« 境界からの後退が50cmに満たない注文住宅の解約について | メイン | 住宅保証制度について »

田んぼを埋め立てた土地について

相談内容 田んぼを埋め立てた土地について

熊本・30代男性
購入したい宅地があります。
現在、田んぼを盛り土工事中で、まもなく販売開始の予定です。
ところが、親戚等から、
  「田んぼを埋め立てた宅地は、地盤が弱く、湿気や水害の恐れがあるから、
   やめたほうがよい」
と言われ、購入するかどうか悩んでいます。

当該分譲地は、南北に長い10区画ほどのミニ分譲地で、
北側に4m道路を隔てて小学校があり、東側は別のミニ分譲地、南、および西側は
幅2mほどの水路を隔て、住宅が点在する田んぼが広がっています。

役場に問い合わせたところ、
  「当地は水害の心配はないが、全般的に地盤は弱い」
とのことでした。
しかし、住宅会社の営業マンは、
  「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言います。

やはり、以前、田んぼだった土地に家を建てることは、危険なことなのでしょうか?
また、湿気の問題などもあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

建設地が「田」だからといって、一概に危険ではないと思いますが、
湿気や地盤沈下リスクが高いのも否めません。

 リスクヘッジポイントは、以下の3点だと思います。
   1.地盤改良工事の支持層の土質の耐久性や工事工法
   2.地盤改良工事施工会社の保証契約内容
   3.万一の地盤沈下や湿気が発生した場合の住宅会社の保証契約内容
    ※住宅品質確保促進法の制定により、住宅供給者には
     10年の瑕疵担保責任が課せられています。

これですべてのリスクが回避される訳ではないですが、
どのような土地、建物にもリスクは付き物で、
いかにヘッジするかがポイントだと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

はじめまして。岡田と申します。
田んぼの埋め立てには問題はありません。
ただし、水を保水している粘土層を取り除くか、地盤改良する必要があります。
すでに盛土が始まっているなら、施工業者や近所の方に聞いてみましょう。

また、地盤の強弱は田んぼであることとは関係なく、必ず地盤調査を行い、
必要なら支持層まで杭を打つなどの補強がいります。
きちんと施工されていれば、田んぼであったことによる湿気の問題もありません。

土地の購入前から、第三者機関のインスペクションを受けると安心です。
ちなみに我が家も田んぼの埋め立て地です (^^)
(岡田晋平さん)


□■アドバイス:3

埋め立ての造成地はいくらでもありますが、ただ、
いずれの場合でも事前調査をして対応策を講じておくことが肝要です。

特に今回のケースでは、営業の方が
  「支持層が5m下にあるので、90万円程度の地盤対策工事をすれば大丈夫」
と言っていること自体、
地盤が弱いことを示しているので、一層の注意が必要です。
  
地盤(=地耐力)調査は、
一般住宅の場合、建築予定場所の数ポイントについて行います(数万円で済むはすです)。
そのデータをもとに、設計士が地盤強化や基礎工法の選択を行います。

営業の方が地盤対策を云々していることは、
その会社にも調査データがあるからなので、それも参考として
見せてもらったら、いかがでしょうか?
同時に、「90万円程度」とは、どのような工法を
根拠にして言っているのかも、併せて確認しましょう。

一番怖いのは、あとで建物が「不等沈下」する
(均一に沈むのでなく、部分的に沈む)ことです。
湿気や水害は、周辺環境などの影響もあるので、地盤強度とは別の問題です。
湿気は基礎工法、基礎内の通気、
敷地からの排水などに注意すれば、防ぐことができます。
(青葉ホーム・伊澤隆平さん)


□■アドバイス:4

この問題は、場所により違いがあるため、
実際に現況を確認しないでのアドバイスは危険ですが、
一般的に2点アドバイスできます。

まず、5mの支持層の話は、営業マンの話を鵜呑みにしないで、
ボーリングによる地層データを必ず手にして、ご確認ください。
場所によっては、近くの柱状図
(どのような地層が、どのくらい厚みがあるかの図)
を入手できます(有料でも見る価値はあります)。

次に、地盤改良は、幾つかの工法がありますので、
その中の最も適切な工法も、きちんとチェックしてください。

希望の土地の面積がわかりませんので、推測ですが、40坪程度でしょうか?
それであれば、90万円はありうる価格です。
ただ、坪当り2万円強高くなるわけですから、割高な分も考慮した上で、
再度、他の土地と比較するなど、物件探しを再検討されることも大切です。
(一級建築士・宅地建物取引主任者資格者・中尾正文さん)


□■アドバイス:5

私見ですが、「支持層が5m下にある」というのは、
かなり軟弱な部類に入るのではないでしょうか?
現地を見ていないので、はっきりとは言えませんが、5mというと、
元水田の中でも、かなり沼地に近いのでないかと思います。
盛土を行った程度ではなく、分譲地全体の地盤改良を行わないと、
地震に弱かったり、道路をダンプ等の大型車が通ると
土地全体が揺れる可能性が、かなり高いのではないでしょうか?

建物の地盤調査については、建設会社、もしくは設計士が行って、
建築可能かどうか判断し、建築後に万が一の事態が発生した場合は、
建設会社や設計士が、復旧修繕費や損害賠償を負担すべきであるという判例が出ています。
従って、事前に地盤調査を建設会社等が行うのは今では常識になっているのです
が、問題は、
   ●その調査の結果、地盤改良が必要となった場合に、
    その費用をあなたが負担するのか、分譲業者が負担するのか…
    を、はっきりしておく必要がある
と言うことだと思います
(地盤改良が90万円で済むとしても、売買契約の内容によっては、
 その90万円はあなたが負担する可能性もあるわけです)。

また、「支持層が5m下にある土地」の地盤改良費が、本当に90万円で済むのかどうかは、
現地を見てないので不明なのですが、工法によっても改良費用は違うでしょうし、
建物の重量(木造なのか、RC造なのか)によっても変るでしょう。
地盤改良費については、建物の建設会社、もしくは設計士が判断すべき問題かとも思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中様、具体的なアドバイス、誠にありがとうございました。
田んぼならば、リスクが高くなることを十分念頭に置き、
対策費用や、細部についてのチェック等について、
その労力を惜しんではならないことがよく分かりました。
建築にあたっては、山中様からご指摘いただいたリスクヘッジのポイントを
把握し、不明な点があれば、再度、相談させていただきたいと思います。

岡田様、早々のアドバイス、誠にありがとうございました。
たとえ、田んぼであっても、基本的には問題のないことが分かり、
とても安心しました。また、アドバイスに従い、近所の方にもお話を伺ったり、
第三者機関の検査も受けることにします。ありがとうございました。

伊澤様、分かりやすく丁寧なアドバイス、誠にありがとうございました。
軟弱地盤でも、確実な地盤調査と施工があれば、大丈夫であることがよく分かり、
安心しました。購入後は、ご指摘頂いた一つ一つに配意していこうと思います。
大変勉強になりました。

中尾様、貴重なアドバイス、誠にありがとうございました。
希望の土地は、70坪前後です。地層データ、柱状図について、
手を尽くして取り寄せてみます。
当該土地にこだわらず、周辺の土地価格も、もう少し調べて、
十分納得したうえで、購入するように注意しようと思います。

涌井様、具体的なアドバイスを、ありがとうございました。
支持層が5m下というのは、かなり軟弱な地盤なのですね。
相当注意をしなければならないことが、よく分かりました。
購入時は、費用負担の件も含め、各業者としっかり話し合いを持ちたいと思います。

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/17278642

田んぼを埋め立てた土地についてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト