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契約前の入金について

相談内容 契約前の入金について

佐賀・20代女性
来月から、神奈川県で物件を借りますが、現在、地方に住んでいるため、
先日下見にいってきました。

その時点で申込書を書きましたが、契約書はまだ交していません。
しかし、今日、不動産屋さんから電話があり、
   ・明日中に敷金礼金前家賃を振り込んでほしい
   ・契約書は明日発送する(地方だから三日ほどかかる)
   ・振込先はメールにて伝える
と言われました。

契約書も交していないのに、支払わなければいけないのでしょうか?
アドバイスをいただければ…と思います。


□■アドバイス:1

私見ですが、
  ●地方遠隔地でも、必ず家主立会いの上、契約と同時に金銭の授受をすること
をお勧めします。
重要事項説明書を確認した後に、契約書締結、金銭授受が順番です。

借りて終りではなく始まりです。
ボタンの掛け違えにならないようにしたほうが良いと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、敷金礼金前家賃の振込みをもって、契約の成立とみなすことは
可能でしょう。しかし、問題は重要事項の説明(重説)が行われていない
と考えられる点でしょうか。

重説が事前に行われていない場合は、
その不動産業者は業法違反となる可能性が大きいでしょう。
重説時には、契約書の案についても説明しますから、
案の提示すらない点も問題でしょう。

遠隔地の場合ですが、私の場合は、大体、
   1.申込書によって、賃貸人(大家さん)の承諾を、まず得る
   2.重説・契約書の案をFAX等で送信し、質問等は電話メール等で対応する
   3.賃借人(借主さん)の納得後、重説・契約書の正本を郵送する
    (この時点では賃貸人の署名・捺印はありません。
     主任者証の提示はコピーの同封で承諾を頂きます)
   4.賃借人・連帯保証人の署名捺印をしてある重説・契約書を
    印鑑証明等と一緒に返送して頂く(重説の一通は賃借人の手元に保存)
   5.各書類の確認後に、敷金礼金前家賃手数料等を振り込んで頂く
   6.賃貸人の署名捺印と精算・鍵の受け取りを行う
   7.各書類領収書鍵等の引き渡し、水道電気ガスの開栓等は、
    賃借人と相談して行う
  というような流れで行っております。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご多忙中にも関わらず、貴重な情報をありがとうございます。
早速、担当者に確認します。

私道に関する覚書の作成について

相談内容 私道に関する覚書の作成について

山形・30代女性
新築を考え、土地を購入しました(決済は8月下旬です)。
購入した土地は、宅地分のほか宅地南側に唯一接している私道があります。
隣家もこの私道にしか接しておらず、当方と隣家との共有名義で、
所有権も1/2ずつ登記します。
当家と隣家、および両家に接する私道の所有者は破産管財人(弁護士)さんで、
不動産屋さんが仲介という形で間に入っており、私道の土地購入費用についても、
隣家と1/2ずつ負担です。

購入時に、仲介の不動産屋さんの話では、
   ●共有名義の私道部分については、分筆することにより
    隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない
  と、説明を受けました。
  また、
   ●私道利用にあたって、補修時の費用折半などを、簡単な覚書として、
    隣家と交すことを仲介する
  という口約束もありました(この言葉で契約する決心がつきました)。

ところが、現在、積極的にこの覚書を作成してくださる気配がなく、
また、別に契約した建設会社さんに相談したところ、
「うちは仲介に入っていないので…」と、覚書については対応していただけない状況です。
(なお、土地は建築条件付ではなかったため、建築業者さんは、不動産屋さんが
 紹介くださるところではなく、自分で建築業者さんを決めました)

このような状況なのですが、隣家と話し合って覚書を作成するにあたって、
どのような点に注意すれば良いのでしょうか?
是非、アドバイスいただけると助かります。


□■アドバイス:1

私見ですが、道路に関しましては接道状況、幅員、建築基準法上の扱い
などの要因により大きく不動産価値を左右する問題です。
そのことから、
   ●現場の確認や役所ヒヤリングをしないと的確なアドバイスができないこと
を前提とさせていただきます。
その上で気になる点を2つ挙げさせていただきます。

   1.抵当権抹消条件等の契約内容
     所有者が破産管財人ということは、事件扱いになっていると思われるので、
     抹消できなければ白紙解約などの契約状況が入っているか?

   2.私道の売買契約と建築用地の売買契約の関係
     私道が取得できなければ白紙解約などの契約条項が入っているか?

ただ、道路に関することは重要なことですので、今回のような状況であるのなら、
費用はかかったとしても、あなた単独で判断するのではなく、
信頼のおける不動産コンサルタント、弁護士などに、
【決済まで】にご相談し、契約内容をチェックしていただくことをお勧めします。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

まず、「共有名義の私道部分については、分筆することにより
隣家とのトラブルになりやすいため、境界線はもうけない」
と言うのと全く逆で、共有にする方法は、今は当地では全くといってよいほど
行われておらず、かなり古い手法かと思います。

2軒で使用するということですから、その私道の幅が4m以上あるかどうかを
ご確認ください。4m以上の幅があることを前提に、4mとして説明いたしますと、
共有にするよりも本来は分筆して2mづつの宅延にする方が望ましいでしょう。
そして、お互いに遠慮なく利用できるようにするために「地益権」を設定すれば、
覚書は不必要となります。お互いの土地に地益権設定を行えばよいだけですし、
この方が権利関係もはっきりします。修復も、自分の所有地のみの負担となります。
ただし、上下水道管はそれぞれが引き込むことにはなります。

そもそも覚書につきましては、公正証書でも作成すれば別でしょうが、
あまり意味はなさない可能性が高くなります。つまり、その内容を決めたとしても、
必ず約束を守るかどうかは疑問です。
特に共有の場合は、どちらか一方が費用負担を拒んだ場合は、
修復工事を行うことも難しくなる可能性があるでしょうし、
隣地所有者が変った場合は、その覚書が引き継がれるかどうかも疑問です。

それに、上下水道管などの引き込みについても、疑問が残ります。
道路位置指定を取るということは、誰でも通行できるようにして、
本管を引き込むということなんでしょうか?
2軒しか使用しない、いわゆる宅延が位置指定道路となるのかどうか…と言えば、
当地ではあまり聞いたことはありませんから、この辺りもちょっとはっきりしません。

何らかの事情で、どうしても共有にする場合は、覚書を作成することになり、
隣地所有者と問題が生じた時には、相談しつつ、費用等を折半していくしかないと思います。
その場合、覚書には、
   ●将来想像される費用については、その都度、双方で相談して折半すること
   ●私道部分は通行のため、上下水道管等設備の埋設のために使用するもので、
    駐車などをして、お互いの通行の妨げになる行為は慎むこと
   ●共有部分には建物・塀等の構造物は作らない、
    また、生垣・花壇等の植栽を行わないこと
   ●金融機関の融資の時には抵当権設定に協力すること
という程度でしょうか。
隣地所有者との権利関係になりますから、
お互いに譲り合い、揉めないようにするしかないでしょう。
くれぐれも、「覚書があるから守れ」などと強く言うなどした結果、
裁判沙汰になるようなことは避けるべきでしょう。

しかし、今時、共有と言うのは、金融機関の抵当権設定など、
様々な問題が発生する可能性があるので、やはりどうも理解に苦しみます。
  
売主が弁護士ということで、相談者さんはある程度信用されているのかも
知れませんが、私の経験上、実は、弁護士が不動産業者に持ち込む物件には、
危ないものが多いのも真実です。
経験の浅い不動産業者や建設業者だと、弁護士に依頼されたということで、
よく調査しないことも考えられますが、例えば、道路などの問題を指摘すると
「良く問題があることが解りましたね」と、ニヤっと笑いながら
引き下がることもありました。

弁護士の扱う物件の中には、宅建業者に調査義務があることを承知しており、
万が一問題が生じた場合は、責任を仲介業者に負わせようしていると
思われるようなケースが多々見受けられます。
  
本相談の場合は、公道に接道している宅延部分が2m以上(2軒分で4m以上)
あるかどうか、その接道している公道に上下水道の本管があるかどうか、
重説等をよく確認しなければなりません。
また、ローン借入時の抵当権設定がすんなりといくかどうか…
についても、地域差や金融機関の差もあるのでしょうが、
その点も併せて確認しなければならないでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中先生、涌井先生、お忙しいところ、アドバイスありがとうございました。
心強く読ませていただきました。初めて耳にする言葉ばかりで、
判らないながらも自分のおかれている立場が見え始めた気がします。

  「私道」部分は、重要事項説明書の中で
   ●地目は「宅地」
   ●宅地分と私道とで地番がそれぞれについていて、合計で2筆と記載
   ●宅延部分については、2軒分で4m以上
  とされています。

ただ、敷地の接道義務に関する項目の「接道状況」については、
共有名義の私道ではなく、私道を通ってから出る
「西側公道(市道)幅員4m(法42条第1項第1号道路)」が、接道と記載されています。
(もし、私道の地目が宅地であっても、法第42条第1項第5号位置指定道路であれば、
 接道と記載されているものか…と、疑問を感じています)

ちなみに、配管関係については、
   ●公道より私道を利用して私設管をひくことになる
とのことで、既に建築が終り、
生活を始めている隣家も、公道より私道を通して私設管を引いています。

ローン借入時の抵当権設定は、登記簿で確認したところ、宅延部分について、
既に隣家持分である1/2分に対して、他銀行の抵当権が設定されていました。
このことは、当方のローン申込時に銀行担当者に伝えてあり、
銀行でどのような判断を下すのか、結果待ちの状態です。

山中先生よりご指摘いただいた「抵当権抹消条件等の契約内容」の
白紙解約についての記載、また、「私道売買契約と建築用地の売買契約の関係」の
白紙解約についての記載は、両方とも、ありませんでした。
頂いたアドバイスにもあるように、とても自分だけの判断ですすめる話ではないな…
と思ったところですので、プロの方に正式に依頼する方向で考えます。

