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マンション経営の向き不向きについて

相談内容 マンション経営の向き不向きについて

東京・30代女性
都心に築4年の1DKマンションを所有・居住していますが、
結婚にともない、転居が決まりました。
これを売却するか、賃貸にするかで悩んでいます。

マンションは2,800万円ほどで購入し、残債は1,600万円です。
徒歩5分圏内に5~6駅あるので、非常に利便性の高い物件です。

同じマンションの別の部屋が2,800万円で売りに出ており、
いま売却しても条件は悪くないと思うのですが、周囲からは、
  「そういう物件は、賃貸価格も維持できるし、
   将来、子供に与えたりできるし、ホールドしておけば?」
と言われました。
確かに、このマンションは、マンション経営が目的で所有している人が
半数くらいです。

しかし、私は当該マンションの管理組合役員をしているのですが、
都心の一人暮らしの人と、分譲賃貸が多いために、
組合活動に無関心な人が非常に多いです。
配水管清掃など、マンション全体の資産管理に必要なことが全く不十分で、
このままでは長い目で見たときに資産価値が落ちていくのではないか…と、
懸念しています。

無責任なオーナーにはなりなくないという気持ちと、
修繕や賃貸のための経費、もちろん税金などの負担を考えると、
物件相場が悪くない今、手放したほうが、やっぱり得策なのかな…
と、迷います。

もとから株などを含めた、いわゆる「投資」というのに関心がない性格ですが、
マンション経営も、物件や収支以外に「向き不向き」というのがあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

この課題は誰もが悩み、専門家と称する人でも、わかりません。
ただ、お考えになるにヒントをいくつか提供しますので、十分にご検討ください。

  1.子供さん云々は20年先のこと
  2.賃貸収入は、築からみても、あと10年以内での計算が最長。
   よって、家賃X120ヶ月の収入でバランスは納得できるか?
   元がとれると納得できるか?
   (買ったときの自己資金を投資とすれば、初めの4年間も収入と考える
   (=家賃X176ヶ月)
  3.つまり、10年後は手放す可能性ありということ(例えば300万円とかで…)。
  4.都心といえども、ストックはかなり増えているので、
   空き部屋になる確率は、今後、増えることがあっても、減らない
  5.ワンルーム(1DK)は、需要に応じたリフォームでの対応に限界がある
  6.経済的に余裕があれば、損得抜きに維持するメリットは、
   精神的余裕(戻れる場所がある)、税金対策など
  7.管理負担は、主に修繕費の持ち出し懸念のはず。
   役員ゆえ、向う10年の負担を見通せるなら、
   先の収入バランスを考えるときに組み込むように。

…などなどですが、都心と言っても広いので、
更に具体的な場所や、床面積や家賃相場から判断は変るかもしれません。
しかし、ワンルーム(1DK)の中古市場は、不透明な部分が多く、
確立もされていないので、家賃収入に完全に頼らずに維持できるか…を、
良くご検討の上、結論ください。

(一級建築士・中尾正文さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、1DKの1部屋だけですと、マンション経営といえるかどうかは、
甚だ疑問ではあるのですが、物件・収支以外の向き不向きに限定して
お答え致しますと、賃貸事業者としてのノウハウの有無に尽きると思います。

当然、賃貸物件の大家となることが前提だと思いますので、
大家としての自覚と、関係する法律を知っているかどうかが重要だと思います。
法律だと、借地借家法、消費者契約法、宅地建物取引業法等の、
ある程度の理解は必要だと思います。
会計処理だと、不動産所得の決算書の作成や確定申告が
ご自分でできるかどうかが重要だと思います。

若干脱線して、私の個人的なことを言いますと、
鉄骨造3階建て延べ床面積約100坪の賃貸ビルを個人所有
(3事業者・5個人に賃貸中)しておりますが、
決算書や確定申告の作成・申告は、
全て会計事務所を使わず、個人で行っています。
私の場合は、元々不動産コンサルの技能登録もしてありますし、
取引主任者資格もありますので、その点は心配ありません。
しかし、会計については素人でしたので、複式簿記について個人的に勉強し、
エクセルで総勘定元帳から科目別に明細も作成できるようにして、
仮決算書も自動的に作成できるように努力いたしました。

マンション1棟の大家であれば、
管理会社や会計事務所に委託するのも良いと思います。
しかし、1部屋だけだといかがなものでしょうか?
賃貸に関する諸問題や会計等、関連する細かいことを
ご自分で行う自信があったり、無料もしくはローコストで教えて頂く
スタッフ・友人・関係者がいるのであれば、向いていると言えますし、
あなたが経営者・個人事業者で、元々会計事務所や
コンサル等と親しいのであれば、それはそれで良いと思います。
  
しかし、全て管理会社や会計事務所に任せるということになりますと、
1DKの1部屋の賃貸収入だけですと、
コスト的にも合わなくなる可能性もあるかと思います。

家賃収入や固定経費以外にも、
管理や会計に関わる諸経費や手間もありますので、
全くの素人さんの場合は、よくご検討いただいた方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

私も、仕事で収益物件の仲介は良くさせてもらっています。
都心部においては、地価の値段上昇があり、非常にうらやましい話です。
都会の事情(地価上昇)を考えれば別かもしれませんが、
私の仕事をしてるエリアで同様の質問を受ければ、
間違いなく売却を進めます。

  一般的に考えれば、
   ●物件の利回りを7%と仮定
    2,800万円×7%÷12カ月=約16万円(1ヶ月分賃料の予測)
   ●4年間住まれた事を考え
    16万円×12ヶ月×4年=768万円分の家賃を得した
  
のと同様です。経費を考えても賃貸暮らしをしていれば、
600万円程度は家賃に消えたと想像できます。

という事は、2,800万円の投資に対して、
現在売却すれば600万円の利益、
つまり、
   ●600万円÷2,800万円÷4年間=5.3%(ネット利回り)
  
となります。これ以上、長期保有をして、利回りが上がるかどうか、
冒険するよりも、売却で確定利回りを確保する方が大事だと思います。

(アート不動産・吉田宏さん)


■□相談者より

中尾様、早速のご返信をありがとうございました。
1DKということや、今後の市場ストックを考えても、
不安要素はありそうですね。よく考えてみます。
ありがとうございました。

涌井様、ありがとうございます。
仮に賃貸に出すとしても、任せるべきところは
プロに任せるつもりではありますが、やはり税金、法規、
その他知識は必要ですよね。よく考えて検討してみます。
ありがとうございました。

吉田様、ありがとうございます。そうですね。
現在の相場の価格で売却したとして、
おそらく損が出るわけでもなさそうなことを考えると、
今後の不確定な要素に期待・賭けをするよりは、
利確売りをしたほうが賢明な気がします。
検討してみます。ありがとうございました。

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