【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　境界の明示について

愛知・30代男性
現在、土地の契約を済ませました。
今後、残金を支払い、土地の引渡を受ける予定ですが、
先日、仲介の不動産会社から、
　　　●隣接の土地所有者から境界立会の押印がもらえない
という連絡が入りました。
隣接者は現況の境界杭の位置には納得しているらしいのですが、
　　「そんな書類には実印は押せない」
とのことです。
仲介の不動産会社は、
　　「その様な書類がなくとも、所有権移転はでき、特に大きな問題ではない」
と言います。

多額の資金を準備して土地を購入するため、
後々のトラブルの要因となるようなことは、避けたいという思います。
　　
そのため、当方としては、後々、隣接者とトラブルとならないように、
「筆界確認書」のような、境界に対し、隣接者からの了解を得た書面を望んでいます。

土地の売買契約書にも、「境界の明示」という条文があり、
　　　●売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき
　　　　現地にて境界標を指示して境界を明示します
とあります。

境界の明示とは、境界を明確に示すことであり、
その示し方は売主側の自己満足によるものではなく、
隣接者も認めるものだと思います。そのため、どんな理由にせよ、
隣接者が筆界確認書に押印せず、書面による了解が得られないことは、
上記の条文に違反するのではないのでしょうか？
　　
それとも、隣接者からの了解が得られなくとも、
境界の明示をすることはできるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、この様なことは時々起こります。
隣地所有者が境界について、承諾していて、かつ土地家屋調査士が
そのことについて確認していることが前提となりますが、
私どもの場合は、土地家屋調査士による境界確認を行い、
境界立会い確認書に認印を頂きます。そして、土地家屋調査士の責任により
境界確定を行い、地積更正を行います。

一般的には実印と印鑑証明が必要と思われていますが、
必ずしも必要ではありません。
ただし、通常土地家屋調査士は自分の責任がありますので、
なかなか、やりたがりません。
土地家屋調査士がやりたがらない場合は、仲介業者が法務局の登記官へ
直接電話連絡して、「筆界特定」を行った方が良いかどうかを聞くなど、
色々と相談しますと、そのうちに登記官が、

「認印をついた境界の立会い確認書があるのであれば、地積更正はできますよ。
　土地家屋調査士は誰ですか？　私がその土地家屋調査士に方法を教えます」
と言ってくれると思います。

基本的なことですから、その不動産業者によく教えてやって下さい。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

相談者のおっしゃるとおり、基本的に境界の明示とは、
隣接者の立会いのもと仮測量を行い、立会証明書をいただかないと
明示されたことにはならないと思います。
　　
ですので、その後、土地境界についてのトラブルが起こる可能性は
否定できませんし、最悪の場合、裁判沙汰になるケースも少なくありませんので、
よく留意する必要あると思うのです。

確かに登記手続き上、立会証明書は必要ありませんが、
今後のことを考えると、必ず必要になる書類だと考えるのが常識的だと思います。
契約上の観点からいけば、職務怠慢と言わざるを得ないでしょう。
隣接者に理解していただくまで、測量成果の各資料を提示し、
業者がわだかまりを解いてあげないといけないと思います。

（田中設計事務所・田中さん）

□■アドバイス：３

大切な部分は、涌井様、田中様のアドバイスをご参考いただくとして、
ちょっと違った観点から…です。

契約書にも「境界の明示」が書かれており、
それを前提に、貴方は売買価格に納得されたわけですから、
当然、境界の明示ができないのであれば、
売買価格自体の再考まで踏まえて、
交渉できる可能性もあるかと思われます。

　　つまり、
　　　●境界が明示できないのであれば、それでも構わないが、
　　　　当然、リスクを背負うので、現在の売買価格では納得できない
　　というような伝え方でしょうか？

相談内容から判断しますと、
現在の境界杭の位置自体に大きな問題も無さそうですので、
万一、大幅な減額を提示されてきたのであれば、
そこで契約することも一つの方法でしょう
（もちろん、実際の建築時には、万一に備えて、
　境界ギリギリに建てないような配慮はされるべきでしょう）。

もちろん、貴方の要求は明示しないことによる減額ではなく、
現在の価格での明示だと思いますが、要は、今のままですと、
売主、仲介不動産事業者とも、境界の明示に対して、
重要視していないと思いますので、
こんなプレッシャーをかけるのも、方法だと思います
（境界明示できない物件であれば、当然、その分、安くなって然るべきです）。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、田中様、お忙しいところ、大変ありがとうございました。
非常に参考となりました。

再度の質問、大変失礼にあたると思いましたが、どうしてもお聞きしたく、
質問させていただきました（大変すみません…）。

当該土地には、昭和44年作成の「地積測量図」が法務局に申請されております。
法務局にも確認しようと思っていますが、この申請がされていることによって、
今回の「筆界確認書」への押印がなくとも、この地積測量図と現地の境界杭で、
将来のトラブルは避けられるものでしょうか？

また、前野様、お忙しいところ、ご回答いただき、ありがとうございました。
このような意見もあるのかと、大変参考になりました。

□■アドバイス：４

私見ですが、土地家屋調査士に昭和44年作成の「地積測量図」を基に、
現在の境界が間違いがないかどうか確認して頂き、
「境界確認」を隣地所有者立会いで行い、
「境界立会い確認書」に署名捺印をして頂けば良いでしょう。
これが無いと、不安は残ります。

私の経験上でも、境界の確認時に、用心深い性格の方は、
「実印」をついて「印鑑証明」を手渡すことを敬遠される場合がございます。
　　
しかし、境界の立会いの確認のための認印ということであれば、
署名捺印はして下さる方がほとんどです。
今回のご相談の隣地の方も、境界の位置については
承諾しているということですから、
認印による地積更正を行えば良いだけだと思います。
　　
これは、前回の回答の通り、土地家屋調査士は自分の責任がありますので、
やりたがりませんし、不動産業者でも、知らない業者は多いかも知れません。
しかし、認印と署名があれば、実印でなくても地積更正は可能です。

昭和44年作成の「地積測量図」によって、地積は確定しているとも思われますが、
境界は追われたり、追ったりすることは良くあります。
最近の測量図は、座標が入っていますので、境界の復元も比較的容易ですが、
昭和44年の測量図だと実際には境界の復元はかなり難しいでしょう。
土地売買は境界を明示するとともに、地積更正をきちんと行ってから、
買主に引き渡すのが基本です。
不動産業者に、「実印」でなくて「認印」でも地積更正は可能であることを教えて、
善処する様に求めて下さい。

土地家屋調査士はやりたがりませんので、その場合は法務局の登記官に相談して、
登記官から土地家屋調査士に指導して頂いて下さい。
当社では、今年も実際に隣地所有者から「実印」が貰えず、
やむなく「認印」で、それも所有者本人が入院中のため、
その息子さんの「認印」で地積更正を行っております。
ですから、不動産業者がしっかりしていれば、地積更正は必ず可能だと思われます。

　　★補足★
　　　今回の回答は、
　　　「隣接者は現況の境界杭の位置には納得しているらしいのですが、
　　　　『そんな書類には実印は押せない』…」
　　　という当初の相談内容から、
　　　　●実測売買の精算ありの契約内容を前提
　　　に返答しております。

　　　公簿売買の場合は、当然地積更正は必要ございません。
　　　ただし、この場合でも土地家屋調査士と隣地所有者立会いによる
　　　境界や杭の確認は必要ですが、この場合は境界を全員が確認すれば良く、
　　　特別、境界でもめているのでなければ、書面にまでする必要は無いでしょう。
　　　境界杭やプレートが無くなっている場合は、全員が立会って、土地家屋調査士
　　　に新しく入れてもらえば良いでしょう。
　　　公簿売買の場合は、境界を明示すると言うのは、境界杭やプレートによって、
　　　はっきり解る様にしておけば、十分であると思います。

　　　ただし、宅地の場合は国調が終っている地域を除いては、やはり、実測による
　　　売買が望ましいとは思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：５

こんにちは。
売買契約で定める境界の明示は、売主が買主に目的物の範囲を
認識させるために行うもので、隣地の同意があるかどうかは
直接には関係ありません。

境界の確定が必要な場合は、
契約において、別途詳細な合意を行う必要があります。
まず、数量に関しては、公簿売買とするか実測売買とするかです。
境界の紛争防止の関しては、確定協議書の作成するか
（実印とするか、認印とするか）、現況測量図を作成するか、
その他の方法を講じるかなどです。
こうした合意をしっかりと行う必要があるでしょう。

確定協議書を作成することが良いのでしょうが、費用がかかるし、
隣地の実印が得られるかどうかも分かりません。

隣地が境界に異議を述べていないのであれば、
簡単な確認書に認印で済ませ、
地籍測量図で済ませることも、特段、問題は無いでしょう。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、お休みのところ、また、お忙しい中、
迅速にご回答いただき、大変ありがとうございました。
大変役立ち、参考になるご意見を頂戴したと思っております。
今後、頂戴した意見を参考とし、相手側と調整していきます。
また、念のため、法務局にも相談して、
結果は、このサイトにて報告させて頂きます。
ありがとうございました。

相談内容　敷地内に設置されているブロック塀に対する対応について

大阪・30代女性
これから新築工事の着工に入るのですが、
隣家との境界に7段積んだブロック塀があります。

このブロックは、以前、この土地に建っていた家が使っていたものですので、
かなり老朽化しており、一番下のブロックと土のところに隙間ができ、
しかも、ブロックをあとから１つだけはめ込んだりしており、
地震があれば、倒壊する危険を感じました。

今回、3区画販売で、あとの2件の新築工事が進んでおり、
我が家の土地のブロック塀沿いに、建材やら大型ゴミを積み上げてましたので、
ブロック塀の状況が見えず、わかりませんでした。
私たちは、早くゴミや建材を取り除くように何度も要求してたのですが、
いつまでも放置されており、営業とももめました。

やっと更地の状態になり、確認したところ、そのような危険な状況でした。
このブロックは、我が家側の敷地にあり、もし、隣人側に倒壊して、
人や車を傷つけた時、賠償責任が発生します。

にもかかわらず、分譲業者はブロックそのものを立て直す気は
まったくないようですが、この場合、どのように対処すればよろしいでしょうか？
初めてご相談させて頂きますが、宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●既に契約→引渡が終了している
と仮定して、アドバイス致します。
　　
まず、「現況有姿」となっているかどうか、契約書の内容をご確認下さい。
その場合は、基本的には貴方は、現地にてブロック塀がどの様な状況なのか
ご確認されて、ご購入されたと思われます。実際に、ご確認はされたのでしょうか？

現地をご覧になった時点で、ブロック塀の状態が確認できず、
引渡後に気付いたということであれば、「錯誤による契約」とも取れます。
　　
この「錯誤」という点と、その原因として「建材やら大型ゴミ」があげられるのであれば、
それを強調した質問状等を作成し、その分譲業者に送って様子をみてはいかがでしょうか？
　　
その質問状には、
　　「ブロック塀の状態が確認できない状態にもかかわらず、ブロック塀の状態を説
　　　明しなかった説明義務違反（宅建業法並びに消費者契約法の重要事項の説明義
　　　務違反）と、貴方の要望による撤去を迅速に行わなかった不法行為があると考
　　　えられる」
と追加しても良いかも知れません。
この辺りは過去の経過を考慮して、ご自分の考え方をまとめておく必要があると思います。
　　※なお、不法行為については、「ウィキベディア」の、下記ページを参考にして
　　　ください。
　　　 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E6%B3%95%E8%A1%8C%E7%82%BA

質問状の内容の例を簡単ですが、私なりに書いておきます。
　　「ブロック塀については、建材や大型ゴミを速やかに撤去しなかったことにより、
　　　ブロック塀の状況も確認できなかった。
　　　それによって、当方はブロック塀の補修工事や撤去をする必要が出てしまった。
　　　この補修工事や撤去工事は、本来分譲業者がきちんと施工終了後に引き渡すべ
　　　きである。
　　　現況有姿売買の場合であれば、ブロック塀の状態を確認できる様にしておくべ
　　　きであり、かつ、ブロック塀の状態について説明すべきである。
　　　現状を確認できなかったことにより、ブロック塀の状況について勘違いをして
　　　契約をしてしまったのは、当方の責任ではなく、御社の故意、または過失によ
　　　る結果である。
　　　また、ブロック塀の説明や対応を怠ったのは、明らかに消費者契約法・宅建業
　　　法の重要事項説明義務違反と考えている。
　　　よって、当方は正当な権利として、全額御社負担によるブロック塀の撤去、も
　　　しくは補修工事を要求し、早急な文書による回答を求めるものである」
　　というような内容で良いと思います。

　　　※この内容や文章については、私が思いつくまま書きましたので、
　　　　良くご検討頂き、適宜修正して下さい。

この後の対応については、この質問状に対する相手の反応をみてから
考えれば良いと思います。
　　※質問状には、当然、
　　　　表題・相手先名・日付・貴方の署名捺印をした方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご丁寧に詳しい回答をありがとうございました。
大変参考になりましたし、心強く思います。
我が家はまだ基礎工事の着工前で、土地が更地の状態です。
来週くらいから着工になる予定なので、その前にブロック塀の件、
涌井様にアドバイス頂いた内容で交渉してみたいと思っております。
その後について、またご相談させて頂くかもしれませんが、
その時は、どうぞ宜しくお願い致します。

相談内容　畑の土の弁償について

愛知・40代男性
畑であった300坪くらいのところをコンビニに貸しました。
返す時に原状回復するという条件で貸したのですが、
工事が始まって、グランドのレベルを合わせるということで、
畑の土をダンプで何十杯も運び出しました。
そこで、
　　　●土地を貸しただけで、土まで持ってくということは容認してないこと
を、コンビニの担当者に伝えました。
ネットで土の価値を調べたら、1立方メートルあたり1万円ぐらいでした。
高さ40センチは削っているので、400立方メートル分の土か、
お金を返してほしいと思いますが、
一般的に考えますと、この要求はどうなのでしょうか？

□■アドバイス：１

おはようございます。GLを40センチ下げることに関して、
その原状回復をどのように合意したのでしょうか？
なんらの合意も無く、一方的に工事が進んだとは考えにくいのですが…。
合意があれば、その合意にしたがって解決することになります。

合意が無ければ、基本的には原状回復ということになりますが、
畑を一旦コンビニ用地にした場合に、
再び畑に戻すというのは、考えにくいでしょう。
逆に、今後の土地利用からすれば、
GLが合わせてあることが効果的であるとも考えられます。

私見ですが、要求には合理的な理由がないと考えられます。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

萩原さんのアドバイスの通りでしょう。
畑をコンビニ用地として賃貸するということは、当然、農地転用を行うわけです。
その時に造成計画図とか建物の設計図も添付されていたはずで、
その申請書には貴方の署名・捺印も有ると思いますが、いかがでしょうか？
借主、もしくは借主より依頼を受けた業者が図面等は作成したと思いますが、
その時に、「図面の確認をさせて欲しい」と貴方は請求すべきだったと思います。

また、貴方は不動産賃貸事業者となるわけですから、
一般素人とは言えないと思います。コンビニに貸すということは、
当然、道路からほぼ平坦に整地することは事前に想像できることだと思いますし、
ある程度は知っていて貸したのだと思うのですが、いかがでしょうか？
　　
更に、貴方がその土に財産的価値が有ると思ったのであれば、
事前にご自分でその土を売って処分してから賃貸借契約を締結するのが妥当でしょう。
それは事業者として当然のことだと思います。