今回、各先生よりアドバイスいただき、また、このような場を作ってくださっている
皆様の活動には、改めて感謝申し上げます。


□■アドバイス:3

「私道」と言われている部分が、建築基準法の接道義務
(建築基準法で認めた道路に2m以上接していること)を満たしているかどうかを、
市町村役場などで確認してください。
隣家が建築済みなどのお話から察すると、位置指定道路、
または宅延・専用通路だと思いますが、きちんと確認することをお勧めします。
また、位置指定にしたのであれば、登記簿の地目も、
公衆用道路に変更されているべきでしょう。
位置指定でなくて宅延・専用通路でも建築は可能ですので、
その場合、2m以上幅員で分筆するか、分筆しないでおくかは
共有者の考え方により、それぞれに一長一短があります。

位置指定の場合は、建築や通常の通行には何の問題もありません。
管理については共有者での持分での負担になります。共有のほうが好ましいでしょう。
覚書がなくとも、民法や判例で判断されるので、隣家との関係が良好であれば、
それほど心配はいらないでしょう。

宅延・専用通路の場合は、隣家との関係次第で何かと紛争の原因になる場合が
ありますので、ご注意ください。
いずれにしても、専門家に相談することが必要でしょう。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

萩原先生、アドバイスありがとうございました。
リスクを承知でいるのといないのとでは、対応に差がでることを思うと、
今回アドバイス頂いたことは、とてもいい勉強になりました。

ご推察のとおり、建築会社に確認したところ、
   ●位置指定は取られていない
   ●宅延・専用通路扱いになっている
    (「宅延」で「共有名義:所有権保存」になるようです)
とのことでした。

本日、建築確認等を指導している行政機関に相談したところ、
位置指定を取るための条件など教えていただけましたが、条件から、
位置指定を受けることは難しいのかな…と思ったところです。

共有名義部分については、
境界線を設けてお互いに地役権の設定を行う方法がいいか、
境界線を設けない方法がいいか、まだ、悩んでいるところです。
地益権設定となれば、お隣さんとの話合いも必要ですし、
何よりも登記費用などもありますので…。

仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

相談内容 仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。

6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
 現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては?」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。

念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
  「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。

しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。

数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。

このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか?
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。

注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠(控え)があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか?

もし、大家と直接連絡を取らない(または取れない)のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
   ●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。

なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。

 ★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿

  私見ですが、本来確認が必要なのは、
    ●大家と不動産業者の契約関係
  と考えます。
  家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
  サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
  実はそれ以外にも、
    1.大家が遠方にいる
    2.口頭の「(不動産屋さんに)全部、任せるよ」というやり取りがあった
  というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
  また、友人や親族の場合もあるでしょう。
  とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
  それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。

  それから、これは昔からのことなのですが、
    ●一般借家契約(旧普通賃貸借契約)においては、
     契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
  です。
  つまり、
    ●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
     契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
  ということです。。

  不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
  請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
  請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
  これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
  昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。

  なお、当社におきましても、一般借家契約(旧普通賃貸借契約)の更新は、
  特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
  私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
  借家人にかけることは良しとは思いません。

  また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
  と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。

宅地建物取引業協会( http://www.zentaku.or.jp/ )の会員、もしくは、
全日本不動産協会( http://www.zennichi.or.jp/ )の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
  
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。

最善の方法は、
   ●物件所在地の法務局に
    従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
(丸善プランニング・善見育弘さん)


□■アドバイス:4

賃貸約契約内容(特に更新について)などが不明確ですが、
推察すると、
   ●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
  ということだと思います。
  
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと(更新契約を書面(契約書)として文書にするか、否かのこと)
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか?
  
確かに、家賃の振込先(指定銀行口座)が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


□■アドバイス:5

宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。

契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。

また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。

なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。

借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
   ●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
    所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。

実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
(今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…)。

まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
   ●平成16年で期限切れ
  でして、
  詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
  (確かに前回更新時(平成17年)の契約書から、社名のところに
   宅建番号の記載はありませんでした)

そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。

実は、宅建協会の相談窓口でも、
  「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
   るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか?」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。

確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
   ●現在の最新の契約書の効力
  を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
   ●今までと同様に家賃を支払っていく方向
  で、考えていこうと思います。

そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。

今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。


★サポート追記★
当相談センターでは、
    ●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
     そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
    ●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。

この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
(=知識も情報も充分ではなかった状態)では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
   
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。

相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。

そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。

施工途中で建設会社が倒産してしまった場合について

相談内容 施工途中で建設会社が倒産してしまった場合について

福井・30代女性
2006年5月から新築一戸建て(注文住宅)を考え、6月に建設会社と契約しました。
11月に土地ができあがり、11月末から地盤改良、12月から基礎工事を始め、
2007年1月上旬に建て方を終えました。

建て方が終った直後、サッシの搬入があったのですが、当初の建設会社との
話し合いの中で、まだサッシは具体的に決まっていなかったにもかかわらず、
建設会社の勝手で搬入されたので、そこで一時中断をしていまいました。

しかし、本当の問題はそこからでした。
建設会社と話し合いをしているなか、その会社の経営がよくない
という話を他から聞き、2月の中旬、それが現実となって、
建設会社が倒産してしまったのです。

新しい建設会社に建築を依頼するも、倒産してしまった建設会社が
安く施工をしてくれるとこともあったため、建て方が終った状態からの
仕上げとなると、追加で1,500万円が必要になるとのことでした。

倒産した建設会社に支払った金額は、
   契約時 150万円
   前金  500万円
   中間金 700万円
の合計1,350万円で、現在まで(建て方が終った段階)の資産額は
約450万円なので、実質900万円の損害です。

手元には最終金で支払う予定だった450万円が残っているものの、
新しい建設会社に発注した場合に支払う金額が1,500万ですから、
1,050万円分の追加融資を銀行から受けないと、家を建てられない状況です。
  
しかも、地方銀行をはじめ、大手銀行、信金、労金などをあたっても、
物件が面倒なのか、どこも融資をしてもらえず、
もう八方塞がりの状態になってしまいました。

建て方から半年が経ち、残された資材をブルーシートで保全するにも
限界がきており、このままでは痛む一方になってきています。
親からの援助分はすでに契約金で支払っており、他に身内で頼れるところもありません。
今後どうすればよいのか、こういたった事例を知っている方いれば、
参考までに教えていただけますと幸いです。


□■アドバイス:1

私見ですが、
  ●不動産協会( http://www.fdk.or.jp/ )に加盟している
   地元の工務店や建売業者
 に、
 ご相談されたらいかがでしょうか。

建築費について業者の自社ローン等に取り組んでいたり、
協力してもらえる可能性があると思います。
もし、取り組んでもらえる業者があれば、間にインスペクションを入れる
(=建物調査をして、現在の状態、劣化状況などを判断してもらう)
ことも良いと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、支払済み金額分の工事が行われていないのであれば、
その差額分は債権者となるのではないでしょうか?
つまり、今回のケースでは900万円の債権者となると思います。
その倒産会社の弁護士を調べて、連絡してみたらいかがですか?
そして、その倒産会社の担当弁護士に対して、何とかして欲しいと苦情を言う
必要があるでしょう(先方の弁護士からは連絡が来ないのですかね?)。

また、その倒産した建設会社に勤務していた現場代人(施行管理技士)等が、
その仕掛現場の仕事を引き継ぐために、会社を設立するケースがあります。
全く関係の無い新しい建設会社に依頼するより、
その倒産した建設会社に関係する方、例えば、あなたの担当営業マンや、
現場代人等が集まって新規設立した会社、もしくは、それらの関係者が
新規就職した建設会社に依頼した方が安くなると思います。

とにかく、その倒産した会社の関係者、とくにあなたの担当者の動向を調べて、
その関係者と交渉して、割安で残工事を行ってもらう交渉をするのも
ありだと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中様、ご回答ありがとうございます。不動産協会というものがあるのですね。
ぱっと見ただけでは、福井県内で加盟している業者がどこかはわかりませんが、
いろいろ調べてみたいと思います(今住んでるアパートの管理会社の名前が
会員会社のところにあったので、そこからあたってみたいと思います)。

業者の自社ローンというのも初めて聞いたもので、
その制度を扱っている業者さんがいれば、少しは道が開けるかもれませんね。
あきらめずにがんばります。ご回答ありがとうございます。

涌井様、ご回答ありがとうございます。倒産した会社ですが、
すでに破産手続きに入り、現在、破産管財人に渡されているようです
(…と、このあたり詳しくわからないので、変な書き方で申し訳ございません)。

他の債権者には、すにで債権に関する書類が届いているようですが、
私のところには一切、届いていません。債権者扱いになるということを
少し聞いたことがあったのですが、忙しさで、私もすっかり抜けていました。
破産会社の顧問弁護士はわかっていますので、明日にでも連絡して、
どうなっているか、確認したいと思います。

今回、最初に契約を行った建設会社(=倒産した会社)ですが、
その会社だけではなく、下請け業者も巻き込んでの大型倒産でした。
なので、新築工事を請け負っていた現場監督等、何人かの方は
同じ時に倒産してしまい、会社設立はない状態だそうです
(どこかに就職しているかどうかは、わかりません)。

担当営業にも何度か連絡を取っていますが、その担当者からは、
  「自分にお金があれば、どうにかしてでも家を建てられるようがんばるが、
   実際問題、どうしようもできない状態です」
と言われてしまいました。

倒産当時、倒産会社で請け負っていた新築工事は3件で、
その内1件は契約段階、もう1件はサッシ・水周りなどが搬入されている段階で、
こちらはすでに別会社にて完成済みです。
そのため、我が家が一番被害額が大きい状態でした。

担当営業マンに再度連絡して、格安で残工事を請けてもらえるところがないか、
そして、弁護士に債権がどうなっているかを、それぞれ聞いて、
やれることから一つずつやっていきます。ご回答ありがとうございます。

民生委員である大家の対応について

相談内容 民生委員である大家の対応について

宮城・40代女性
初めてご相談いたします。
実は6年半前(平成12年12月)に、子供2人を抱える母子家庭の知り合いMさんの
アパート入居の連帯保証人になりました。

