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家賃未納者への対応について

相談内容 家賃未納者への対応について

神奈川・20代女性
家賃滞納者への対処法を教えて下さい。
状況としては、2006年3月分から現在まで、7ヶ月分滞納しています。
また、店舗契約なのですが、消防法違反、猫18匹の飼育、居住している
…など、契約違反もあります。

連帯保証人は借主の妻で、現時点では、口答で催促(数回)の後、
弁護士から更新拒絶通知発行の後、口答で9月末で退去を約束いただきました。
しかし、退去することはありませんでした。

契約当初から、冒頭のような違反はあったのですが、仲介の不動産屋は
借主寄りの考えの方のようで、「大目に見てやれ」ということでしたので、
目をつぶりました。
滞納についても「待ってやれ」とのことでしたが、滞納6ヶ月になった時点で
マズイと思い、弁護士に相談しましたところ、段階を踏まずして、
いきなり裁判の方向でもっていかれました(経営上、裁判費用の負担は厳しいので、
なるべく裁判をせずに退去させたいのです)。

未納分は、回収が難しいと判断し、保証金から相殺することを考えていますが、
10月末で無くなります。原状回復のリフォーム代金を考えると、
1ヶ月でも早く出てもらい、足が出た分の金額の負担を軽くしてあげようと思い、
更新拒絶発行後、口答でその旨を本人に伝えましたが、
結局、約束の9月末には、出ていきませんでした。
  (不動産屋からの連絡では、本人曰く、
   「銀行から400万円の借入手続きの準備中で、家賃の安い店舗を借りたい」
   と言ってきたそうです)

本人には、相殺でという話をしてしまっていたのですが、
法的手続きに持ち込むということは、相殺などを考えずに、
   ●未納分全額支払え。さもないと裁判するぞ!
  という感じで、内容証明を出すのでしょうか?
  (弁護士が、その内容の内容証明を更新拒絶と一緒に発行しようとしたので、内
   容証明はストップして更新拒絶のみ発行してもらいましたが、まず、未納分を
   請求し、和解の段階で相殺となるのでしょうか?)


□■アドバイス:1

私見ですが、弁護士が内容証明を送付するのは、
即、裁判を行うということではなく、返済に応じない場合は、
法的手続きを取るという内容ではないかと思います
(法的手続き=裁判…ということではありません)。

弁護士に依頼されたのであれば、
そのまま債権回収を依頼すれば良いと思うのですが…。
滞納家賃等の回収を依頼できるのは、通常は弁護士だけです。
法的手続きをご自分で取ることができない場合で、かつ、ご自分で
回収不可能な場合は、通常は弁護士に回収を依頼するしかありません。

通常、弁護士は内容証明送付後に、本人、および連帯保証人と連絡を取って、
なるべく早く返済してもらうように話し合います。
そして、弁護士の口座に振り込ませ、弁護士の報酬(約30万円前後?)を
差し引いて、貴女の口座に振り込みます。

実際に差し押さえまでいくことは稀で、弁護士が交渉して、
ほとんど解決しますが、和解の過程で滞納額の何割引きかの値引きが
行われることも多いです(そして弁護士報酬も差し引かれます)。

回収予想滞納家賃分と弁護士報酬を考慮する必要もありますし、
実際に回収可能かどうかも検討する必要があります。
回収不可能な場合は、泣き寝入りということもよくあります。

退去についても、大家が追い出すことは実際に難しいので、
居座られた場合は法的手続きを行う必要があるかと思いますが、
これもある程度の知識の無い方は弁護士に回収と併せて
依頼する方が宜しいかと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

湧井さま、ご回答ありがとうございます。
自分なりに試行錯誤で投稿させて頂きましたが、
つたない文章で申し訳ありませんでした。

私は大家の娘でして、親は入院しており、今回、ド素人ながら、
いくつか抱えるトラブルを解決に向けて、本を読んだり、ネットサーフィンしたり、
ジタバタと勉強中で動き出しているところです。
自分なりに調べてもこの状態はわからず、ご相談させて頂きました。
親も知識には乏しく、今回のような長期滞納者は未経験という状況です。

今回、相談に行きました弁護士は、
顧問税理士の紹介でお伺いした方のなのですが、
上から怒ったものごしで、説明が少なく、
実際に、
   ・遅い!
   ・なんでここまでほっといた?
   ・保証金の相殺はあてにするな!
   ・最悪、200万円、費用がかかる!
などと言われ、
若輩ものの私はドキドキしました。
そのため、30万円ほどで済むこともあるなどというお話が全くなかったので、
裁判するから、200万円が必要なんだ…と、思っていました。