但し、交渉はあくまで交渉です。貴方が土の分の補償を請求し、
コンビニ側がそれを受け入れれば、よいことですから、
粘り強く交渉してみるのも良いでしょう。

　　★追加★
　　　農転時の図面等につきましては、都市計画区域内の市街化区域内における届出
　　　の場合は、地方自治体によっては提出を行わない場合もあると思います。
　　　特に今回の場合は300坪ということですから、事前に図面等の提出が行われな
　　　かった可能性もあるかと思います。
　　　但し、その場合であっても、やはり事前に図面等による確認は行うべきであっ
　　　たと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。
図面にはGLについて記入されてないですし、
原状回復条件が契約書に書いてありますので、
コンビニの担当者に、こちらの言い分を粘り強く説明するつもりです。

相談内容　私道の分筆ミスの責任について

鳥取・40代女性
15年前に私有道路付の土地を、ある工務店から3軒で買いました。
我が家はその土地の入り口に位置し、隣に狭い市道があったのですが、
ゆったりとした私有道路で出入りしたく、工務店の社長の勧めで
私有道路の1/3の権利を得て、分筆しました。

ところがこの度、一番奥の家が売りに出したいとのことで調べたところ、
　　　●この私有道路は、本来、奥2軒のものであるべきで、
　　　　3分筆されていては、奥2軒の家の売却ができない
　　と、わかりました。

工務店に相談したところ、はじめに3分筆したミスは認めたものの、
対処策として、
　　　1.我が家の私有道路の権利を放棄してもらって、
　　　　奥2軒の共同所有とし、我が家は通行地役権で出入りする
　　　2.全て市に提供して市道とする
の選択でした。

工務店にだまされて15年間も税金を納めた挙句、
購入時と全く違う条件を提示されています。
どう対処したらいいでしょうか？　ご回答、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、「全て市に提供して市道とする」という選択が可能なのであれば、
絶対にそうすべきです。

「1」については、接道状態が良く判らないのですが、
その私道の全幅が6m以下の場合は、貴方の土地は
再建築不可になってしまう可能性もあるかと思いますので、
注意が必要だと思います。良く市町村の建築課等で調べて下さい。

騙されたと言いますか、その分筆した土地は、
貴方にとってはそのままにしておいても良い訳ですよね？
奥の2軒が問題になるのだと思うのですが…。
貴方は、工務店や奥の2軒に対してかなり強気な交渉ができると思いますよ。
納得行かなければ、絶対に承諾しなければ良いだけだと思うのですが、
いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
お忙しいところ、本当に申し訳ありません。
こんなふって沸いたようなトラブルに、素人である我々は手も足もでません。

まず訂正申し上げますが、私道に対しては分筆ではなくて、
持分3分割ということでした。失礼いたしました。

全て市に提供して市道とする点に関しては、工務店、他2軒との話し合いで、
最も良い方法はそれであろうということで、勧めてもらってます。
でも、いつ実現するものなのか、果して実現するものなのか…という点で、
あいまいです。転勤族である我が家は、近い将来、売却を考えてます。
そのときに、私道がこのままの状態で、我が家はトラブルなく
売れるのかという不安でいっぱいです。

再建築不可については、市役所の建築課で調べればよろしいのですね？
その時は、何を持参して行ったらよろしいでしょうか？
私道は最長幅4m（我が家の前）、最短幅2.3m（一番奥の家の前）です。

登記は分筆ではなく、1/3の持分ということで訂正させていただきますが、
この持分を持っていることで、我が家に何のメリットがあるのでしょうか？
これを持っていることで奥2軒に
迷惑をかけてしまうかもしれない理不尽さにも腹が立ちます。
　　　
購入時の条件説明では、私道の出入りを堂々とできるための権利を平等に…
ということで、1/3持分を工務店が提示されたのです。
私道の出入りをするためだけだったら、今工務店が言われる通行地役権の存在も
購入時から説明すべきですし、そんな他人の土地を通らせてくださいという
お伺いをたてるような権利が条件なら、この土地自体を買っていません。

また、本来、奥2軒のための道路であるはずの私道に、
工務店の言われるままに1/3の持分の税金を払ってきたことは、
腹立たしい限りです。工務店に税金分の返還を求めても、いいでしょうか？

長くなりましたが、今後の我が家の取るべき対応を、
宜しく、ご指導下さいませ。

□■アドバイス：２

私見ですが、幅員4mの私道を3軒で共有している場合は、
再建築不可になることは容易に想像できることですから、
その工務店が、いかにいい加減なことを行ったか…ということになります。

1軒あたり2mの接道が必要ですから、4mだと2軒分しかないのを
3軒分にしてしまったということでしょう。
たぶん、貴方の土地は市道に2m接道しているのでしょうね。
この点を市役所の建築課で結構ですから、よくご確認下さい。

貴方は非常に強い立場に立っておられます。
つまり、極端な話ですが、貴方が、
「1/3の権利を1,000万円でなければ売らない」
と言えば、どうなるか、想像してください。
無料で売る必要はないでしょうし、当然、売らなくても良いのです。
全ての決定権は貴方にあると思ってください。
その1/3の共有分については、相場より、かなり高く売れると思ってください。

但し、あまり無謀な金額の提示は、奥の2軒に恨まれるでしょうから、
貴方が納得する金額で売れば良いでしょう。
この時に土地の譲渡所得には税金がかかることも
検討事項にいれておくことを忘れないで下さい。

これは、ある意味、工務店のチョンボが貴方に利益をもたらすことなる訳
ですから、恨むより感謝すべきこととも言えます。
とにかく、納得するまで、工務店に妥協する必要は一切無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答をいただき、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
心強いご意見に力づけられました。

市役所で確認したら、隣接する市道があるから我が家は建ったようでした。
しかし、
　「次に建て替えする時とか、転売する時は、（通行地役権ではなく）
　　今までどおり、私道を使う権利はあるのですか？」
と聞くと、あいまいな答えしかいただけませんでした。
ただ、
　　　「私道を市道にしてもらうという方法はかなり厳しいので、
　　　　位置指定道路にしてはいかがですか？」
という提案もいただきました。
とは言え、この場合の我が家のメリットとデメリットは、
担当者がいないということで説明していただけませんでした。

心強いアドバイスありがとうございました。とてもあの工務店が、
我が家に利益をもたらすような対処をしてくださるとは思えませんが、
こちらが納得するまで、あちらが提示される条件に妥協はしないつもりです。

私の願いはただ、購入時の条件のとおり、3軒が何の問題もなく私道を出入りでき、
再建築でき、転売もでき、そこに何のトラブルも発生しないことなのです。

長々とお付き合いくださいまして、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：３

私見ですが、奥の2軒が再建築不可になるだけで、
貴方の土地自体には問題がある訳ではありません。
1/3の所有権を手放して地益権にするのは、
貴方にとってはデメリットと言えるでしょう。
位置指定道路にしてもらう場合でも、貴方のメリットは、
ほとんどん無いことになります。
貴方にとっては現状が一番良いことになるかも知れません。
現状だと1/3の所有権があるのですから、
誰に遠慮もせずに通行できますし、転売時にも全く問題はありません。

問題は奥の2軒が抱えている訳ですから、
本来は奥の2軒が工務店に文句を言うべき問題と言えます。
　　　
貴方が1/3の所有権を手放して、安心して通行を確保するためには、
位置指定道路にするか、地益権を設定することとなるのでしょうが、
私ならば、納得できる条件の提示が無い限り、絶対に承諾はしません。
　　　
奥の2軒というより、工務店が誠意を見せるべき問題です。
貴方は納得できるだけの条件が工務店から提示されるまで、
悠然と構えて待っていれば良いだけです。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しいところ、ご丁寧なご回答をいただき、感謝しております。
心強いメッセージと、わかりやすいご指摘をいただき、
やっとひと心地ついた思いです。

ご指摘のとおり、問題はむしろ奥2軒に発生するべきものなのですね。
その際、我が家に言いがかりをつけられても、
それは本来工務店が責任を取るべきことで、
我が家が譲歩すべき必要などないということですね。

しばらくは工務店の出方を待ちたいと思います。
その際、またご相談させていただくかもしれませんが、
その時は、また、宜しくお願いいたします。

涌井様には、この度、お忙しいお時間をぬって、
ご親切、ご丁寧なわかりやすい回答を度々いただきましたこと、
心よりお礼申し上げます。

□■アドバイス：４

こんにちは。以下をお伺いしてから、お返事します。

　　　1.道路の形状と宅地の関係を教えてください。
　　　　（特に幅、長さ、宅地の位置など）

　　　2.分割は、持分の分割ですかか？
　　　　それとも、分筆ですか？
　　　　（分筆の場合は、道路に沿って縦での分筆ですか？
　　　　　それとも横ですか？）

　　　3.私道の、建築基準法での扱いは、どうなっていますか？
　　　　（例：2項道路、位置指定道路、専用通路など）

なお、市道にするのは、当地の事例などでは、大変に難しいでしょう。
自治体は、提供私道を市道にすることにたいして、財政難などを理由にして、
大変に消極的です。
もし可能であれば、今後の参考になりますので、そのときは教えてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

早速のお回答ありがとうございます。
まずご質問に関してお答えいたします。

　　　　1.道路の幅は市道からの入り口（我が家の前）が4m、
　　　　　一番奥の家の前は2.3mとなっています。
　　　　　全長は約30mで行き止まりとなっており、その30mの間に3軒があります。

　　　　2.これに関してはこちらの書き間違いで、分筆ではなくて、
　　　　　持分が1/3ということです。失礼しました。
　　　　　我が家の出入りは（とても狭いので）市道ではなく、私道からしてます。
　　　　　そのための1/3の持分だという説明がありました。

　　　　3.工務店さんに確認しましたら、地目は宅地だそうです。

もちろん幸運にも市道になる許可がおりた場合は、ご連絡させていただきますが、
ご指摘のとおり、市に引き取っていただくのは、本当に期待薄なようです。
我が家は転勤族ですので、今後、売却等ありうるので、その点も含めて対処に困っています。
まずは我が家の15年間納めてきた私道に対する税金分などは、どう考えればよいのでしょう？
返還を工務店に要求できるのでしょうか？お忙しいところ、本当に申し訳ありませんが、
今後の我が家がとるべき対応、主張等をアドバイス下さい。

□■アドバイス：５

こんにちは。

1.道路に関しては、家を建てるために、建築基準法の接道義務
（原則として、幅員4mの道路に2m以上接道）を満たすことが必要になります。
あなたの家は、市道に面しているので、それで接道義務を満たしているのでしょうか？
他の2軒は、2mずつの専用通路の扱いでしょうか？
3軒の敷地が、ともに再建築可能となるようにすることが大切です。
この点を、建築士さんなどに正確に判断しておいてもらったほうが良いでしょう。
なお、路地状敷地の場合、条例によって
長さと幅員の制限がある場合がありますので、注意してください。
例えば、長さ20m以下は幅2mでよいが、20mを超える場合は3m必要という感じです。

2.次に通行の問題です。
あなたが私道の通行が必要であれば、通行できる権利の確保が必要になります。

3.もし、水道管などの地中埋設がある場合には、
その修理や交換のための掘削の権利の確保も必要になります。

4.維持管理費用は、共有者の負担ですが、その取り決めも必要でしょう。

今回の問題は、工務店の不手際によるものでしょうから、
一度、専門家に相談して、上記の4項目を、しっかりしておくことが必要だと思います。

あなたが負担してきた税金などは、共有することで自由に通行できた利益も
あったと思いますので、ある程度の負担はやむをえないのかな…と思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

お忙しいところ早速のご回答、本当にありがとうございました。

我が家は結局市道に2m以上面しているということで、建築許可がおりたのだと思います。
　私の願いは、
　　　　●3軒とも15年前の購入時と同条件で再建築、および、転売できる
　　　　　（金額のことではなく、条件面です）
　　　　●そこに何のトラブルも発生しない
　ということなのです。

条例による長さと幅員の制限については、初めてお聞きしました。
とにかく工務店さんの説明は要領を得なくて、
肝心なことには言葉を濁されてしまうので、参考にさせていただきます。

通行に関しては、私道の通行しか考えておりません。
それが条件で買った土地ですから。通行の権利は1/3の持分ということで、
法的にクリアされるのですね。

税金などは、確かにそういうふうにも考えられますよね。
でも、それなら最初から、
「私道は奥2軒のための道であって、我が家が使おうとする場合は
　通行地役権という方法がありますよ」
と、提示すべきですよね。
　　　
少なくとも権利を3分割することで、将来転売等でこんな問題が起こりうると
いう説明があってしかるべきなのではないでしょうか…。
こんなことになることがわかっていたら、意味のない1/3の持分もいりませんし、
その時点でこの土地は買わなかったわけです。
　　　
はじまりがそもそもおかしいのに、「いくら平等に道を使ったでしょ？」
と言われても、奥2軒のために税金を負担してあげていた気がしてなりません
（奥2軒に罪はありませんが…）。
何分、素人なので感情論になってるかとも思います。

この度はお忙しいお時間を割いて、ご丁寧な回答を頂戴しまして、
誠にありがとうございました。
頂いた貴重なご意見を参考にしながら、これからの交渉にあたりたいと思います。
何もわからない私のことですので、何かの折に、
またご相談させていただくと思いますが、どうぞその時は宜しくお願いいたします。

このサイトを偶然見つけたこと、ボランティアでありながら
ご親切にも回答いただける先生にめぐり合えた幸運に、心から感謝しております。
ありがとうございました。

本当にお忙しいところ、長々と付き合っていただいて、ありがとうございました。
これからも宜しくお願いいたします。

相談内容　位置指定道路の営業利用に対する制限の可否について

神奈川・30代男性
現在、位置指定道路の利用を巡ってトラブルになっています。
位置指定道路は、
　　　●3年ほど前に8棟の分譲住宅、および、元の土地所有者のために
　　　　位置指定道路を不動産会社が開発、申請し、分常時に各戸に
　　　　共同所有権が割り当てられました
　　　　　（42条1項5号道路で、登記簿には公衆用道路と記載）。
　　　●位置指定道路の幅は6ｍ、元の土地所有者が8/16の所有権、
　　　　残り8戸で1/16ずつ共同所有をしています。
　　という形です。

位置指定道路の接道部分は、主要県道で交通量の激しい道路なのですが、
この県道と、位置指定道路に面した土地に、ガソリンスタンドができる
ことになりました（ガソリンスタンドの土地の所有者は、
位置指定道路の共同所有者の一人で、8/16の所有者です）。

そして、このガソリンスタンドが、県道から客を入れ、位置指定道路から
客を出すことになりましたが、ガソリンスタンドの土地の所有者以外は、
ガソリンスタンドの出口に、位置指定道路を利用しないでほしいと考えています。

しかし、ガソリンスタンドは、
　　　●位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路
という理由で、すでに利用することを決めています。
（そもそも、この計画は、住民からの質問で明らかになり、質問しなければ、
　説明するつもりがなかったようです。あくまでも一方的な主張で、
　住民に通知してから3週間程度でオープンする予定になっており、
　来週には開業予定です）。

ガソリンスタンドは資本金約1億円、年商約100億円の大きな会社なのですが、
常務が出てきて、「今後、話し合いの余地はない」と言われてしまいました。
　　
ガソリンスタンドがオープンすれば、平日で1日500台程度、休日は倍の利用者が
位置指定道路を通行することになるようで、住民で納得がいっておりません。
企業倫理も何もない会社のために、嫌な思いをするのはまっぴらです。
ちなみに、道路の補修等についても、ガソリンスタンド側は考えておらず、
住民から要求しても、判子も押してない書類を送りつけてきて
おしまいになっています。