すると、昨年の7月に、突然、大家さんから、
Mさんが家賃を一年以上も滞納しているとの連絡が入りました、驚きました。
  
金額は100万円近くになりますので、一年以上も保証人に連絡なしで、
突然の請求はおかしいのでは…と思い、すぐに不動産屋さんに連絡をしましたが、
「入居後の管理はしていないので、大家さんと相談して欲しい」
とのことでした。

大家さんは女性で、地域の民生委員をしているそうで、
   ●Mさんの子供たちが心配だから、
    誠意ということで、支払は少しずつで良い
  と言われました。
  
しかし、私が願いでた「保証人を変えて欲しい」ということについては、
Mさんが近くに住む叔母に頼んでみると言ったものの、
結局は叔母にも借金があり、変えことはできませんでした
(Mさんは両親も健在のようですが…)。

その後、大家さんが不動産屋さんに頼んだようで、呼び出されました。
私と主人とMさんの3人で不動産屋さんに行き、
   ●今後、毎月2万円ずつ支払っていくという新たな契約書
にサインをさせられ、不動産屋さんからは、
「出るところに出てもいいんだよ」
と言われてしまい、私の方は、
「これからは1ヶ月でも遅れたら連絡入れて下さい」
と言うのが精一杯でした。

数日前に不払いの連絡が来ましたので、Mさん宅に行きましたが、
娘さんが出るだけでなかなか会えませんでした。
大家さんには、
「どうして、もっと早く、不動産屋さんに連絡してくれなかったのか?」
と言うと、
「私が不動産屋さんには言わなかった」
と言われ、今後が心配になりました。
その時の対応から、大家さんは、民生委員の兼ね合いもあって、
退去させるのをためらっているようにも見受けられ、私に、
「どうしたら良いかしら?」と聞いてきます。

私が保証人をやめるには、滞納金を分割で払い、
契約解除してもらうしかないと思っていますが、大きな大きな負担に、
さすがに今度は主人にも言えずに悩んでます
(もっと早く、このサイトを知っていれば…)。

大家と民政委員の仕事を混同しているように思える相手に対し、
今後、どのようにしたら良いのか、アドバイス頂ければ幸いです。


□■アドバイス:1

最初に「連帯保証人の特徴」について説明致します。

   1.催告の抗弁権がない
    賃借人に対して請求せず、いきなり連帯保証人に請求可能である。
   2.検索の抗弁権がない
    賃借人に支払い能力があるかどうかに関係なく、連帯保証人に請求できる。
   3.保証契約は、連帯保証人と債権者(大家)との間に締結されている。
    債権者(大家)が認めない限り、連帯保証人をやめることはできない。

以下は相談者の投稿内容、およびサポートさんの追記に対する私見を、
ポイント別にまとめました。

  ■一年以上も保証人に連絡なしで、突然の請求はおかしいのでは?
    連帯保証人ですから、事前通知なしに、急に相談者さんに請求したとしても、
    法的に問題は無いと思います。

  ■私が願いでた「保証人を変えて欲しい」ということについては…
    前述の通り、大家の承諾なしにはやめることも、変更することもできないと
    思います。

  ■大家さんは、民生委員の兼ね合いもあって、
   退去させるのをためらっているようにも見受けられる点については…
    大家さんが退去を求めなくて滞納家賃が多額になったとしても、
    問題は無いと思います。
    また、その滞納分をまとめて連帯保証人に請求したとしても、
    違法とはならないと思います。請求を続けているのであれば、
    時効にもならないと思います。

  ■保証人をやめるには、
   滞納金を分割で払い、契約解除してもらうしかないということについては…
    その通りだと思います。

  ■大家と民政委員の仕事を混同しているように思える相手については…
    大家が民生委員かどうかは、問題とはならないと思います。

  ■最初から、支払えない状況の相手を、
   自らが所有する物件に住まわせることについては…
    もし、最初から支払えない状態であれば、
    相談者さんは何故、連帯保証人を引き受けたのでしょうか?
    契約当初は支払い能力があったから貸したのだし、
    連帯保証人を引き受けたと考えるのが普通でしょう。

  ■支払いが滞ったら連帯保証人から回収することについては…
    これは当然のことですし、その為の連帯保証人です。

  ■突破口については…
    総支払いを少なくしたい場合は、交渉をすることになります。
    例えば、一括即金で支払うので、
    100万円を50万円にして欲しいというような交渉です。
    分割の場合は、2万円では負担が大きいならば、
    月々5,000円にして頂くように交渉しても良いと思います。
    支払いを免除して欲しい場合は、相談者さんに支払い能力が無い
    ことを証明することでしょう。
    相談者さん自身が生活保護を受けているとか、病気で働くことも
    ままならないとかなら、大家さんも無理は言わないでしょう。
    もしくは、ご自身のローン返済等の負債が大きいのならば、
    収入と支出の明細を具体的な数字として提示して、
    月々の返済が不可能であることを証明すべきです。
    しかし、普通の生活をしていて、支払いが若干苦しいという程度であれば、
    証明することは難しいでしょう。
    もちろん、旦那さんに怒られるという程度では、
    とても支払い能力が無いということにはならないと思います。
    これらの対応は、実際に弁護士による請求が来た場合や、
    裁判になった場合でも一緒だと思います。
    また、どんな場合であっても、相談者さんは大家さんに協力して、Mさんに
    対して、退去や滞納家賃の支払いを行うように説得するのが筋だと思います。
    そうすることが、相談者さん自身の負担を無くす一番の方法にもなります。

さて、以降はちょっと本筋とは脱線した感想です。
私の知っている大家さんにも、家賃の滞納額が2年以上で100万円を超えても、
我慢している方がいらっしゃいます。
賃借人は老夫婦で、かつ、息子さんは大学生時代にシロアリ駆除のアルバイトで
砒素中毒になり、寝たきりになってしまっています。
この大家さんは、追い出そうにも、賃借人一家が気の毒で追い出せないのです。
  
この大家さんの場合ですが、全ての賃借人の滞納を認めているわけではありません。
純粋にその家族が気の毒だから、特例的に見逃してきているだけです。
追い出すに追い出せないのです。
  
おそらく、今回のご相談のケースも、それに近いのではないでしょうか。
民生委員であるとかないとは関係なしに考えてみて下さい。
実際に民生委員であることは無関係のはずですし、言っても意味の無いことです。

相談者さんは、母子家庭で経済的に貧しいMさんを本当に追い出せるのでしょうか?
現実的には、貧しい生活をしている母子家庭に同情してしまうことの方が多いでしょう。
人間としての優しさがあるから、大家さんは我慢してきたのではないでしょうか?
好きで1年以上家賃の滞納を認める大家は存在しないはずです。
他人の親切を勘繰る考え方は、決して褒められたものでは無いと思います。
  
もし、それほどその大家さんを信用できないのであれば、その大家さんの
アパートに住む、他の賃借人の家賃の状態を調べてみたら、いかがですか?
すべて賃借人が、母子家庭やそれに近い状況であり、かつ意図的に連帯保証人に
その滞納分を請求しているのであれば、相談者さんや、サポートさんの言い分も
少しは理解できるというものです
(もしそうだったとしても、打つ手はあまり無いのですが…)。

しかし、純粋に大家さんの優しさから出た行為だったとすれば、
御礼をいうことはあっても、文句を言う筋合いの話では無いと思います。
一般的には大家が弁護士に依頼して相談者さんに対して法的回収交渉や
手続きを取るのが普通でしょう。
それに、一旦引き受けた連帯保証人を都合が悪くなったからと言って、
勝手にやめることはできません。
もちろん、相談者さんがMさんの代りに大家に支払った家賃は、
代位弁済となりますから、相談者さんはMさんに対して
代位弁済した家賃分の求償権を持つわけです(※)。
   ※以下の2点を忘れず行う必要があります。
    ・代りに返済することを、Mさん本人に事前に通知すること。
    ・代りに返済した後に、Mさん本人に通知すること。

大家は月2万の分割で良いという譲歩をしている訳ですから、
それ程、悪質とはとても思えませんし、それどころか親切だと思います。
相談者さんは大家に支払った上で、母子家庭であるMさんに対して、
その分の請求を行うことになります。
相談者さんが実際に、この母子家庭であるMさんに求償権を行使し、
取立てをおこなったり、退去を求めてみれば、
その時にはじめて大家さんの気持ちが理解できるのではないでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

大切な部分は涌井様のアドバイスを参考いただくとして、
私は、ちょっと別の部分で気になった部分を書かせていただきますね。

厳しい内容になるかも知れませんが、
まず、貴方がMさんの連帯保証人になられた当時、
きちんと、今回のようなリスクを考えていなかったように思います。

当時は、とても仲良しだったのかも知れませんが、こうなってしまうと、
貴方とMさんとの信頼関係は、崩れてしまってますよね?
ですから、私は、信頼関係を崩したくないのであれば、
連帯保証人にはなるべきではないと思ってます。
もちろん、万一の場合に、自分が支払っても良いと思える相手であって、
それが自分に払える金額であれば、引き受けると思いますが、
今回の貴方の相談内容からしますと、
貴方にはそこまでの気持ちがあったようにも思えません。

また、「さすがに今度は主人にも言えずに悩んでます」とありますが、
当時、ご主人に相談されることなく、連帯保証人になられたのでしょうか?
もし、そうであるなら、もっと夫婦間で話し合う必要があったと思いますし、
ご主人に相談された上で引き受けたのであれば、
その責任はご主人にもありますから、言えずに悩むのではなく、
まず、ご主人に相談し、お互い、反省の上、対策を考えていく必要があるでしょう。

いずれにせよ、既にご主人もご存知であり、話し合いにも同行されてらっしゃる
ようですから、貴方単独の問題ではなく、貴方がた夫婦の問題として
解決していかなければなりません。

それから、涌井様のアドバイスを参考にさせていただきますと、
法律的には大家さんや不動産屋さんの行動には問題無いものと思われますから、
大家さんや不動産屋さんを責めると、かえって貴方がたが不利になる恐れがありますね。
(極論ですが、大家さん、不動産屋さんは、貴方に文句を言われる筋合いは全く
 無い…ということになりますから、貴方があれこれ言ってきて面倒だと思ったら、
 法的手段に則って、厳しく貴方の責任を問われるかも知れません)

