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私道の価値について

相談内容 私道の価値について

埼玉・20代男性
はじめまして。ご相談したいことがございます。
2年前に建築条件付きの売り地を購入し、新築しました。
袋小路になっている7棟の現場で、目の前に幅4.5mの私道があり、
持分は売買契約書上でも1/7になっています。

住み始めて1年が経過した頃、購入時の不動産業者から、
  「袋小路になっている奥を開発して、約40棟の現場にするので、
   私道を市に移管し、市道にする」
とのことでした。
突然やってきて、詳しい説明はなく、
  「書類に印鑑を押し、後日、印鑑証明を添付してください」
と言われ、その要求に素直に従ってしまいました。
その後、約半年ほどたって、開発が終り、新しい家が建ち始めてきた頃、
  「私道の部分の抵当権を解除するので、
   この書類にも印鑑と印鑑証明を添付してくれ」
と要求されました。

しかし、考えてみれば、今回の建物購入に対し、
私道の部分も土地価格に入っていたと考え、
無償で私道を譲りたくなくなり、署名捺印を断りました。
 すると不動産屋の店長から、
   ●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
   ●この私道は非課税である
    (市に問い合わせたところ、確かに私道部は非課税だと言われました)
   ●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
   ●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
 と、語気荒く言われました。

私道部分は綺麗に舗装されているので、
私は、私道の開発費用も、不動産購入代金として支払っていると思います。
また、不動産屋がこの私道を必要なのであれば、金銭的な価値はあると思います。

署名捺印の手間賃として5万円を支払うとは言っていますが、
ほぼ無償で手放すことに納得できません。
本当に、この私道の持分を渡さなければならないのでしょうか?


□■アドバイス:1

おはようございます。
私道を市に移管し、市道(公道)にするかどうかは、
不動産屋さんの開発の都合によってではなく、
当該私道の所有者と利用者の利益にとってどうなのか…ということで、
所有者(共有者)自身が決めることです。
  
私道が公道になることで利便性が高まる、
私道管理の費用が不要になるなどのメリットがあるのであれば、
公道にするのも良いでしょう。
逆に、これまでの平穏を害するようになるのであれば、
少し考えなければならないでしょう。

いずれにせよ、私道の現在の共有者が自ら考え、決定することです。

公道にすることがメリットがあるのであれば、公道にする方向での調整になります。
一般的に公道への移管は無償でしょうから、市から対価を期待することはできないでしょう。

一般的には、私道部分も売買の価格に含まれていますから、
突然の公道移管の話に戸惑いがあるのもやむをえないことですね。
問題は、不動産屋さんの説明不足にあるようです。
  
奥の40棟の建築計画が1年前からあったのかどうか分かりませんが、
不動産屋さんの開発の都合で公道移管ということであれば、
不動産屋さんが1年前の売却価格の一部を返金するなど、
それなりの対応をすべきことだと思います。

いろいろと不動産屋さんの説明不足が考えられるので、
お近くの宅建協会、県の不動産担当課などに相談してみてください。

(北杜宅建センター・萩原さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、萩原様のアドバイスの通りでしょう。
その業者の説明に対し、若干の補足を致します。

  ●私道部分は財産ではなく、当社の持分を差し上げたものである
   これは、私道部分の持分については、贈与となっているかどうか、
   ご確認下さい。契約書や重説に売買物件として明記されているのであれば、
   売買に含まれていたと思われますので、業者の言い分は通用致しません。 

  ●この私道は非課税である
   これは、登記簿上公衆用道路になっているのであれば考えられることです。

  ●この私道は「売った」という意識ではなく、あくまで公道である
   意識の問題ではありません。あくまでも重説と契約書の内容に従うべきです。
   業者が言うべき説明ではありません。また、私道は私道であり、公道ではありません。
   登記簿上、公衆用道路となっていても、私道は私道です。

  ●前回、署名捺印した書類が嘘ということになるのならば、法的措置をとる
   逆に、前回の署名捺印について、正確に業者が説明していないのであれば、
   当然、「錯誤」、もしくは「詐欺」による契約となり、
   取消し・無効を主張できるものと思われます。さらに消費者契約法の
   重要事項説明義務違反の可能性もあるのではないでしょうか?
   これも不動産業者としては、かなり無知に近い言い分と言えると思いますし、
   対抗する方法はあると思います。

当初の重説や契約書に、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などと明記されているかどうかにもよると思いますが、
それが明記されていない場合は、今回の不動産業者の言い分は、
当初契約書の内容を無視した、かなり自分勝手な言い分と言えると思います。