位置指定道路を逆手に取られ、営業に利用されても、
位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか？
話し合いによる解決は難しい場合、住民はあきらめるしかないのでしょうか？
よきアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、位置指定道路は、限りなく公道と同じ性格を持つ私道であり、
確かに誰でも通行可能な公衆用道路です。
また、位置指定道路は所有者の自由にできるものではありません。
当初の申請時に所有者は全員そのことを承諾したはずです。

例えば、その道路が「開発道路→公道」であった場合、
それでも貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？
位置指定道路も、同じようなものです。

ここからは個人的なアドバイスです。
このような新規事業者の進出に伴う問題は、関係住民（多分15軒程度）の
反対だけでは、すんなり交渉することは難しいでしょう。
　　
地元の議員さん、地区の代表者等に相談されて、その地域全体の反対運動をするとか、
条件交渉に持ち込めるかどうかが鍵を握ると思います。
その地域全体の問題とすることができれば、地域全体の臨時総会を開き、
その会社の社長を呼び出して、説明をさせ、交渉のテーブルにつかせることも
可能になると思います。地域全体として、その企業に対応を求めれば、
さすがに応じざるをえなくなると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。位置指定道路については、
当初の申請時は不動産会社が申請しました。その後、分譲された形になります。
また、購入時の位置指定道路についての説明では、公衆性よりも
各戸の権利を守る為の道路としか説明がありませんでした。

「貴方はガソリンスタンドのお客の通行を阻止できるとお考えでしょうか？」
のお話は重々承知していますが、通常の想定を超えた車の利用なもので…。
袋小路で利用していた道路が急に1日500台以上車が通ることを想像してみてください。
理解した上での質問です。

今週末に町内会の集会があり、議題にあげる予定でいます。
地元の議員さんに相談できるか、これも検討してみたいと思います。
ありがとうございます。

□■アドバイス：２

私見ですが、確かに、実際に1日500台もの車両が利用するということに
なりますと、交通事故、特に人身事故の心配も懸念されることになると思います。
やはり、地域の総意として何らかの対策を求めていく必要性を感じます。

ここからは私からの案ですが、地域の会合の時に、特にお子様をお持ちの方から、
　　　　●人身事故の危険性についてアピールをされること
　　　が良いと思います。
また、老人がおられる場合は、老人の事故の心配をアピールするのも良いと思います。
これらによって、地域の会合を通じて、地元PTAの支部・育成会の支部・
地元老人会を動かす手もあると思います。

例えば、
　　　　●もし万が一、子供や老人が事故に会ったらどうするのか？
　　　　　その様な危険性のある事業に対しては、ぜひ地域全体の問題として取り上
　　　　　げて頂き、業者に対して、位置指定道路は使わないように交渉して頂きたい。
　　　　　PTA・育成会・老人会も自分達の問題として、ぜひ真剣に考えて頂きたい。
　　　　　又、××議員におかれましても、大事な子供達や老人の命を守る為にも、
　　　　　行政に対して、ぜひ、積極的な働きかけをお願いしたい。

というような説得を行い、
地域の会合の議題として取り上げて頂くようにしたら良いと思います。
騒音や交通量の増加等と併せて、
　　　　●人の命を危険にさらすこと
　
になることについて、重点的に訴えた方が、より説得力があると思いますので、
その点も考慮しつつ、会合に臨まれるのが良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

より具体的なアドバイスを頂き、ありがとうございます。
地域の問題として考えてもらえるよう、町内会を交えて、検討したいと思います。
ただ、この地域は古くからの人が多く、地主同士のつながりがあるので、
どの程度有効か、様子を見て行動しようと思います。議員の方も、
後援会を調べた上で、相談に乗って頂ける議員さんを探したいと思います。
神奈川県で営業しているガソリンスタンドであれば、
県議会議員と国会議員のどちらが有効か、
ご経験があれば、お教えいただければ…と思います。

□■アドバイス：３

私見ですが、古い土地柄であればあるほど、
地域における会議を重視していると思います。
　とにかく、
　　　「もし、子供が怪我したり、死んだらどうするんだ？」
　ということで、
　　　　●人命優先の言い分に徹すること
　が重要だと思います。

私も地元中学校PTA会長や育成会の支部長をやった経験がありますが、
その経験から申しますと、子供達の事故防止につきましては、
下からの要望がありますと、教育委員会や自治体の区長会等への働きかけ、
さらには陳情へと発展していくケースもございます。
　　　
地元小中学校のPTAの3役の中に知り合いがいれば、
そちらに直接働きかけることも可能だと思います。
動きが鈍い等の場合は、学校長・教育委員会・PTA会長・育成会長・老人会長等へ、
有志一同の連名で直接、「質問状」を送ることもご検討されても良いかも知れません。
さらには、マスコミ（TV・新聞等）に取り上げてもらうことをご検討されても良いと思います。

1日500台もの車両の増加ということになりますと、
かなり危険が増加するのではないかと思います。
　　　「事故がおきてからでは遅い」
　　　「後で事故が起きた時に、あの時言ったのに…ということがないとも限らない」
　　ということを説明しつつ、地域の組織で関連している所はなるべく動かすこと
　　が大事だと思います。

議員につきましては、地元選出の市町村議員を動かせば充分だと思います。
目的はあくまで、「位置指定道路を使わせないこと」ですから…。
ただし、神奈川県のことはよく知りませんので、県議や国会議員については、
申し訳ございませんが、ご自分のルートでご調査願います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、返信ありがとうございます。
町内会で話し合いの後、知人の親戚が、私の地元で県議会議員なので、
相談に乗ってもらおうと思います。ありがとうございます。

□■アドバイス：４

こんにちは。
位置指定道路になった以上は、一般通行を受忍するというのが基本になります。
けれども、私道であることには変りはないので、第三者に私法上の通行権が
当然に発生するものではないと考えられています。
あくまでも、私道所有者が通行を受忍することによって通行者の通行利益を
上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がないことを要すると考えられています。
参考は、平成12年1月27日の最高裁判決です。

この最高裁判決は、賃貸駐車場として利用することに対して、
日常生活上不可欠の利益ではないということで通行権を否定しました。
それをもとに考えると、私見ですが、ガソリンスタンドの出入り口としての利用は、
日常生活上不可欠の利益ではなく、かつ私道所有者の負担が大変に大きいものですから、
認められないものと考えられます。

さらに、そもそもの位置指定の目的は、元の土地所有者（＝ガソリンスタンド）
の土地所有者の土地売却、分譲住　宅建築のためにあったのものです。
その住宅を購入した方たちは、その位置指定道路がガソリンスタンドの通路になる
とは想定していないでしょう。住宅のための共有の生活道路という感覚でしょう。
そうであれば、元の地主さんは、自ら住宅用地として土地売却をしておきながら、
その位置指定道路を、平穏な生活を著しく妨げる事業の用に供することは、
信義則に反するものと考えられます。

話し合いが難しいのであれば、訴訟になりますが、あきらめることもないと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
最悪の場合、訴訟ですか…。
近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません。
揉めごとの解決に裁判は近道でしょうが、費用、時間ともに厳しそうです。
最後の手段で考えます。ありがとうございます。

　　　★追記★
　　　　萩原さん、お願いがあります。
　　　　アドバイス頂いた、最高裁判決平成12年1月27日について詳しく知りたいの
　　　　ですが、リンクか裁判の検索方法をお教えいただけないでしょうか？
　　　　お願いいたします。

□■アドバイス：５

判例検索は、裁判所のサイト、
　　　 http://www.courts.go.jp/
　　　の「裁判例検索」から可能です。
　　　一部を入力するだけで構わないので、
　　　　●裁判所名　⇒　最高
　　　　●裁判年月　⇒　期日指定
　　　で、ある程度、検索できると思います。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野さん、ご返信ありがとうございます。
私もここに書き込む前に調べたのですが、判例には出てこないようなので、
相談しました。すべての判決が見れるわけじゃないんですよね…。

ガソリンスタンドは今日オープンしてました。
私の情報が間違っていたようです。
早速今日、一時停止をしないで、ガソリンスタンドから車が飛び出してきて、
ぶつかりそうになってしまいました。
運転側のマナーの問題はもちろんありますが、ガソリンスタンドから、
交通量の多い道路に出る際に、信号のちょっとした時間でしか出入りできないため、
住民とガソリンスタンド利用客のかち合いは、オープン前から予想できていました。
今後、頭が痛いです。

□■アドバイス：６

私見ですが、先の意見のように、ガソリンスタンドが使用する権限とか
権利とかには、不詳ですが、維持管理に関して一言。
　　
公道や私道に関らず、維持管理者や管理費負担は、所有に関係なく、
定められると思います。
今般のご相談で、補修について考えていないとのことですが、
これは冗談ではないですね。
使用停止以外に、この損害は賠償対象になると思います。
現状に復するに要する費用のそうでなかった時に比べての増加分です。

（一級建築士・中尾正文さん）

■□相談者より

位置指定道路の利用については補修の覚書を伴うように
厳しく要請しようと思います。アドバイスありがとうございます。

～～　一週間後　～～

1週間たちましたが、残念ながら進展がありません。
危険は危険ですが、前より客が減ったみたいで、
オープンキャンペーンも閑古鳥が鳴いてるような感じでした。
近隣の別のスタンドは、結構入っていましたが…。
今後は、この新しい環境に慣れるしかないんでしょうね。
相談にのっていただいた皆様、ありがとうございました。

□■アドバイス：７

貴方にとっては不本意かと思われますが、
住民サイドで動かない限りは、全く進展しないと思います。
以前の投稿に、
　　「近隣住民でそこまでがんばるか考えると、現時点では難しいかもしれません」
とありましたが、本来、貴方が一番危険性を認識なさっていて、
行動力があるのであれば、
　　　●まず、住民の皆さんと話し合って、協力を促す
　　　●でも、協力されない方も多いので、その場合は自らが積極的に動く
というようなことを、地道に根気強くやっていかないと厳しいと思います。

絶対的に問題があると思ってらっしゃるのであれば、
Blogを使って訴えるなど、そういう方法もあるでしょう。

閑古鳥が鳴いている…とのことですが、最近の地域密着型の傾向として、
地元無視の企業が、簡単に成功できるとは思えませんし、
その辺は、その規模の会社であれば、理解できるかと思います。
ですから、非難・攻撃するだけではなく、共存・和解を前提にした話し合いを
行うなど（混雑時のガードマン、または誘導専用スタッフの配置など）、
そんな交渉も、貴方の動き次第では、可能になるかも知れません。

とは言え、実際に良い方向に動くかどうかは、全くの未知数です。
しかし、貴方が動かない限りは、何も変らないのは事実だと思います。
現状の環境でよいのであれば、それでよいと思います。
ただ、納得できない部分があるのなら、良い環境を目指して、
粘り強く動かれることこそ、重要かと思います。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
「もう少し、様子をみよう」と近隣から意見が出ました。
実際、様子をみないことには、何が問題かを言えないかと思っています。
私の独りよがりでなく、地域の意見を聞こうと思っています。
危険があれば、すぐにでも、また、行動を起こそうと思っています。
その際は、またアドバイスをお願いできれば…と思っています。

相談内容　ブロック塀を勝手に設置された場合について

広島・50代男性
先般、子供の将来のため、土地を購入しました。
建物は子供が大きくなったら建てれば…と考えてましたので、
土地は更地のままにしてあります。
先日、隣の方が家を建てられたのですが、境界線上ではなく、
私どもの土地にブロック塀を建て、
「そのブロックに鉄柵をつけたい」と、不動産屋経由で話がありました。

境界線上にブロックを詰まれるのでしたら、
私どもに相談があっても良かったのに…と思うのですが、
それ以前に、境界線を越えて
ブロック塀を積み上げされてしまっては、納得がいきません。

その不動産屋は、当初、その土地を分譲されていた会社ですが、
隣人さんは建売で購入されたと思います。
そのため、隣人さんは、おそらく私どもの土地を侵しているとは思ってなく、
不動産屋が勝手に私どもの土地にブロック塀を積み、
私どもを強引に説得させようと考えているのではないかと思います。

私どもの土地内にブロックを積まれたのも、
今回、初めて知らされたのですが、これは違法ではないのでしょうか？
このブロック塀と柵を、隣人の土地内に移動するように
手続きすることは可能でしょうか？

何せ不動産のことは素人なのと、境界線でのトラブルは
長引く可能性がございますので、ご教示いただければ…と思います。

□■アドバイス

私見ですが、境界がはっきりしていることが前提となりますが、
当然、撤去を請求することができます。
但し、貴方がご自分で撤去するのは駄目です
（そのブロック塀は隣地の所有物ですから、揉める元となってしまいます）。
　　
必ず越境してきた隣地の方に対して、撤去を要求して下さい。
今のところは、不動産業者ではなく、とにかく隣地所有者に対して、
直接、撤去を要求するべきだと思います。

また、貴方が実際にその土地を使用する必要の無い場合は、
「越境物確認書」等を双方の署名・捺印入りで作成し、
貴方、もしくは貴方の指定する方が建物を建築したり、売却する場合は、
隣地の費用で撤去することを約束しておいても良いかと思います。
　　
この場合は、双方とも売却時等所有権移転時には、
新所有者にその内容を引き継ぐか、
移転時には撤去を行うとしておけば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々のご意見ありがとうございます。
実は、状況が少し違っていたので、訂正させていただきます。
なにぶん女房が対応したものなので、詳細がわかってませんでした。

私の敷地内にありましたブロックは、土地購入時に不動産屋が
「親切で建ててくださったもの」でした。
そして、隣人はそのブロックにフェンスを建てようとして
不動産屋経由で私どもに相談されたようでした。

最終的には不動産屋が、隣人の方に、自分の敷地内に
ブロックを建てフェンスを建てるように進言され、問題は解決しました。

相談内容　傾斜地の地盤について

神奈川・30代女性
家を建てたくて、土地を購入しようと思っています。
現在、検討中の土地（古家あり）があるのですが、
その土地について悩んでいます。
　　
そこは、北側が公道に面しており、道路との高低差があります
（道路よりも高くなっています）。それほど急ではないのですが、
坂道の途中に建っているので、平らに埋め立て（？）をしてあります
（低い側に地下車庫がついています）。
　　
もともとは山林だった土地らしいのですが、地盤のことが気になります。
こういった高低差のある土地は注意が必要だ…と、よく聞くのですが、
購入前に地盤調査をするわけにもいかず、悩んでいます。
こういった場合、どうやって判断するべきでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、当然のことですが、傾斜地は若干の危険性は増すと思います。
その地域の地盤の状態は、隣近所のお年寄りに聞いてまわれば、
大体のことはわかります。過去に近隣で地滑り等があった地域であれば、
敬遠された方が良いと思います。

切土・盛土の施工方法や擁壁については、
目視によってある程度はわかるのではないかと思います。
2m以上の擁壁がひな壇になっている場合は、
どんなにしっかりした擁壁であっても、敬遠された方が良いかも知れません。

切土の時に水脈を切ってある場合は、大雨が続くとかなり危険度は増しますし、
普段でも屋内に湿気も上がります。これは押入れの中の状態や
床下の湿気の状態を見れば、大体はわかると思います。

一番確実なのは、地盤調査を行うことですが、それができないのであれば、
とにかく近隣の方に良く聞いてまわることです。
そして、良くご自分で観察して、不審な点は確認することだと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。やっぱり、注意が必要なようですね。
購入前に地盤調査をするのが確実ですよね。駅からの距離と広さは、
すごく気に入ってる土地なので、なんとか調査してみたいとおもいます。
ありがとうございました。