サポート補足にありますよう、確かに大家さんや事業者の態度が曖昧な部分が
あるとは思います(本当だったら、貴方に対して、涌井様のような明確な説明をす
べき立場にあるでしょうから!)。
ただ、特に大家さんの場合、その「曖昧さ」が「優しさ」にも繋がっている部分が
あるようにも思われますから、それを利用させていただくことも、
快方に向かうきっかけになると思います。

具体的には、涌井様のおっしゃるような交渉ですが、ただ、この交渉を行う上での
貴方がた夫婦の「気構え」が重要であると、私は思います。
つまり、
   ●私たちも困っているので、力を貸して欲しい
  という形で、皆で「Mさん問題」について話し合っていく姿勢が大切でしょう。

この時は、Mさん本人が居ると、話しづらいことにもなるでしょうから、
Mさん抜きで、退去も含めて考えていくと良いでしょう。
確かに退去させることは、人道的には厳しい決断になるとは思いますが、
民生委員であれば、もっと家賃の安いところのツテを探していただくとか、
お話いただける範囲内で、他の同様なケースの対応方法のアドバイスをいただくことも、
可能ではないかと思いますので…。

長くなりましたが、涌井様のアドバイスを理解し、その上で
(ちょっと打算的で良い表現ではないのですが)大家さんが民生委員であることを
利用するような解決方法を、
   ●皆で一緒に考えていく
  という方法が、私は良いように思います。
(わんえるで~おー・前野)


□■アドバイス:3

私見ですが、先の涌井様、前野様のメッセージに賛同します。
私が気になる点として、今後、毎月2万円ずつ支払っていくという
新たな契約書に「サインさせられた」とのメッセージです。
この契約時、不動産屋さんからは、「出るところに出てもいいんだよ」以外の
脅迫や強制があった場合、脅迫が立証できれば、話が変るかもしれません。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


■□相談者より

涌井様、前野様、山中様、早速のアドバイスありがとうございます。

涌井様の「連帯保証人の特徴」を読み、改めて事の重大さを確認致するとともに、
自分の安易な行動を反省致しました。
私は今のところ健康で、パートにて働いています。ですが、
今の家の状況では、一括返済は厳しいので、毎月の分割返済をして行くよう、
大家さんと誠実に話しあっていくつもりです。

だいぶ慌てていたこともあり、言葉足らずもありましたが、
私は大家さんを悪くばかりは思っておらず、確かに大家さんの優しさから、
今まで家賃滞納を待ってくれたのだと思います。

山中様にご心配いただきましたような、新たな契約時に、それ以外の脅迫(?)
はありませんでした。
不動産屋さん(大家さんと親戚です)も、はじめは私に同情をしており、
1年以上、滞納の知らせをしなかった大家さんのことを批判していましたし、
私にも、お金は全額払わなくても良い(=Mさんが支払うようにする)と言ってました。
ただ、何度連絡をしても、連絡が取れなかったり、約束を守らないMさんに対し、
困り果て、少しつづ対応が変って来ように思います。

先日は「自殺とか考えないと良いけど…」と、Mさん家族を心配していました。
私も、これまでも大家さんと連絡を取り合いながら、本人に何とか会えるように…と、
Mさん宅を何度も訪問しており、時々は大家さんと一緒に訪問もしています。
しかし、Mさんは居留守(?)と思うくらい会えず、いつも娘さんが、
「ちょっと前に出かけました」との返答のみで、「連絡下さい」と伝言しても、
連絡はありません。

本人に会えないまま、日にちが過ぎていき、
こんな状態ですと今後が心配なことも事実です。
私が滞納分を返済したとしても、これ以上は保証人をできないし、
して行く気もありませんが、保証人を降りることもできないようで…。
万一、私が保証人を降りられたとしても、
今後、Mさんの生活を救う方法があるのかどうかも、心配です。
両親にお願いするのが良いと思うのですが、Mさんは親と気が合わずに、
行き来していないようです。

前野様のおっしゃる通り、本当に、連帯保証人の何たるかを、
しっかり把握できていなかったことに大反省しています。
おっしゃる通り、これは夫婦の問題ですね。
主人に話して、2人で解決していきます。

Mさんとは、9年前、パート先で知り合いました。
その頃(今でもそうなのですが…)、極度の人間不信になっていたMさんを
可哀相に思い、何とか元気になって欲しいと、関っていくようになりました。
聞けば、生い立ちからはじまり、Mさんの口から出る言葉は、全てが私の人生の
中で経験のない驚く内容でしたので、約1年半、毎晩のようにMさん宅を訪問し、
励まし、支えてきました。
ただ、Mさんを知る私の友人は、Mさんを信じていませんでした。
私も連帯保証人の話が来た時も、凄く悩みましたが、
その時点で、しっかり断るべきでした(今となっては遅いのですが…)。

涌井様、前野様、山中様、本当に有り難うございました。

  ★サポート追記★
   今回の件で、サポートが疑問を感じておりました点について、
   別途、涌井様と個別メールにてやり取りをさせていただきました。
   その中で、涌井様よりご指摘いただきました、
   「賃貸事業者としての立場と、民生委員という公職の立場は、
    税務的には相反することになってしまうと思います」
   と言う点で、やや、貸主側(大家さん・仲介事業者)の対応に、
   中途半端な部分があるように思われます。

   民生委員である以前に、「事業者」であるという前提で考えますと、
   本来であれば、涌井様のアドバイスのような内容を相談者に説明し、
    1.相談者(連帯保証人)が、借主を一刻も早く追い出す
    2.それがしのびないのなら、相談者(連帯保証人)が立て替える
   というような選択があること(もしくは、それしか選択肢がないこと)を、
   理解させなければならないと思います。

   ただし、この話し合いの際に、「退去させることをためらう」
   というような、民生委員的の立場としての見解を相談者に伝えてしまうと、
   必要以上に「2.」の選択肢を押し付けることになりかねません。
   最終的に、「1.」を選ぶか、「2.」を選ぶかは、
   相談者の判断に委ねるべきであり、下した判断に対しては、
   もちろん、民生委員としての立場でのコメントを出すべきではないでしょう。

   また、連帯保証人になることを求められた際、
   安易に引き受けると、相手が支払えなくなった途端に、
   築いてきた信頼関係が崩壊することが多々あります。
   極論ですが、万一、相手が支払えなくなった場合、自分が代りに支払える
   だけの覚悟を決めることも必要でしょうし、そこまでの覚悟を決めるに
   値する信頼関係がある相手でなければ、引き受けるべきでないように
   も思われます。


□■アドバイス:4

もはや、不動産ではなく人間関係の話になってしまうのですが、
私の知人にも、やはり似たような経験があります。
ですので、何かの参考になるかも知れませんので、
その時のお話しをさせていただきますね。

まず、貴方のMさんへの対応は、純然たる優しさから出た行為だと思いますが、
その行為が、いかに大変なものであるのか…という見通しが
できていなかったように思われます。

これは、金銭的な部分だけではなく、心理的な部分でも同じです。
Mさんの人間不信は、おそらく、
   ●今まで誰かに頼った → 結果、最後には裏切られて見捨てられた
の繰り返しからきているでしょう。
ですから、Mさんにとっては、
   ●払えもしない状況で再三、やってくること
   ●自分が連絡を取りたくない両親に対して連絡を取ること
などは、全て「裏切られた」と受け取られる可能性があります
(表面上は、そうは言っていなくても、心の底で、そう思うような状況です)。

ですから、貴方にとっては非常に厳しい言葉になりますが、
現在の貴方は、「Mさんを可哀相に思い、何とか元気になって欲しい」
という気持ちとは裏腹に、結果として、
Mさんにとって、もっと悲惨な状況をつくってしまったかも知れない
ということを、受け止めなければならないと思います。

非常につらいとは思いますが、貴方がこの事実に向き合えて、
はじめて、この問題が進展すると思います。
サポートが書いております貴方にとっての選択肢は、極論としては、
   1.これ以上、Mさんの負担を背負い込むことはできないと言って、
    貴方がMさんを見捨てる(言葉は悪いですが、あえて使います)
   2.今回も立て替え、今後も永遠とMさんの面倒をみる
  ということになります。
  (私は、貴方にとっては「2.」は不可能だと思いますし、それ以上に、
   今のMさんとの関係ですと、将来、さらに悪化すると思います。
   貴方が支援すればするほど、Mさんには貴方を信頼する気持ちが強まります。
   しかし、それが破綻した時、信頼が強まっていればいるほど、「裏切られた」
   という反動の気持ちも大きくなります)

ご主人に積極的に相談するようにアドバイスしましたのも、
もはや、この判断は、貴方には難しいと思ったからですし、
ご主人であれば、Mさんよりも、貴方の方が大切ですから、
厳しい決断を下せると思いますので…。
(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

前野様、厳しい、そして、的確なアドバイスをありがとうございます。
胸を抉(えぐ)られるような思いで読ませて頂きました。
心からの反省と、新たな一歩を踏み出せるように、
主人に今日にも相談してみます(ごめんなさい、まだ言えずにいました…)。
本当にありがとうございました。

