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駐車場が別登記の物件について

相談内容 駐車場が別登記の物件について

千葉・20代男性
初めて相談させていただきます。
先日、大変気に入った建売住宅の物件があり、
何度か現地も見させていただき、
本契約するつもりで不動産会社に行ったのですが、
今までに聞いていた内容とも食い違い、不信感を抱いたため、
契約せずに保留しております。

購入予定の物件の総面積は90坪ほどですが、
庭・住居部分が70坪、駐車場が20坪ほど、別になっています。
駐車場は、購入予定の物件と、販売中の隣の物件と2件のもので、
幅6mの真ん中の境界線に、埋め込みのレンガで区分けするとのことです。

  1.別登記になる点での不安について

   建物・庭、駐車場で、番地も違い、登記簿も別になりますが、
   問題は無いのでしょうか?
   特に、駐車場に関しては「協定書」が用意されており、
   内容的には共有資産となっており、
    ●駐車場に関しての修繕は2分の一ずつ支払う
    ●転売は禁止する
   と、記載されていました。
   転売禁止ということは、この協定書にサインをした場合、
   将来的に建物・庭を含む、物件全体の売却も不可能になってしまうのでしょうか?
   (しかし、支払い上は共有地にはなっておらず、駐車場も自己所有物件です)

  2.駐車場の区分に対する不安について

   将来的な隣人との駐車場トラブルを考え、真ん中に柵をたてたい旨を伝えました。
   しかし、
   「お隣の購入予定者にも図面を見せ、たてないことにしてありますので…」
   「建売で安く出しているから、この条件以外は無理です」
   と言われました。
   建売住宅とはこういうもので、柵すら要求できないのでしょうか?

立地条件なども気に入り、会社を休み、契約するつもりで
出向いた矢先の出来事で、パニックになってしまいました。
乱文で失礼致しますが、何卒、ご指導いただければと思います。


□■アドバイス:1

あくまで文面からの推測した私見ということを最初にお断り致します。

1.別登記となる点について

  はっきり言って、かなりずさんな販売方法だと思います。
  いかにも素人っぽい業者ですね。駐車場については、共有持分にしたり、
  お互いに地益権を設定したりするのが良いと思います。
  転売禁止なんてものは、将来は忘れ去られるのが当然でしょう。
  ましてや、金融機関が抵当を設定する時にも、
  若干、説明に苦労するのが目に見えるようです。

どの程度の協定書かは不明ですが、その協定書程度では守られることも無いでしょう、
例えば、自己破産等になった時は、駐車場も一緒に売られるでしょうね。
共有登記・地益権設定・買戻し特約等の登記がされない場合、
善意の第3者には対抗できませんので、
もし、売主がその協定書の存在を黙って転売した場合は、
新しい購入者には正当な所有者としての権利が生じるでしょう。
売った人に損害賠償を請求したいと思っても、
自己破産しちゃうと、まず無理でしょうね。

よほど無知な業者でない限り、その程度のことは知っているはずですから、
最初から転売は予想していると思いますが…。これは壁や塀についても同じでしょう。
当然、カーポートを建てる人も出てくるでしょう。
ですから、協定書程度では、万が一の場合は、かなりもめるでしょうね。

なお、建物の敷地を所有権にした場合は、転売は可能だと思われます。
また、登記されていない権利については、善意の第3者は保護されますので、
協定書では転売を禁止するのは難しいでしょう。
そもそも文面を読む限りにおいては、転売禁止にする意味が不明確ですから、
売買契約書にその理由を含めて明記すべきですし、買戻し特約等を登記しない限り、
駐車場も含めて、転売は可能と思われます。

 2.駐車場の区分について

   これは前述の通り、全ての人がそのまま守るかどうかは、かなり疑問ですね。
   もし、守らなかったらどうなるのか、規定されているのでしょうか?
   買戻し特約がついていて、登記でもしてあるのなら、まだ解るのですが…。
   「協定ですから、お互いに守りましょうね」ということだとは思いますが、
   はなはだ疑問です。
   今時、こんな昔の手法の売り方をする業者がいるのも変ですね。
   将来、もめる要素がかなりあると思います。