相談内容　耐震偽装物件に関する補償について

東京・40代女性
昨今話題の姉歯物件に大当りしてしまいました。3年前に購入の物件です。
売主は、当時の販売価格から原価償却を引いた相当額での買取に応じ、
今月、退去の予定です。

しかしながら、損害賠償・慰謝料等の相当分が加味されていないようです。
例えば、地価にしても、当初より相当額の値上がりがあり、
当方としては何の問題も無ければ、損失は無かったはずです。

また、このことにより、住民は引越をしなければいけないし
（引越費用は自腹です）、新居に移ることにより生活の基盤も大きく変り、
通勤時間の延長など、精神的な負担が数々発生します。

引越を控え、やらなくても良いことをやらなければいけない
という精神的なストレスでノイローゼになりそうです。
果して、買い取って貰えただけでもありがたいと思うのか、
それとも、可能ならこの精神的な苦痛を損害賠償、
または慰謝料として請求すべきなのか、とても悩んでおります。

良いアドバイスが頂けたら…と、すがる思いで相談させて頂きました。
よろしくお願します。

□■アドバイス：１

最初に、姉歯元建築士による耐震偽装問題につきましては、
不動産業界も巻き込んだ大変な事件となってしまい、
その被害者となられた方には同情の念を禁じえないと共に、
同業者として、まずもって謝罪申し上げます。

相談についての私見ですが、実際に支払い能力があるかどうかは別問題として、
当然、売主の業者や建築士に対して、相当の損害賠償を請求するべきだと思います。
さらには、関係監督官庁や行政に対して、行政訴訟を提訴することも
念頭におくべきかとも思いますが、行政訴訟の場合は、
かなり有能な弁護士に依頼する必要があるでしょう。

買い取り価格につきましては、通常は相場価格であるべきだとは思いますが、
実際には交渉によるものですから、相場価格自体がはっきり出るかどうかも
難しい点があります。国税庁の路線化図を参考にされるのも宜しいかと思います。

引越し費用については請求可能だと思いますが、生活基盤の変更については、
その根拠についての証拠提出が難しいのではないかと思います。

精神的苦痛に関しましては、実際の治療費や薬品代を請求するのは可能だと
思います。それ以外については、他の被害者と横並びであるべきでしょう。

大変なこととは思いますが、やはり住民の全員が同等の補償を受けるべきだと
思いますので、個人的な交渉よりも、住民全体の意見として弁護士等を通じて
交渉される方が宜しいかと思います。
買い取ってもらえるだけ有り難いということにはなりませんが、
そのマンションの住民は等しく補償されてしかるべきですから、
損害賠償や慰謝料等の請求につきましても、
基本的には等しく補償されることを考えることが宜しいかと思います。

業者に対しては、引越し費用の一律負担と買取価格の増額を、
他の被害者の方と協力して弁護士を通じて請求されてはいかがでしょうか？
行政訴訟につきましては、その分野を得意とする有能な弁護士に依頼すべきでしょう。
とにかく危険な建物から退去することが一番大切なことですから、
もし交渉が長引く様であれば、取り合えず、補償の一部として先方の示した金額を
受領しておき、示談に応じたということにしておかない方法もあるかと思います。

今回の件につきましては、業者に対してだけではなく、
行政訴訟も可能かも知れませんので、
有能な弁護士にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

親切な回答ありがとうございました。
やはり、共同住宅という特異性から、個人の交渉は難しいようですね。
実際問題、管理組合としても、弁護士を云々…と、
はじめは息巻いておりましたが、度重なる集会に皆、辟易し、
また費用もかかると言うことで、早々の決着をつけるに至ってしまいました。
　　
先日、ヒューザー絡みのマンション住民が、検査機関である行政を相手取り、
損害賠償の訴訟を起こしたというニュースを見て、「よくやってくれた」と、
拍手を贈りました。私共のマンションの組合も、もう少し団結力があればなぁ…と、
少しばかり羨ましく思います。この先、買取の契約が締結すれば、
組合も解散になるので、余計に訴訟は難しいでしょうね。残念です。

□■アドバイス：２

私見ですが、マンションの住民の総意としてというのは、
何も全員で何回も会合を持つことが必要ということではありません。

どんな会議でもそうなのですが、

　　　●組合長→理事会→役員会→総会
　　　　（総会は、一定数の参加人数と一定数の賛成によって可決する）
　　
のように、ある程度は決定機関に委ねなければ、まとまらないと思います。
組合がまとまらないという理由が不明なのですが、早急に組合組織の
建て直しをはかられ、ある程度は役員会等に一任する必要もあると思います。
また、住民の意見を吸い上げるには、
　　　●隣組における話し合い（5～10軒を1つとする）
　　　　→役員会（各組長の集り）
　　　　→理事会（例えば歴代管理組合長等の有識者の集り）
という、最小単位からの意見が上がってくる流れを作っておくべきだと思います。

これは、マンションであっても、地域集合体であっても同じでしょう。
これらの組合等の組織作りをしっかりしてから、
諸問題に対しての対応を行う必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

何度もありがとうございます。組合がまとまらない理由として、
「もう先方と関わりたくないので、早期解決をしたい」
という考えからで、そのため、買取という方向に至った訳です。
とりあえず、ローンの残金分は買取の金額に加味されているため、
二重ローンになったりはしないので、その条件で、泣き寝入りした形になりました。

あまりにも、唐突な話で、しかも耐震強度は0.5以上なので、
行政の支援もないままの放置状態の中での解決方法でした。
そのため、悔いが残ります。
今月中に登記を白紙に戻すため、管理組合は、おそらく解散になると思います。
もう少し早く相談していれば、ご指摘いただきました示談書の提出を求めて、
売買金の振込み後に、賠償について戦う方法が取れたかと思うと、
残念で仕方ありません。

相談内容　違反建築物売却の責任について

東京・40代男性
3ヶ月ほど前に、大手不動産会社の仲介で、建売中古住宅を購入しました。
しかし、入居後に、軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、
違反建築物だということが判明しました。
　　
そこで、不動産会社に「これは告知事項ではないのか？と談判し、
手数料返還の打診を受けているところです。
　　
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びて、
色々と手をつくしてくださったと思いますが、聞くところによると、
　　　●売主（個人）は、木造であることは知っていた
とのことでした。
　　
他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば、
購入を控えたか、購入したとしても、もっと価格交渉をしていたのは間違いありません。
また、どんな建て方をされているのか不安に陥って、
今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。

このような場合、売主は個人ですが、瑕疵担保責任を追求し、
損害賠償などを請求することができるのでしょうか？
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

おはようございます。
「軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、違反建築物だということが判明」
との事情が良く分かりません。
軽量鉄骨を木造であると、説明を誤ったのですか？
それとも、当該建物が建築上の法令制限に違反しているのですか？

説明を誤ったというのは、通常、
重要事項説明において、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）、
建築確認の副本などが説明されるので、考えにくいです。
もう少し詳しくお話いただければ、と思います。

違反建築物ということであれば、どのような違反なのか、
こちらももう少し詳しいお話しが必要です。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原さんの仰る通り、通常は考えられないことですが、
建物が未登記の中古物件の場合は、ありうることだとは思います。
売主が承知の上で、仲介業者に嘘の説明をして契約を締結し、
引渡し後に建物の謄本ができあがってきたら、
木造になっていたということになるのでしょうか？

単純に売主が嘘をついて売却した場合と仮定しますと、
これは瑕疵担保責任とは別に考えるべきでしょう。
相談内容を読む限り、民法の詐欺による契約というべきだと思われます。
　　　1.売主に、貴方をだまして契約をするという意思があること
　　　2.実際にだまそうとする行為があったこと
　　　3.その行為によって貴方が錯誤に陥ったこと
　　　4.その結果として、契約締結に至ったこと
という4つの要件をみたしている可能性は充分にあるのではないかと思います。

詐欺による契約の場合は、契約自体を取り消すことが可能ということになりますので、
仲介業者を味方につけて、契約の取消しとその契約取消しに伴う損害賠償の請求を
念頭に置いた上で、売主と交渉すべきだと思います。
　　
契約の取消しを要求せず、損害賠償を請求する場合は、
基本的には実損額であるべきですから、木造と軽量の差による実損を検討して、
客観的に説得力のある数字にすべきだと思います。

　　■参考条文（詐欺又は強迫）
　　　第九十六条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
　　　　　　　　　２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合
　　　　　　　　　　　においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、そ
　　　　　　　　　　　の意思表示を取り消すことができる。
　　　　　　　　　３　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の
　　　　　　　　　　　第三者に対抗することができない。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、萩原様、早速のアドバイス、ありがとうございました。
ありえないことだと思っていたので、疑わなかったのですが、
確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造なのです。
購入後にちょっとした工事をする際、業者さんや建築士さんがかかわり、
問題が発覚しました。

最初にこの住宅を建てた建売業者が一番悪いと思いますが、
私共にとっての売主ではないので、今回は相手にはならないですよね。
今回の売主も、推測ですが、故意で言わなかったというよりは、
問題視するレベルの違いと思われますが、こちらにとっては大きな問題なのです。
　　
購入前に依頼して、小屋裏などを確認してもらえばよかったと後悔しております。
それ以外の点、家そのものは気に入っているので、故に、さらに残念というか、
落胆度合いも激しいです。

嘘の申請で構造計算（3階建て）などがされているわけですから、
耐震性に特に不安を感じまして、手数料も戻りそうなので、
これは手出しで調査をすることにしております。
　　
本当は、慰謝料相当の請求をしたいところですが、上記の調査で、
万が一、補修等が必要となった場合に、せめてその費用くらいは
売主に支払ってもらいたいと思い、今回、こちらに相談いたしました。

一般的な瑕疵責任の期間は過ぎてしまっているのですが、
民法上でのやり取りになりそうなので、
期限においても、可能性においても、問題ないように思われます。
今後どう動くかは、まだ、決めかねますが、
今回のアドバイスを参考にさせていただきます。
ご丁寧にありがとうございました。

□■アドバイス：３

もし、
　　　●確認申請も謄本も鉄骨造になっているにもかかわらず、実物は木造

ということが事実だとすると、当時の土地家屋調査士が
建物の表示・保存の時の調査方法がずさんであった可能性もありますし、
それ以前の検査済み証の発行時点で問題があったとも思います。

ところで、軽量鉄骨で一部木造にすることは良くあります。
極端な話ですが、主な柱だけを軽量鉄骨にして、
その他の柱や梁は木にすることもあります。この時の使用比率にもよりますが、
構造は軽量鉄骨と表示することもあります。その点はご確認されたのでしょうか？

もし、確認済みであれば、とりあえずは、「錯誤」ということで、
登記簿の構造を木造に変更され、固定資産税の還付請求をされた方が宜しいかと思います。
このようなことが実際に起った場合に、誰に対してどのような請求が可能かは、
ちょっとすぐには思い浮かばないのですが、検査済証を発行した当時の建築主事に
一番問題があるような気がします。

売主が事業者であり、かつ構造が違うことを知っていた場合は、
それは詐欺による契約であるということになるのでしょうが、
今回の売主は素人で、かつ悪意は無かったということになりますと、
これは交渉により解決するしかないかも知れません。

3階建てということになりますと、実際にかなり不安だとは思います。
今では木造3階建てもありますが、おそらく、その建物を建てた当時は、
木造3階建ては建てられなかったので、軽量鉄骨ということで確認を取ったとも考えられます。
その場合、最初に建てた人は承知して違法建築を行ったということになるので、
一番最初に建てた人まで責任を追及することも可能かも知れません。

通常は考えられないことなので、交渉により満足のいく結果が得られない場合は、
弁護士等の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、再度の返信、ありがとうございます。
気ばかりいらだって、説明不足の点が多かったかと思います。

これは知らされておりましたが、検査済証も副本原本もありません。
なので、それなりの違反はあること覚悟していましたが、
構造そのものが違うことまでは、考えがおよびませんでした。

それから、登記簿の件は、涌井さんがおっしゃる「ものすごく極端な話」
に近い状態かもしれません。
主な柱（通し柱）ではない、業者さんや一級建築士さんに言わせると、
「使用した意図がわからない」という部分に、各フロア、数本ほど鉄骨が入っています。
あとは全て木なので、圧倒的に木の割合が高く、確認申請上では木造と言うべき建物です。

ものすごく極端な話、1本でも入っていればどうにかできるということで、
建てた建築業者がとった手段と思えます
（家屋調査士さんに、そこまでの権限や責任は負わせられないのでしょう）。

この建物が軽量鉄骨であるべき…というのは、用途地域の問題です。
建物は数年前築で、既に木造3階建ては普及していますので、
工法はそれなりに確立されているでしょうから、とりあえず、今は、
調査において悪い結果が出ないことを信じるばかりです。
あと、転勤族なので、今後転売する可能性がないではなく、
その時のことも心配の種ですが、これも売らなくていいことを祈るばかりです。

□■アドバイス：４

私見ですが、そういうことになりますと難しい問題ですね。
用途地域の問題もあり、最低限の鉄骨の使用により、
ぎりぎりで便宜上、軽量鉄骨造にしたということかも知れません。
その様な施工で、本当に軽量鉄骨造と言えるかどうかは
甚だ疑問のあるところなのですが、表示保存登記がされたのは事実です。
　　
土地家屋調査士も壁を剥がして、構造材まで確認する訳ではないようです。
外観を目視で確認して、後は確認申請書によって建物の表示保存登記を行うようです。

数年前の建築で、木造3階建てが普及してからということですと、
構造的には多分、大丈夫かなぁ…とも思います。
構造的に問題が無いようであれば、仲介業者を含めて、
売主に木造と軽量鉄骨の差額について、返還請求の交渉を行うのが良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

こんはんは。
今のところ、私共は妥当な線で検討しているようなので、ホッとしました。
何度も、また、詳しくご回答いただき、ありがとうございました。

相談内容　事業用定期借地権について

栃木・30代男性
こんにちは。どなたか教えてください。
私の父の所有地（約600坪）を事業用定期借地権にて、
某企業に平成8年より20年契約で賃貸し、
賃借人は倉庫として利用しております。
　　
事業用定期借地契約であるため、当時、公正証書にしていますが、
不動産業者は介入せず、相対にて契約を締結しました。
　　
ところが今般、賃借人から、解約をしたい旨の通知が届きました。
「契約に基づき更地にして返還する」という内容のものですが、
私どもとしましては、当然、20年間は必ず借りてくれるものと信じていました。

確かに、当時の契約書を見直しても、
途中解約を禁止するような条項はありません。
しかし、私の認識では事業用定期借地というのは、
　　　●お互いに必ず20年間は契約を結びます
という内容なのだと信じていました。
法律上、賃借人からの解約申入れを拒絶することはできないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、賃借人からの解約の申し入れを拒絶することはできません。
特に事業用定期借地契約につきましては、賃借人たる事業者が
その使用目的の事業から撤退する可能性は充分ありえることですから、
途中解約を認めないということ自体が合理的とは言えないでしょう。
　　
そのために保証金や敷金等の預かり金で地代の担保等を行い、
万が一の場合に備える訳です。
途中解約の場合は、保証金・敷金の返還時に違約金を差し引きするのが
一般的ですから、契約内容を再度、ご確認下さい。

