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盛り土を削った隣家に対する擁壁工事の要請について

相談内容 盛り土を削った隣家に対する擁壁工事の要請について

愛知・30代女性
1.5mほど盛り土された土地を購入しました。
購入当初、隣地との境界は、高低差がなかったのですが、
お隣が駐車場をつくるために土を取り除いたため、
境界部に1.5mの高低差が生じて、もめています。

現在、境界部には、お隣が高さ1mのブロック塀をたて、
残りの50cmの部分を、私の土地側に、のり面をつくって土留めしています。
勝手に削って工事をしたこともあり、「削った部分ののりを埋めなおす」
と言っていっています。
しかし、問題は、
   ●ブロック塀の高さは変えずにフェンスを設置する
と言っている点で、これでは私の土地が50cmあまりも崩れていってしまいます。

これについて先方は、
「こちらが先に工事をしたのだから、後から困るなら、
 自分で擁壁工事をすればいいではないか。土が流れ出ることを承知している」
と言っています。

もともと同じ高さにあった土地です。
故意に高低差を設けた隣地に、擁壁工事をする義務はないのでしょか?


□■アドバイス:1

今回のご相談に関しましては、1.5mということになりますと、
かなりの段差になりますし、かなり深刻な問題だと思います。
特に、これから梅雨の季節にもなりますので、
弁護士等の専門家にご相談されて、
早急に交渉して頂く必要があると思います。

とりあえずは、相手が貴方の了解を得ず勝手に土地を削ったので、
   ●いかなる損害を与えたとしても、貴方には責任が無いと共に、
    万が一の場合は貴方の土地の現状復帰義務が先方にある
という内容の書類を作成して、各自、署名捺印を頂いておく必要があると思います。
  
擁壁工事が必要かどうかは、相談内容からはわかりませんが、
   ●駐車場の車や利用者等に関する物質的被害や人的被害に対しても、
    一切の責任は先方が負う
ということも含めて、書類にしておく必要があると思います。

なお、のり面(ドハ)であっても、地盤にもよりますが、
芝生等をきちんと植栽しておけば、それ程、問題も無い場合もあります。
大事なのは、
   ●万が一の場合に、先方が一切の責任を持つことを、約束させて、
    書類にしておくこと
だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、貴重なご意見をありがとうございました。
ご参考までに、状況を断面でご説明しますと、以下のようになります。

              盛土部分
            _______
           /      ↑
       ブ┌┐/       │
       ロ││←4段    高さ150cm
       ッ││ 高さ1m    │
   (隣地)ク││  (当方敷地)↓
   ─────┴┴─────────
        境↑界

専門家のご意見を頂くことが重要であると再認識いたしました。
しかし、このような事態の経験がなく、弁護士をたてて対処すると聞くと
とても難しいことように思えいますが、それだけ深刻な事態としてとらえ、
しかるべ機関を通して話し合いたいと思います。

本日、再度、土地区画整理組合(販売元)にあてた要望についての
隣地施工業者からの回答は、
   ●境界の高さ1mの4段ブロックの上にフェンスを設置する
   ●削られた部分の現状復帰する
  とのことでした。

当方としては、納得のいく対応ではないため、次のステップとして、
組合を通して相手施工業者に、境界のよう壁工事を行うように、
話を進めていきたいと思います。

もし、先方がこの条件を承諾することが難しいという回答が出た場合、
その段階で、専門家への相談を考えたいとおもいます。


□■アドバイス:2

おはようございます。
隣地が新たに掘り下げたことで、当地が崩れる虞のある場合などは、
当地所有者は、隣地所有者に対して、隣地所有者が危険防止に
必要な相当な設備を設置することを請求できます。
これは、当地所有者の物件的請求権と理解されています。

