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契約前の地盤の説明について

相談内容 契約前の地盤の説明について

千葉・30代男性
初めて投稿します。宜しくお願い致します。

建築条件付きにて土地を購入しました。
契約は2006年の4月の8日です。土地の契約の際、担当営業マンより
「元々、畑だったので、地盤は大変良い」
と、聞いておりました。

しかし、契約後の間取りの打ち合わせの際に、売主の建築士が同席し、
「購入した土地の西側の地下1mのところに硬い地盤がある」
と言われ、私たちの前に購入しようとした方の地盤調査を見せて頂きました。
西側の外構工事の際、コンクリートなどの硬いものが
進入してしまったのではないか…とのことでした。

担当営業マンは、それを知っていて、言わなかったようです。
対処方法は杭を打つか、基礎を深くするか…とのことでした。
こういう場合の費用は、負担しなければならないのでしょうか?


□■アドバイス:1

中尾正文と申します。西側の外構工事とは、
あなたが購入された土地の擁壁か何かの基礎を言っているのでしょうか?
これだけの情報では、
   ・杭をなぜ打たなければならないのか?
   ・なぜ基礎を深くしなければならないのか? ほかに方法が無いのか?
まったく分かりませんが、原則、取引に他の問題が無ければ、
かかる費用は、購入者(建築主)が、負担すべきものと考えます。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾様、早速のご回答ありがとうございます。

西側の外構工事は、分譲の土地を売り出す際に、
一軒ずつ、擁壁を作成しており、その際のコンクリートが
なんらかの形で土地の地下1mの所に残っているのではないかとのことです。
以前、別の方が土地を購入しようとした際に、地質調査をしていて、
その結果、判明したことで、私が購入しようとする段階では、
業者はその事実を把握していたものと思われます。

また、地下1mのところにコンクリートのようなものがあるために、
将来的に、そのコンクリートの下に空洞が空き、建物が傾く可能性があるため、
杭を打つか、基礎を(1m以上掘り下げて)深くする必要があるとのことでした。

事実関係としては、
   ●70棟ほどの分譲のうち、そのような問題があるのは私の土地だけ
   ●販売業者が、土地の販売時には地質調査の結果を手にしていて、建物の建設
    時に費用がよりかかることになるだろうということを把握していた
   ●それにもかかわらず、私に通知しなかった
ということです。

このような場合の費用負担はどのようになるのでしょうか?
購入者負担なのか、業者負担になるのか、教えて下さい。


□■アドバイス:2

それでも、コンクリートの大きさや量が良く分かりませんので、
杭や深基礎の程度や、それに関わる工事費の見通しができません。
しかしながら、これらの規模がどうであれ、
売主側の建築士が飄々(ひょうひょう)と言っているように聞こえます。
売主と同根と見てよいでしょう。

つまり、知っていて、事前に告知しなかった「信義違反」は、
追及してしかるべきです。場合によれば、明快な法律違反になるでしょう。
この場合の工事費をどちらが持つかという正悪だけではなく、
売主責任に加え、意図的な不説明の責任はありそうですね。
それとは別に、売主側でない建築士の意見を良く効いてください。
将来を見据えた、もっと賢明な工事方法があるかもしれません。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

中尾様、ご回答ありがとうございます。
地質調査の結果は、私より前に購入しようとした人のものであったため、
ほんの少し見せてもらっただけなので、詳しい内容は把握しておりません。
工事費用につきましては、頂いたご意見を念頭におき、交渉して行きたいと思います。
売主側でない建築士の意見を良く聞き、賢明な工事方法を追求していこうと思います。
大変参考になりました。ご回答、ありがとうございました。


□■アドバイス:3

ご相談内容からは、よく様子が解らないので、一般的な話をさせて頂きます。

最近、ハウスメーカーは施工前に必ず地盤調査を行う様になってきています。
これには新築の10年補償に対応するという明確な理由があります。
 つまり、
   ●地盤調査+万が一の地盤沈下に対する保険
 を、セットで行っている訳です。

誤解を承知で言いますと、地盤調査だけをやってもあまり意味はありません。
その地盤調査によって、
保険をつけて10年間はその地盤の補償をして頂く必要があります。
もし、地盤調査会社が地盤調査を行い不具合が出た場合は、
調査会社の指定した地盤改良を行わないと保険がつきませんし、
ハウスメーカーは地盤の保険がつかない場合は、
安心して施工ができないということになります。

通常は、地盤が固い場合は、この補償の対象となるので、
それ程問題は無いと思いますし、保険もつくと思いますが…。
地盤沈下のおそれがあるというのは、地盤調査会社の見解なのでしょうか?
保険の適用ができないということなのでしょうか?
また、建物は通常の木造なのでしょうか?
鉄骨造とかプレハブ等の重い建物なのでしょうか? 
地盤改良(セメント系固化剤との攪拌(かくはん))では駄目なのでしょうか?