なお、途中解約による違約金等の規定が無く、
かつ保証金・敷金等の預かり金も無い場合は、
違約金請求の交渉を行うことになると思いますが、
かなり難航することになると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答たいへんありがとうございます。
父親とも相談し、今後の対策を進めていきたいと思っています。
途中解約はとても残念ですが、やむを得ないことのようです。

相談内容　共有名義物件の賃貸について

神奈川・30代男性
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。

自分の祖母所有の戸建（1階店舗・2階住居）があります。
しかし、実は祖母は他界しており、父・叔父・叔母が相続人となりますが、
父もすでに他界しております（父の相続人は、母・兄・自分となります）。

今回他人に貸すことになりましたが、その場合、
賃貸契約書の貸主の名前はどのようにしたらよろしいのでしょうか？
叔父・叔母・母・兄・自分の5名の名前にしなければいけないのでしょうか？
それとも代表者だけでいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、全員が承諾しているのであれば、
賃貸借契約の賃貸人は代表者1名の方が良いと思います。
　　
当然、全員の名前で行っても良いのですが、
賃借人が大家として誰を相手に話しをしたら良いのか
混乱してしまうかも知れませんので、
あまり良い契約方法とは言えないと思います。

このような共有物件の場合には、
信頼できる不動産業者と代理契約を締結して、
契約から管理まで一任してしまう方法もあります。
　　
賃貸借期間中の色々な問題に対する対応を考慮した場合も、
このような5人もの共有物件の場合は、
業者に一任しておく方が良いと思いますし、
賃借人に対して親切であり、解り易いと思いますが、いかがでしょうか？

それと、共有名義物件の場合は、家賃収入に関して、
贈与問題が生じることの無いように、事前に充分調べて対応して下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は代表者にて契約し、
早急に管理して頂く不動産屋を探したいと思います。

□■アドバイス：２

まず、その建物の現在の所有者は誰なのかということが問題になります。
相続人の間で、なんらの合意も無いのでしょうか？
もし、何らかの合意があったのであれば、
その合意にしたがって所有権の帰属が決ります。

なんらの合意もない場合には、法定相続として扱うことになります。
叔父持分3分の1、叔母持分3分の1、貴殿持分9分の1、母持分9分の1、
兄持分9分の1の共有建物ということになるでしょう。

共有建物の管理は、賃貸に出す場合なども含めて、
持分の過半数で決めることになります。過半数の同意があれば、
その同意にしたがって、所有者の連名でも代表者ででも契約することができます。
　　
実務上は、代表者での契約が合理的でしょう。
なお、賃貸に関しては持分の過半数で決することになりますが、
紛争防止の点からは、全員の合意があったほうが良いでしょう。

経費の負担や利益の受け取り割合は、持分で行うことが基本ですが、
皆さんの合意で定めることもできます。

蛇足ですが、相続不動産の登記は、なるべくお早めに行うことをお勧めします。
二次相続、三次相続などになると、大変、複雑になりますので…。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は全員の合意がありましたので、
代表者にて契約することにしました。

相談内容　第三者による所有地の利用について

神奈川・30代男性
購入予定の土地があり、旗竿地です。
4m幅の二項道路に2.5m幅の通路で接続し、
接続部は3m隅切りがしてあるので、接道は4.5m幅です（すべて敷地です）。

　　　★参考図★
　　　　 http://fudosan.jp/img/soudan/5117.gif

この通路状部分、位置指定道路の計画残骸のようで
（隣地との共同開発の計画がギブアップしたらしいです）、
前の家は二項道路に接しているにもかかわらず、
玄関も駐車場も隅きり部分にあるため、
こちらの敷地を通らないと一切使えません。

しかも、この状態は現所有者が前方の土地の売却者であるため、
一切、約束事は無いとのことです。
この状態は、特に相手方にとって不幸な状況です。
私は、これを利用してプレッシャーをかけるつもりも無いので、
覚書を作成し、必要充分な出入りを確保させ、
気持ちよく住みたいと思っています。

しかしながら、現状で協定道路にするつもりはありませんので、
固定資産税などもこちらの負担ですから、過大な許諾をする気もありません。
そこで、以下の2点について、アドバイスいただければ幸いです。

　　　1.私には思いつきませんでしたが、この隅きり部分を、
　　　　私が使う状況は本当に無いのでしょうか？

　　　2.覚書の内容を考えておりますが、修正や追加などについて、
　　　　アドバイスいただければ幸いです。
　　　　（相手からの依頼という形で）
　　　　　・建替えまでは一部使用を認めさせて欲しい
　　　　　・売買時も覚書を継承する
　　　　　・通行権は請求しない

□■アドバイス：１

おはようございます。

まず、隅切り部分の境界ですが、隅切り部分が貴殿の所有かどうか、
ご確認ください。場合によっては、便宜的に手前の家屋の方（Aさん）の
所有地を後退させた場合があります。
隅切り部分が貴殿の所有地である場合、過去の合意が、
Aさんが隅切り部分を使用しないというものである場合に、
貴殿の主張が妥当なものとなります。

けれども、「現所有者が前方の土地の売却者であるため…」
ということですので、過去の売却と隅切りの時期、
経過によって考えることになります。

　●このような状態が平穏に継続していたのであれば、
　　現所有者とAさんとの間で、
　　Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があったと考えるのが妥当でしょう。
　●また、現所有者はAさん土地の売主でしょうから、使用を禁止することは
　　信義則上許されないということも考えられるでしょう。
　●時期の関係によっては、通行地役権の時効取得もあります。

このように考えることができますから、
過去の経緯をしっかりと確認することが必要でしょう。
そのため、ご質問に関しては、以下のように考えられるでしょう。

　　　1.隅切り部分は、本来は車両通行の便で設置されるものであり、
　　　　貴殿の専用通路のためのものです。
　　　　けれども、専用通路ですので、隅切りは不要です。
　　　　おそらく、隣地と共同しての位置指定のための計画の名残でしょう。
　　　　どのように使うかは、先に書いたとおり、時期や経過によります。

　　　2.覚書は、先に書いたとおり、時期と経過によって考えることになります。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

隅切り部分は、謄本で確認したところ、100％の所有権があります。
「手前の土地を5年前に分割売却するときは、深く考えずに隅切りしたが、
　そんなことは何も決めなかったのがいきさつ」
との談です。
　　
手前の土地には奥の家の水道管も通っているそうで
（これは止めてもらう約束です）、建築確認でなぜ問題にならないのか不思議ですが、
両者も不動産屋も工務店も皆、なあなあでやってしまったのではないかと…
（おそらく口約束で、通っても良いようなことをほのめかしたはずです）。

私も「Aさんが隅切り部分を出入り口に使用する合意があった」というのが
実態だと思いますので、「通行地役権の時効取得」を牽制する意味もあり、
覚書が必要だと考えました。

現状の維持は私も認めるところなので、念のために通行地役権の時効取得は
主張しないという文言で追加しておきたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

□■アドバイス：２

私見ですが、「1.」については、自動車の出入りには
当然、貴方が使用することになり、前面道路が4mで宅延幅が2.5mですと、
普通車以上の場合はスミキリが無いとスムーズな出入りは無理だと思います。
特に、図の右手にはスミキリがありませんので、
左手のスミキリは絶対に必要だと思われます。
逆に言えば、このスミキリが無い場合は、
購入するのを考えなければいけない土地とも言えるでしょう。

「2.」については、通常はこのスミキリは貴方が専ら使用するためのものとなるべきです。
しかし、事情がありますから、仕方なしに隣地所有者にも通行を認めるということに
なるのでしょう。そのため、補足については、以下のとおりです。

　　　●建て替えまでは一時使用を認めさせるということは、
　　　　「建て替え時以降は使用を認めない」
　　　　ということになりますので、その点を強調しておくことが必要でしょう。

　　　●貴方からの約束事として、
　　　　「建て替えまでは、スミキリ部分には塀等の構造物は建てない」
　　　　ということを明記しておくのが親切だと思います。

　　　●その他、
　　　　　・このスミキリには、隣地所有者は隣宅への来客者を含め、
　　　　　　駐停車はしてはいけないこと。
　　　　　・構造物の設置、上下水道等の埋設はしてはいけないこと。
　　　　　・転貸しはしてはいけないこと。
　　　　を明記しておく必要があると思います。

　　また、
　　　●貴方がスミキリを使用する必要が無い場合
　　は、覚書ではなく、上記の条件を含んだ使用貸借契約の締結でも良いでしょう。
　　この場合は、
　　　・隣地所有者個人を相手に契約しておく。
　　　・目的は人及び車両の通行に限定しておく。
　　　・貴方が自分で使用する必要が出た場合は契約は終了する。
　　ということを明記しておけば良いでしょう。
　　そうすれば、隣地転売時の覚書の継承という不安要因はなくなります。

該当地所有者（場合によっては売主）が承諾するかどうかは別ですが、
実態は限りなく使用貸借契約に近いものになるでしょうから、
覚書と言う不確実なものでは無く、明確な契約を行った方が良いとは思います。
　　
また、図面上だけでは無く、現地で鋲等の堺を明示して、スミキリのさらに
一部だけを通行目的で無償で貸すことが可能な場合
（スミキリを2mではなく1mにするなど）も、
その部分についてのみの使用貸借契約で良いと思います。

　　以下、ご参考まで…。

　　　★使用貸借に関する民法の条文

　　　（使用貸借）
　　　　第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後
　　　　に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その
　　　　効力を生ずる。

　　　（借主による使用及び収益）
　　　　第五百九十四条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法
　　　　に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
　　　　２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさ
　　　　　　せることができない。
　　　　３　借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契
　　　　　　約の解除をすることができる。

　　　（借用物の費用の負担）
　　　　第五百九十五条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
　　　　２　第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用につい
　　　　　　て準用する。

　　　（貸主の担保責任）
　　　　第五百九十六条　第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。

　　　（借用物の返還の時期）
　　　　第五百九十七条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければ
　　　　ならない。
　　　　２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的
　　　　　　に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただ
　　　　　　し、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに
　　　　　　足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することがで
　　　　　　きる。
　　　　３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、
　　　　　　貸主は、いつでも返還を請求することができる。

　　　（借主による収去）
　　　　第五百九十八条　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収
　　　　去することができる。

　　　（借主の死亡による使用貸借の終了）
　　　　第五百九十九条　使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

　　　（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
　　　　第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び
　　　　借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求し
　　　　なければならない。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

「1.」については、言葉足らずでした。
塀を作るなどして占有しなければならない状況は考えつかないという意味です。

「2.」については、補足事項ありがとう。文案を練ることにしましょう。
私がスミキリを不要と考えることは無いと思います。
いろいろとアドバイスをいただき、ありがとうございました。

相談内容　店舗物件における外壁の原状回復について

東京・50代男性
店舗用物件を賃借して薬局を営業していましたが、
このたび閉店して退去することとなりました。
　　
その際、ビル外壁に設置した張り出しテントを撤去したのですが、
外壁タイルにボルト穴が多数残ってしまいました。
内装の原状回復については大家さんと合意しましたが、
外壁タイルは思いのほか補修費用が高額で、
本当にこちらが全額負担すべきものなのか、
疑問に思っております（15～20万円程度の見積りが出ています）。

テントを設置するにあたっては、特に契約書面には明文化されておらず、
退去時には原状回復するということが暗黙の了解であったように思います。
もちろん、無断で工事したわけではなく、上記のような事情で
大家さんと合意していたと理解しています。

知り合いの不動産屋は
　　「店舗用物件に看板などは不可欠だから、普通は外壁ボルト穴まで
　　　完全原状回復を求める例はほとんどない」
と言っています。
しかし、やはり、大家さんの求めに応じる必要があるのでしょうか？

□■アドバイス：１

おはようございます。
原状回復は、契約時の合意にしたがって行うことが基本ですが、
外壁に関する合意が具体的ではなかったようですね。
　　
この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を
同じ場所にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう。
けれども、テントの設置は「借主の希望」であり、その建物に継続的に必要な
付属物とは考えられませんから、ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に
含むものと考えられます。

もっとも、過去の合意が具体的でなかった場合、
現在の合意で解決することができますから、貸主、借主でよく話し合って、
補修する、補修しない、補修する場合の費用は折半するなど、
話し合ってみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

「この場合、次の借主がその後も継続的に張り出しテントなどの設置を同じ場所
　にするのであれば、お知り合いの不動産屋さんのお話も妥当でしょう」
ということがポイントで、交渉の余地がありそうですね。

ただ、
「ボルト穴跡の補修は原状回復の範囲に含むものと考えられます」
ということは、例えば、少額訴訟などで争った場合、
基本的には「負け」となる可能性が大…と考えた方がいいのでしょうか？

客観的に見て、「折半」で合意すれば上々と思うべきでしょうか？
すいません、追加質問のような形になってしまいましたが、
すでに何度か話し合いを持ったのですが、今のところ、全くの平行線です。
どの辺りの「落としどころ」で妥協すべきなのかが、
可能でしたら、アドバイスいただければ幸いです。

□■アドバイス：２

裁判で争った場合の結果については、裁判の場合は、
契約時やその後の具体的な経過などによって、
また、裁判官によっても、微妙に結果が変りますので、分かりません。
　　
私見ですが、
　　　●貴殿の店舗への固有、特有のテントの設置であり、
　　　　次のテナントはその設置がないというのであれば、
　　　　貴殿の負担で原状回復することとなる
　　と、考えられます。

このような争いの場合、費用負担の出費が敷金からなのか否かで変ります。
つまり、大家さんが預かっている敷金などから修繕費用を差し引くのか、
貴殿が新たに出費するのか、どちらなのか…ということです。
　　
大家さんが敷金から差し引くのであれば、貴殿は敷金の返還を求めることになり、
逆の場合は、大家さんが貴殿に支払いを求めることになります。
簡単に言えば、求める側が不利ということでしょう。

原状回復の具体的な合意が不充分なケースでしょうから、
私見ですが、折半で解決できれば良いと思います。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
私のケースは大家さんに敷金の返還を求めるケースで、
その際の原状回復費用の精算額でもめています。
そのため、訴訟などになった場合、
こちらから敷金返還の訴えをおこすことになるので、
面倒なのは自分…ということになるわけですね。
とするなら、やはり折半くらいで手を打つ方が利口なのですね。
やや甘く考えていましたので、アドバイス大変参考になりました。
ありがとうございます。

相談内容　敷金の追加について

東京・30代女性
今年3月に賃貸マンションへ入居致しました。
現在、そこでお店をやっております。
店舗としての契約ではなく、住居としての契約で入りましたが、
契約前に、店舗にするという話を不動産屋と大家には伝えており、了承済みです。
また、不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を書面でもらっています。

しかし、大家側が不動産屋を変えたため、問題が起こりました。
新しい不動産屋は、
　　「店舗にしているならば、敷金は5ヶ月分必要です」
と言ってきました。
すでに、こちらは2ヶ月分の敷金を払っているので、差額を収めるように
とのことですが、5ヶ月分必要ならば、最初から入居を考えなかったと思います。

商売を始めてしまっており、引っ越しは不可能ですので、
今さら差額を請求されて困っています。
契約では2ヶ月の敷金ということになっているのに、
こんなことが通ってしまうのでしょうか？
また、更新時期まではこのままで通せても、
更新の際に契約内容を変えられてしまうことはあるのでしょうか？

大家側は穏便に済ませたいとの考えのようですが、大手の不動産側は
かなり強気で、大家側も「できれば、払ってほしい」というニュアンスです。
アドバイスをお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、旧不動産屋には店舗で使用することを了解する旨を
書面でもらっていて、かつ、当初、契約で敷金が2ヶ月で
契約書に明記されているのであれば、
たとえ、相手が大手であろうがなかろうが、不動産会社を変えた程度で、
敷金の追加を請求するのは確かに納得できないですね。