ところで、70坪も敷地があって、さらに20坪の駐車場が別と言うのも、
敷地の形状等もあってそのようになったのでしょうが、もの凄い「切り方」ですね。
文面からだけでは、どうも良いアドバイスができませんが、一番大事なことは、
   ●転売禁止にしたり、塀や柵を建てるのを禁止するのは何故なのか?
という、その理由を、業者にはっきり説明を求め、
文面にしていただくことが大事だと思います。
  また、
   ●協定書を破った場合は、どのような対応をその業者はとるつもりなのか?
を、はっきり文面にしてもらって、確認しておくことも大事だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のご指導、ありがとうございます。
その後、重要事項説明書を再確認しましたら、
「位置指定道路」との明記がございました。
4mの幅が必要な道路だと思うのですが、購入予定の物件は、
お隣さんと合わせて6mになり、自己所有だけでは3mたりない状況です。
そのため、お隣さんの土地と合わせて、位置指定道路にしてあるものと思われます。

土地の形状は、庭・住居は奥にあり、公道には直接は接しておりません。
また、物件の前の土地は住宅建築中です。
そのため、駐車場(3m×16m)が公道に接しているしている形状で、
これでは建築できない状況(建築法の公道から2m以内?)のため、こうなったようです。

再度、以下、ご指導いただければ幸いです。

   1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか?

   2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか?

   3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しており
    ますが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか?

   4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。
    本来、きちんと説明すべきものではないのでしょうか?

また、その他、注意事項などがございましたら、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

こんにちは。

  1.位置指定道路上を駐車場として使用できますでしょうか?

   できません。道路位置指定を受けたことは、当該土地の一般通行を容認するこ
   とが必要ですから、自己の駐車場として専用することはできないと理解されて
   います。また、自動車の保管場所の確保確保等に関する法律によっても、道路
   (私道も含む)を保管場所にすることは禁じられています。

  2.カーポートの屋根や隣と境界のため柵は作れるのでしょうか?

   できません。建物、工作物、塀、門扉など、全て、建築基準法で禁じられてお
   り、行政庁の是正命令、罰則なども定められています。

  3.公道からの入り口は3mのため、隣と併せて位置指定道路として申請しておりま
   すが、土地の所有権はそれぞれにあります。問題はないのでしょうか?

   「入り口は3m」というのがよく分かりませんが、位置指定を受けているのであ
   れば、所有者はそれぞれにあることでも問題はありません。
   ただし、地中埋設配管の修繕等のための掘削、当該土地の管理費用の負担など
   の取り決めを確認しておくことが必要です。

  4.不動産業者は一切、位置指定道路については触れずに会話が進みました。本来、
   きちんと説明すべきものではないのでしょうか?

本来の位置指定道路の重要事項説明としては、当該部分は位置指定道路であるため、
建物はもちろん塀や門扉などの建築はできない、また、駐車場にすることもできない…
という説明がなされるべきでしょう。
   
位置指定道路は、いったん指定されれば、
そこを駐車場にするということは認められるべきものではありません。
けれども、行き止まりの位置指定道路の場合の実情は、
そこを駐車場として利用することに関して、
行政庁や警察の指導はほとんど行われません。
それを良いことにして、駐車場として利用されていることが結構あります。

住宅の販売として好ましいものではないので、
お近くの宅建協会などに相談し、
よくご理解なさってからお話しを進めるようにしてください。
(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:3

位置指定道路につきましては、萩原さんの説明の通りです。
駐車場ではなく、個人所有の道路(=私道の一種)であるということになります。

それにしても、やっぱり変ですね。
隣地と合わせて6m幅があるのであれば、開発道路にすべきだと思います。
1000平米未満の開発行為(?)だとすれば、宅延で充分でしょう。
3m幅の宅延であれば、購入者が自由に使えます。当然、駐車場としても使えます。
宅延にしなかったのは、上下水道や都市ガスを本管1本で持っていけるようにするため、
開発道路にしなかったのは、転回部分や側溝の設置等を行うのが面倒だからでしょうか?
こんな理由では都道府県が開発行為の申請を受け付けないでしょう。
それに、なぜ、駐車場という説明を行ったのか、これが最も不可解ですね。

  これと似たケースでは、
   ●素人の切り売りが違反行為で指されて販売停止になり、
    県の指導で業者が買い取って販売したケース
  を、知っていますが、その時の分譲に似ている気がします。
ただ、位置指定道路を駐車場と説明するのはいけませんね。
明らかな違反行為となります。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、萩原様、ご指導ありがとうございます。
また、登記簿登録についても役所などできる限り確認をし、
行動してみたいと思います。
本当にわからないことだらけでパニックになっていましたが、
ご指導、アドバイスのおかげで気持ちが晴れやかになりました!
また、ご相談させて頂くことがあるかとは思いますが、よろしくお願いいたします。

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