★追記★
  今、見直していて気付いたのですが、その私道はたぶん、
  位置指定道路となっているのでないでしょうか?
  だとすれば、その業者の言い分も、ある程度は納得できる部分もございます。
  もし、重説や売買契約書に、その私道が位置指定道路となっているのであれば、
  その業者に当初支払った登記料等の必要経費を負担してもらい、
  協力するのが筋としては良いかも知れません。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

萩原様、涌井様、ご返信を頂き、本当にありがとうございます。
こんなに様々な情報が頂けるとは思ってもみませんでした。

来週その不動産屋が家に説明も含めて来るとのことでしたので、
何処に相談したらいいいのか分からず困っていました。
  
確かに今回の私道が公道になることで多少のデメリットもありますが、
袋小路が抜けることによりメリットの方がやや優ると思います。
しかし、不動産屋の対応には不満があり、納得できないことが多いので、
早速、宅建協会や県の不動産担当課を調べて相談に行ってきます。
また進捗状況をご報告させていただきますので、分からないことなどを、
教えていただければ幸いです。本当にありがとうございました。

つきましては、涌井様に頂きましたコメントの返事をさせていただきます。

まず、私道部分の謄本上の権利部(甲区)の【原因】では、
売買となっており、地目は「田→公衆用道路」になっています。
売買契約書上では、売買の目的物件として記載されており、
地目は公衆用道路約100平米のうち7分の1となっております。 

また、重説や契約書に、現在全て目を通しましたが、
「私道部分は将来公道にする場合は無償で提供することに同意するものとする」
などとは、明記されていませんでした。

なお、重説に記載されております「敷地と道路の関係」という項があり、
そこに今般の私道のことが記載されている下の欄の別枠で
「道路位置指定番号」という項目がありますが、空白になっています。
追記でいただきましたコメントの「位置指定道路」とは、
どこをみて調べればよいでしょうか?

一応、その下の項目に「私道の変更・廃止の制限」が「有」となっており、
その制限の内容は、
「私道を変更・廃止しようとするとき、禁止又は制限されることがある」
と記載されています。

どうぞ、宜しくお願いいたします。


□■アドバイス:3

私見ですが、そういうことであれば、
たぶん、位置指定道路にはなっていないのだとは思うのですが、
そうすると袋小路で7軒が4.5mの私道を共有している説明がつかないのです。
  
固定資産税が無税で地目が公衆用道路となっていて、
100平米=30.25坪の地積で、幅4.5mということは、
奥行きが約22mということになると思うのですが、
そうすると私が知っている通常の開発行為や、
1,000平米未満の分譲地だとしても、納得できないと言いますか、
説明がつかない状況かと思われます。

単純に言いますと、違法分譲になる可能性が高いと思うのですが…。
それであれば、常識的に考えると再建築不可物件ということになると思うのですが…。
それとも、昔からあった土地とか、中古住宅をご購入されたとか、
その私道が2項道路というのであれば、それはそれで納得できるのですが、
どうも良く状況が理解できません。

一度、市町村の建設課等の道路管理をされている部署に、
その私道がどんな私道か(2項道路・位置指定道路等)、
ご確認にいかれたらいかがでしょうか?
その時に、再建築が可能かどうかも、あわせてご確認されることをお薦め致します。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

丁寧にご返信頂きまして、ありがとうございます。
申し訳ありません。私の伝え方(文章力)がうまくないようでした。

私の敷地は角地で、接道については、以下のように重説に記載されております。
1つは北東側に私道(法42条1項2号、幅員4.5m、接道長さ8.51m)です。
2つ目が南東側に公道(法42条2項道路、幅員4.0m、接道長さ12.44m)です。

また、【道路の種類】という項目に、
  「北東道路は、都市計画法、土地区画整理法、
   旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、
   又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する
   特別措置法による道路」
  「南東道路は建築基準法第3章が適用されるに至った際、
   現に存在する道路のうち幅員が4m未満のもので
   特定行政庁が指定したもの(法42条2項道路)」
と、書いてありました。

公道は私の家の前をずっと通っていて、
私の家から北東の私道側に袋小路の7件分のドンつきになっていました。
しかし、この2年間で私道側から見て手前の家4軒しか売れず、
奥の家などは売れていませんでした。その奥の2件分の敷地を道路にしてしまって、
さらにその奥40軒分の開発を行ったようです。現在、その40件中、
半数以上は売れて建設中で、すでにできあがって、引き渡し前の家もあります。

