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買付のキャンセルについて

相談内容 買付のキャンセルについて

愛知・20代男性
仲介業者です。
売主様の媒介を担当しており、他仲介業者から買付け証明書いただきました。
そのことを売主様へ伝え、契約日も決めました。
しかし、契約日直前に先方他社から連絡が入り、
キャンセルしたいと言ってきました
(ローン特約などではなく、ただの買主様の気変りです)。

私と致しましては、売主様へ説明したつもりですが、
売主様はカンカンに怒っており、
「何か損害賠償のようなものでもしないと気がすまない」と言ってます。

しかし、3年間この業界をやっておりますが、そのような事例はありません。
どのように対応すべきか、アドバイスをよろしくお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、
   ●買付証明は、いわゆる申込書と同等の効力しかもたない
とされているのが、私の地元の長野での解釈でございます。
つまり、買付証明は買主の順位保全の為の書類ですから、契約を強制したり、
罰金を取ることができる性格のものではありません。
契約書とは別のものですから、
その点を売主様にご理解頂くしかないのではないかと思います。

当社の場合は、独自の書類を作成しており、基本的にはキャンセルが
でたことは無いのですが、買付証明のキャンセルについては時々聞きます。
  
売買契約自体を締結した訳ではありませんので、
債務不履行による損害賠償等は難しいと思います。
但し、その買付証明により、実損が生じた場合は、
不法行為による損害賠償が可能な場合もあるかと思います。

  以下を参考にご検討されてはいかがでしょうか。

   ■一般的不法行為の成立要件(民法709条)
    ・故意・過失があるか。
    ・責任能力があるか。
    ・権利の侵害(近年は権利侵害から違法性を問題視)があるか。
    ・加害行為と損害の間の因果関係があるか。
    ・損害(精神的損害も含む)があるか。
    ・違法性阻却事由(正当防衛・緊急避難など)がないか。

    ■参考条文(不法行為による損害賠償)
     第七百九条 
     故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を
     侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

大変勉強になりました。
やはり、買付けだけではむずかしいですか…。
買付け証明書の内容にもよりますが、
「私はこの物件を買う」と意思表示していますので、
可能かと思いましたが、残念です。
早いお返事、ありがとうございます。

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