今回のお話しのような場合は、隣地所有者は、隣地を掘り下げる際に、
当地が崩れないような擁壁の設置が必要でしょう。

ところで、1メートルのブロックでは、残りの50センチに関して、
当地が法面(のり面)になり、その分当地の使用に制限があること、
当地の土砂が流失するかもしれないことなどから、妥当な工事とはいえないでしょう。
また、どのようなブロックか分かりませんが、
通常、ブロックでは擁壁としての耐力に疑問があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:3

私見ですが、今回の問題に関しては、
素人同士の交渉や区画整理組合が間に入っても、
簡単に問題解決には至らないかもしれませんね。

まず、ブロックで1m積んだだけでは、必ず倒壊してしまいます。
根掘りをして砕石を敷き、堰板(せきいた)で型枠を作った上で、
鉄筋を入れて、ステコンを打った基礎の上に、
鉄筋入りのブロック壁を積み上げたのなら、まだ良いでしょう。
単にブロックを積み上げただけであれば、それは倒壊して当たり前でしょうね。
それであれば、まだ下端(したば)から天端(てんば=上端)まで、
全て土羽(ドハ)の方が良いでしょう。

なお、1mのブロックの上の50cmの部分も、のり面(ドハ)は、
通常は斜面にしなければいけません。
この土羽の角度は、専門の計算式で求められるのですが、
25度~35度(通常30度)の角度で行われます。
この角度については、各市町村の建設課等に
一定の基準があるはずですから、ご確認下さい。

既に施工の終った擁壁(?)工事をやり直させ、かつ、現場打ちにしろ、
L字型2次製品を使うにしろ、新しい擁壁を作るためには、
ちょっと相談内容を読んだだけでも
100万円~200万円は必要となるような感じがします。
既に土をはねたり、ブロックを積み上げた費用も出ているでしょうから、
これを相手の全額負担でに行わせるのは、
口で言うほど簡単では無いと思います。ひょっとしたら、
弁護士が入っても簡単にはいかないかも知れませんね。
でも、貴方も自分の土地を守りたいならば、相当の覚悟を決めて、
先方と交渉しなければいけないと思います。

早い解決方法としては、
   ●ブロック擁壁の中に鉄筋がきちんと入っていて、
    水抜きもきちんと作ってあり、相当の強度があるとみなされる場合
  は、
   ●残りの50cmに関しては土羽(ドハ)にして、
    30度程度の角度の斜面にして、芝等を植栽して頂く
  のも良いと思います。
下手に再度境界に盛り土をしたり、
擁壁を積み増しするよりは、結果的には良いと思います。

もし、どうしても納得いかない場合は、その擁壁の積み増しの分を、
金銭により清める方法で交渉されても良いと思います。
  
実際問題とすれば、隣地境界より50cm(実際の天端の食い込みは角度により
変ります)は、建物も建てられないのですから、きちんと芝等を植栽した
土羽にしていただき、フェンスを立ててもらい、金銭により清める方法が現実的ですし、
解決も早いと思います。

ただし、これは「私ならばこのように思う」ということですので、
貴方が徹底的に争うというのであれば、それはそれで頑張って欲しいと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、萩原様、貴重なご意見ありがとうございます。

いかに隣人と折り合いをつけるか、難しい問題だと再度認識いたしました。
隣との境界まで約2mしかない小さな庭になる予定でしたので、
1m近くのりを作らなければならないとなると、非常に悩ましく思います。
のりの必要斜度については、早速、市に問い合わせてみます。

境界部に積まれたブロック塀が、素人目には、どう作られているのか判断がつきません。
当方の施工業者に協力してもらい、状況の把握に努めたいと思います。

今日、市の建築関係紛争調整課に問い合わせをし、現状の説明をしたところ、
「定めによると、2m以上の場合、よう壁を立てる申請が必要だが、
 今回は1.5mなので、よう壁の必要はない」
と、回答されました。
うまく内容が伝わっていないかも知れませが、
「当事者間で話し合いをすすめ、貴方側にのりを作る方向で進めてはどうか?」
と意見されました。