弁護士は、
   ・10月以降の更新拒絶
   ・7ヶ月未納家賃全額請求
の2通を発行をするとのことした。
しかし、数日考えた上で、本人には相殺とのことで話しているのに、
急に全額請求はおかしいのでは…と思ったことと、経営上、裁判費用の負担が難しく、
できれば裁判にせずに解決したいと思ってました。
そのことを、即、弁護士に電話したところ、
その説明を聞いて頂く前に、

  「じゃあ、内容証明はストップということですね。
   それじゃあ、ウチではやることないですから!」
  と言われてしまいました。

無知なので、直接あってご相談したかったのですが、
  「これ以上、何も言うことはありませんし、同じことを言うために時間など作れない」
と、切られました。

このような弁護士さんだったので、不信感を感じていますので、
どこか、市とか区の無料相談に行ってみようと思います。

10月以降の契約更新拒絶通知の郵送後の、9月中退去の約束の不履行
という現状から、やるべきことを悩んでおりましたが、
ご指摘のように無料相談を必死で探してあたってみます!

もう、今月いっぱいで保証金はなくなるため、かなりあせっています。
また進展しましたら、ご相談させて頂きます。ご親切に有難うございました。


□■アドバイス:2

家賃回収と退去で200万円の弁護士報酬ですか?
もっと良心的な弁護士さんを探された方が良いと思います。
できれば、両方で50万円程度でやっていただける弁護士さんを探されては、
いかがでしょうか?弁護士協会等に聞いてみてはいかがですか?

無料相談を担当している弁護士さんが親切であれば、
50万円以下でも受けて頂けるかも知れませんね。
とにかく200万円というのは、私の経験上から言うと無かったです。
大抵は30万~60万円程度でした。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

即答、本当に有難うございます!とても心強く感じております。

電話で弁護士に話した時に、200万円という金額は難しいと言ったら、
「それは強制執行になった場合ですよぉ。もっとかかる時もあります!」
と、
怒鳴られました。そこに至る前までなら、
いくら位になるとは、その時も教えてもらえませんでした。

ですので、その対応から、
この弁護士さんは、裁判にならない仕事はしたくないように感じました。
やはり、良心的ではないと思って正解なんですね?

頑張って弁護士協会とかにあたってみます。
なるべくは、裁判にならずに退去頂ければ良いのですが、
そうもいかない人であれば、
費用をかけてでも弁護士に依頼しなくてはいけないので、
   ●お話を聞いて頂けて、素人でもわかりやすく説明して頂ける弁護士さん
を求めて、頑張るしかありません。
具体的なお言葉、有難うございました。
では、頑張ってきます。


□■アドバイス:3

私見ですが、サイトの無料相談のアドバイスで、
ここまで言うのも適切かどうかは解りませんが、
その弁護士はちょっと高すぎると思うのですが…。
  
私が過去に依頼した滞納家賃の回収の最高額は約600万円でして、
その時の回収額は弁護士が交渉して約450万円でした。
そして弁護士報酬は約50万円で、差し引き約400万円が実質的に回収されました。

200万円の弁護士報酬というのは、滞納家賃が1,000万円以上なら、
何となく解るのですが…。ひょっとしたら、家賃が月100万円以上なのでしょうか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

湧井さま、度々、親身になってお答えいただき、有難うございます。
いえ、そんなではなく、横浜市で月20万円の家賃です。
弁護士さんは横浜の中心部で事務所をかまえているので、
全てがお高いのでしょうか?


□■アドバイス:4

あくまでも私の知っている範囲のことですが、弁護士の報酬というのは、
有名な弁護士になればなる程、高いと思います。
特に、有名な行政訴訟で勝訴して、マスコミに取り上げられると
一気に高くなる傾向があるようです。
そのため、「うちは高いよ」とか、「その程度の仕事は忙しいのでできません」
と、はっきり言う弁護士もいますね。
ですから、弁護士報酬は一定のものとは思わない方が良いと思います。

たぶん、滞納家賃約140万円の回収と退去の法的手続きを取るのに
200万円ということは、「うちはそんな安い仕事はやらないよ」
と言っているのと同じだと思います。
つまり、
「50万円程度の安い仕事はやらないよ。でも、200万円払うなら、やってやるよ」
と言っているのだと思います。

回収&退去はそれほど難しい仕事ではありませんので、
良心的と言いますか、暇な弁護士と言いますか、
安くやってくれる別の弁護士を探された方が良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