勉強不足のため分かりにくい説明となり、ご迷惑おかけ致しました。
明日、早速、相談に行って来ます。


□■アドバイス:4

「1項2号道路」ということは、おそらく開発道路だと思われますので、
実質的な公道になります。
  
これは一般的には、開発行為を行う時に都道府県の許可を取って
開発する道路でして、通常は開発行為終了後には、
地元の市町村に公道として受けて頂く道路です。
それが何らかの理由で、市町村が受けなかったのだと思いますが、
これは市町村の法律違反になると思われます。
正式に開発行為を行い、開発した道路は、
市町村に移管されなければいけないことになっているはずです。
おそらく市町村議会の承認が必要だと思われますから、
その影響かも知れません。私の地元では聞かないのですが、
全国的には裁判まで発展したケースもあると聞いています。

それと、幅員4.5mと言うのは、全幅ではなく、有効幅員のことではないでしょうか? 
つまり、側溝を含めると5mではないですか?

今回のことは、市町村にも責任が有ると思います。
元々公道になるべき道路が、何らかの理由(恐らく市町村の問題)によって、
私道の形になってしまったということでしょう。
とりあえずは、市町村か、その開発業者に、当初経費として支払った
所有権移転費用等の経費だけ支払ってもらって、公道にするのが妥当かと思います。

  ※参考条文(都市計画法39条、および40条)

  (開発行為等により設置された公共施設の管理)
   第39条 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設
       が設置されたときは、その公共施設は、第36条第3項の公告の日の翌
       日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。
       ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は第32条第2項
       の協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の
       管理に属するものとする。

  (公共施設の用に供する土地の帰属)
   第40条 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、従前の
       公共施設に代えて新たな公共施設が設定されることとなる場合におい
       ては、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が
       所有するものは、第36条第3項の公告の日の翌日において当該開発許
       可を受けた者に帰属するものとし、これに代わるものとして設置され
       た新たな公共施設の用に供する土地は、その日においてそれぞれ国又
       は当該地方公共団体に帰属するものとする。

     2 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置され
       た公共施設の用に供する土地は、前項に規定するもの及び開発許可を
       受けた者が自ら管理するものを除き、第36条第3項の公告の日の翌日
       において、前条の規定により当該公共施設を管理すべき者(その者が
       地方自治法第2条第9項第1号に規定する第1号法定受託事務(以下
       単に「第1号法定受託事務」という。)として当該公共施設を管理す
       る地方公共団体であるときは、国)に帰属するものとする。

     3 市街化区域内における都市計画施設である幹線街路その他の主要な公
       共施設で政令で定めるものの用に供する土地が前項の規定により国又
       は地方公共団体に帰属することとなる場合においては、当該帰属に伴
       う費用の負担について第32条の協議において別段の定めをした場合を
       除き、従前の所有者(第26条第3項の公告の日において当該土地を所
       有していた者をいう。)は、国又は地方公共団体に対し、政令で定め
       るところにより、当該土地の取得に要すべき費用の額の全部又は一部
       を負担すべきことを求めることができる。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

度々ご返信頂きましてありがとうございます。
今日、早速、市役所の道路課・開発課・管理課に調べに行ってきました。
その結果、「すでに公道になっている」とのことでした。
  
色々調べてもらったのですが、その担当者にいつから公道になっているのかを
聞いたところ、何かの台帳を開いて見せてもらったのですが、
持分がまだ付いたままになっており(?)、
まだ役所の方でも処理が中途半端な状態に思えました。

おそらく、その不動産屋が署名捺印を求めているのは、
そのためなのかと思いました。始めから注意深く何の書類なのかを
しっかり目を通していれば、もっと早い時点で今と同じ感情になれたと思うのですが、
思慮が浅かったです。今後は、書類などはしっかり目を通し、
ゆっくり考えながら印鑑などを押さなければ…と、今回の件で勉強になりました。

来週中に不動産屋の店長が来ると言うので、
じっくりと説明を聞いて、納得できれば、アドバイスにあったように、
不動産屋の言う通りにして行こうと思います。

色々教えて頂きまして、本当にありがとうございました。
また結果が出次第、報告させていただきます。


□■アドバイス:5

私見ですが、例えば、公務員というものは配置換えがありますので、
その市町村の担当者が移動してきたばっかりで、よく知らなくて
適正な措置を取らなかったとか、無知だったのではないでしょうか?
都道府県の許可や検査を受けているのは
間違いのないところだと思いますので、
開発業者に責任があるとは考え難いですね。
いずれに致しましても、公道となっているのであれば、
本来あるべき姿(=市町村の所有)にすることが良いと思います。

