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共有名義物件の賃貸について

相談内容 共有名義物件の賃貸について

神奈川・30代男性
わかりにくい文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願いします。

自分の祖母所有の戸建(1階店舗・2階住居)があります。
しかし、実は祖母は他界しており、父・叔父・叔母が相続人となりますが、
父もすでに他界しております(父の相続人は、母・兄・自分となります)。

今回他人に貸すことになりましたが、その場合、
賃貸契約書の貸主の名前はどのようにしたらよろしいのでしょうか?
叔父・叔母・母・兄・自分の5名の名前にしなければいけないのでしょうか?
それとも代表者だけでいいのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、全員が承諾しているのであれば、
賃貸借契約の賃貸人は代表者1名の方が良いと思います。
  
当然、全員の名前で行っても良いのですが、
賃借人が大家として誰を相手に話しをしたら良いのか
混乱してしまうかも知れませんので、
あまり良い契約方法とは言えないと思います。

このような共有物件の場合には、
信頼できる不動産業者と代理契約を締結して、
契約から管理まで一任してしまう方法もあります。
  
賃貸借期間中の色々な問題に対する対応を考慮した場合も、
このような5人もの共有物件の場合は、
業者に一任しておく方が良いと思いますし、
賃借人に対して親切であり、解り易いと思いますが、いかがでしょうか?

それと、共有名義物件の場合は、家賃収入に関して、
贈与問題が生じることの無いように、事前に充分調べて対応して下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は代表者にて契約し、
早急に管理して頂く不動産屋を探したいと思います。


□■アドバイス:2

まず、その建物の現在の所有者は誰なのかということが問題になります。
相続人の間で、なんらの合意も無いのでしょうか?
もし、何らかの合意があったのであれば、
その合意にしたがって所有権の帰属が決ります。

なんらの合意もない場合には、法定相続として扱うことになります。
叔父持分3分の1、叔母持分3分の1、貴殿持分9分の1、母持分9分の1、
兄持分9分の1の共有建物ということになるでしょう。

共有建物の管理は、賃貸に出す場合なども含めて、
持分の過半数で決めることになります。過半数の同意があれば、
その同意にしたがって、所有者の連名でも代表者ででも契約することができます。
  
実務上は、代表者での契約が合理的でしょう。
なお、賃貸に関しては持分の過半数で決することになりますが、
紛争防止の点からは、全員の合意があったほうが良いでしょう。

経費の負担や利益の受け取り割合は、持分で行うことが基本ですが、
皆さんの合意で定めることもできます。

蛇足ですが、相続不動産の登記は、なるべくお早めに行うことをお勧めします。
二次相続、三次相続などになると、大変、複雑になりますので…。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

アドバイス有難うございました。今回は全員の合意がありましたので、
代表者にて契約することにしました。

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