増額する根拠を大手不動産会社の社長名で提出していただき、
請求書も社印のあるものを出して頂き、それから検討すれば良い事でしょう。

まずは、
　　　●きちんと契約書があり、書面による承諾があるにもかかわらず、
　　　　なぜ、敷金の増額を大手不動産会社が要求してくるのか？
　　
と、その理由を文書で確認することが大切だと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。

本日、また新たな展開になりました。
旧不動産屋の「店舗使用、敷金2ヶ月」の承諾書面は、
不動産屋が勝手に作成したもので、
大家側はそんな書類は知らないと言ってきました
（もちろん、控えは当方で保管しております）。

しかし、口頭で承諾の意思を確認しており、
今になってそんなことを言い出すのが納得できません。
とにかく、アドバイスしていただいたように、
新不動産屋へ納得のいく回答を求めたいと思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、当時の経過を「経過書」としてまとめて、
　　　●口頭による大家の承諾があった」ということ
　　を、旧不動産屋に署名・捺印を頂いて、追認してもらってください。
　　この時に、必ず、
　　「大家は不動産業者が勝手に書類を作成したと言っているが、
　　　そのことについてどう思うか？」
　　ということを確認して、書類で返答してもらって下さい。

　　その上で、経過書に貴方と旧不動産業者の署名捺印をして、大家に対して、
　　　●本当に旧不動産業者が勝手に作成した書類かどうか？
　　という質問状を出して、署名・捺印入りの返答書を要求して下さい。

それと、今後、大家や不動産業者からの口頭による請求等は一切断り、
必ず不動産業者の社長と大家の署名・捺印の有る書類以外は
受け付けないという意思表示を明確にするために、
各相手に対してそれらを明記した書類を送って下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

詳しいご回答、ありがとうございます。
大変心強く読ませていただきました。

何でも書面にしておくことが大切なんだと実感しました。
前不動産会社がまともな返答を返してくれる確信は持てませんが、
できるだけ頑張って交渉してみます。
あとは、更新の時期に「契約内容の変更」という形で請求されないかが不安ですが、
その辺もうやむやにされないように、大家側に聞いてみようと思います。

最初はどうしたら良いのか分からずに不安でしたが、
今は前向きに頑張れそうです。ありがとうございました。
また結果が出ましたら、報告させていただきます。

相談内容　孤独死の後処理について

東京・20代女性
親戚が部屋で死亡していていました。
その方は、離婚後1人で生活をしていたので、
親族である私の父に連絡が来ました。
状況は、この暑さの中で2週間程放置されていたようで、
虫などがすごいとのことでした。
警察が立会いのもとに、遺体は処理されましたが、
その後の部屋の処理などの件に関しては、全く解らない状態なのです。

保証人は保証協会にお願いしているのですが、
クリーニングなどの手配は自分でするべきなのでしょうか？

大家さんに聞いたところ、
「しばらくそのままでいいんじゃないでしょうか？」
とのことでしたが、部屋の臭いなどをそのままにしておくことは、
近所の方々に大変失礼なので、何とかしたいと思います。

しかし、どのように動いたら良いかわかりません。
どなたか死亡後の手続きの流れがわかる方がいらっしゃいましたら、
どうぞ教えてください。よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、失礼を承知で若干説明しますと、
私も夏場の死後10日ほど経過した物件に立ち会った経験がございますが、
死臭も酷く、部屋中に銀バエが飛び回り、
ウジが湧いて、とても耐えられる状態ではありませんし、
クロス等もハエの排泄物で汚れてしまい、
クリーニング程度ではどうしようもない状態でした。

大家さんが、
「しばらくそのままでいいんじゃないでしょうか？」
と言える状態でないのは、はっきりしていると思います。

たぶん、貴方、および、貴方の父親は元々保証人にはなっていないので、
大家はそのように言っているのではないかと思います。
単なる親族というだけでは、大家さんが貴方達に、
色々な請求をしてくるのには無理があると判断されたのでしょう。

大家さんには、手土産を持って挨拶に伺う程度に留めておけば良いと思いますし、
あとは大家さんが処理をしてくれると思います。
お気持ちは理解できますが、あまり深く関り過ぎるのもどうかと思います。

なお、貴方が親族であり、かつ保証人であれば、お祓い等を行うと共に、
掃除もするべきだと思いますし、場合によっては大家から全面改装費用と、
家賃の2年分程度は請求される可能性もあると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信ありがとうございました。
おっしゃる通りで、クリーニング程度ではどうしようもない状態です。
幸いと言っては失礼なのですが、保証人にはなっていないので、
ご意見を参考にして、大家さんと話し合いをしたいと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　借地の売却と更新料の返還について

埼玉・40代男性
借地人に借地の売却を考えております。
しかし、借地人が、
　「5年前の契約更新時に更新料を払っていたので、
　　残りの期間である15年分の更新料を返金してほしい」
と言ってきました。
契約には返金の規定がないのですが、どうしたらよいのでしょうか？
双方の話し合いで決着するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、通常、更新料は更新時に支払う一時金で、
償却していくものではありませんから、
残りの期間の分を返すという性格のものではないでしょう。

しかし、土地売却に伴う交渉ですから、更新料を返さなければ、
買い取って頂けないというケースも想定する必要があると思います。
売却価格や諸経費・税金等を算出し、実質手取額をよく考慮した上で、
貴方が判断すべき問題だと思います。

諸事情を考慮しない一般的な話ですと、貴方が売りたいと言い出したならば、
買主（借地人）有利で、買主（借地人）が買いたいと言い出したのならば、
売主である貴方が有利に交渉を進めることが可能だと思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

おはようございます。更新料は、一般的には、
異議権放棄の対価、賃料の補充（前払い）などの性格と理解されています。
したがって、賃料の補充（前払い）という性格に着目すれば、
その性格にかかる残期間分の返還が必要という考えもあります。

契約で、更新料の返金についての定めがあれば、
それに従い、返金についての特段の定めがないのであれば、
一部返還に応ずることも必要かもしれません。

ところで、売却価格での調整も可能でしょうから、よく話し合ってみてください。

（北杜宅建センター・萩原さん）

■□相談者より

早速のご返信、ありがとうございます。
更新料の捉え方に色々あり、かつ、それぞれの立場によって
考えも変ってくるのだな…と、感じております。
ただ、以前から良好な関係で、借地を買い取り、今後とも
私どもと近所付き合いをするわけですから、売価の減額等で歩み寄り、
妥協点が見出せたら良いかな…と、考えています。
ありがとうございました。　

相談内容　既存不適格建築物について

東京・30代女性
はじめまして。市役所に聞いても、法務局に聞いても、
らちが明かず、困り果てております。どなたかお知恵を与えてください。

今、叔母の実家の建て直しを計画していますが、
わずか2.5センチのために建物を壊さなければならない状況に直面しています。

理由は、既存建物を一部残していたところ、
「道路後退にひっかかるため、壊すように」
と、建築指導課から言われたからです。
（道路後退の立ち会いは7月5日で、まだ確定はしていないのですが、
　測量士さんの推定では、2.5センチ後退部分にかかるそうです）

「既存不適格建築物」にならないかと思ったのですが、
建物の登記簿を見ると、所有権登記が昭和26年1月24日で、
建築基準法の施行が昭和25年11月23日ですので、
施行時に工事中の建築物であったとは思います。

しかし、叔母の話によると、昭和30年頃、キッチンだったところを
和室に変えるリフォームをしています。
このリフォームが、基準法が定める、
「一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように
　既存の部分の手直しを行わなければならない」
という規定に抵触していたのかは、わかりません。

建築確認の申請すらできず、困り果てております。
やはり、今回の母屋の建て直しが、この規定に抵触してしまうのでしょうか？
また、どうにか解体を免れる手だてはないものでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

道路後退の意味が良く判らないのですが、属に言うセットバックのことでしょうか？
つまり、接道している道路の幅員が4メートル未満で、道路中心線から2メートル
の後退線が設定されており、その後退線に既存建物が2.5センチ引っ掛かっている
ということでしょうか？

建築確認申請の対策だけだとすれば、対処方法として、一番簡単なものは
建築確認の必要の無い大規模リフォーム工事にとどめることだと思います。
柱や梁や屋根だけ残して、大工さんによる解体工事を行います
（解体業者は雑な解体を行うので駄目です）。
それら構造材の交換も必要な場合は、柱等構造材を一本づつ順次交換していく
方法をとります。増築は建築確認の必要の無い3坪までにとどめれば良いでしょう。

ただし、今回の増改築工事に関係無く、
はみ出した建物の撤去を求められる可能性もあるのだとすれば、

　　　1.　2.5センチの部分だけの撤去が可能かどうかを大工さんに聞いてみる。
　　　2.　道路拡幅工事の時には、建物を撤去すると言う念書では駄目なのかを
　　　　　役所に聞いてみる。

　　ということになろうかと思います。
「1.」については、2.5センチだけ対処するのであれば、
木造在来の場合は部分解体は柱の付け替え等を行えば
充分可能だと思いますので、
リフォーム工事になれた大工さんによくご確認下さい。
もし部分解体が可能であれば、建築確認申請の時に
併せて申請を提出すれば良いのではないかと思います。

これは、あくまでも私個人の感想ですが、役所の担当官によって、
実際の対応はかなり変るかも知れません。
すぐにでも、道路拡幅が行われるのであれば別ですが、
建築確認申請を行わなければ、
建物の撤去を早急に求められることは無いと思います。
もし、撤去を求められても、そこに生活している限り、
すぐに応じなければいけないというものでもないと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
おっしゃる通り、セットバックのことです。
後退線に2.5センチ引っ掛かってしまいそうなのです。

L字型の家なのですが、長い母屋部分は既に解体してしまい、
廊下で繋がっていた離れ部分だけを残して建築確認を申請したところ、
「離れも解体してください」
とのことでした。
離れが面している道路は、裏の3軒の方が使うのみで、
早急に道路拡張工事が行われる予定はないと思います。

2.5センチの撤去については、木造ですが、
基礎はコンクリートで、かなりの額がかかってしまうとのことでした。
離れは道に対して斜めに面しており、1/3程度解体しようと思っているのですが、
それでも2.5センチ、かかってしまいそうなのです。

役場の方も、「どうにか残せないですかね」とおっしゃっていて、
不適格建築物であることを証明するために、
「固定資産税をS25年までさかのぼれないか」
「古い柱や梁で証明できないか」
など、アドバイスは頂いているのですが、
資産税課には昭和45年までしか資料は残っていないとのことでした。
　　
一応、古い写真も探してみましたところ、キッチンだった頃の昭和17年に
離れの前で撮った写真、和室にリフォームする直前の昭和35年、
離れの前で撮った写真がありました。
どの程度のリフォームを行ったかはわかりませんが、
3坪以上増築したら、もっと道にせり出していたと想像できます。

その時のリフォームと、今回の母屋解体に伴う建て替えは、
「一定の範囲を超える増改築等を行う場合」に適合してしまうのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、母屋の解体工事を既に行ってしまったのであれば、
当然、3坪以上の建替えとなり、建築確認申請が必要でしょう。
母屋の解体を行わず、前の返答の通りのリフォーム工事
とすれば良かったと思います。
投稿を読む限り、役場の方は理解のある方のようですから、
良く相談されるのが一番だと思います。

　　★補足★
　　　上記投稿後、当サイトの運営管理をされている1LDOの草柳さんより
　　　メールを頂きました。
　　　 　http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4745
　　　の、中尾様のアドバイスの流用が可能かどうかということですが、
　　　母屋の滅失登記だけを分離して行い、さらに母屋部分の土地の分筆を行い
　　（当然、接道している必要があります）、新しい母屋を独立した建物で、
　　　かつ全く別の土地に建てるということになれば、可能かも知れません。
　　　この方法については、必ず事前に、土地家屋調査士、および設計士に
　　　ご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
分筆の件は、設計士さんからも言われていました。
敷地は離れが面している西側の他に、南側にも道路に面しているので
分筆はできるとのことでした。

しかし、問題があると土地家屋調査士さんに言われています。
セットバックの件とともに、祖父が登記した地積と実面積が
150平米も違うため、土地家屋調査士さんに測量をお願いしています。

7月上旬の、セットバックの官民立ち会いの時に、
民民立ち会いで境界も確定したいと思っていたのですが、北側の方が、
もう何十年も前に購入されたのにもかかわらず
登記上の所有権が変っていないことが判明しました。

土地家屋調査士さんによりますと、「仮登記」という方法で地積を確定すれば、
ローンを組む際必要となる登記簿にはなるとのことですが、
実際にそれを分筆するとなると、ご近所づきあいもあるので、
北側の方の判断を待つと相当時間もかかるし、お金もかかるので、
分筆は難しいのではないのかと言われています。

祖母が亡くなって10年以上、誰も住んでいない家で、どうにか叔母への相続を終え、
なんとか定年を迎えた母と叔母に住んでもらえる家に…と思って、
始めた計画ですが、いろいろと難しい問題が次から次へと出てくるものなのですね。

アドバイス通り、長野市役所の方に、真摯に相談してみたいと思います。
本当にありがとうございます。

□■アドバイス：３

長野市内の話ですか？　長野市の場合は、中核市で政令指定都市と同じで、
建築確認も長野市役所が独自に行います。長野県の建築主事よりも、
厳格に運用していますので、ちょっと厳しいかもしれません。

分筆も、法改正によって若干難しくなっているのも事実です。
以前でしたら、分筆するところだけ確定すればよかったのですが、
今は残りの土地も確定しておく必要があります。

やはり、柔軟な運用を長野市の担当者に相談してみるのが良いかもしれませんね。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のお返事ありがとうございます。
母の実家は長野市内です。やはり厳しいのですね…。
先日相談したのは、若い役所の方で、
「主事に相談しないと…」
と言いつつも、東京からあまり頻繁に行けない事情を察してくださり、
「電話でも相談にのります」
とおっしゃってくれているので、週明けにお電話したいと思います。

先日ご相談したときには、「何か証明があれば…」
というだけで、「昭和26年1月23日の登記簿」があることは、
まだ気づいていなかったので、それだけでもご報告してみようと思っています。

本当にどうしていいか途方に暮れ、母や叔母には言えず、
胃の痛い日々ですが、涌井さまのアドバイス、本当にありがとうございます。
勇気を持って、電話してみます。またご報告します。
重ね重ね、ありがとうございます。

～～ 二週間後 ～～
涌井さま、昨日、役場の方とご相談させて頂いた結果、
古い登記簿や写真等で、「不適格建築物」として、
なんとかセットバックせずにすみそうです。
測量結果をもとに近々建築確認申請をする運びです。
いろいろアドバイス頂きましてありがとうございました。
「柔軟な運用を相談してみる」との通り、良い結果を得られそうで、
ひと安心です。重ね重ねありがとうございました。

相談内容　保証会社と連帯保証人の両方を要求された場合について

東京・30代男性
はじめまして。
当方、事業をはじめて半年ほどの者です。
事務所として普通のマンションを借りようと思い、申し込みをしたところ、
連帯保証人（義兄）は立てているのに、さらに連帯保証代行会社
（家賃0.5ヵ月分、2年目以降、年間1万円ずつ）への加入も要求されました。

連帯保証人には問題なく、問題があるのは私のようで、
事業をはじめたばかりの私の信用に問題があるため、代行業者も必要とのことでした。

しかし、連帯保証人と代行業者の両方を求められることは、
一般的にはありえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、賃借人本人の信用に問題がある場合は、ありうることだと思います。