遅かれ早かれ、隣人との話し合いの場を設けるべきですが、状況復帰のために、
よう壁を立ててもらえるように…という意気込みが薄れてきてしまいました…。
しかしながら、やはり、萩原様にアドバイスいただきましたように、
物権的請求権をたずさえ、話し合いに臨むべきかとも思います。

そのためには、やはり専門家のお力をお借りしなければ…と考え、
どちらにお訪ねすればよいのかを、調べております。


□■アドバイス:4

庭先が2mのうち、1mが土羽になってしまうのですか?
それはちょっと不便ですね。貴方の気持ちを考えると、
簡単に金銭的に清めるという訳にもいかないとも思います。

しかし、今のブロック壁を取り除き、貴方の庭の土を一度取り除いてから
擁壁を新しく設置するのは、かなり費用も必要でしょうから、
庭を平らにするとなると、ブロック壁の上に現場打ちで
擁壁を積み上げることになると思います。
でも、やはり、不安は残るかも知れませんね。

私見ですが、元々のブロック壁の状態も解らない現状を考えると、
費用はかかっても新規に擁壁を作ってもらった方が良いのでしょうが、
これは長期戦覚悟で頑張るしかなさそうな気も致します。
 
一つの方法としては、土地区画整理組合、
もしくは元の売主を、直接、相手取って交渉することも可能かもしれません。
これは、隣地が切り土を行って駐車場になることを、
事前に区画整理組合や売主が知っていたかどうかにもよると思います。
もし、事前に知っていたとしたら、当然、問題があるでしょう。

また、区画整理組合の本来の目的ですね。
宅地分譲を目的とした事業であれば、賃貸用駐車場にすることは良いのかどうか、
また、駐車場にすることが良いとしても、
それによって隣地である貴方に迷惑がかかったとしたら、
その区画整理事業自体の目的に反する行為とならないのかどうか…など、
この辺りは、隣地の売主がいる場合は、
その売主も相手にすることも考慮されるかもしれません。

この辺りのことを上手に交渉して、
区画整理組合を当事者としてひっぱり出すことができたならば、
区画整理組合も調整役という立場ではなくなりますので、
真剣に対応を考えるかもしれません。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

貴重なご意見、ありがとうございます。

1点説明不足だった点を補足させて頂きます。
隣地の駐車場は、貸駐車場ではなく、一般民家の自家用車駐車場です。
お隣は自宅の前に2~3台並べておけるようにコの字型に切り土してあります。

     8m道路(北東側) ↓問題の境界
   ───┬──────┬────┬─────┐
   6m道路│      │/↑/////│     │
      │ 購入地  │ 4~5m │     │
      │      │/↓/////│     │
      ├──────┤ 隣 地 │ 隣 地 │
      │ 隣 地  │    │     ¦
      │      │    │     ¦

現在頭金198万円を納め、銀行ローンの融資が実行され次第、
残金を振り込む予定でいます。
ここで、区画整理組合の責任は、当初より免れないと考えていますが、
責任を追及することによって、契約を解消されることはないでしょうか?
(すでに、工事請負契約は業者と交わし、契約金を支払っている状態ですので、
 これをご破算にすることはできません。でも、気持ちよく土地残金を
 支払うこともできない状況です)

今日、組合担当者より、隣地の方の連絡先がFAXされてきて、
「お隣りどおし、後は話し合ってください」と言わんばかりですが、
糸口が見えない状況なものの、
明日、再度、組合担当者に、組合の対応を確認してみようと思います。
(現在、某市土地整理公社の担当者と、保留地組合の人
(おそらく保留地の地権者)と、2人1組で対応しています。
 FAXを送ってきたのは、整理公社の担当者です)

本契約の際、境界の段差について確認したのですが、地権者の方からは、
「76申請の確認ミスだから、公社が責任を持って対応すべきだ」
という話になっていました。
それが、いつの間にか、この結果で、契約時に一筆入れてもらえば、
よかったかも…と思います。
土曜日に、公社担当者と納得のいく話し合いを持ちたいと思います。


□■アドバイス:5

こんにちは。
お話から察すると、
   ●土地区画整理事業地の事業主が売主
   ●契約はしたが決済・引渡しは未了
ということでしょうか?