地盤についての仲介業者の説明は、重説違反の可能性も確かにあります。
当社の場合は、最近では仲介の場合は、
「地盤改良が必要な場合もあります」
と、明記するようにしていますし、どの様な地盤でも、「大丈夫です」とは
絶対に言わないようにしており、「しっかりと調べて見るまでは解りません」
と答えるようにしています。
これは親しい同業他社にも、トラブルを回避したければ、
そう説明すべきだということで説得している最中でもあります。

正直言いまして、
目に見えない部分ですから、「大丈夫」とは言えないのは当然でしょう。
かと言って、仲介物件を全て地盤調査する訳にもいきません。
そういう点から考えますと、その仲介業者の発言は不注意であり、
誤解を与えたと思いますし、言ってはいけない説明だったと思います。

建築条件付ということは、契約書に特約条項がある場合を除いて、
地盤調査や10年補償については全て売主と建設業者が負うべきだと思います。
さらに、売主が不動産業者の場合は、地盤改良や
パイルを入れる入れないについては、当然、売主が負担すべき問題でしょう。

しかし、実務的には、売買金額にもよるかもしれません。
例えば、当初販売価格より地盤改良工事やパイル工事を行えるだけの
値引きをした上で、売買契約を締結した場合は、全て売主に負担しろ…とは、
言い難いと思います。

交渉ごとですから、色々な考え方がありますが、
購入価格が当初からかなり値引きしていただいたのであれば、
   ●売主が半額、貴方が半額
   ●さらに、仲介業者は手数料の半額を貴方に戻す
  ということで交渉したら、いかがでしょうか?
  もし、値引き無しの販売価格で購入されたのであれば、
   ●売主が全額負担
   ●仲介業者は手数料の半額相当を売主に提供する
  ということで交渉したら、いかがでしょうか?

尚、上記の割合は、詳細まで検討した上でのことではありませんので、
ケースバイケースで、それぞれの責任負担の割合に応じて調整すれば良いでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
地盤沈下の恐れがあるというのは、販売業者の設計士の見解によるものです。
また、建物は木造で建築予定です。
なお、販売業者の設計主によると、基礎を深くすることによって、
建物の傾きを防げるとのことでした。
費用負担につきましては、頂いたご意見を念頭におき、
交渉して行きたいと思います。
大変参考になりました。ご回答、ありがとうございました。


□■アドバイス:4

販売業者ということは、
宅建業者が販売した分譲地ということで理解して宜しいのでしょうか?

その場合は、前のアドバイスとは若干、変ります。
基本的にはその販売業者は、瑕疵担保責任を逃れることはできません。
パイルを打ったり基礎を深くするということは、瑕疵担保責任を逃れて、
お施主さんである貴方に費用負担をさせようとする魂胆が見える感じがして、
個人的にはかなり不審感を持ってしまいます。

これはおそらく推測なのですが、地盤調査の結果が思わしくなく、
軟弱地盤なのではないかと思います。
そのように推測しないと、どうもその建築士の説明が納得できません。
パイルを打ったり、基礎をそこまで深くする必要があるということは、
堅い地盤までかなり深いとしか思えません。

地域差はあるのですが、通常は、
   ●地盤調査+5,000万円までの10年保証の保険で、10万円~15万円程度
で、できると思います。
また、攪拌(かくはん)する体積(深さ)にもよりますが、
50~60坪程度の地積の宅地ですと、セメント系固化剤との攪拌による地盤改良は、
40万円前後で可能かと思います。

ただし、今回の土地に関しましては、想像なのですが、通常の深さの攪拌では、
地盤が安定しない土地の可能性もかなり高いのかも知れません。
おそらく40万円の倍額以上が必要なのかも知れませんので、
業者は予防線を張っている可能性も否定できません。

おそらく、造成時に切り盛りした時の、盛り土を行った土地なのかも知れませんね。
それも転圧をしっかりかけながら行わず、単に切った土を移して盛っただけ…
ということも考えられます。
または、元は畑ということを信じれば、地盤の下の方には適当な大きさの石を入れて
転圧をかけることも可能だったはずですが、それを行わなかった可能性もございます。
  
元々畑の場合は、畑として良い土地と言うのは、
宅地としては決して良い宅地にはなりません。土地が良すぎるんです。
ですから、深さ30センチ程度までは砂利を混ぜながら転圧をかけておかないと、
軟弱地盤になってしまう可能性があります。
どちらにしても、転圧不足の軟弱地盤の可能性が、かなり高いのではないでしょうか?

