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仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

相談内容 仲介事業者に不信感がある場合の更新時の対応について

東京・40代男性
2007年の6月に更新を迎えましたので、更新するつもりでいます。
しかし、仲介の不動産屋さんからは連絡が無かったので、
こちらから電話連絡したものの、電話は通じましたが、誰も出ませんでした。

6月までは、家賃は、その不動産屋さんの口座に払っていましたが、
このまま支払い続けるのも不安なため、地元の宅建協会の相談窓口に電話したところ、
「たぶん所有者の方もお金入ってないと思われるので、法務局に行って、
 現在住んでる物件の所有者をしらべ、連絡を取り合ってみては?」
と、アドバイスされました。
また、3年前に宅建協会を脱退していることも教えてくれました。

念のため、その後、不動産屋さんの所在地に出向くと、
それなりに高そうな住居用のマンションで、マンションの管理人さん曰く、
  「居住用なので、会社などは入ることができない」
とのことでした。

しかし、不動産屋さんの入ってる部屋のインターホンを押して確認してみると、
留守番しているという方が出て、確かにその不動産屋さんで、
社長は外出中とのことでした。そこで、私の携帯電話の番号を教え、
また、相手と連絡が取れるという電話番号も聞いてきました。

数時間後、不動産屋さんの社長から、私の留守番電話にメッセージが入っており、
「更新するので、ひと月分をいつもの口座に振り込んで欲しい」
ということでしたが、完全に私の更新時期を忘れているどころか、
私が7月の家賃の支払いを中断していることも、把握してないようでした。

このような状況なのですが、果して、更新しても大丈夫なのか不安です。
ここから先、どのように対応していけばよろしいでしょうか?
お忙しいところ、恐れいりますが、アドバイスをよろしくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

私見ですが、法律論以前に、不動産業者として体をなしていない事業者と
付き合うのはお勧めできません。地元の宅建協会のコメントどおりに、
所有者に直接当たるか、更新しないほうが良いと思われます。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:2

当初の宅建協会のアドバイスに従っても良いと思います。
おそらく、一般借家契約かと思いますが、その場合は、更新・もしくは
更新拒絶の通知は、大家からすることになっているはずです。
もし、通知が無い場合は、特別に更新の手続きを行わなくても、
更新は行われると考えて良いはずです。

注意すべきは、更新拒絶の正当事由となりかねない「家賃の滞納」ですから、
その業者の口座に振り込んでいる証拠(控え)があれば、その先は、
大家とその業者の問題になるのではないでしょうか?

もし、大家と直接連絡を取らない(または取れない)のであれば、
とりあえず、その業者の口座に振込みを続けるべきで、
その場合、あなたは、
   ●家賃振込みの控えをしっかり保存しておくこと
が、大事だと思います。

なお、宅建協会を脱退して、全日に移籍する業者さんもいらっしゃいます。
何らかの問題が有ったとは考えることもできますが、宅建協会の脱退が
即、業法違反となるわけではありません。

 ★07/07/09(Mon) 21:40 追加投稿

  私見ですが、本来確認が必要なのは、
    ●大家と不動産業者の契約関係
  と考えます。
  家賃の振込み先が、不動産業者となっている場合、
  サブリース以外で考えられるのは、管理委託契約なのですが、
  実はそれ以外にも、
    1.大家が遠方にいる
    2.口頭の「(不動産屋さんに)全部、任せるよ」というやり取りがあった
  というように、特別な管理委託契約は行っていない可能性は否定できません。
  また、友人や親族の場合もあるでしょう。
  とにかく、大家が不動産業者の口座を振込口座として了解しているのは、
  それなりの理由があると考えるのが妥当でしょう。

  それから、これは昔からのことなのですが、
    ●一般借家契約(旧普通賃貸借契約)においては、
     契約更新の通知は一般的に行ってはいなかったのが一般的
  です。
  つまり、
    ●出て行っていただく必要のない一般借家契約においては、
     契約更新は行う必要は無く、当然、更新料を支払う必要も無い
  ということです。。

  不動産業者が更新の契約書類を作成する場合は、更新後、家賃の半月分を
  請求することは可能ではありますが、昔から不動産業を営んでいる業者は、
  請求しなかったはずですし、更新手続きも行いません。
  これは、「自動更新」といいまして、当初の契約書をそのまま生かしておきます。
  昔の普通賃貸借契約書は、基本的に自動更新となっていました。

  なお、当社におきましても、一般借家契約(旧普通賃貸借契約)の更新は、
  特別な事情が無い限り行いませんし、もちろん通知も行いません。
  私見ですが、契約内容に変更が無いのにもかかわらず、その様な負担を
  借家人にかけることは良しとは思いません。

  また、供託については、私の経験上、おそらく本件の場合は無理ではないか
  と思いますが、この点については、お近くの法務局にご確認下さい。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

宅建協会を退会しているのであれば、業者免許の有無を、
都庁なり県庁で確認されたほうがいいですよ。

宅地建物取引業協会( http://www.zentaku.or.jp/ )の会員、もしくは、
全日本不動産協会( http://www.zennichi.or.jp/ )の会員であれば、
各々保証協会会員ですので、事故が起った場合に弁済をうけることが可能です。
  
脱会しているのであれば、1,000万円を法務局に供託していない限り、
求償できなくなります。

最善の方法は、
   ●物件所在地の法務局に
    従来の家賃を家主さんを相手方として供託される
という方法だと思います。
これですと、支払いをしたことになり、更新拒否にはならないでしょう。
(丸善プランニング・善見育弘さん)


□■アドバイス:4

賃貸約契約内容(特に更新について)などが不明確ですが、
推察すると、
   ●契約更新は自動更新、家賃等の支払方法は不動産屋さんの銀行口座
  ということだと思います。
  
契約が自動更新であれば、
事務手続き上のこと(更新契約を書面(契約書)として文書にするか、否かのこと)
であり、更新すること自体に不安を覚えることはないと思います。
おそらく、不安に感じることは、家賃等の振込先にあるのではないでしょうか?
  
