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農地を敷地面積に加えることについて

相談内容 農地を敷地面積に加えることについて

福井・30代女性
確認申請を提出するにあたり、
農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか?
施主は、固定資産税のことを考え、農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち、300平米のみを宅地とした場合の
確認申請の敷地面積は、500平米でもかまわないのでしょうか?
よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、農地は宅地ではありませんので、
建築確認の敷地面積には算入はできないと思います。

ところで、農地転用ということは、
   ●市街化調整区域・旧無指定(非線引き)区域・市街化区域外
のどれかの区域だと思うのですが、
それであれば、農地転用の届出にも、建物の配置図や平面図は
添付する必要があり、建蔽率や容積率を満たしている必要はあります。

   ※農振除外が必要であれば、当然、そちらにも図面の添付は必要です。
    そして、農転の許可が出た土地を対象にして、農転の図面に準じて、
    建築確認の申請を出して、建物を建てて(通常は上棟時の頃)から、
    地目変更を法務局に申請するという順番になるかと思います。

そういう順番から考えると、いまいち、質問の主旨が解りかねるのですが…。
既に農転の許可が出ているのであれば、その土地は全て宅地にすべきだと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

敷地とは、建物をたてる土地を言い、
農地とは農作物を作るところを言いますね。
登記上の地目は現況ですし、
敷地は何であれ、建物を建てるための土地となります。
農地転用規制は、農地法のことで、建物を建てるための土地は、
敷地(地目が雑種地や山林や農地の場合もあります)となります。
結果、その建築に違法性が無く、現認されたとき、地目は宅地に変ります。
  
これは、申請以外にも登記官の専任事項として措置されます。
また、農地転用申請中でも、建築確認手続き上、OKかは、
特定行政庁次第ですが、多分無理でしょう。
  
もちろん、確認不要の場所や建物も農地転用規制外の
(地目は農地でも、農地法の農地でない)農地もありますが…。
つまり、完全に矛盾した農地のままの敷地は、
例外的に形式上一時期ありえますが、
実態としては、恒常的にはありえないことになります。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾様、早速の回答ありがとうございました。
やはりどう考えても、農転をかけた面積が敷地面積ですよね。
ちなみに昨日、施主に農転の状況を確認したところ、
当初、敷地としていた面積すべてを農転にかけるとのことでした。
深く悩んでいたのに…。しかし、そのおかげでこのサイトを知りました。
今後もよろしくお願いします。

涌井様、回答ありがとうございます。
まだ、農転の申請はしていない状態です。ちなみに農転の申請時には、
採光計算などは考慮して許可を出しているのでしょうか?
また、農転の申請に添付した配置図や平面図と、確認申請時の図面は、
必ず同じじゃないといけないのですか?
あくまでも仮定の話ですが、建蔽(ぺい)率、容積率ともにクリアした上で、
採光が取れないような農転の状態なんていうのはないのでしょうか?
そんな状態にならないように、農転をすべきなんでしょうが…。


□■アドバイス:3

農転の前に農振除外が必要かどうか確認して下さい。
農振除外が必要な場合は、
それなりの日数(約半年~10ヶ月)が必要になります。
「農振除外→農転」の順番になります。

地域による差があるかどうかは解りませんが、
農振除外・農転共に提出する書類は、以下の通りです。
   ・各申請書(所定の用紙に記入)
   ・代理人の場合は代理委任状
   ・土地の登記簿謄本
   ・土地の公図
   ・隣接地の承諾書
   ・(場合によっては)地元集落の代表者の承諾書
   ・(造成する場合は)造成図
   ・建物の平面図・配置図

その他、土地の使用目的によって、
各種書類の提出を求められる場合があります。
最近では、
   ・駐車場の配置図
   ・(資金計画によっては)残高証明
の、提出を求められたケースもありますので、
この辺りはケースバイケースだと思います。
(申請書の資金計画には、自己資金よりも「借り入れ」と書いた方が
 良いかも知れません、下手に「全額自己資金」と記入すると、
 残高証明の提出を求められるケースもあります)

また、採光計算などを考慮して許可を出しているわけではなく、
そこまで正確な図面は必要無いと思います。
農転の許可は、最終的には農業委員会で決まるのですが、
農業委員は、はっきり言うと、
農家の代表者(選挙で選出)の集りですから、
そこまで知識のある方はいらっしゃらないと思います。
私が知っている限りだと、平面図だけで大丈夫です。

なお、図面に関しては、実際には変更は可能だと思います。
農転に提出する図面等は、あくまでも農地の転用を許可するかどうかを、
農業委員会が判断するための資料です。
一方、建築確認を提出するのは、農業委員会ではなく、
一般的には都道府県になります。つまり、提出先は全く別になりますし、
お互いにチェックしあうということは、まず、ありません。

全く用途が違う場合は問題となりますが(実際には、これもかなりあります)、
そうでなければ、平面図の変更(間取りや建築面積の変更)は可能だと思います。
しかし、実際には図面を引きなおすのも手間だし、余分なコストもかかるので、
当初から、それなりの図面を作成するのが、一般的だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございます。
今後に役立てたいと思います。


□■アドバイス:4

注意すべき点としては、竣工後に農業委員会が視察に来ることもあります。
その場合、農転時に提出した図面と違う場合は、
図面通りに戻すように要求されたりすることもございます。
  
特に、用途変更と目される場合は厳しい指導が入ることもあります。
また、立面図を要求されるケースも良くあります。
その場合は、当初より正確な図面を作成しておく必要がございます。
このあたりのことは、地域差もあるかと思いますので、
地元の農業委員に確認しておく方が良いとおもいます。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご指導ありがとうございます。農業委員会のほうに確認してみます。

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