15万円程度の地盤調査+保険料は、貴方が負担して調査し、
もし万が一、地盤改良の必要が出た場合は、
その販売業者が地盤改良費を負担するということで交渉してから、
地盤調査を再度入れてみたら、いかがでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま、返信ありがとうございます。
今回購入した分譲地は、宅建業者による販売です。
基礎を深くするということに関しては、全体を深くするのではなく、
土地の西側のみ、深くするという対処のようです。
涌井様のアドバイスの通り、地質調査に関しては、再度、
行ってみることも視野に入れて、業者との交渉を行っていきたいと思います。


□■アドバイス:5

個人的な意見ですが、将来のことを考えると、
やはり地盤保証制度の適用をしておくべきでしょう。
特に、今回のように不安のある土地であれば、なおさら、その必要性を感じます。
建築条件付の分譲を行う宅建業者であれば、
その程度のことは知っているでしょうから、ぜひ頑張って交渉して下さい。

なお、地盤保証制度については、損保の生産物賠償責任保険を元にしていますが、
更に地盤損壊担保特約のついた保険であれば良いと思いますので、
保証の中味についても良く調べて、ご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、度々の、ご回答ありがとうございます。
地盤保証制度について、よく調べ、検討していきたいと思います。
ありがとうございました。


□■アドバイス:6

あとで後悔しないように頑張って下さい。

ところで、地盤調査を行った場合、
その土地の5ヶ所(=4角と中央)を調べるのが一般的ですが、
その5ヶ所の全てで問題が発見されることは、あまりありません。
造成時の切り盛りは大抵は傾斜地に対して行いますので、
斜面の低い方が盛り土が多くなりますので、軟弱地盤になることが多くなります。
ですから、地盤調査で5ヶ所を調べた場合は、
1~3ヶ所の数値がたりなくなるということが多くなります。
ボーリング式であれば別ですが、
良く行われているスウェーデン方式であれば、地盤調査で
1.5mも入ること自体が軟弱地盤だといっているようなものだと思いますが…。
地盤調査と言うと仰々しいのですが、簡単に言うと、
スウェーデン式だと重りをつけた棒を土地に突き刺して調べるだけです。
この時に軟弱な土地の場合は、見ていると、す~っと入っていきます。
素人の目にも「こりゃ駄目だ」と判るくらいに入っていきます。

とにかく、あまりその設計士の説明を、そのまま信じるのは良くないでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、度々のアドバイス、ありがとうございます。
地盤調査は、設計士の説明によるとスウェーデン方式のようです。
地盤のゆるい場所は1ヶ所のみで、数値が3.0を多少欠ける程度だったと思います。
ご指摘の通り、あまり設計士の話を鵜呑みにせず、
しっかりと交渉していきたいと思います。


□■アドバイス:7

私も地盤については専門家ではありませんので、
数値に関しては正確なことは言えません。
ただ、3.0ということはN値のことだと思いますが、
N値に関しては、数値が大きい程、地盤が固くなります。
これは砂質土か粘性土かによっても変ってきますし、
建物の自重によっても違いますので、一概に言えるものではありませんし、
孔内水位が確認されれば、それによっても変ると思います。
しかし、3.0というのは、やはり軟弱地盤の部類に入るのではないかと推測されます。
スウェーデン式の調査データから素人が判断するのは、かなり難しいと思います
が、調査結果報告書には「考察結果」もついているはずですから、
これを見ればわかるはずです。
ですので、考察結果をその建築士さんから見せて頂いたらいかがですか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、今週末に再度、打ち合わせ予定ですので、
考察結果も合わせ、地盤調査の結果の詳細を聞いてくるつもりです。
また、問題があるようでしたら、相談にのって頂きたいと思います。
どうぞ、宜しくお願い致します

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