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相続時の賃貸契約について

相談内容 相続時の賃貸契約について

東京・30代女性
相続時の賃貸契約の名義変更についてご相談です。
夫(契約者)が亡くなった為、私(妻)に名義変更をお願いしたところ、
不動産会社より、以下を請求されました。

   ●私の収入証明書、勤務証明書、住民票、印鑑証明
   ●保証人の収入証明書、印鑑証明
   ●解約願い(夫名義の契約の)
   ●手数料(\21,000)

そして、
   ・解約願いについては直ちに提出すること
   ・書類提出後、再審査を行う旨
を通知されました。

現在、相続であることを強調し、ここまでの書類の提出や手数料、
さらには、再審査までも必要であるか、お話しているところです。
なお、保証人の変更はありません。

一般的にこれは妥当なのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、借地借家法の36条には、以下の規定がございます。

  (居住用建物の賃貸借の承継)
   第36条 居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、
       その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上
       夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居
       者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死
       亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示し
       たときは、この限りでない。
     2 前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又
       は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に
       帰属する。

つまり、内縁の妻でも建物の賃借人の権利義務を承継するということ
になっていますので、判例を含めて、当然の様に、
   ●妻は建物の賃借人の権利義務を承継する
ということに理解されると思います。

 とりあえず、
   ・解約願いについては直ちに提出すること
   ・書類提出後、再審査を行う旨
の2点については、かなり違法性が強いと思いますので、断ることは可能かと思います。
断る場合は、借地借家法を良く調べてみるように、その不動産業者に言ってみては
いかがでしょうか。
それでも不動産業者が引き下がらない場合は、あなた自身が判断する必要がある
と思います。
万が一、裁判になった場合はその不動産業者にとって不利だとは思いますが、
手間や時間を考えると、それらの書類を提出したり、21,000円を支払うのと、
どちらが得になるのは、ケースバイケースかと思います。
正確なことは弁護士等の専門家にご相談された方が良いとは思いますが、
弁護士の相談料や手間を考えると何とも言えません。

確かに、契約書を契約者名が変更になるということで新規契約を締結し、
その事務手数料として21,000円というのは、時々行われている様ですが、
しかし、解約願いの提出を半ば強要したり、再審査を行うのは行き過ぎかと思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

賃借人が死亡した場合、借家権は(一応)相続人が引き継ぎます。
従って、契約はそのままでも有効になります。

けれども、相続人が複数である場合には、誰が相続したのかを
明確にする必要があります。また、保証人は、当該賃貸借契約に関して
貸主と保証契約したので、引き継ぐことが必要ですが、
中にはご主人が借主であるから保証したのであって、
奥さんが借主では保証しないなどと言い出す方があります。
これらによって無用な紛争が発生するのを避けるためには、
借主の名義変更、保証人の意思確認を行うのは、必要なことでしょう。

  なお、
   ・解約願いについては直ちに提出すること
   ・書類提出後、再審査を行う旨
  の2点は不要でしょう。
  
前者は、借家権を相続するのですから、解約するわけではありません。
後者は、同じく、新規の契約でもないのだから不要でしょう。

相続した借主が誰であるのか、保証人は保証契約を継続するのかを確認する
手続きは必要だと思います(私見では、5千円から2万円くらいでしょうか)。
その際の事務費用は、本来は依頼した側から宅建業者の労務無報酬として
妥当な金額ということなのでしょうが、貸主、借主の折半ということも考えられます。

(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございました。
再審査と解約願いが特に気になっていた点なので、とても参考になりました。
借地借家法をもとに、再度、話し合いをしたいと思います。

萩原様、アドバイスありがとうございます。
相続人は私と子のみで、保証人は私の父なので、
ご指摘頂いたトラブルはなく、不動産業者にも伝えてあります。
実は今月末で更新なので、このまま更新日を過ぎてしまっても
大丈夫なのかが心配です。
審査と解約願いについては同様なご意見を頂けたので、心強いです。
もう少し交渉してみようと思います。ありがとうございました。

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