 ★サポート追記★
   以下、本件について、前野様より追記をいただきましたので、掲載します。
    ----------------------------------
    Mさんの不幸な境遇や現状など、もちろん同情すべき点はあると思います。
    でも、Mさんの側にも、Mさん自身が改善しなければならない、大きな問題が
    あることも事実です(=理由はどうあれ、貴方のような支援してくれる相手
    に、迷惑をかけているわけですから…)。
    ですから、本来、手を差し伸べる場合であっても、Mさん自身の理不尽とも
    思われるワガママ全てを受け入れる覚悟(=客観的に考えても、Mさんの行
    動が酷く、そのため、他の人がMさんの行動を非難して悪く言おうとも、貴
    方だけは、Mさんの味方になってあげるような覚悟)まではできないのであ
    れば、
     ●Mさんの極度の人間不信の原因は、自らの行動の結果でもあること
     ●Mさん自身が努力していく必要もあること
    を、Mさんがご機嫌を損ねないように、でも、Mさんに対して伝わるように、
    毅然とした態度で、手を差し伸べていく必要があったでしょう。
    例えば、連帯保証人を引き受ける段階で、
    「私(midoriさん)が連帯保証人になってしまって、貴方(Mさん)が支払
     えなくなると、貴方から厳しく取り立てなければならなくなり、そうなる
     と、また、貴方は裏切られたと感じると思う」
    「だから、私は信頼関係を壊す原因になるから、連帯保証人にはなれないけ
     れど、その代り、連帯保証人が必要の無い物件を、私が探してあげる」
    と言うような方法もあったでしょう。
    今回の場合も、基本的にはこういう発想が大切だと思いますが、ただ、Mさ
    んが、既に貴方にも裏切られたと感じている場合は、もはや、素直に聞き入
    れてもらえないものと思われます(=頭では理解できても、気持ちが伴わな
    いため、貴方を味方として考えることができない状況)。
    その場合は、Mさんにとっても、貴方にとっても、非常に残念な結果ではあ
    りますが、関係断絶を前提に、厳しい判断を下す必要が出てきます。
    (関係断絶は、あくまでも貴方の気持ち的な問題です。
     実際に関係断絶するか否かは、その後、Mさんが自らの問題点に気づくこ
     とができたのなら、断絶することなく、再び、連絡を取ってくる可能性も
     あるでしょうし、その時、まだ、貴方に支援する気持ちがあるのなら、快
     く応対してあげれば良いでしょう。
     ただ、それに期待することは、そうならなかった時に、貴方自身が自己嫌
     悪に陥ると思いますから、貴方は自分の中で完結する気持ちで(=関係断
     絶しても仕方がないと覚悟を決めて)、対応するのが良いと思います)
    ----------------------------------
   涌井様からいただきましたアドバイスにもありますよう、貸主は相談者に請求
   すれば良い状況のため、もはや、相談者がMさんとの間で解決すべき問題であ
   るかと思われます。そのためにも、前野様のアドバイスのような、厳しい判断
   まで踏まえた覚悟が必要になるものと思われます。


□■アドバイス:5

★サポート追記★
涌井様、前野様、山中様からのアドバイスを元に、相談者とのやり取りが
進んでおりますが、本件について、萩原様より別見解をいただきましたので、
ご掲載させていただきます。

------------------------------------
遅くなりましたが、私見を述べます。
相談者の疑問のとおり、
   ●賃借人の家賃滞納が長らく継続していたにもかかわらず、
    保証人に何らの連絡もなく、突然、多額の請求を行うこと
は、
「信義則に反して無効」という法律的な考え方があり、この考え方で、
大家の請求が認められなかった裁判例もあります。

一般的に、賃貸借契約は、家賃の2ヶ月、3ヶ月程度の滞納で賃貸借契約の解除
になるものですから、1年以上も滞納しているのに契約解除しないでいる
大家さんにも責任はあるでしょう。
今回のケースがこれに該当するかどうかは、今回の事案のすべての要素を判断して…
ということになりますが、結局は裁判所の判断になります
(裁判例では、2年ほどの場合に無効だったと記憶しています)。

また、現在は賃借人の家賃支払不能は明確ですから、
   ●大家は本来、賃貸借契約を解除して、建物の明け渡しを求めるべきもの
  です。
大家が賃貸借契約を解除すれば、保証契約も解除になります。
もし、大家が、すでに支払不能の賃借人(友人)との賃貸借契約を解除しない
場合は、保証人から家賃を取るという考えでしょうから、
これは信義則違反で、保証人には支払い義務はないと考えるのが妥当でしょう。

以上のことは、連帯保証についての、法律的な私見ですが、
解決のためにどのようにするかは、充分にお考えいただき、
法的手段に訴える場合は、まず、法律の専門家にご相談されるようにしてください。
(北杜宅建センター・萩原さん)
  
------------------------------------

★サポート追記★
 TV番組などでも、弁護士同士で意見が割れるよう、様々な見地からの法的な
 見解があります。そのどちらが良いのか…という実際の判断については、
 萩原様のおっしゃる通り、裁判を行った上で裁判所が判断することになります。
 相談、依頼する場合であっても、その主張で争えるという弁護士もいれば、
 その逆の見解を示す弁護士もおりますので、どちらの主張を取るのかは、
 依頼者の判断になりますし、選んだ主張で勝訴できる保証はありません。
 そのため、弁護士を決める場合は、より多くの専門家の意見を参考にした上で
 判断する必要があるでしょう。また、上記で萩原様が触れてらっしゃる判例の
 詳細を、きちんと調べる必要もあるでしょう。

 なお、本相談センター上では、あくまでも、相談者に相談解決のためのヒント
 を与えることを目的としております関係上、法的見解の相違に関する議論
 につきましては、別途、アドバイザーの方からご要望がございました場合に
 「不動産の目安箱」で、行わせていただきます。
 そのため、必要がございましたら、サポートまでご連絡の程、
 何卒、宜しくお願い申し上げます。


■□相談者より

そのような事例があることを知り、また、萩原様の見解を読み、
正直、少しほっとしております。
私の場合に、通用するのかどうかは分かりませんが、
法律相談に行ってみようと思っています。

災害に起因する退去について

相談内容 災害に起因する退去について

三重・30代女性
現在、築30年の借家に、3年ほど住んでいます。
しかし、先月の地震により、屋根瓦が数箇所剥げ落ち、瓦がずれ、
外壁も一階から二階までヒビが入りました。
さらに、先週末、強風により大屋根の上に設置してあるテレビアンテナが倒れ、
電波受信が局によってはままならない状態になりました。

地震による影響は、屋根自体の経年劣化も激しく、
吹き替え工事を行わないとならないレベルとのことですが、
家主側には大金をかけて直す意思はないそうです。
強風による影響も、上記と根源が一緒で、「屋根を直すときに直すべき」
と電気工事の方に言われました。

退去することに不服はありませんが、特に大家側から退去要請されておらず、
すでに屋根の件からは、一月以上経過しており、今後、入梅による雨漏り等
考えると悠長に構えていられなくなりました。

この場合、引越しにかかる経費を一部負担してもらうには、
やはり、大家サイドからの退去要請を待つほうがよいのでしょうか?
それとも、こちら側から、
   ●修繕をしてくれないのならば退去するので、
    それに伴うある程度の経費を出してほしい
ということを、伝えても良いのでしょうか?

退去要請があったとしても、補償うんぬんは交渉次第であり、
家主側の義務でないことは承知しておりますが、
どう対応したものやら、少し困っております。
お知恵拝借したく、ご相談いたしました。

 ★サポート追記★
  本相談は、要求を伝えない限り、進展することは無いものと判断し、
  相談者に対して、上記の要求を伝えた上で、先方の言い分を投稿するよう求め、
  以下が再投稿になります。

  ご回答ありがとうございました。
  屋根が相当危険な状態であることを、家主、および業者がようやく把握し、
  できるだけ早い退去を要請されました。
  敷金にプラスして引越し費用を出すとのことでしたが、大家側は、
  「もともと高い家賃ではないし(=65,000円)し、
   地震はある意味不可抗力なため、引越費用の全額負担するかどうかは未定」
  とのことでした。敷金が戻るのは当然なのですが、
  双方の納得のいく金額になるよう交渉していきます。

  ★サポート追記★
   地震などの災害時の対応は、
   通常の老朽化に起因する立ち退きに対する対応とは、異なるかと思われます。
   本相談の場合、法的な根拠以前に、借主側も、ある程度、貸主側に対する配慮
   を考慮するような思いやりなども必要かとは思われます。

   しかしながら、大規模な災害が発生したにもかかわらず、積極的に状況把握を
   しようとしない点は、貸主、仲介(管理)事業者とも、管理物件に対する無責
   任さ、そして、借主に対する誠実さが足りないようにも思われますので、ある
   程度、強く要求すべき部分もあるように思われます。

   なお、災害に起因するケースにおきましては、必ずしも法的根拠だけで解決す
   ることが難しい場合も多いと思います。
   そのため、皆さまのご経験などを踏まえた「現実的な落としどころ」などを、
   是非とも、お聞かせください。


□■アドバイス:1

私見ですが、「サポート追記(=ある程度、強く要求すべき部分もある)」
に賛同します。
災害も家主にとってはリスクの範疇で、引越し費用全額請求は
無理な要求ではなく、現実的な落しどころになると思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

私見ではありますが、近年の考え方としては、
   ●通常の地震に耐えられない強度の賃貸物件については、
    大家はその損害賠償を負うべきである
  という流れになっています。

基本的なことですが、大家さんには借りた人が居住するのに
適した状態を保つ責任がありますから、物件が破損した場合には
大家さんが補修しなければなりません。
そして、地震などの不可抗力で破損した場合についても、
大家さんが補修すべしという判例があります。
  
(現実的には、近隣でほとんどの建物が倒壊等の被害に合っている場合は、
 大家としての責任を問うのは難しいのでしょうが、
 大家が建物の強度維持のための努力をせず、かつ、そのことによって
 被害がもたらされた場合は、損害賠償を負うべきであるという考えになると思います。
 
 そのため、近隣と比較して、その建物の被害が著しい場合として考えた場合、
 今回の場合は倒壊ではなく、屋根の補修で済むということなので、
    ●大家には「補修の意思」がないというレベルの話ではなく、
     「補修する義務」を負っている
   と考えられ、賃貸事業者として耐震補強工事を行う必要があるでしょう)

もし、大家が補修をせず、退去を要求する場合、
退去要求の正当事由とは考え難いのではないでしょうか?
  その場合は、
   ●退去に要する費用
   ●現在の賃貸物件と同等レベルの新規賃貸物件(=引越先の物件)の
    家賃との差額の一年分程度
 は補償すべきだと考えます。
 そのため、
   1.まず基本は、大家として耐震補強工事・屋根の補修工事を行うべきであると
    主張(その意思が無いということでしたが、再度交渉)
   2.その要求が受け入れられない場合は、退去に要する費用全額と、引越先家賃
    の差額の一年分を要求
 ということで交渉されるということになるでしょう。