物事の良し悪しや筋は別として、市町村に土地の対価を求める
(=持分の買取を求める)のもアリかな…とも思いますが、
今回は市町村にもっと別の条件を出すのも良いと思います。
  
例えば、市町村に対して、
別の工事の早期実現を求めて交換条件にするとか…ですね。
この辺りは交渉術ですから、どの様な名目であれば、
予算を取りやすいか…などを踏まえ、
言い方も考えて上手な交渉することが良いでしょう。
チョンボによる余分な予算は取り難いでしょうから、
「一番、貴方が予算をつけやすいのは、
 どんな工事なの? 少しは考えて下さいね」
みたいな感じで、市町村の担当者と交渉してみるのもアリだと思います。

場合によっては、敷地を拡張して頂くとか、
土地の交換を要求することも可能かも知れません。
調整区域に畑を持っていたら、
その畑の農転を職権で行って宅地に転用していただくとか。
特に、予算が必要が無くて職権でできることであれば、
交渉もスムーズにいくかもしれません。

但し、これらの事は市町村にチョンボがあった場合のことになりますし、
開発業者との関係もありますので、良く考えて交渉する必要があると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信遅れまして、誠に申し訳ありません。
度重なるアドバイス、有難うございます。

役所と交渉なんて、考えてもみませんでした。
今回の相談させて頂いた内容と、先日、私が市役所で調べてきた内容を、
私道の持分のある者で話し合いました。
結果、
   ●業者の方が感情的なので、とりあえず業者の言い分を良く聞いて、
    それから、一旦、日を置いてから、署名捺印に応じましょう
  ということになりました。

涌井様のおかげで、近所の方にも分かりやすく説明ができたので、
とても感謝しております。
それと、これはその近所の方が別に調べてきたことなのですが、
今回、業者が私道を公道にする話を持ってきた理由の中に、
接道に関する問題というのも、関係あったのでしょうか?
今となっては、すでに公道になってしまったので、関係はないと思いますが、
40棟の開発現場は、直線に直すと約200mくらいあり、
出口は県道につながっています。

見当違いな質問でしたら、大変恐縮なのですが、よろしければ教えてください。


□■アドバイス:6

私見ですが、実際の状態が判らないのですが、おそらく関係はあると思います。
40戸の開発行為というと、かなりの規模になりますので、
開発道路は何箇所かの公道に接することが望ましいと思いますし、
その様に指導されると思います。

当初開発道路として開けた道路であれば、当初の開発より数年経過してから
新規の開発行為を行う場合は(連続して行うと一団の開発行為とみなされて、
許可が出ないので、通常は数年間経過してからの開発になります)、
当然、その開発道路は、既に公道(市町村道)になっているはずですから、
接続道路として使えるはずです。

新規の約40戸の開発行為の申請を業者が行うのにつけて、
おそらく都道府県の方から市町村の方に開発道路を公道にする様に
指導が入ったとも考えられますね。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご返信有難うございました。
また近々、業者とのやり取りを報告いたします。

~~ 2週間後 ~~

報告いたします。以前申し上げた不動産屋との話し合いが、
不動産屋側のお盆休みの関係で話すことができなくなり、
本日話し合いとなりました。

話し合いの結果としては、
   ●現在の私道を坪5万円で買い取る
ということでした。
説明は、
「私道の一般的な売買の金額は坪3万円~5万円で、
 今回の土地売買には、私道の分は金額に入っていない」
とのことでした。

その根拠は、
  「土地売買契約書上でも『権利の種類 所有権』という欄の
   登記簿面積合計には私道の分が入っていないから」
とのことでした。
そこで、私も相手に、
  「道路の開発費や、水道管を引っ張ってくるのにかかっている費用は、
   今回の土地売買の代金に入っているのでは?」
と言いましたが、
  「その費用は全額会社で負担していて無償で提供しています」
と、にべもない返答でした。

口の上手い責任者の方でしたので、丸めこまれたような気はしましたが、
ちゃんと交渉できてよかったです。この件で困っているときに、
このサイトに出会って相談し、様々なアドバイスを
頂いて、非常に心の支えになりました。
涌井様、萩原様、本当に貴重なご意見有難うございました。

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