 1.土地区画整理地であれば、土地の区画形質の変更に関して、
  何らかの協定がある場合があります。
  隣地の掘り下げがそれらに抵触しないかどうか、一応ご確認ください。

 2.決済・引渡しが未了であれば、契約上、所有権はまだ移転していないことが
  多いと思います。そうであれば、当地の管理責任はまだ売主にあり、
  隣地堀り下げの時期、契約の時期、どのような説明を受けたのかなどが問題になります。

もし、契約後に掘り下げられたのであれば、
売主は、契約時に合意した物件を引き渡す義務があるので、
売主が問題を解決するか、損害を賠償する義務があります。
  
掘り下げた状態を確認の上で契約したのであれば、
その時、どのように合意したのかによります。
仲介宅建業者が関っていたのであれば、説明義務があります。

また、いずれにしても隣地の掘り下げによって、
当地が不完全な状態に置かれているわけですから、
損害賠償や契約の解除も検討できるでしょう。
やはり一度、お近くの宅建協会などにご相談してみてはいかがでしょうか?

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

貴重なご意見ありがとうございます。
アドバイスいただきました事項について、確認いたしました。
まず、「土地の区画形質の変更」については、特に取り決めが無いとのことでした。
また、「土地掘り下げの時期」については、隣人から区画整理組合に、
「地境の工事をするので隣地(私側)に一時的に入って工事する」
と申し入れがあり、それを組合が許可したそうです。
直接、隣人と話した担当者は、
「通常は、工事が終ったら土を戻すのが常識だから、今回も、取った土を元通
 りにすると思っており、ブロックが4段積みで終ると思っていなかった」
とのことでした。
組合担当者も、許可してしまった点に暗に責任を感じており、
鉄筋を継ぎ足し
て、あと3段、ブロックを積むよう、隣人と交渉しています。

ですので、私の契約時には、掘り下げたうえに土を取った状況は、
予想されていませんでした。
また、隣人の連絡先を聞いたのですが、直接、連絡取ろうにも
まったく連絡がつかず、手紙を送って、状況を説明しています。

そうこうする間に、土地購入の決済が完了しましたため、
最悪、当方にて、擁壁工事を行う覚悟です。
後述の涌井様への返答の通り、境界に、高さ1.5メートル、長さ4~5メートルの擁壁を、
私が立てた場合、当方施工業者の場合、40万円の工事費とのことでした。
この金額であれば、何とかなるかな…ということで、隣人をあてにせず、
「自分の土地は、自分で守ること」ができるように…と、思っています。

いろいろアドバイスを頂き、大変勉強になりました。
ありがとうございました。


□■アドバイス:6

こちらから質問がございます。

   1.貴方が実際に購入したのは保留地と仮換地のどちらなのでしょうか?
    →恐らくまだ仮換地の状態だと思いますが…。

   2.また、購入先や仲介は、どこになるのでしょうか?
    →仮換地の場合は個人、保留地は区画整理組合、
     もしくは保留地組合が売主となっていると思います。

   3.契約時には既に切り土地は行われてブロック壁が設置されていたのですか?
    →貴方はどのような状態の時に購入を決意されたのでしょうか?

   4.もしそうだとすれば、貴方にはどのような説明がされたのですか?
    →すでに切り土地が行われていたのならば、
     契約時には何らかの説明があったのでしょうか?

