袋地という状況になっており、
先方と父との間で無償で通行権を認めるという契約を結んでおります。

先方は、父の叔母の夫で、叔母は他界しております。
以前、親族としての関係は良好で、その関係を前提に契約を結びました。
しかし、叔母が亡くなってから、関係は悪化してしまい、
話し合いなどはまともにできないような間柄になってしまいました。

今、父所有の家屋が古くなってきており、取り壊して駐車場にしようかと
思っておりますが、解決しなければならない問題が2点ほど出てきており、
お知恵を拝借できれば…と思います。

　　　1.通行するために提供する道の幅員

　　　2.20年以上前、まだ良好な関係だった時代に、
　　　　父の敷地内に先方が植えた樹木や植物などがあり、
　　　　勝手に撤去して良いのか否かの問題

よろしくお願い致します。

□■アドバイス

囲繞地通行権は民法210条に規定されているものです。
通行権は、囲繞地に至るまでの他人の土地を
自由に通行して良いものではありません。
　　そのため、
　　　●囲繞地に至るまでの通行に支障がない範囲
　　ということになろうかと考え、
　　　●人が通行できる幅員（80cm）程度
　　ではないでしょうか？

「2」については、敷地内に植えられた他人の樹木を勝手に撤去すれば、
問題になることが考えられます。したがって、土地を利用したい旨を告げ、
相談することが必要と考えます。
（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

門田様、ご回答ありがとうございます。
門田様のアドバイスをいただき、先方と話し合いに行ってきました。

　　囲繞地通行権の幅員については、
　　　●駐車場の台数確保の点から4台を想定
　　　●あくまで4台分を置けるように幅員80cmから増やして2mとする
　　　●駐車場と通路の間にブロックで境を設けてハッキリさせておく
　　という方法で妥結しました。

また、幅員でこちらが譲ったので、
植栽については全く問題なく先方の理解を得ることができ、
「家屋の解体時と同時に伐採しても良い」と、まとまりました。

両者とも納得の交渉となり、争いの種を残さずにすみそうで、
非常に助かりました。ありがとうございました。

相談内容　共有地の買取要請について

広島・30代男性
初めまして。2年前に中古のマイホームを購入しました。
物件は土地と建物、それと1階に下りる屋外の階段部分がついている
隣接した4坪ほどの共有地です。

先日、共有者から、共有地部分を買ってくれないかとの申し入れがありました。
共有者の言い分は、
「共有地はあなたのところしか使ってないから、私が持っている意味がない。
　路線価の7割で買うか、地代として月に2,000円月ほど払ってくれ」
というものでした。

この共有部分は、階段は前の持ち主が作ったのですが、
もともとは、前の持ち主とこの共有者がお互いに使うから…ということで、
この共有者も使う予定があったらしく、了承したらしいのです。
そのため、
　　「共有地を挟んで、土地を持っているのだから、お互いに使いましょう」
と言ったのですが、狭くて使えないと言うばかりです。

この申し入れを断ってもいいのでしょうか？
それとも共有者の言い分を聞かなければいけないのでしょうか？
いきなりで大変申し訳ないのですが、何卒、良きアドバイスを頂けたら…
と思います。よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

共有地を買うべきかは、経緯が充分に理解できないので、
私には未だ、充分アドヴァイスできる状況ではありません。
ただ、金銭に余裕があり、道に通じている隣接地なら、
今の敷地（土地）が広くなるのであれば、買われるに越したことはないと、
一般論として申し上げます。4坪の価値以上に、
今の土地全体の価値をあげることになるでしょうから…。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

一般的には中尾様のアドバイスの通り、購入すべきでしょう。
ところで路線価の7割ということは、
当然、共有者の持分について…ということですよね？
共有の場合は、登記簿に持分が表示されていると思います。
私見ですが、4坪の内の共有者持分を路線価の7割で購入ということであれば、
何の問題も無いと思いますし、むしろ歓迎すべき申し出だと思います。
地代を毎月2,000円支払うと思えば、購入した方が良いと思います。

購入を断った場合は、地代を支払う必要が生じる可能性大でしょう。
過去の経過はあるのでしょうが、現在、共有者が
その土地や階段を使用していないのであれば、
実際に使用して利益を得ているのは貴方だけ…ということでしょうから、
地代の支払いまで断ることはかなり難しいと思いますし、
既に2,000円と言う地代を提示しているのであれば、
地代の支払いまで断れば、もめることになると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