ただし、近隣において(強度の強い建物も含めて)ほとんどの建物が
倒壊してしまった場合は、この限りでは無いと思いますし、
修理費用が多額におよぶ場合であれば、修理義務を免除される可能性があります
(受け取り賃料の合計よりも修理費用が多いとか、
 賃料と比較して大家の負担が過大である場合などです)。

なお、今回のご相談は、三重の地震の事だと思いますので、交渉前に、
近隣の状況を良く調べ、かつ、他の同等事例等を知っておく必要もあると思います。
まず、市役所の無料相談など、その被害が良く解っている所で、
ご相談されてみることも良いのではないでしょうか?
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、山中様、早速のご回答ありがとうございました。
借家は、近隣のお宅に比較しますと、かなり目だって被害を受けている状態です。
屋根の補修は瓦の下の板からはがして行う必要があり
(=二階の部屋から空が見える状態にして工事する必要があり)、
100~200万円かかるというのが、仲介業者による説明でした。
  
現在、2年2ヶ月住んだことになりますが、そうなると修理費は
支払った家賃と同等以上になることになります。

引越し代の全額補償も、そう無理難題ではないとのアドバイスに、
少しほっとしました。
感情的かもしれませんが、お見舞いの一言もない家主さんなので、
ちょっと信頼できない気持ちもありますもので…。

 ★サポート追記★
   上記投稿に加え、
   「ところで質問なのですが、家主さんはこういう場合に備えて
    保険等入ってないのでしょうか? その保険によって補償を
    支払うことになるなら、家主さんの財布も傷まないのでは…
    と思ったのですが」
   とありましたが、
    ●仲介事業者から上手く聞き出すようにすべき内容
    ●一般的に地震保険は全壊でも50%の支払いになる点
     (=部分損壊の場合、充分な補償が得られない可能性がある点)
   を、サポートより補足します。

   なお「お見舞いの一言」などの感情的な部分については、
   トラブルを防ぐ上でも、契約時に、借主側から積極的に貸主のことを
   質問するなどの努力も必要です。
   もし、とても親切な貸主であるのなら、借主の側も貸主に対して
   気遣いするなどの日常の努力が必要であり、そういう積み重ねが、
   お互いの良好な関係を築いていくものと考えます。

   しかしながら、自らが管理することなく、仲介事業者に依頼される
   貸主の場合は、極めて事務的に考えている場合もあるため、
   そのような貸主であれば、仲介・管理を引き受けた事業者が、
   きちんと心情面もフォローすべきでしょう。

   地震などの災害時は、事業者にとっても非常に大変な時期になるか
   とは思われますが、そういう時こそ、プロとして誠実な応対を心がけて
   いただきたいと、私たちFudosan.JPは考えます。

賃貸一戸建ての庭木の手入れについて

相談内容 賃貸一戸建ての庭木の手入れについて

静岡・30代男性
一戸建ての住宅に賃貸で住んでいます。
暖かくなり、オーナーが住んでいた頃に植えてある庭の植木が
元気一杯で、ここのところ成長著しいです。

すると先日、突然(こちらからはまだなにも相談もしていないのに)、
仲介の不動産屋さんから電話がかかってきて、
「庭の草木がだいぶのびていますが、勝手に切ってくれて構いませんので、
 自由に手入れをしてください」
と言われました。

こういう場合、年1~2回程度の庭の木の手入れについての責任は、
オーナー、もしくは仲介業者にはないのでしょうか?
(また、もし業者に頼む場合は、その費用の全額、または一部を、
 オーナー、もしくは仲介業者が支払う義務はないのでしょうか?)

契約書にはその辺の責任に関する記載はありませんでした。
何ぶん、一戸建てを賃貸するのが初めてなので、素人な質問ですいません。


□■アドバイス:1

庭を使用することと、樹木は全く別です
樹木は独立した動産で、住宅(建物)には自動的に付随しません。
契約時に特約しない場合は、家主の管理範囲です。
特に剪定が必要な場合は、その責任は家主です
(ただ、樹木ではない草木は、借主から家主に管理は請求できません)。

なお、樹木、草木のいずれも、枯れても責任は借主にはありません。
善意で、世話をしても、枯れる場合はありますから…。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)



□■アドバイス:2

私見ですが、植栽も貸主の所有物ですので、貸主が手入れすべきだと思います。
法的に仲介業者に責めはございませんが、配慮が足りないと思います。
また、借主が手入れを外注して費用を貸主、仲介業者に請求するというのは
聞いたことが無いです。
今回を機会に、仲介業者を通じて、
   ●植栽の処理に関する覚書
などを、貸主と交したほうが良いと思われます。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:3

はじめまして。アムネッツの滝本と申します。
今回のご相談の内容を拝見しました。
どの程度の規模なのか(例えば、広すぎて到底一人では無理なのか…など)、
わからないのですが、一戸建ての賃貸の場合、植木の部分も
専有部分にあるとは思いますので、必要最低限の管理義務はあると考えます。

植木が定着物でないのであれば、大家さんにお返しするのもひとつだとは
考えますが、定着物であるならば管理していただく必要はあると思います。
それにより、相談者さんも気持ちよくおうちに住むことができますからね。
  
もし植木が膨大であるのであれば、今回の問題を期に、大家さんとか管理会社さんと
費用の分担など相談されて取り決めされるのもよいことだと考えます。

文中からお言葉いただきますと、
「勝手に切ってくれて構いません」とありますので、
ある程度、隣家やご近所にご迷惑がかからない程度の剪定でも
よいくらいだとは思いますので、ご自身でされてもよいのでは…と判断します。

参考までに、当方でも邸宅級に広いお庭がある場合や、
どうしても大事なお庭の場合は、賃貸に出される大家さんに、
剪定費用を含めた賃料設定を勧めております。
(アムネッツ・滝本さん)


□■アドバイス:4

私見ですが、重説には、賃貸物件に付随する施設・設備等の説明もございます。
この内容の中に、専用庭の説明もあるかと思います。
賃貸物件に、専用庭が入っている場合は、微妙なのではないでしょうか。
通常考えられる日常管理は常識の範囲で賃借人が行うべきだと思います。

一戸建の賃貸借の場合、賃貸借物件内にある設備(植物・植栽等を含む)は
賃借人が民法の謳(うた)う善管注意義務を負っていると理解しております。
したがって、賃借人の責任と費用負担にて植栽の維持管理を
しなければならないと思います。

善管注意に努めたものの、枯れてしまったり、腐ってしまった場合は、
賃借人はその責めを負わないと思います。
なお、故意に、撤去したり、枯れさせたり、腐らせた場合は、
賃借人はその責めを負うのではないでしょうか
(水やりをせず枯らすのは故意に該当するかも知れません)。
ちなみに、賃貸人が植栽付きの賃貸借物件を管理することは、賃貸人の善意に
過ぎませんので、賃借人の善管注意義務が免除されるのもではないと思います。

但し、上記の内容は、重説に専用庭が付いていることが明記されていることを
前提としておりますし、契約書等に特約条項が有る場合は除きます。

なお、「特別な手入れを要する」場合、つまり、広範囲な蔦とか、
杉・銀杏・欅などの大径木・巨木・巨樹などの場合、これらの手入れには、
クレーン車・鳶職などの専門家の労力が必要となります。
そのため、「特別な手入れを要する」に該当し、
賃借人の善管注意義務の対象とはならないと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:5

はじめまして。仲介業者には庭木の管理義務はありませんので、
あくまでもオーナーさんと相談者さんとの間で取り決めされる事柄です。
こちらからはまだなにも相談もしていないのに、オーナー側から剪定の許可まで
取付けてくれる、ある意味良心的な業者さんのようにも感じます。
相談者さんご自身が自分で手を掛けるつもりが無いのでしたら、
その意志を明確に業者さんへ伝えることが第一歩ですが、
オーナーさんの性格や経済状況によっては、
更新拒否など、話がこじれる可能性も想定して下さい。
(木場・木場勝之さん)


□■アドバイス:6

私の場合、今回は基本的に中尾さんと同意見です。
付け加えるとすれば、
   ●賃借人と賃貸人との良好な関係を維持していくこと
を基本とし、ことに当たるべきではないでしょうか。
賃貸借関係にある以上、信頼し合うことが最も必要と考えます。
お互いの立場を理解し、疑義を感じたことは率直に問いかけてみては、
いかがでしょうか。 
(マルケイ・門田さん)


■□相談者より

皆様、お返事ありがとうございます。
昨日も「剪定は勝手にやってくれていい」と家に電話があったそうで、
何か裏があるように思えてしまいました。
いま一度、契約書を確認してみますが、
一度、不動産屋さんと話してみる価値はあるかもしれませんね。

庭と言っても狭いもんで、一人でやっても、大した時間はかからない程度です。
しかし、雑草のようなものは自分で処理するのは当たり前だとしても、
植木の剪定を自分でやるべきなのか迷ってました。
なんと言う名前かはわかりませんが、特別、量が多い訳ではなく、
ちょっとした植木のぴょこぴょこ飛び出した枝や、
それにまとわりついている蔓状の葉が塀を乗り越えている感じなので、
バッサリ切るのはそう手間ではないと思います。

ただ、バッサリ切るのは大したことないですが、
きれいにやるとなると、やはりプロの方がいいとは思いまして、
もし、管理責任で、多少、費用が折半できる可能性があれば…
と、思った次第です。

何も相談していないのに、いきなり電話がかかってきたので、
ちょっと勘ぐってしまいましたが、すこし業者と話をしてみます。
ありがとうございました。

登記移転時の謝礼について

相談内容 登記移転時の謝礼について

京都・40代男性
街で暮らしていましたが、7年前に宅地付き農地を購入し、
3年前から家を建て、家族が移住して生活しています。
ようやく土地の方や農業委員の方々に認めていただき、農家登録をして、
土地も仮登記から本登記に移行することができるようになりました。