連帯保証人は、万が一の為にお願いしてあるのですが、実際問題としては、
連帯保証人から回収するのは手間がかかったり、回収ができないケースもございます。
一番は賃借人本人がしっかりしていることですが、勤続年数不足等、本人の信用に
問題がある場合は、今までは契約自体を断るケースが多かったと思います。

貴方が納得できない場合は、借りなければよいだけです。
良くご検討の上、判断されれば、よいと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

その後、不動産会社と色々と交渉しましたが、今のところ、
不動産業界の不透明な部分が浮き彫りになって、不信感のみが残っている状態です。
その理由として、下記のようなことが挙げられます。

　　1.「連帯保証人を不動産会社があてにしていなことはわかったが、消費者にとっ
　　　　て、連帯保証人は重みがあり、安請け合いもできないし、頼むときも頭を下
　　　　げてお願いをするものである。できるなら、連帯保証人というプレッシャー
　　　　を与えたくない。代行会社が連帯保証人になってくれるのであれば、代行会
　　　　社だけとういうのは駄目なのか。また、代行会社はこちらで選択しても良い
　　　　のか」
　　　「両方必要。代行会社は借主の信用の無い部分を補うもので、言い換えれば、
　　　　信用の無い部分を借主がお金を払って信用を買って補うようなもの。また、
　　　　代行会社は提携しているところしか採用できない」

　　2.「こちらは信用が無いことはわかっているので、契約期間中（2年間分）の家
　　　　賃を前払いするだけの資金はすでに用意してある。家賃の前払いをすれば、
　　　　代行会社は要らないのではないか。」
　　　「家賃は月々払って頂くものなので、前払い制度は行ってない」

　　3.「（その不動産会社と提携している審査の会社が全てを判断し、その不動産会
　　　　社としてもどうすることもできないとのことなので）その審査の会社の方と
　　　　直接話しを伺いたい」
　　　「審査の会社から連絡を差し上げることはできない。会社名、担当者も教える
　　　　ことはできない」

やり取りは以上ですが、私は、10年以上小売業界で店長や本部への勤務をしてきて、
それなりに社会経験を積んできたつもりです。
しかし、白黒はっきりしている世界で仕事をしてきたせいか、
上記のようなやり取りからすると、不動産業界は、まだまだ不透明なイメージを抱きました。

いち消費者としてみると、不動産会社と代行会社が組んでいて、
消費者から少しでもお金を巻き上げようとしているとしか思えません。
私は間違っているでしょうか？

□■アドバイス：２

システムの説明が不充分なのだと思います。

通常、保証会社を賃借人は選択はできません。
不動産会社は特定の保証会社と提携する時に入会金や年会費等を支払っております。
当然、賃借人が利用できる保証会社は、その不動産会社が諸経費を支払って
提携している保証会社に限定されます。また、そのように不動産会社と提携している、
しっかりした保証会社でなければ、逆に信頼はできません。

1～3とも、その不動産会社の返答の通りです。

ところで、貴方の言いたいことは、逆に、一切、私には理解できません。
貴方が自分で自分を信用あると勘違いされているのではないですか？
過去にどのような職業につこうが、そんなことは一切関係ありませんよ。
そんなことを言えば言うほど、「胡散臭い奴」と見られるのが、
日本では一般的なことだと思います。
店長までやられたのに、今は勤務先を変えられているということは、
何らかの問題があったと思われても仕方ないでしょう。
不動産業者は、基本的に全てのお客様を平等な目で見ているだけだと思います。
大事なのは、今現在の勤務状況でしょうね。

もし、ご不満であれば、貴方を信用して下さる友人等にお願いして、
どこか友人にでも貸してもらえばよいと思いますよ。

なお、私は大手のフランチャイズのコンビニのオーナーを約15年間やっていましたが、
私見ですが、あのシステムは非常に不透明であったように感じています。
ですから、小売業が白黒はっきりしているという、
貴方の言い方にはかなりの反感を覚えます。
貴方の言葉を借りるならば、小売業のフランチャイズの本部なんてものは、
オーナー達に肉体的な苦労させて、お金を巻き上げて儲けているだけの
不透明極まりない業界だと思いますよ。私の経験上から言えば、
不動産業界の方がはるかに質も良く、白黒はっきりしています。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
私の最初の質問に戻りますと、
「連帯保証人と代行業者の両方を求められることは、一般的にはありえる」
ということが今回わかりました。ありがとうございました。

また、弁解させてください。
私は自分のことを信用がある人間だとは少しも思っておりません。
今回私が独立したのも、充分な計画の上で行ってきました。
独立後は社会的な信用がなくなることはわかっておりましたので、
会社員の間にマイホームを購入し、住宅ローンの支払いも終えて、
独立のための充分な資金を作った上で独立しました。
そのため、家賃も2年分は用意していたのですが、よく考えると、
「金さえ払えばいいだろ」的な手段に見えますね。逆効果ですね。

また、「不動産業界ちゃんとしろ！」のような発言も申し訳ございませんでした。
私がいたところは、直営40店舗くらいの会社で、お客様にも取引先にも一切媚びず、
白黒はっきりした商売をしてきたので、発言に過信があったと思います。
涌井様はじめ、こちらを閲覧していらっしゃる不動産業界のかたへも
失礼な発言でした。申し訳ございませんでした。

□■アドバイス：３

この場は、あくまでも個々のトラブルの解決を目指すための用意しており、
アドバイザーの方は、全てボランティアで、本業の合間に、
お忙しいお時間を割き、貴方のトラブル解決のために回答くださっております。

　業界に対する不満や要望などは、
　　「不動産の目安箱（ http://fudosanbbs.2525.net/ ）」
　に、投稿してください。
　　（保証人会社についての意見は、
　　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/11/post_93cc.html
　　　などが宜しいでしょう）

なお、今回の貴方の件につきましては、
　　　●その不動産事業者が、事業用物件だけではなく、居住用物件でも、
　　　　すべての契約者に対して、例外なく保証会社、保証人の両方を要求している
　　ということであれば、利益のための手段と思われる可能性もあります。

　　しかし、今回の相談から判断いたしますと、その不動産事業者の仲介においても、
　　　●貴方の場合は、保証会社と保証人の両方
　　であり、
　　　●保証会社のみの方、保証人のみの方もいらっしゃる
　　という可能性が高い物と思われ、そうであれば、当然、貴方の信用に対する問題
　　になるかと思われます。

この信用の基準に関しては、不動産業界だけではなく、
ローンやクレジットカードの契約の際でも、個々の状況の判断によりますので、
明確な条件…というものは公開されていないと思います。

（草柳＠Fudosan.JPサポート）

■□相談者より

草柳＠Fudosan.JPサポート様、ご回答ありがとうございました。

「不動産の目安箱」のご案内ありがとうございました。
「保証人会社についての意見」の記事に関しましては、すでに拝見させて頂いて
おり、私の件とは少し異なると判断して相談させていただきました。

私の最初の質問に戻りますと、
「連帯保証人と代行業者の両方を求められることは、一般的にはありえる」
ということが、今回わかりました。ありがとうございました。

□■アドバイス：４

ご丁寧なご返事、有難うございます。
以下はサポートとして立場ではなく、個人的な立場で…ということですが、
おそらく、その不動産業者の説明も、充分であったとは思えません。
　　
例えば、保証会社について公開できないことは無いですし、
個人情報保護の観点から考えますと、どの会社に情報がいくのかを、
契約者は知る権利があると思います。
　　（ただ、それを教えなかったのは、もしかすると、契約上、本来は
　　　自分たちで防がねばならないクレームを、信用保証会社に対して
　　　入れられてしまうことを、避けようとした可能性もあるかも知れません）

いずれにせよ、すでにお気づきかと思われますが、貴方の業界でも、
いい加減なところもあれば、貴方、そして、在籍されたFCのように、
しっかりと気概を持って頑張ってらっしゃるところもあるでしょう。
これは、不動産業界でも、その他の業界でも全く一緒だと思います。

ですから、一念発起されて事業を開始されるのであれば、物件も大切ですが、
物件以上に、
　　　●貴方の価値観や姿勢に似たような不動産事業者
　　を、まだ間に合うのであれば、考えてみるのも良いと思います。

　　ご健闘をお祈り申し上げます。

（草柳＠Fudosan.JPサポート）

□■アドバイス：５

相談者様、貴方の返信をみて、貴方の人柄に触れ「ほっ」としております。

しかしながら、残念なことに今現在の日本の現状は、不動産業界だけでは無く、
金融機関も含めまして、新規事業者には、比較的冷たい処遇を取っているのが
実情であると思います。

確かに、納得できないことも多いのでしょう。
私も、コンビニを初めて開業した時は25歳ということもあって、
かなり苦労し、妻が毎晩泣いていたことを思い出します。
もの凄く悔しい思いもしました。
「いつか見ていろ」と、よく思ったものでした。
「何でコンビニなんか、やっちゃったんだろう」とも思いました。

しかし、郷にいれば郷に従えという諺もございます。
納得いかなくても、明確な違法性が無い限り、従わざるを得ません。

これから、もっともっと苦労される場面に遭遇することもあるかも知れませんが、
いつかは見返せる時も来るでしょう。
金融機関や不動産業者が、
「相談者さんなら、間違い無く信用できる」
と言われるようになるまで、悔しいでしょうが、頑張って下さい。
お身体に気をつけて頑張って下さい。益々のご発展を御祈念申し上げます。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　競売物件における真正な登記名義の回復について

愛知・20代男性
競売物件を購入し、無事、立ち退きなども完了しました。
しかし、妻と共有名義にするつもりでしたが、
入札時にそのための手続きをとらないといけないということを知らずに、
私のみの名前で落札しました。

あとで「真正な登記名義の回復」を行えばよいと考えていたのですが、
競売物件ではできないと、法務局で言われました。

購入方法が競売であれ、私の不動産なのに不可能なのには納得できません。
真正な登記名義の回復でなくとも、何か、
共有名義にする方法とかはありませんでしょうか？
最後の手段として、土地2筆のうち1つを妻に譲ろうかと考えていますが、
これは可能でしょうか？

よい知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

奥様は実際にお金を出しているのでしょうか？
もし、お金を出しているのであれば、売買契約書を作成して、
司法書士にお願いして、持分登記をすれば良いでしょう。
　　　※売買に絡んで印紙代・登記料・不動産取得税等の必要経費はかかります。

また、奥様がお金を出していない場合は、簡単に譲ると言っても、
贈与になりますので、奥様は高額の贈与税を支払うようになると思われますので、
これは問題外になるでしょう。
ただし、当面の間、居住して居住用資産とした場合で、
かつ婚姻後20年以上経過した場合は特例がありますが、
20代ということですから、これもかなり先の長い話だと思います。

なお、競売の場合は、裁判所の職権によって所有権移転登記を行いますので、
「真正な登記名義の回復」は難しいでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、連絡ありがとうございます。

ご指摘の通り、夫婦共働きで、妻は頭金の一部を出しています。
税金対策だけなら妻から私への金銭消費契約等を結んだことにして、
書類をきちんと整理しておけば、問題ないかと思います。
しかし、一応、妻と、共有名義にしようと約束しましたので、
それを守りたいということです。

「持分登記」とありましたが、これはどのようなものなのでしょうか？
もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

共有名義のことです。共有の場合は、その持分の割合を登記しますので、
常日頃使っている持分登記という表現を致しました。

追加ですが、ご存知のこととは思いますが、
金消契約では持分登記をして共有名義にすることはできません。
抵当権を設定して、差し押さえでも行っていけば別かもしれませんが
（これも実際には結構経費が必要かと思います）、
一般的には「売買」か「贈与による」しか、登記原因は無理でしょう。

これは、可能かどうかは確認してございませんが、
奥様が、貴方を相手に、「共有名義にすると約束したのに守らなかった」
ということで、民事裁判を提訴して、貴方が民事調停でそれを認めた場合は、
裁判所の職権による持分登記を行うということも、理屈上は可能かもしれません。
しかし、事前に良く検討をしておかないと、
実際には、これもかなり難しいかもしれませんね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、返信が遅れまして申し訳ありません。
一度、持分登記についてよく調べて、
司法書士の先生とも相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　傾斜地を利用した地下室建築について

京都・30代男性
職場に近く、環境の良さが気に入って、
市街地の小高い丘にある建築条件付の土地を購入し、住宅を新築しております。
風致地区で建蔽（ぺい）率が40％と低いので、丘の斜面ということもあり、
鉄筋建築の地下室をつくることにしました（地上部分は木造2階建てです）。

建設会社の出した設計図は、斜面のため、地下室は半分近く露出しておりましたが、
狭い土地で変更できる点も少ないので、その設計図どおりに建設することにしました。

建築確認と風致地区の許可がおり、3ヶ月かかって、
やっと地下室と基礎部分ができあがりました。
しかし、棟上時、家族で喜んで見に行ったところ、近所の方5名ほどに、
　　「これでは3階建てと同じだ。違法建築だ」
　　と、苦情を言われ、うち1人は、
　　「市役所の人を連れてきて、建築確認を取り消してもらう」
　　とまで、言われてしまいました。

どうも工事業者が雑な対応をしているらしく、また、棟上工事の音が
丸2日続いたことに対する苛立ちもあったせいとも思われますが、
わくわくして見に行った私たち家族は、結局、3歳の子供と妊婦の妻までも
立たされたままで1時間半ほど苦情を聞かされ、気分はどん底まで落ち込みました。

確かに地下が一番露出している部分からは
工事の垂直の足場がひょろ長く見え、言われれば圧迫感はあります。
ただ、地下室の周りは植栽にて覆い隠すよう指示が出てるので、
問題になるほどとは思えません。また、その土地の以前の持ち主も、
今ほどの圧迫感はないものの、同じように建てていました。

現在は社宅で手狭で、3ヵ月後には赤ちゃんも生まれます。
出産までに引っ越したいと思い、購入しました。
何よりも、あと2ヶ月以内で完成するということでしたから、
現在の住まいも出る予定になっており、次の入居者も決っています。

私は悪意をもって建築契約をしたわけではありません。
また、建設会社側も誠意をもって対応しており、
法的にも問題はないと思うのですが、近所の方曰く、
　　「以前に、その地域では、マンション建設を中止させたことがあるし、
　　　引っ越してきても住みにくいわよ！」
とのことでした。

果して、本当に建築許可を取り消されてしまい、
違法建築になってしまうことはあるのでしょうか？
万一、建築許可が取り消されたり、建築確認が下りなかった場合、
私たちは住めなくなってしまうのでしょうか？
また、この先、どのように対応すべきなのか、アドバイスお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、違法建築かどうかは、建設会社にご確認下さい。
想像ではありますが、おそらく法的な部分は全てクリアした上で、
建築確認はおりていると思われます。
風致地区ということですと、色々な制限は付くと思いますが、
それらもクリアしているのではないでしょうか？
ところで、もう上棟が終ったという事は、当然、建築確認はおりているはずですから、
その点の心配は必要ないと思いますが、いかがでしょうか？

地域住民がマンション等の建設に反対することは時々ありますが、
このような反対運動の要素として大事なことは、
地域住民の権利を侵害しているかどうかだと思います。
貴方の家が地域住民の権利を何らかの形で侵害しているのなら、
反対運動が起きれば難儀はするでしょう。