確かに、家賃の振込先(指定銀行口座)が家主の名義でない場合は、
特に不安を感じますので、今後の対応として、家賃の振込先を
家主名義の銀行口座へ変更をお願いすればいかがでしょうか?
(マルケイ・門田さん)


□■アドバイス:5

宅建業は廃業しているかもしれませんので、
都道府県の宅建業指導課で確認してください。

契約時に交付、説明を受けた重要事項説明で、所有者に関する事項、
登記簿に記載された事項、管理の委託先などの記載があると思いますので、
それを確認し、所有者と連絡を取ることが良いと思います。

また、当該の業者に、所有者の証明、家賃収受の代理権の証明の書類を
求めることが必要です。その旨を当該業者に明示して、それがないのであれば、
業者への支払いを留保することが良いでしょう。

なお、保証協会は、通常の家賃は保証の対象にならないと考えられますので、
確認されることをお奨めします。
それから、居住用マンションを宅建業の事務所とする場合、
最近では、免許権者は当該マンションの管理規約の提出を求めますから、
宅建業の事務所としては認められない可能性があります。
(北杜宅建センター・萩原さん)


■□相談者より

山中様、涌井様、善見様、門田様、萩原様、アドバイス有難うございます。
また、仕事の関係で、時間がかかり、ご返信が送れまして申し訳ありません。

借りた当初は大手の企業子会社の不動産屋さんの管理だったのですが、
平成12年から、今の不動産屋さんの管理になりました。
これは、当時の手紙によれば、
   ●今の会社の社長さんが、最初の管理を行っていた会社から独立されて、
    所有者さんと懇意であったので、今の会社さんにお願いすることになりました
ということでした。

実は、今回、不安になりましたのは、現在まで10年間住んでおり、
今までの2年ごとの更新では、契約書の「更新の際は両者協議の上」の通り、
きちんと新たな契約書が送られてきていたのに、それが届かなかったことでした。
そして、実際に出向いて、不動産屋さんの現状を確認したら、
さらに不安になってしまった感じです
(今までは、きちんとした事務所もあって、何人かの社員さんもいらしたので…)。

まず、皆様のアドバイスを参考に、
免許管轄である都庁に行って、名簿を調べましたところ、
   ●平成16年で期限切れ
  でして、
  詳しい日付を確認すると、同日で宅建協会も退会していたようです。
  (確かに前回更新時(平成17年)の契約書から、社名のところに
   宅建番号の記載はありませんでした)

そして、部屋の所有者さんを確認するために、法務局に行って確認しましたところ、
借りた当時の所有者さんから、変動はありませんでした。

実は、宅建協会の相談窓口でも、
  「小さい不動産会社でしょうから良くあることです。あなたはまだ実害受けてい
   るわけでないので、そんな騒ぐ必要はないんじゃないですか?」
と言われ、
その時は納得できなかったのですが、皆様のアドバイスを元に、
自分で動いてみて、その意味も理解できました。

確かに、今の会社の社長さんとCさんの関係を考慮しますと、私が下手に
首を突っ込んでしまうと、かえって面倒なことになるような気がしましたので、
まずは今までのように、新しい契約書作成してもらうようお願いした上で、
もし、それが届かないようであれば、
   ●現在の最新の契約書の効力
  を、専門家に確認の上、問題が無いようでしたら、
   ●今までと同様に家賃を支払っていく方向
  で、考えていこうと思います。

そして、もし今後、退去などのトラブルや、設備などの修繕の対応が
不充分だった場合に、今回、アドバイスいただきましたような
供託などの方法も含めて、検討していこうと思います。

今回はいろいろ勉強になりました。
親身に相談に乗ってくださった皆様、本当に有難うございました。


★サポート追記★
当相談センターでは、
    ●相談者の皆さんが自分で積極的に調べ、
     そして、経験を積み、知識を得ていくこと
を主な目的にしています。
なぜ、このようなやり方でやっているかと言いますと、
不動産トラブルを防ぐためには、業者さんのレベルアップだけではなく、
    ●一般のお客さん側のレベルアップ
こそ、重要だと考えているからです。

この相談者さんも、色々と自分で調べる前の状態
(=知識も情報も充分ではなかった状態)では、納得できなかったことが、
最終的には「そういう選択肢もあるのか」と、理解できるようになったと思います。
   
今回の相談者さんの対応が、一番良かったのかどうかは、わかりませんが、
ただ、ここまでしっかりと調べられているのであれば、
今後のトラブルがあったとしても、同様に積み重ねていくことで、
対処できるものと思われます。

相談者さんに対して、大きなヒントを与えてくださいました、山中様、涌井様、
善見様、門田様、萩原様、本当に有難うございます。

そして、不動産事業者の方々は、仮に業務縮小や廃業などをされるにせよ、
このような不安を与えないよう、最後までプロとしての責任を持ちつづけて
いただきたく思いますし、「小さい不動産屋さんでしょうから良くある」
という状況を「アタリマエ」にしてしまっていては、いけないように思います。
ぜひ、Fudosan.JPに参加いただいております事業者の方々は、
本件を参考に、お客さんに不安を与えないよう頑張っていただければ幸いです。

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