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傾斜地を利用した地下室建築について

相談内容 傾斜地を利用した地下室建築について

京都・30代男性
職場に近く、環境の良さが気に入って、
市街地の小高い丘にある建築条件付の土地を購入し、住宅を新築しております。
風致地区で建蔽(ぺい)率が40%と低いので、丘の斜面ということもあり、
鉄筋建築の地下室をつくることにしました(地上部分は木造2階建てです)。

建設会社の出した設計図は、斜面のため、地下室は半分近く露出しておりましたが、
狭い土地で変更できる点も少ないので、その設計図どおりに建設することにしました。

建築確認と風致地区の許可がおり、3ヶ月かかって、
やっと地下室と基礎部分ができあがりました。
しかし、棟上時、家族で喜んで見に行ったところ、近所の方5名ほどに、
  「これでは3階建てと同じだ。違法建築だ」
  と、苦情を言われ、うち1人は、
  「市役所の人を連れてきて、建築確認を取り消してもらう」
  とまで、言われてしまいました。

どうも工事業者が雑な対応をしているらしく、また、棟上工事の音が
丸2日続いたことに対する苛立ちもあったせいとも思われますが、
わくわくして見に行った私たち家族は、結局、3歳の子供と妊婦の妻までも
立たされたままで1時間半ほど苦情を聞かされ、気分はどん底まで落ち込みました。

確かに地下が一番露出している部分からは
工事の垂直の足場がひょろ長く見え、言われれば圧迫感はあります。
ただ、地下室の周りは植栽にて覆い隠すよう指示が出てるので、
問題になるほどとは思えません。また、その土地の以前の持ち主も、
今ほどの圧迫感はないものの、同じように建てていました。

現在は社宅で手狭で、3ヵ月後には赤ちゃんも生まれます。
出産までに引っ越したいと思い、購入しました。
何よりも、あと2ヶ月以内で完成するということでしたから、
現在の住まいも出る予定になっており、次の入居者も決っています。

私は悪意をもって建築契約をしたわけではありません。
また、建設会社側も誠意をもって対応しており、
法的にも問題はないと思うのですが、近所の方曰く、
  「以前に、その地域では、マンション建設を中止させたことがあるし、
   引っ越してきても住みにくいわよ!」
とのことでした。

果して、本当に建築許可を取り消されてしまい、
違法建築になってしまうことはあるのでしょうか?
万一、建築許可が取り消されたり、建築確認が下りなかった場合、
私たちは住めなくなってしまうのでしょうか?
また、この先、どのように対応すべきなのか、アドバイスお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、違法建築かどうかは、建設会社にご確認下さい。
想像ではありますが、おそらく法的な部分は全てクリアした上で、
建築確認はおりていると思われます。
風致地区ということですと、色々な制限は付くと思いますが、
それらもクリアしているのではないでしょうか?
ところで、もう上棟が終ったという事は、当然、建築確認はおりているはずですから、
その点の心配は必要ないと思いますが、いかがでしょうか?

地域住民がマンション等の建設に反対することは時々ありますが、
このような反対運動の要素として大事なことは、
地域住民の権利を侵害しているかどうかだと思います。
貴方の家が地域住民の権利を何らかの形で侵害しているのなら、
反対運動が起きれば難儀はするでしょう。

しかしながら、分譲や賃貸を目的とし業として建設するマンションと、
住民として居住することを目的として住宅を建設するのでは、
全く目的が違いますので、正規に手続きを踏んでいるとしたら、
住宅建設は正当な権利に基いた建築というべきだと思います。
この辺り、その地域住民には若干の勘違いがあるとも思われます。

もし、貴方の住宅建設が、明確に地域住民の権利を犯しているのであれば、
その障害を取り除くように努力する必要があると思います。
しかし、いわれの無い苦情や、単なる嫌がらせの場合は、逆に、相手の地域住民
(おそらく、ごく一部)に対して、不法行為(貴方の正当な権利を侵害したこと)
を理由に、損害賠償を求めることも可能かも知れませんね。

  私であれば、今後は次のように対応します。
   1.建設会社に法的に問題があるかどうか確認をする。
   2.文句を言ってきた住民の住所・氏名を確認する。
   3.地域の代表者宛で、どのような権利侵害があるのか、××さんが文句を言っ
    て来た理由や、地域としての考え方(地域の代表者として文句を言ってきた
    のかどうか)を、書類で提出して頂く。
   4.その書類に対しての貴方の考え方を、地域の代表者宛に提出する。
   5.同時に、貴方に非が無く、一部住民の嫌がらせの場合は、逆に損害賠償を請
    求する可能性もあり、謝罪を要求することを、同時に書類として提出する。

どこの地域にも、文句を言って、嫌がらせを言う人はいます。
そのような人に直接話しても、うるさいだけでしょう。
貴方に非が無いことの確認さえ取れれば、その地域の代表者や
役員等の地域をまとめる力のある実力者と直接交渉された方が良いと思います。
交渉相手を見誤らないことが大事だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さま、さっそくのお返事、ありがとうございます。
昨晩悩んで眠れなかったのですが、大変心強い回答、ありがとうございます。

まず朝一番に、不動産屋に電話をし、確認いたしました。
「もちろん、建築確認はとれているし、街並みを壊さないための風致の許可なども、
 強引にではなく、ちゃんととりました」
とのことです。
実際に施工している工務店の方の対応が少々悪いこともお伝えし、
連絡していただけるようにしました。

