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借地の売却と更新料の返還について

相談内容 借地の売却と更新料の返還について

埼玉・40代男性
借地人に借地の売却を考えております。
しかし、借地人が、
 「5年前の契約更新時に更新料を払っていたので、
  残りの期間である15年分の更新料を返金してほしい」
と言ってきました。
契約には返金の規定がないのですが、どうしたらよいのでしょうか?
双方の話し合いで決着するしかないのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、通常、更新料は更新時に支払う一時金で、
償却していくものではありませんから、
残りの期間の分を返すという性格のものではないでしょう。

しかし、土地売却に伴う交渉ですから、更新料を返さなければ、
買い取って頂けないというケースも想定する必要があると思います。
売却価格や諸経費・税金等を算出し、実質手取額をよく考慮した上で、
貴方が判断すべき問題だと思います。

諸事情を考慮しない一般的な話ですと、貴方が売りたいと言い出したならば、
買主(借地人)有利で、買主(借地人)が買いたいと言い出したのならば、
売主である貴方が有利に交渉を進めることが可能だと思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

おはようございます。更新料は、一般的には、
異議権放棄の対価、賃料の補充(前払い)などの性格と理解されています。
したがって、賃料の補充(前払い)という性格に着目すれば、
その性格にかかる残期間分の返還が必要という考えもあります。

契約で、更新料の返金についての定めがあれば、
それに従い、返金についての特段の定めがないのであれば、
一部返還に応ずることも必要かもしれません。

ところで、売却価格での調整も可能でしょうから、よく話し合ってみてください。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

早速のご返信、ありがとうございます。
更新料の捉え方に色々あり、かつ、それぞれの立場によって
考えも変ってくるのだな…と、感じております。
ただ、以前から良好な関係で、借地を買い取り、今後とも
私どもと近所付き合いをするわけですから、売価の減額等で歩み寄り、
妥協点が見出せたら良いかな…と、考えています。
ありがとうございました。 

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