ただ、この手続きに仲介の不動産屋さんから、
  「先所有者の方の実印がいるので、20万円をお礼として用意して欲しい」
と言われました。

私としては、購入してからの税金はすべてこちらで払っており、
未解決であった水利組合のもめごとも、こちらで(200万円ほど支払って)
解決していることもあって、正直、高いという印象です。

そこでご相談なのですが、このような農地の登記移転に関して、
先所有者にお礼をするのは慣例なのでしょうか?
また、額の相場のようなものはありますのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、
一般的な「はんこ代」と称するものは、5万円位が相場かと思いますが、
「登記移転時に謝礼を支払う慣例」というのは聞いたことがないです。
また、法的には購入当時の売買契約内容に準じます。
ただし、地域地区によっては存在する慣例かもしれないので、
地元の自治会長や役場に問い合わせしてみるのも一考かと思います。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

詳細が非常に解り難いのですが、
   ●市街化区域外か調整区域か都市計画区域外の(つまり市街化区域以外の)
    宅地と農地(恐らく農振がかかっている)を7年前に購入
   ●宅地は昔からの宅地なので、すぐに所有権移転登記し、建物も新築できた。
   ●しかし、農地は農家資格が無かったので、仮登記だけしておいた
と推測し、
以上の通りだと仮定した上で、私見を言います。
なお、違っていたら、詳細を教えて下さい。

まず、農家資格を取得するためには、
各地方自治体で決めている最低耕作面積が必要です
(私の地元だと1反分~4反分で、自治体や地域によってバラバラです)。
それと、一定数以上の農業用機械(トラクター等)が必要です。
そして、貴方が農家資格を取得するために、これらの条件をみたしていたのか
どうかによって、かなり考え方は変ると思います。

満たしていなかった場合は、それらの名義貸料的な意味合いが強くなると思いますので、
謝礼については相対で決めるべきですし、本来はやるべきではない名義貸し
(耕作面積の水増しや農業用機械を譲渡したことにする)を、
無料で行う人はいないでしょう。
つまり、謝礼の支払いも理解できるとも言えますし、
トラブルと農家資格を取り消されることもありえると思います。
これらの名義貸しの相場は、かなり高くなるのが普通だと思います。

満たしている場合は、その仲介業者や売主さんが特別な苦労をすることも
無かったのではないかと思いますし、所有権移転のために実印をもらうのは、
無料であるのが普通だと思います。

問題は、貴方が農家資格を取得するために、
売主や仲介業者が特別な融通を図ったかどうかではないでしょうか?
また、それらの融通については、事前に説明があったかどうかも大事だと思います。

なお、宅地に建てた建物が売主の名義貸しによる農家住宅や分家住宅だった場合は、
それなりの謝礼は要求される可能性はあると思いますが、
それも事前に相対で決めておくべきことだと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

不安に感じられている事柄は、いわゆる、判子押料というものと考えます。
業界の慣例でなく、地域により考え方がまちまちで、
各地方により慣習、不文律として存在しているのではないでしょうか?
押印や印鑑証明書等を依頼する場合は、その方は手間や金銭(旅費・日当)を
費やすこととなりますので、これに対する(実費を含めた)お礼と考えることが、
できると思います。
 そのため、
   ●実費+日当+感謝の気持ち
で、考えてみてもよいのではないでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


■□相談者より

早速のご回答、ありがとうございました。
また、説明不十分でご迷惑をおかけしました。
まずは、その点から補足させていただきますが、
基本的に涌井様に仮定いただきましたとおりです。

耕作面積、農業機械等、諸々の条件は満たしたものとして、
役所、農業委員会には認めていただきました。

このために売主・仲介業者さんに何かをお願いしたということはありませんし、
もちろんこれからも、名義貸し等など、売主さんに何らかの便宜を
図っていただくこともありません。
そのため、私としては「無料であるのが普通」だと思っています。

ただ、登記移転にかかわらず、一般的な謝礼という捉え方ですと、
(今回の請求額は別ですが)納得できます。
とは言え、購入時の売買契約には「売主は登記移転に協力する」という
但し書きがあるのですが、
具体的な内容や金銭のやり取り等については触れていません。

何分、慣れないやりとりで困っておりましたが、
おかげさまで大体の感じがつかめました。
お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

隣家との境界について

相談内容 隣家との境界について

愛知・30代女性
はじめまして。
7年前に土地を購入して家を建てました。

今年の4月、隣の方が、
「売却をするにあたり、境界票の位置がおかしく、塀の部分だけですが、
 隣の方が10cmほど、私の家のほうにはみ出している」
と言ってこられました。

高台にあるので、塀を壊してきっちりさせるのも大変なので、
話し合いで書面に残しておこうかと思っています。
どういった手続きをしたらよいでしょうか?
(例えば、売却されるということなので、
 新しい隣人にも署名捺印してもらったほうが良いのでしょうか?)

アドバイスのほど、よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

私見ですが、
隣地越境が10cmだけなのか、越境の根拠など、不明なところがございますので、
書類作成を土地家屋調査士か、司法書士に依頼することをお勧めします。
  
その際に、必ず、
   ●隣地所有者が売却を前提としていること
を、
調査士か司法書士に伝えて、
所有者が変っても有効な書面を作成してもらってください。
  
将来、ご自身が売却される時に告知事項となりますので、
現所有者の間にきっちりしておくことをお勧めします。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

詳細はわからないので、あくまでも文面から推測した私見ですが、
隣地所有者が、わざわざ貴方の土地に10cmはみ出している
と言ってきたとのことですから、それほど大きな問題はないかとは思います。
  
おそらく、隣地所有者が土地家屋調査士に依頼して、
境界確認等を行う過程で、解ったことかとは思います。
確定測量図等をもとにしたのか、それとも国調が終っている地域なのか、
理由ははっきりしないのですが、
   
 ●隣地所有者が、売却に伴い土地家屋調査士等の専門家に依頼して
  境界確認を行った結果

だとは思います。
この点については、専門家による明確な証拠があるのかを
ご確認された方が良いと思います。

しかし、それがはっきりしないとしても、
貴方が損をするということでは無いので、実際には、境界杭を
土地家屋調査士に依頼して移動するだけで足りるのではないでしょうか?
おそらく元々は、隣地所有者が間違って
貴方の土地にはみ出して塀を建ててしまったということでしょうから、
その塀の所有者を変更するだけで良いのではないでしょうか。
  
だとすれば、その塀を取り壊したりするより、貴方に隣地所有者が
塀を無償贈与するという覚書を作成すれば足りると思います。
  
その場合に、その塀が贈与税の対象とならない金額(110万円以下)
としておけばよいのではないでしょうか。
もしくは、今までの土地使用料と塀の売却代金を相殺する方法もあるでしょうが、
この場合は税金の問題が生じる可能性があるかも知れません。

新しい隣人に署名を頂くよりは、今の所有者と、
   ・隣地所有者の負担で境界杭の移動を行って頂くこと
   ・貴方に塀の無償贈与を行うこと
   ・新所有者への説明責任を隣地所有者が必ず行うこと
   ・売却に伴って仲介業者がいる場合は、
    重要事項の説明書にも経緯を明示して頂くこと
   ・トラブルが生じた場合は、全て隣地所有者、
    および仲介業者の負担で責任をもって解決すること
という内容の覚書を締結して、各自署名・捺印(仲介業者がいるのであれば、
その仲介業者にも署名・捺印を頂く)しておけば、足りるのではないでしょうか。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

山中さま、涌井さま、アドバイス本当にありがとうございました。
本を何冊か読んでみても、具体的なことが分からないままでしたので、
本当に心が落ち着きました。
私自身、そんなにたいしたことではないと思ってしまっていたので、
後々のことを考え、慎重にすべきことと、反省いたしました。
主人と、アドバイスを元にしっかりと対処していきたいと思います。
皆様、お忙しい中、ありがとうございました。

借地権買取の強要について

相談内容 借地権買取の強要について

東京・30代女性
借地権の土地に建物を所有し、住んでいます。
地代の支払いは年1回、年末の後払い(その年の分を12月にまとめて支払う方法)
で、近所に住む個人の地主に、直接、支払っていました。

しかし、2006年6月末、ある会社から、
「地主が弊社に変更になった」との書留郵便が来ました。
その2、3日後、我家にその会社の人が来て、
「月1回の前払いが当り前なので、これまで溜まっている土地代半年分を頂きたい」
と言われ、その時に対応した両親は納得して払ってしまいました。
また、相手に、
「この土地(所有権)を買ってほしいので話し合いを持ちたい」
とも言われ、これも両親は承諾しました。

そうして開かれた話し合いで、
両親は、以下の理由で買うつもりはなく、
今までどおりに地代を払って住みたいとの希望を伝えました。

   1.まだ借地権の期間も14年残っており、この期間分を考慮した値引きはない点。
   2.我家の場所が路地の奥まったところにあり、間近の公道が1m強しかないため、
    建て直しができず、大きな通りに出るためには他人の私道を通らなければな
    らない(通行料を支払わなければならない)などの悪条件であるため、今後
    の売却が難しい点。
   3.いずれ田舎に帰郷するかも知れないため、今後ずっと住むかわからない点。
   4.相場より値段が高い点。
   5.相手の態度がひどい点。

以上を、(すべてをきちんと言いたくなかったので)あたりさわりない程度に、
理由として伝えましたが、相手方は、
  「底土地代を払っても人に家を貸せばすぐに回収できる値段だし、
   借地権のままだと勝手に内装工事もできないよ」
などと言い、それでも断ると、
  「まわりの人は皆、土地を買うと言っているのに、なぜ買えないんだ。
   それ位のお金はあるでしょ?」
と、脅すような態度になり、
しばらく押し問答になりましたが、その日は平行線で終りました。
(その後、近所に確認したところ、上記の会社は近所一帯の借地の所有権を
 まとめて買って、高く売ろうとしている地上げ屋(?)のようで、
 近所の人のほとんどは、我家同様しつこくせまられ、脅され、
 何も分からず買ってしまっていました)

その後、我が家の説得のために、月1回の月末集金のかたわらや、
さらには、週末祝日を狙っては来て、土地購入を強要してきます。
こちらが、あくまでも買う意思はなく現状維持を希望し、
また、その権利はあることを言っても、
  「年収はいくらなんだ」
  「おかしいでしょ、買わないのは?」
と脅してきて、
家族は皆、精神的にまいっており、この前は、なかなか帰らずに
父を脅すので、私が警察に電話することにもなりました
(電話すると、すぐに相手は帰ったので、
 実際に警察に来てもらうことはなかったのですが…)。
しかし、このときは本当に恐怖を感じて体の震えが止まらず、
その日はなかなか眠れませんでした。

こちらの希望は、
   ●こちらが買わないことを納得してもらうこと
   ●これまでの態度を謝罪してもらうこと
   ●直接顔を合わせたくないこと(支払いは振込み)
なのですが、
今までの、しつこく、精神的にダメージを与える強要を理由として、
通すようなことはできるのでしょうか?
  