街並みについては、前の建物よりは一回り大きくなりましたので、確かに、
もとあった家ほどの景観はありません。しかし、街並みが台無しになるほどの
高さであるとも思えません。今現在、工事中ですので、壁やコンクリートが剥き出しで
足場もあるので、異様に見えるかもしれませんが、足場を除いて外装が整い、
植栽すれば、街並みに充分溶け込めるのもと考えています。

その土地は、もともと70坪の土地を二分割にしたものが、
建築条件付売り土地として販売されていました。
35坪の土地で建蔽率が40%であるので、広さを確保するのに
地下室の設計を提示したものと思われます
もとの土地のグランドラインをそのままにして、前の家の掘り込みガレージ部分
を広げて、地下室を低予算にて作れたのだと思います。

いまとなって考えるなら、もう少しグランドラインを下げればよかったのかな…
とも思いますが、当然、設計図からそこまでとは素人は考えられず、
どのみち、苦情は言われたようにも思います。
隣家を見下ろす形になるのは傾斜地の宿命だと思うのですが、隣家との幅も、
いずれも3m以上離れており、日当りなどに問題はないと思われます。

近隣の方が騒音などで感情的になるのも仕方ない部分もあるとは思います。
私自身、そのことで今誰かを憎んでいるわけではなく、ただどうすればよいか、
おろおろするばかりです。
今後はどうすればよいか話し合って、お互い譲歩していければ…とも思うのですが、
中には1名、聞く耳を持たない方もおられましたので、すんなりはいかないと思います。
あまりにひどい場合は、もちろん、損害賠償なども視野に入れて対応していこうと思います。

私としては生まれてくる子供のために、早く転居したいのが希望であり、
当初、近所づきあいの雰囲気が悪くなろうとも、
それは時間をかけて誠意を見せていけば…と思います。


□■アドバイス:2

私見ですが、法的に不備が無いのであれば、それほど悩む必要は無いと思います。
工事の騒音等については、常識のある建設会社であれば、タオル等を持参して、
事前に近隣に挨拶に伺っているでしょう。
もし、建設会社が工事の挨拶に伺っていないとしたら、
今からでも挨拶廻りをするようにして頂いた方が良いでしょう。

その地域と上手く付き合うのには、やはり、最初にその地域の代表者に
挨拶に伺うのが一番良いでしょう。
そして、他には誰のところへ転居の挨拶に伺ったら良いのかを、
その地区の代表者に指導して頂けば良いと思います。
その時に、うるさい方に対しての対応もご相談されれば良いと思います。

投稿内容を見る限り、非常識と思われるのは、
貴方に苦情を言ってきた住人の方だと思います。
どこの地域にも、うるさい人はいます。
住民の大多数と上手く付き合っていければ良いことでしょう。
2~3人程度、いや、たとえ5人程うるさい住人がいたとしても、
他の住人と仲良く付き合っていければ良いと思います。

全ての住人と仲良く付き合っていくのは、理想ではあるのでしょうが、
かなり難しいことだと思います。法的に問題が無いのにもかかわらず、
あまり真剣に悩むのは、家族に対しても良い影響が出るとは思えません。
家族には、悩んでいる姿は見せない心構えも必要だと思います。
貴方は、(たぶん)一家の長なのでしょうから、家族を安心させるためにも、
新しい住まいを持つにつけ、もっと自信を持って、率先して近隣との付き合いを
していくべきだと思います。頑張って下さい。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
不動産屋に問い合わせましても、「工事のたびに挨拶にはいっている」とのことでした。
多少、工務店が雑な仕事をしてるようなので、それには注意しています。

地域の代表者には、もちろん挨拶しにいくつもりですが、引越し後でよいでしょうか?
今はその苦情を言ってきた人が、代表者に言ってるような気がするので、
住宅が完成するまでは不動産屋に任せておいたほうがいいのかな…と思っています。
もちろん、転居後は代表者とも充分話して、地域に溶け込むべく努力いたします。

涌井様のお返事で、もやもやした気分が、ずいぶんと楽になりました。
これからもいろいろあるんだと思いますが、自信を持って対応していこうと思います。


□■アドバイス:3

私見ですが、揉めごとを抱えているのであれば、
心情的な印象の問題もありますので、地区の代表者へのご挨拶は、
多少の手土産を持参の上、引越し後とは言わず、
早い時期にに伺うのが宜しいかと思います。

人付き合いというものは、より丁寧な挨拶をしっかり行う人に対して、
印象が良いのは当然のことですから、挨拶等の礼儀については、
しっかりした心掛けが必要かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

いつもお返事ありがとうございます。
遅れまして申し訳ございません。
代表者には時期をみて、挨拶に伺おうとおもいます
法的に問題ないのならば、多分に心情的な問題であると思うので、
慎重に対応していかなければなりませんね。

今 夜10時に工事現場を見に行ってまいりました。
今までは、仕事帰りや休みの日に、家族で工事の進行状況を見に行くのが
楽しみだったのですが、また、長時間苦情を聞かされてはたまらないので、
自分の家をこっそり見に行かなければならない状況に無念を感じます。
落ち着いたころに、また、隣家の人にも挨拶にいこうかと思います。
これもこれからの地域社会への溶け込む課題の一つなのだな…と思いました。

また、何かありましたら、ご相談させていただくかもしれません。
いつもご丁寧なお返事、ありがとうございました。

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