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地盤改良費用の正当性について

相談内容 地盤改良費用の正当性について

福井・30代男性
不動産業者に仲介をしてもらい、別の業者から土地を購入しました。
埋め立てる前は水田だったため、地盤が弱いということで、
購入前の不動産業者の仮見積もりでは、
地盤改良費として80万円が計上されていました。

しかし、実際に地盤調査をしてもらい、
提示された費用の見積もりの金額は大幅に上がり、倍以上の175万円でした
(しかも、当初は200万円近くの見積もりが出てきたので、
 安くしてもらって、この金額でした)。

柱状地盤改良工で、改良長が6m、改良径が600mm、本数が36本だそうです。
埋め立てる前が水田だからといって、こんなに本数が必要で、
こんなに金額がかかかるのか、わかりません。
175万というのは、仮見積りと比較して、あまりにも高いような気がします。
しかし、金額について自分で調べてみたのですが、
知識も全くと言っていいほどありません。
そのため、クレームをつけようにも、本当の相場もよくわかりません。

この工事内容、金額について、妥当なのかどうか、アドバイスお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、鋼管杭改良は地盤瓦礫撤去工事が必要になることが多いので、
比較的費用が高くなります。
柱状地盤改良工ということは、ジオコラム工法のことだと思いますが、
それだと175万円は高い様な気もするのですが、これは諸条件によって
変ると思いますので、一概には言えないと思います。
表層改良のセメント系改良だと100万円以下で済むはずです。

表層部の地耐力だけではなく、深層部の地耐力やによっても
改良工事の方法の選定も変るかと思います。
おそらく、当初は表層部のセメント系固化材による地盤改良で
十分と思われたものが、実際に地盤調査を行ったら、
柱状改良工法による工事が必要になったということだと思います。

地盤改良の方法につきましては、地盤調査と含めて専門業者に聞かれるのが
一番宜しいかと思います。福井県の地盤改良工事に関しては、
数社から見積もりを取ってみるのも良いと思います。
  (Yahoo!電話帳の下記ページが参考になるかと思います。
    http://phonebook.yahoo.co.jp/a118/g111/g20139/g32152000/ )

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

涌井様のアドヴァイスに少々付け加えさせてください。

地盤改良は、予定建築物との関わり、建物の重さと特に基礎の設計に関係します。
まず、敷地全部に建物が建つのか、また、敷地の地勢状況(畦、堤防、土留め)
や隣接建物などを勘案して、基礎の深さを考え、基礎の対荷重面積(柱、布、版)
の選択などによって、必要な地耐力が決まります。
  
一般的に5tとか3.5tとかは、難しい計算を省く便宜上の数値でして、
きちんと基礎設計をなし、安全であれば、地盤改良は程度調整が可能です。
木造でも地下があれば、全く違ってきます。

より納得して、細かい計算や対応を厭(いと)わないなら、
建物設計を正確にしてください。その時の建築士は、木造だけが専門でない方、
つまり、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物などにも明るい方に相談される方が、
基礎の智恵はお持ちかもしれません。以上、ご参考まで…。

一級建築士・インテリアプランナー

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

早速のご助言、ありがとうございます。
聞きなれない言葉も多く、まだ100%理解しているわけではありませんが、
自分なりにもう少し調べて、理解を深めたいと思います。

当初は表面改良だけということで、80万円で見積もっていたものが、
地盤が弱いために柱状改良工法になったようです。
175万円が妥当かどうかということについては、
もう少し、自分でも調べてみたいと思います。

お二方のアドバイスを読ませていただいた感じでは、
ありえない額ではないと思えたのですが、そういう理解で良いのでしょうか?
また、他にもアドバイスがあれば、なんでも結構ですので、よろしくお願いします。

まずは、取り急ぎのお礼でした。


□■アドバイス:3

私見ですが、柱状改良工法だとすれば、
175万円はあり得ない金額ではないと思います。
金額については、他社の見積もりを取って比較するのが早いでしょう。

その他のアドバイスとしては、地盤改良工事会社の
補償の内容を、よくご確認されることをお薦め致します。
  
地盤改良工事会社は、それぞれ損保会社と
生産物賠償責任保険を結んで、万が一の場合に備えています。
通常は、不同沈下による建物の壊れた部分修復の費用のみの補償
(生産物賠償責任保険)で、建物を水平にする工事費用
(地盤損壊担保特約)は支払われない保険が多いと思います。
この建物を水平にする工事費用は、結構高額になりますので、
「地盤損壊担保特約」がついているかどうかを、
ご確認することをお勧め致します。
万が一の場合には、この「地盤損壊担保特約」を締結している
地盤改良会社の方が、安心できるのは当然だと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ありがとうございます。参考になるありがたい意見です。
補償内容については特に記載されていませんでしたので、
一度問い合わせてみたいと思います。


□■アドバイス:4

若干の付け足しになりますが、最近では判例上、
   ●地盤調査会社には万が一の場合の補償義務は無いとされてきている
   ●その一方、建設会社、および、設計士には、専門家としてその土地に
    建物を建てても大丈夫かどうか判断する義務があり、
    万が一の場合はその補償を行う義務がある
という流れになっています。
ですから、最近では、建設会社が、
地盤調査を必ず行うようになってきている訳ですし、建設会社にしてみれば、
現実的には地盤調査会社、および、地盤改良会社に責任を取って貰わなければ、
安心できません。

本来は建設会社自身が、どのような保証内容になっているのか、
良く吟味して地盤調査・改良業者を選択すべき問題だと思います。
しかし、建設会社が本当にそこまで検討しているかどうかについては、
若干の疑問があります。

地盤改良工事後の補償につきましては、保証限度額(2,000万~5,000万円)、
免責期間(通常は無しが多い)、免責金額(0~10万円)、
保証期間(10年で更新可か不可か)も、各社によって違います。
地盤改良工事を行った後に、実際に損害を被ったという事例は、
私の周りでは聞いておりませんが、万が一ということもございますので、
保証内容については、よく確認しておく必要があると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
最近の傾向については、知らなかったので、非常に参考になりました。
また、補償内容についても、
上記を参考に、詳細について問い合わせてみたいと思います。
今後も、何かあれば、よろしくお願いします。

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