また、これが解決できたとしても、今後建物を利用、
処分したいとき(例えば、人に貸したり、譲渡したり…など)、
相手の会社が嫌がらせをしてくるのではないかという心配もあります。

今後、私たち家族は、どのように対応していくのが良いのか、
アドバイスをいただければ幸いです。


□■アドバイス:1

普通に、内容証明書で、あなたの意思をはっきりと示し、
今後、買い取りの強要をしないよう通知すれば、
それで半分は解決すると思います。

次に、その会社が宅建業者であれば、監督官庁(東京都など)に相談すれば、
すぐに業者に注意が行きます。警察は、この程度では、たぶん動かないでしょう。

それでも、ダメなら、弁護士に相談して、
面会・強要禁止の仮処分をかけてもらいます。

今後、相手の会社が嫌がらせをしてくるかもしれないということですが、
法律から逸脱する嫌がらせはできません。
ただ、なんにつけ承諾しない可能性はありますが、
その際は、費用と時間がかかりますが、
裁判所で代りに許可してもらうことになります。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


□■アドバイス:2

私見ですが、相手が宅建免許を保有する業者ならば、
監督官庁に相談する方法もございますが、
文中から察するにまともな業者ではなさそうなので、
個人交渉では太刀打ちできないと思います。
交渉窓口に弁護士等、専門家を入れて交渉を依頼し、
直接会わないことをお勧めします。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:3

その事業者の行動は、問題があるものと思われますので、
地元の宅建協会、国民生活センターなどの無料相談で、
より具体的なアドバイスを受け、貴方ご自身が毅然とした態度で
業者と対峙していけば、理屈としては解決すると思われます。

しかし、投稿内容から察するに、貴方がたにとって、
毅然として対峙すること自体が負担であり、苦痛であるのなら、
たとえお金がかかるにせよ、弁護士などの専門家に
間に入ってもらうことを考えた方が良いのかも知れません。

なお、費用面で問題があるのであれば、条件によっては
「法律扶助制度」を利用することができるかも知れませんので、
確認されると良いでしょう。

   ●ご参考(財団法人法律扶助協会)
     http://www.jlaa.or.jp/

(わんえるで~おー・前野)


■□相談者より

Fudosan.JP参加エージェント様、山中様、前野様、
回答していただき、ありがとうございました。

家族と相談した結果、弁護士に一度相談することになりました。
このサイトで相談する前にも、東京都の不動産課に苦情の電話を入れましたが、
監督しているのは行政部分であり、民事に関しては直接何もできないと言われました。

また、無料の法律相談や不動産相談にも行きましたが、解決策ではなく、
とりあえずの対応策(玄関に入れない、録音する、警察を呼ぶ等)であり、
それを参考に毅然と対応しようとしましたが、やはり限界があることに行き着き、
第三者に入ってもらうという結論に達しました。

はじめは、最初のメールどおり買うつもりはなかったのですが、
今はある程度納得する値段であれば、相手側と永遠に縁が切れるということで、
買ってもいいのではないか、という話にもなっています
(これから、弁護士さんに相談してみます)。

皆様の意見も参考にさせていただきました。ありがとうございました。

住宅保証制度について

相談内容 住宅保証制度について

大阪・20代女性
はじめまして。
現在、建売一戸建て住宅の購入を考えています。

売主のチラシには、住宅保証制度登録店との記載があり、
(財)住宅保証機構のマークも掲載されています。しかし、機構に確認したところ、
チラシの事業主は機構の登録業者ではないことがわかりました。

仲介業者に質問したところ、
  「下請業者が登録していれば、マークが表示できる」
と言っていましたが、
売主に確認してもらったところ、すぐにはわからないということで、
確認してまた連絡するといわれました。

チラシにマークも掲載しているのに、
下請業者の登録状況がわからないというのも疑問です。
また、売主からは機構の保証と同等の保証を行うということを
契約に盛り込むとも言われています。

しかし、元々10年保証は法律で義務付けられていることですし、
業者が倒産した場合の保証などは無理だと思います。
第三者によるチェックという観点でも疑問です。

立地などは非常に気に入っている物件なのですが、
こういった業者の対応では、考え直したほうがいいのでしょうか?
また、建築後に、第三者のチェックや
第三者の保証を受けられる制度などはないのでしょうか。


□■アドバイス:1

分譲住宅では、売主が外注して建てた場合、外注業者が登録業者であれば、
その業者は、売主(建築主)のために登録制度を利用することができます。
この場合の保証の流れは、
   建築者 →(機構の保証書)→ 売主
   売主  →(自社の保証書)→ 買主
となり、
同時に、その住宅が保証制度に登録されていること、
保証書が売主(販売業者)に発行されていることを知らせる
「住宅登録のご案内」を発行します。

ただし、登録業者であっても、すべての物件について
保証制度を利用しなければならないのではなく、
物件ごとの任意になっています。
当然、保証制度を利用しない場合、機構からの保証書は発行されません。

ついては、その物件が、
   ●下請け業者において保証制度を利用している物件なのか
    (=機構の保証書対象なのか)
を確認する必要があります。
このほか、最近、多くの地域で、行政が工事中の中間検査を行うように
なってきていますが、その物件が該当物件かどうかも
あわせて聞いてみられることも、一助になると思います。
(青葉ホーム・伊澤隆平さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、住宅保証機構に未登録業者が、あたかも登録しているがごとく
広告するのは、倫理上、問題があると思われます。
ただ、その建築した下請け業者が本当に登録し、検査、合格していれば、
その建物は売主にかかわらず保証されます。

売主自社保証の場合は、倒産すれば事実上終りですが、
(財)住宅保証機構の保証は保険でカバーされます。
また、建築後、第三者のチェックや第三者の保証を受けられる制度などの
件ですが、建築後のチェックは可能です(保証制度は厳しいですが…)。

ベストは、契約内容、建物着工から竣工までを、専門家に依頼して
チェックされることです。安心で、おすすめです。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:3

はじめまして。お悩み、お察しいたします。
さて、方法論としては、3つあります。

1つめは、あきらめることです。
家を購入するために最初につまづくと、後々トラブルにもなりかねない場合が
多く、結局、引渡し時にいやな思いをしなければならないのは、
買主も売主も同じですので、あきらめるのも選択肢のひとつです。

2つ目は、立地などが気に入ってらっしゃるようですので、
その営業マンと売主を信じて購入することです。

3つめは、場合によっては費用がかかる可能性もありますが、
売主にお願いして、正直に「保証機構の保証をお願いします」というべきです。
地盤保証までするのか、建物だけなのかによっても変ってくると思いますので、
その辺は直接、機構の方へご相談下さい。
ただ、不動産会社の風習として、(言い方が悪いですが…)細かいお客さんは
相手にしたくない風習もありますので、断られる可能性も大です。
そういったリスクもありますので、その辺はご理解下さい。

どのパターンの場合でも言えることは、
不動産業者に遠慮せずに何でも聞き、確認をとることです。
うやむやにしてしまうと、後々トラブルのもとです。

売主の中でも、保証機構での保証を行っている物件も多いです。
ただ、考え方として色々あり、例えば、
   ●10年間の保証なら、売主がつけても、保証機構がついていても同じだ
  という考え方もあれば、
   ●10年後に売主が存在している保証はないのだから、保証機構が必要である
  という考え方もあります。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

伊澤様、山中様、Fudosan.JP参加エージェント様、
短期間に、細やかなご意見をいただき、非常にありがたく感じています。
ありがとうございます。

本日、仲介業者から連絡がありました。
内容をまとめると、以下になります。
   ・下請業者が住宅保証機構の登録業者である(HPで確認しました)
   ・しかし、当該物件は保証申請を行っておらず、
    既に建築済みのため、機構からの保証は取得できない。
   ・代りに今回関係している3社(※)で保証を行う。
    (※3社とは、1.下請業者、2.事業主業者、3.事業主の代理業者(営業)です。
      ただし「2.」は「3.」の子会社のようです)
   ・市による建築中の検査は行われており、その結果、問題はない。

3社の保証ということで、1社が万が一倒産しても…という点で、
リスクは軽減されるかもしれません。ただし、3社間での責任が
曖昧にされないように注意して、確認しなければいけないと思っています。

Fudosan.JP参加エージェント様の「あまり細かいお客は…」という意見も、
参考にさせていただきます(気になることは多いので、難しいかもしれませんが…)。

山中様の「倫理上問題がある」というのも、もっともです。
その点については、仲介業者からも同様の意見を聞いております。
すぐに回答が返ってこなかったのは、この点や保証について、
話し合いをしていたのかもしれません。

伊澤様の、「行政が工事中の中間検査を行うようになってきている」
という点は、当てはまりそうで、少し安心しました。
仲介業者が確認したところ、問題はないということでしたが、
その点もまた確認したいと思います。

まだまだ確認しなければならないことが多いですが、立地が気に入っているのも
事実ですし、もう少し頑張ってみようと思っています。

再来週、重要事項確認の予定です。契約書は事前にもらうことになっているので、
質問事項など、用意していきます。本当にありがとうございました。

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