弁護士のいろいろ、とても勉強になります。
税理士からの紹介だったので、断りづらかったのですが、あわない方だし、
ましてや湧井さまに教えて頂いて、良くない弁護士と納得できたので、
何か理由を考えて、他の弁護士にしたと言おうと思います。

「回収&退去は、それほど難しい仕事ではありませんので」とのお言葉、
とても勇気が出ました。今週中に新しい弁護士に相談に行ってきます。
その間、別件での用も立て込んでおりまして、
少しご返信に時間がかかるかもしれませんが、
頑張りますので、よろしくお願い致します。
心より、ありがとうございます!

~~~~~~ 3週間後 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

湧井さま、大変、ご報告が遅くなり、スミマセン。
体調を崩し、やっと復活致しましたので、報告させて頂きます。
つたない文章でご迷惑をおかけしますが、頑張って書きます。

市の無料相談の予約が、やっと先週の金曜日にとれまして、行ってきました。
まず、例のお高い弁護士さんは、名の知れたスゴ腕弁護士だと言われました。
いくつも大きな会社の顧問弁護をしている方で、
「腕が良い方のなので、多忙で、素人は、黙っていれば、やってやる的だから、
 わからないことへの親切な説明もないし、ましてや、時間を作ってまでの
 顔合わせの相談ができないのでは?」
と言われました。
また、
  「裁判費用の算出は、家賃からではなく、
   その建物全体でみて算出されるから、200万円としたと思われる」
とのことでした。
  
毎月の返済がやっとの苦しい経営状態なので、そんな算出されてはたまりません。
無料相談とは別に、人づてで行ってきた弁護士さんも、
そのスゴ腕弁護士は知っていて、
「人は悪くはないけど、恐いというのはわかる。200万円というのも高い」
と言われました。

そのため、そのスゴ腕弁護士には、解決しましたとお断りしました。

土曜日に、滞納者と話したのですが、
「約束の10月末では、やはり、出ることもできないので、11月10日まで延ばしてくれ」
と言われました。
最初の約束は9月末だったのですが…。
また、
  「次に引っ越すお金がないので、銀行から400万円を借り入れするために、
   店舗の改装費という名目で借りようとしたら、以前に借りた時に2回、
   返済が遅れため、借り入れができなかった。そのため、今の会社を10月末で
   潰して、新たに新しい会社を別名で立ち上げ、自分の顧問税理士の紹介で、
   税理士が保証人になって、別の銀行に手続きをしている。
   そのため、11月10日まで延ばしてくれ」
と言われました。

派閥で親しくない親戚も皆、大家なのですが、ここまでの滞納者を経験はなく、
  「新たに立ち上げた会社にすぐに、銀行がお金を出すとは思えないから、
   それもあてにはならない」
と言ってます。

お金が無いということで、いつまでも居座られる危機感を感じています。
今年、滞納者(月6万円)の処理した親戚がいるのですが、裁判には至らず、
保証人が親だったために滞納分は払ってもらえたそうです。
しかし、裁判にならなくても、追い出すのに半年かかり、手間もかかり、
60万円かかったそうです。
その経験から、うちの場合も、
  「弁護士に依頼したら、裁判に至らなくとも3倍はかかるのでは?」
と助言されました。

また、滞納者の保証人は妻なので、支払えることないと思います。
それを考えると、出費を抑えるためには、弁護士には内容証明だけを頼み、
  (人づてで聞いた弁護士には、
    ●個人でも弁護士からでも効力は同じだからどっちでも良い
   と言われましたが、市の無料相談では、
    ●大家個人で出すのと、弁護士から出すのでは、
     効力(裁判所が認める)が違う
   と言われましたので…)
  
滞納者本人に引越し代を払ったほうが良いようにも思います。
(本当に銀行からお金が出れば、引越し代も払わなくて良いと思うのですが…)

昨日、滞納者の顧問税理士の連絡先を聞きましたので、
聞いてみようとは思いますが、何をして良いのか、収集つかなくなっています。
もし、ご助言頂けたら、お願い致します。


□■アドバイス:5

私見ですが、親戚の方に経験者がいらっしゃるようですから、
その親戚の方に良くご相談されて、色々と教わるのが宜しいかと思います。
滞納家賃の回収は、実際にはかなり難しいですし、
退去してもらうのも思っているより大変です。
親戚の方であれば、他人より親身になって相談に乗っていただけると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

湧井さま、ご返信有難うございました。今まで、本当に有難うございました。
湧井さまのご助言により、糸口が見つかり、少しずつではございますが、
進んでおります。心より感謝しております。有難うございました。

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