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実測後の土地形状の違いについて

相談内容 実測後の土地形状の違いについて

大阪・30代男性
現在、某ハウスメーカさんによる分譲住宅(建築条件付)を
購入しているところです(手付け支払い済み)。
建物に関しては、設計は完了し、特に問題はなかったのですが、
土地に関して、気になる点がありますので、ご相談させて頂きました。

当初、購入予定の時点で見せて頂いた土地の形状と、実際に整地を行い、
実測した時点での土地の形状が変ってしまっています。
 重要事項説明時(計測前)に、
   ●今後の計測により多少の差はある
  との話を聞いていたのですが、
   ●形自体が変ってしまった場合も同じ
 なのでしょうか?
  (当初は四角形の土地端に小さな三角形の土地が飛び出している形でした。
   しかし、現在は、その三角形部分が削られ、別の地番が割り振られています。
   境界の杭は当初の場所にあるのですが、すでに三角地を削除された形で
   整地され、ブロック塀まで設置されてしまっています)

土地自体は160平米(約50坪)で、削られた分は0.25坪程度とのことなので、
土地のサイズ変更としては納得できるのですが、一番南東の角なので、
少しでも隣地と境界が離れて欲しい箇所です。

この状況について確認したちころ、隣の持ち主とハウスメーカが話し合った結果、
通路として残す義務があるらしく(?)、さらに隣の持ち主は「自分の土地だ」
と主張したそうでした。
そして、「裁判してもいい」というところまで話が進んだところで、
ハウスメーカーが引き下がったみたいです。

私から営業の方に「何かオプションを付けて下さい」とお願いしたところ、
一度、上司と相談してみる」とのことで、話し合いは終了しました。
私の土地だけで無く、他の土地に関しても同様に削られているようなので、
あまり期待はできないみたいです。

どうしても購入したい場所なので、
我慢して契約を進めていくしかないのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、どうもご相談の内容がよく理解できません。

まず、
   1.開発行為許可を取った1,000平米(約300坪)以上の分譲地なのか?
   2.1,000平米以下のミニ開発なのか?
で、異なります。
  
1.の場合であれば、形状の変更は、まずありえないはずですし、
完了検査で工事のやり直しを命じられる可能性が大きいと思います。

2.の場合であれば、造成前の販売だと思われますので、
   ●青田売りとなるのか?
   ●そうでなければ造成前の形状で売って、造成工事を別に受けたのか?
ということになるのでしょうが、
この場合は、その形状変更は無いはずです。
青田売りを行うにしても、最低でも、分筆後に行うのが一般的です。

  つまり、
   ●分譲地の販売・契約後に形状が変るということ
  が理解できません。

通常は、どのような分譲地でも多少の誤差が出ます。
ですから実測清算が行われるのが当然です。
つまり、契約書との面積の誤差は、坪単価によって清算を行う訳です。
ですから、今回も実測清算を行うべきかとは思います。

しかし、建築条件付の分譲地が、販売・契約後に造成を行い、
形状が変ってしまうということの理由がよくわかりません。
ひょっとしたら土地区画整理事業の仮換地や保留地を分けたのでしょうか?
だとすれば、可能性もあるかと思うのですが…。

今回の形状の変更につきましては、その理由がはっきり説明されたり、
実測清算が行われない場合については、業法違反の可能性も排除できませんので、
都道府県の住宅部等の管理行政官にご相談された方が良いのではないでしょうか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早々のご助言ありがとうございます。
私の認識している範囲で答えさせて頂きます。
的外れなところがあるかも知れませんが、よろしくお願いします。

開発行為につきましては、
120平米以上が10軒ほど建ちますので、300坪以上です。
はじめの契約時は、畑の状態で整地も何もされてなく、
開発許可(建築許可?)が下りていない状態とのことでした
(私の購入した場所は2期開発分です)。

今の住んでいるところから近く、整地していたので、色々聞いてまわりました。
そして、ようやくハウスメーカを特定し、直接、連絡をしたところ、
「1期開発分は既に完売のため、2期分が決り次第、連絡する」
という運びとなりました。
ただ、1期分に関しても、私が連絡した時点では
開発許可がおりていなかったと思います
(ようやく道路ができあがった頃でした)。