中尾様、涌井様、早速のご回答、誠にありがとうございます。
お二人のご意見を参考にさせていただきたいと思いますが、
すこし質問をさせてください。

　1.もし購入する場合、
　　手続きの方法はどのようにすればいいものなのでしょうか？
　　また、いくらの費用がかかるものなのでしょうか？

　2.固定資産税に影響するものなのでしょうか？

　3.土地の価値が上がることでのメリットとは、
　　具体的にどのようなことがあるのでしょうか？

あと、はじめに伝え忘れていたことなのですが、
この物件は2階が玄関で、居住用が2階～4階、
1階は独立していて貸事務所にしていて、
現在の借主はこの物件の前の持ち主で、階段を作った方です。
もし地代を払っていく場合、
この方に地代分を家賃に上乗せすることは難しいのでしょうか？

正直、金銭的な余裕はあまりなく、
現状で済ますことができたら…というのが本音です。
質問ばかりで申し訳ございません。よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

1.手続きは売買契約書の締結と同時に手付金の支払いを行い、
　残金精算と同時に所有権移転手続きとなります。
　費用は、以下の通りです。

　　　a.売買価格
　　　　　まず、路線価（国税庁サイトの下記URLより確認できます）を調べます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
　　　　　例えば、「100」と表示されていれば、
　　　　　平米あたりの単価が10万円となります。
　　　　　さらに、4坪の1/2の持分として、2坪分となりますので、
　　　　　　　●10万円÷0.3025×2坪×7割≒462,800円
　　　　　が、売買金額となります。
　　　　　（路線化が「50」だと、平米あたり5万円で、
　　　　　　　●5万円÷0.3025＝165,289円
　　　　　　が坪単価となります）

　　　b.不動産取得税
　　　　　不動産の価格（固定資産税評価額）×税率（3％）＝税額

　　　c.登記費用
　　　　　登録免許税…土地の所有権移転は固定資産税評価額の1％
　　　　　司法書士手数料…所有権移転登記をお願いする司法書士にお尋ね下さい。

2.固定資産税は当然若干は増加するでしょう。

3.売却や賃貸をする時に共有者の承諾が必要なくなります。
　これは将来はかなり重要なメリットになると思います。

4.地代の上乗せは可能だと思いますが、交渉次第でしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　早速のご回答ありがとうございます。
また、返事が遅くなり、申し訳ございませんでした。
路線価を調べたところ「180」とあったので、
共有地代金・その他の費用とあわせて、
約100万円ほどの経費がかかりそうです。
正直、資金的に余裕がないため、
毎月の地代を払うことも含め、検討していきたいと思います。
ご相談にのっていただき、ありがとうございました。

相談内容　所有者の違う土地を一体化して売却するときの按分について

広島・50代女性
相続土地の売却のことでご相談いたします。
相続人が複数のため、
　　　●売却して法定相続持分に応じて分配する
ということで、やっと所有権移転登記が済んだ土地です。
地目は宅地で、4mの私道に面していますが、
隣接する土地の私道を通らなければ、公道に出られません。
いわゆる囲い地で、
「売却のためには、隣接する土地の所有者の私道を一緒に売るしかない」
と、不動産業者に言われました。

幸いにその所有者が親戚のため、
売ることには同意してもらっているのですが、
売却依頼を予定している不動産業者が、
「個々の土地としては売れないし、価格もつけられない。
　一体化した状態なら売却価格を設定できるが、
　個々の土地に対する按分は所有者同士で決めてくれ」
と言います。

確かに囲い地の宅地だけでは売れないでしょうし、
私道だけでも売れないでしょうから、その言い分は理解できるのですが、
どのように按分すれば良いのか、基準がわからず困っています。
　　
面積割りにするには、私道部分の比率（28.3％）が大きい気がしますが、
その私道は隣接する土地にある建屋の勝手口に当たっているので、
所有者としては無理に売る必要性はないのです。
　　
ただ、相続土地を売るために私道の売却に同意しているだけなので、
あまり低価格だと困ります。

このようなケースで基準になるような例があるのでしょうか？
どうぞご教示ください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、入り口の4m私道の部分は、按分するという考え方をするよりも、
単純に、
　　　●私道部分を買い取ったら、いくらで売っていただけるのか？
という考え方をした方が解りやすいでしょう。
高いと思ったら値引き交渉すればよいでしょう。
その買い取り価格と同額を分けるということになると思います。

なお、実際に売る時は、私道部分は、ほとんど値段がつかないと思いますが、
囲い地は、もともと、ほとんど価値の無い土地ですから、
その私道の購入によって普通の価値ある土地となります。
ですから、囲い地に価値を付けるための投資と思ってください。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早速ご回答いただき、ありがとうございます。
相続人が複数のため、登記までに9年近くかかった土地です。
各相続人が納得するような、客観的に基準となる按分の方法があれば…
と思い、ご相談しました。
私道の所有者が親戚ですので、かえって買取金額を言い出しにくいのですが、
やはり金額を出してみて交渉するしかないようですね。
なんとか頑張ってみます。ありがとうごさいました。