なお、住宅の自家用駐車場となると、前投稿の内容での交渉は難しいかも知れません。
しかし、市の公社がらみとなると、全く別の意味で交渉が可能かも知れません。
また、交渉過程において、契約を解約されるかどうかは、
現時点では即答致しかねます。契約書の内容をよくご確認下さい。
どちらに非があるのか、そして契約書の内容によって変るでしょう。

 私が言っているのは、
   ●隣地所有者との交渉の上に、更に売主や区画整理組合や公社を
    【販売者、または仲介者として】、ひっぱり出せるかどうかということ
 ですから、その点をご理解願います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご指導ありがとうございます。
お伺い頂きました件は、次の通りです。

    1.保留地です。

    2.××市土地区画整理組合です。

    3.仮抑え中(銀行審査中)は、工事はまだされていませんでした。
     本契約時(銀行審査後)に、ブロック壁ができ、契約時に、状況復帰して
     いただくよう伝えました(このときは、工事途中でブロックを積んでる途
     中だろうから、今後、土地の高さまで積むであろう…という双方の見解で
     した)。

    4.本契約時には、土地整備公社と、区画整理組合長、私の3者で契約を取り
     交しました。ここで、隣地の件を伝えたのですが、組合長は、
     「通常の工事としては、隣地を削ったあげく、ブロックの高さが低いのは
      おかしいから、土地整備公社が工事を許可した責任上、状況回復するよ
      うに」となり、これを3者同意しました。

現状は、土地整備公社の担当者が、隣人に対して、
   ●鉄筋を継ぎ足して、ブロックを3段積み足す
ように、交渉しています。
しかし、何分、隣人と連絡を取ろうにも、連絡しても電話に出られないので、
手紙を書いて意向を伝えている状況です。

ただ、境界に、高さ1.5メートル、長さ4~5メートルの擁壁を、
私が立てた場合、当方施工業者の場合、40万円の工事費とのことでした。
相手の出方を待っていても進まないので、最終的には、
自分の土地は自分で守るため、自費での工事を考えなくてはいけないと思っています。

いろいろアドバイスをいただき、大変勉強になりました。
今後の動向が決まりましたら、お伝えしたいと思います。


□■アドバイス:7

私見ですが、そういうことであれば、
「4.」の同意事項を守っていただくように交渉するのが一番です。
契約書の特約条項に明記しておけば、間違いが無かったのでしょうが、
明記しなかったということになるのだと思います。

 今後の対応としては、
   1.今までの経過書を作成する。
   2.特に「4.」については重点的に質問状を作成する。
   3.上記経過、及び質問状に対しての××市土地区画整理組合と
    土地整備公社の見解を求める。
 ということになります。

とにかく、言った言わないの問題としないために、
契約時日時や場所や契約当事者の名前を入れて、
相手の言った言葉を思い出しつつ、同意した内容を明記した経過書と
質問状を作成して、各担当者ではなく、各代表者宛に送り、
それに対する見解を、しっかりと文章で頂く必要があります。
これらは、なるべく早い時期に行い、
書留郵便等で各代表者宛に確実に渡る方法をとるべきです。

変な同情は無しに、××市土地区画整理組合と土地整備公社の担当者を
左遷させるぐらいのつもりで、毅然とした態度で質問状を出すべきだと思います。
はっきり言いまして、下っ端の担当者とは、今後一切交渉はせず、各代表者、
場合によっては××市の市長に対して、直接質問状を送るようにすべきです。

役所や大企業は、下っ端と交渉しても絶対に進展はしません。
問題が生じた時は、揉み消される前にその組織全体の問題として
大きくしておく必要があります。
特に、その組織の代表者の知る所にしておくことが重要ですから、
一気に代表者宛に質問状を送るべきです。

貴方も、それなりの覚悟を決めて頑張って交渉して下さい。

  ★補足★
   貴方は一般消費者(=素人)なのですから、
   その経過書や質問状には、第3者が読んだ場合に、
   同情してもらえるように、心情的に訴えるような文言を、
   あちらこちらに入れておく必要があると思います。
    ●いかに、各組織の担当者が約束を守らなかったか?
    ●それによって、貴方がどの程度悩んでいるのか?
    ●そして、せっかく契約した土地なのに、
     どうしてそんな目にあわなければいけないのか?
   そして、
    ●公的機関だから信用したのに、公的機関としての責任や
     信用を著しく失う出来事であるという内容
   を、入れておく必要があると思います。
(高原開発・涌井さん)

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