しかしながら、分譲や賃貸を目的とし業として建設するマンションと、
住民として居住することを目的として住宅を建設するのでは、
全く目的が違いますので、正規に手続きを踏んでいるとしたら、
住宅建設は正当な権利に基いた建築というべきだと思います。
この辺り、その地域住民には若干の勘違いがあるとも思われます。

もし、貴方の住宅建設が、明確に地域住民の権利を犯しているのであれば、
その障害を取り除くように努力する必要があると思います。
しかし、いわれの無い苦情や、単なる嫌がらせの場合は、逆に、相手の地域住民
（おそらく、ごく一部）に対して、不法行為（貴方の正当な権利を侵害したこと）
を理由に、損害賠償を求めることも可能かも知れませんね。

　　私であれば、今後は次のように対応します。
　　　1.建設会社に法的に問題があるかどうか確認をする。
　　　2.文句を言ってきた住民の住所・氏名を確認する。
　　　3.地域の代表者宛で、どのような権利侵害があるのか、××さんが文句を言っ
　　　　て来た理由や、地域としての考え方（地域の代表者として文句を言ってきた
　　　　のかどうか）を、書類で提出して頂く。
　　　4.その書類に対しての貴方の考え方を、地域の代表者宛に提出する。
　　　5.同時に、貴方に非が無く、一部住民の嫌がらせの場合は、逆に損害賠償を請
　　　　求する可能性もあり、謝罪を要求することを、同時に書類として提出する。

どこの地域にも、文句を言って、嫌がらせを言う人はいます。
そのような人に直接話しても、うるさいだけでしょう。
貴方に非が無いことの確認さえ取れれば、その地域の代表者や
役員等の地域をまとめる力のある実力者と直接交渉された方が良いと思います。
交渉相手を見誤らないことが大事だと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、さっそくのお返事、ありがとうございます。
昨晩悩んで眠れなかったのですが、大変心強い回答、ありがとうございます。

まず朝一番に、不動産屋に電話をし、確認いたしました。
「もちろん、建築確認はとれているし、街並みを壊さないための風致の許可なども、
　強引にではなく、ちゃんととりました」
とのことです。
実際に施工している工務店の方の対応が少々悪いこともお伝えし、
連絡していただけるようにしました。

街並みについては、前の建物よりは一回り大きくなりましたので、確かに、
もとあった家ほどの景観はありません。しかし、街並みが台無しになるほどの
高さであるとも思えません。今現在、工事中ですので、壁やコンクリートが剥き出しで
足場もあるので、異様に見えるかもしれませんが、足場を除いて外装が整い、
植栽すれば、街並みに充分溶け込めるのもと考えています。

その土地は、もともと70坪の土地を二分割にしたものが、
建築条件付売り土地として販売されていました。
35坪の土地で建蔽率が40％であるので、広さを確保するのに
地下室の設計を提示したものと思われます
もとの土地のグランドラインをそのままにして、前の家の掘り込みガレージ部分
を広げて、地下室を低予算にて作れたのだと思います。

いまとなって考えるなら、もう少しグランドラインを下げればよかったのかな…
とも思いますが、当然、設計図からそこまでとは素人は考えられず、
どのみち、苦情は言われたようにも思います。
隣家を見下ろす形になるのは傾斜地の宿命だと思うのですが、隣家との幅も、
いずれも3m以上離れており、日当りなどに問題はないと思われます。

近隣の方が騒音などで感情的になるのも仕方ない部分もあるとは思います。
私自身、そのことで今誰かを憎んでいるわけではなく、ただどうすればよいか、
おろおろするばかりです。
今後はどうすればよいか話し合って、お互い譲歩していければ…とも思うのですが、
中には1名、聞く耳を持たない方もおられましたので、すんなりはいかないと思います。
あまりにひどい場合は、もちろん、損害賠償なども視野に入れて対応していこうと思います。

私としては生まれてくる子供のために、早く転居したいのが希望であり、
当初、近所づきあいの雰囲気が悪くなろうとも、
それは時間をかけて誠意を見せていけば…と思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、法的に不備が無いのであれば、それほど悩む必要は無いと思います。
工事の騒音等については、常識のある建設会社であれば、タオル等を持参して、
事前に近隣に挨拶に伺っているでしょう。
もし、建設会社が工事の挨拶に伺っていないとしたら、
今からでも挨拶廻りをするようにして頂いた方が良いでしょう。

その地域と上手く付き合うのには、やはり、最初にその地域の代表者に
挨拶に伺うのが一番良いでしょう。
そして、他には誰のところへ転居の挨拶に伺ったら良いのかを、
その地区の代表者に指導して頂けば良いと思います。
その時に、うるさい方に対しての対応もご相談されれば良いと思います。

投稿内容を見る限り、非常識と思われるのは、
貴方に苦情を言ってきた住人の方だと思います。
どこの地域にも、うるさい人はいます。
住民の大多数と上手く付き合っていければ良いことでしょう。
2～3人程度、いや、たとえ5人程うるさい住人がいたとしても、
他の住人と仲良く付き合っていければ良いと思います。

全ての住人と仲良く付き合っていくのは、理想ではあるのでしょうが、
かなり難しいことだと思います。法的に問題が無いのにもかかわらず、
あまり真剣に悩むのは、家族に対しても良い影響が出るとは思えません。
家族には、悩んでいる姿は見せない心構えも必要だと思います。
貴方は、（たぶん）一家の長なのでしょうから、家族を安心させるためにも、
新しい住まいを持つにつけ、もっと自信を持って、率先して近隣との付き合いを
していくべきだと思います。頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
不動産屋に問い合わせましても、「工事のたびに挨拶にはいっている」とのことでした。
多少、工務店が雑な仕事をしてるようなので、それには注意しています。

地域の代表者には、もちろん挨拶しにいくつもりですが、引越し後でよいでしょうか？
今はその苦情を言ってきた人が、代表者に言ってるような気がするので、
住宅が完成するまでは不動産屋に任せておいたほうがいいのかな…と思っています。
もちろん、転居後は代表者とも充分話して、地域に溶け込むべく努力いたします。

涌井様のお返事で、もやもやした気分が、ずいぶんと楽になりました。
これからもいろいろあるんだと思いますが、自信を持って対応していこうと思います。

□■アドバイス：３

私見ですが、揉めごとを抱えているのであれば、
心情的な印象の問題もありますので、地区の代表者へのご挨拶は、
多少の手土産を持参の上、引越し後とは言わず、
早い時期にに伺うのが宜しいかと思います。

人付き合いというものは、より丁寧な挨拶をしっかり行う人に対して、
印象が良いのは当然のことですから、挨拶等の礼儀については、
しっかりした心掛けが必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

いつもお返事ありがとうございます。
遅れまして申し訳ございません。
代表者には時期をみて、挨拶に伺おうとおもいます
法的に問題ないのならば、多分に心情的な問題であると思うので、
慎重に対応していかなければなりませんね。

今　夜10時に工事現場を見に行ってまいりました。
今までは、仕事帰りや休みの日に、家族で工事の進行状況を見に行くのが
楽しみだったのですが、また、長時間苦情を聞かされてはたまらないので、
自分の家をこっそり見に行かなければならない状況に無念を感じます。
落ち着いたころに、また、隣家の人にも挨拶にいこうかと思います。
これもこれからの地域社会への溶け込む課題の一つなのだな…と思いました。

また、何かありましたら、ご相談させていただくかもしれません。
いつもご丁寧なお返事、ありがとうございました。

相談内容　セットバック部分へのカーポートの設置について

兵庫・50代男性
南西角地の建売住宅を購入しました。
南側の道路はいわゆる2項道路ということでセットバックが必要なのですが、
購入時よりカースペースとして利用しています。
今回、そこにカーポートの屋根を組みたいと考えていますが、違法なのでしょうか？
ちなみに、その南側の道路の境界線上に電柱があり、実際セットバックしていても
車の通行がスムーズに行えません
（電柱移設に関しては、ご近所の許可がおりず、当面そのままです）。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、セットバック部分は貴方の所有権となっていることを前提としますが、
将来、道路の拡張工事が実際に行われた場合に、すぐに撤去できるものであれば、
カーポートの屋根を作っても、大きな問題とはならないでしょう。

ただし、以前、この相談コーナーには、
　　　●セットバック部分では、車庫証明が取れなかったという投稿
　　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4628
がありましたので、その点はご承知の上で検討される必要があると思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
厳密に言うと屋根は空中ですので、セーフですかね（笑)。
車庫証明は大丈夫だと思います。
早々のご返信、ありがとうございました。

相談内容　倒壊の危険性がある擁壁の補修について

千葉・30代男性
自宅敷地の北側にある高さ約3mメートルの隣宅地を支える擁壁が、
今にも倒壊しそうになっております。
自宅は、擁壁から約0.5mしか離れていませんので、倒壊すれば、
当然、家屋が損壊してしまうため、不安を抱えている毎日です。

40年前に折半で施工したようなので、擁壁の所有は半々になると思います
（擁壁は、境界線上に、ちょうど半分になっております）。

つきましては、以下について、アドバイスを宜しくお願いいたします。

　1.倒壊してしまった場合、擁壁、自宅の修理費用は、折半なのでしょうか？

　2.隣宅の雨水は、擁壁側にある庭に集めて、自然浸透にしているので、
　　長年の雨水浸透により、擁壁が痛んだものと思われます。
　　再三、隣人には雨水浸透方法について口頭注意はしましたが、
　　このことを証明するためには、どのような機関の調査が必要になるのでしょうか？

　3.もし、隣宅の雨水処理が擁壁崩壊の原因だったと証明できた場合、
　　倒壊前の修理費用、または、倒壊してしまった後の修理費用の割合は、
　　変るのでしょうか？

　4.倒壊を未然に防ぎたいので、補修費用を折半にすることについて
　　申し入れたところ、お金がないから支払えないと断られました。
　　しかし、当方だけの資力ではどうにもならない状況です。
　　これからどう対応していけばよいのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、今後は一切の交渉時には、書面を作成し、
隣地所有者の署名を頂いておいた方が良いでしょう。

　　つまり、
　　　●共同で費用負担を行った擁壁を、危険なので折半で補修したいと申し出ても、
　　　　隣地所有者が危険を承知で断ったという証拠
　　を残しておくことが重要だと思います。
　　
貴方が交渉経過を残しておくだけでは不十分でしょう。
できれば打ち合せ書を作成して、隣地のサインを貰っておけば良いと思います。
なお、鮮明な録音が可能であれば、それも良いと思います。

「1.」については、基本的には、その通りなのでしょうが、
貴方が危険なので補修を必要とし、費用を折半で行うことを申し出たのに、
隣地所有者は断ったということになりますと、実際に被害が出た場合は、
隣地所有者の責任度合いが増え、そこには不法行為が有ったといえるかもしれません。
その場合は、隣地所有者に対して、損害賠償の請求も可能かと思います。

「2.」については、土建会社の構造計算専門の設計士ならば、可能かもしれませんが
（擁壁の構造計算書を見たこともありますが、私にはさっぱり解りません）、
このような調査を行う機関を私は知りません。

「3.」については、交渉によると思います。
証明できれば、当然、補修工事を請求することになるでしょう。
また、かなり早急な補修が必要な場合は、貴方が補修を行ってから、
隣地所有者にその費用負担を請求する方法もあるかと思います。

「4.」については、地元市町村の災害を未然に防ぐための制度資金みたいなもの
が用意されているかどうか、確認されてはいかがでしょうか？
　
世間一般的な話ですが、本来はその擁壁は
隣地所有者が単独で行うべき工事だったと思われます。
つまり、擁壁の下端が境界となり、擁壁は隣地所有者の敷地内に
隣地所有者の負担で設置すべきだったと思います。
過去の経過等は全く不明ですが、もし補修を行う場合は、
はっきりとそのように直すべきかと思います。

何故、そのような擁壁の設置を行ってしまったのか、
過去の経緯や約束事についても、良く調べてみる必要があると思います。
また、詳しいことにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しい中、ご回答本当にありがとうございます。
やはり一筋縄では行かないことが分かっただけでも前進です。

後々のために、今後も調べや交渉時には書面を心掛けていきます。
ただ、隣人のため、なかなかことを荒立てられないという問題もあります
（隣人とだけの問題でも、隣人から他の近所への吹聴が気になります）。
名前に長男とあるように、該当家屋、土地の所有は実父になり、
40年来の隣人とのトラブルを避けています。しかしながら、
擁護壁はもういつ崩れてもおかしくない状態ですので、頭を抱えております。

また、行き詰まったら、宜しくお願い致します。
涌井さまもお体にお気を付けください。ご健勝を願っております。

□■アドバイス：２

私見ですが、貴方がお住まいの地域が田舎であれば、
地区の問題として、集落の長老等にご相談されることも良いと思います。

私の住まいのある地元には、江戸時代の地図や、明治以降の
個人間の境界の争いについて集落の代表者達が仲裁してきた資料が、
全て集落の郷倉や書庫に書類として残っております。
これらの書類は、毎年、必ず大事な書類として引き継がれております。
何十年・何百年経過しても争いが有った事実も引き継がれるということにもなりますが…。

境界等につきましては、現所有者ご本人が知らないことまで知っている
お年寄りも生きておられることもあるでしょう。
過去の経過を考慮した上で公正な意見を聞くこともできると思います。
田舎にお住まいであれば、地域の長老に仲裁に入っていただくことも
可能だと思いますので、ぜひご相談されてみてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

再度のご返答、ありがとうございます。
開拓されて40～50年と、それほどの歴史のない中途半端な集落です。
どちらかというと現代的な集落であり、また、元々の古い地の方も代替りして、
現代的な地域付き合いとなってしまっています。
もう少し、答えを模索しながら、前進していきたいと思います。
またご相談させていただくかもしれませんので、その節は宜しくお願い致します。

相談内容　規約違反に起因する引っ越しについて

福岡・30代男性
現在、賃貸マンションに住んでいますが、
上階で飼育している柴犬の騒音に2年間、悩まされてきました。
本来ならば、ペット禁止のマンションなので、
上階の方には何度も抗議に行きましたが、
逆に凄まれ、脅される始末です。
そこで、管理不動産業者にも相談しましたが、
誠意ある対応を得ることができませんでした。

このままストレスのある生活に耐える自信がなく、
不本意でありますが、私たちが引っ越すことにしました。
しかし、管理不動産業者の対応に対し、不快の念をいだいたため、
　　　●敷金の全額返金、引越し代金の負担、迷惑料の支払い
を、請求しました。

すると、管理不動産業者から、
「上階の住民は、預っているだけなので、飼育の禁止には値しない」
という回答が届き、当然、請求はすべて却下されました。

正直、まだ引っ越すつもりは無かったので、経済的負担も大きい状況です。
せめて敷金だけでも返ってくれば…と思うのですが、
敷引の契約のため、全額は返ってはきません。

もし、このような業者と交渉するにあたって、何か良いアドバイスがあれば、
頂きたいのですが、本当に、規約違反でペットを飼っているにもかかわらず、
「二年間、預っているだけ」というような言い分が通ってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、2年間悩まされ続けているのに、
「上階の住民は、預っているだけなので、飼育の禁止には値しない」
と言われて、言い返さなかったのですか？

私ならば、今までの経過書を作成し、
大家や管理会社は、賃貸借契約書の管理責任を守らず
履行義務をはたしていないということで、
債務不履行による損害賠償を求めるとともに、
上階の住人には不法行為による損害賠償を求めるということで、
とりあえずは3者に内容証明を送付します。

当然、敷金は全額返還を求め、引越し費用は全額、
3者に負担して頂くように交渉しますね。

（高原開発・涌井さん）