1期の方は別の分譲を見た時に話を聞いて購入されたとのことで、
実際には広告も出ておらず、口コミだけで購入されたようです。

現在の契約書に関しては、土地と建物が別々であり、
   ●土地を計測した後に1冊にまとめるとのこと
で、話が進んでおり、今週中にはできあがるとの連絡を受けています。

土地の形状変更に関しましては、隣の畑の住人の通路を確保する必要(義務)が
あるとの説明を受けています。


□■アドバイス:2

私見ですが、開発行為の対象となる分譲であれば、
開発許可がおりる前の契約は明らかな違反行為となります。
計画図面を元に事前予約を受け付けることは当地でもありますが、
これは順位保全の為に行うことであり、本契約は締結できないことは明白です。
本契約をすることは、地元においては絶対にタブーとされ、
厳しく行政指導される販売方法です。
ハウスメーカー等が、開発業者から買い受けることを前提に、
一般消費者に販売する場合でも、開発行為の許可が出る前に販売し、
契約することは、違反行為に該当することとなるはずです。

何故、開発許可がおりる前に販売してはいけないのかと言いますと、
申請過程において、担当行政官による指導等により、開発道路・排水設備・
公園・消火設備等の公共施設、赤線の付け替え、造成計画等、
様々な変更が起こりうる訳です。

私の想像ですが、今回のケースは、
   ●開発許可を取る条件として道路(赤線等)の付け替え等が必要になった
のではないかと思われ、
それによって敷地の形状が変ったのだと思います。
その様なトラブルを回避する為に、事前販売は禁止されている訳ですから、
ある意味起こるべくして起こったトラブルとも言えると思いますし、
損害賠償請求の対象にも成りうる販売方法と言えます。

今回のご相談内容につきましては、
   ・開発許可が必要な開発行為にも関らず、
   ・正式に開発許可がおりる前に販売し、
   ・か且本契約締結を行い、
   ・さらに敷地の形状まで変った
ということになりますと、
最低でも行政指導に該当する、かなり悪質とも言うべき販売方法かとも思います。
  
ですので、ハウスメーカー、および、開発業者が善処しない場合は、
都道府県の住宅部等にご相談されることをお薦め致します。
さらに業者に誠意が見られず、実損が生じた場合は、
損害賠償請求もご検討の対象となると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

返信が遅くなり、申し訳ありません。
業者に前回の内容等を踏まえて質問したところ、
質問の回答は頂いていないのですが、
実測により差が出た分を差し引きしてもらえるようになりました。
土地の価格を計算し、割り出した金額です。
本当に色々ご助言を頂き、ありがとうございました。
また何か進展がありましたら、連絡させて頂きます。
本当にありがとうございまた。


□■アドバイス:3

私見ですが、実測清算を行って頂くのは、当然のことでしょう。
通常は、それ以上のサービスを要求しても良いのではないでしょうか?
ものごとの良し悪しは別として、違反行為が有ったと仮定すれば、
その違反行為に目をつむる代りに、建物の値引きやオプションの
サービスを要求するのも有りだと思います。

蛇足になりますが、
その様な販売方法を行うハウスメーカーが
信頼できるかどうかも問題だと思いますが、
建築条件付だとその業者に建物をお願いするしかありません。
建物を建てる時も、見積がきちんとされているのか、
施工に手抜きはないか、充分注意された方が良いと思います。
貴方に不審感を抱かせる様な信頼を失う行為をそのハウスメーカーは
自ら行った訳ですから、その点については、
しっかりとその業者に言っておく必要が有るでしょう。
「災い転じて福となす」ではありませんが、交渉の手段として、
相手の弱みにつけこむということも必要かと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お世話になっております。ご返信が遅くなりました。
以前のお話にありました、分譲についての回答が頂けましたので、
ご報告させて頂きます。
1000平米以下の1期・2期に分別した開発工事のようで、
開発許可は取得しており、非線引き区域とのことです。

土地の形状が変ったのは、以前の持ち主の持分比率が変動し、
境界確定時に一部の人が捺印を拒んだらしく、
ハウスメーカが一部の土地を無償で譲渡したため、発生したようです。

ハウスメーカの方ともしっかりと話し、
今後、きっちり対応してもらうよう、強く主張しました。

建物に関しては、少し遠いのですが、知り合いの知り合いに
建築して頂けるみたいなので、手抜きなどは無いかと思いますが、
ちょこちょこ顔を出して、ビデオ撮影していこうかと考えています。

色々ご助言頂けた事を、心から感謝申し上げます。

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