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住宅保証制度について

相談内容 住宅保証制度について

大阪・20代女性
はじめまして。
現在、建売一戸建て住宅の購入を考えています。

売主のチラシには、住宅保証制度登録店との記載があり、
(財)住宅保証機構のマークも掲載されています。しかし、機構に確認したところ、
チラシの事業主は機構の登録業者ではないことがわかりました。

仲介業者に質問したところ、
  「下請業者が登録していれば、マークが表示できる」
と言っていましたが、
売主に確認してもらったところ、すぐにはわからないということで、
確認してまた連絡するといわれました。

チラシにマークも掲載しているのに、
下請業者の登録状況がわからないというのも疑問です。
また、売主からは機構の保証と同等の保証を行うということを
契約に盛り込むとも言われています。

しかし、元々10年保証は法律で義務付けられていることですし、
業者が倒産した場合の保証などは無理だと思います。
第三者によるチェックという観点でも疑問です。

立地などは非常に気に入っている物件なのですが、
こういった業者の対応では、考え直したほうがいいのでしょうか?
また、建築後に、第三者のチェックや
第三者の保証を受けられる制度などはないのでしょうか。


□■アドバイス:1

分譲住宅では、売主が外注して建てた場合、外注業者が登録業者であれば、
その業者は、売主(建築主)のために登録制度を利用することができます。
この場合の保証の流れは、
   建築者 →(機構の保証書)→ 売主
   売主  →(自社の保証書)→ 買主
となり、
同時に、その住宅が保証制度に登録されていること、
保証書が売主(販売業者)に発行されていることを知らせる
「住宅登録のご案内」を発行します。

ただし、登録業者であっても、すべての物件について
保証制度を利用しなければならないのではなく、
物件ごとの任意になっています。
当然、保証制度を利用しない場合、機構からの保証書は発行されません。

ついては、その物件が、
   ●下請け業者において保証制度を利用している物件なのか
    (=機構の保証書対象なのか)
を確認する必要があります。
このほか、最近、多くの地域で、行政が工事中の中間検査を行うように
なってきていますが、その物件が該当物件かどうかも
あわせて聞いてみられることも、一助になると思います。
(青葉ホーム・伊澤隆平さん)


□■アドバイス:2

私見ですが、住宅保証機構に未登録業者が、あたかも登録しているがごとく
広告するのは、倫理上、問題があると思われます。
ただ、その建築した下請け業者が本当に登録し、検査、合格していれば、
その建物は売主にかかわらず保証されます。

売主自社保証の場合は、倒産すれば事実上終りですが、
(財)住宅保証機構の保証は保険でカバーされます。
また、建築後、第三者のチェックや第三者の保証を受けられる制度などの
件ですが、建築後のチェックは可能です(保証制度は厳しいですが…)。

ベストは、契約内容、建物着工から竣工までを、専門家に依頼して
チェックされることです。安心で、おすすめです。
(響不動産リサーチ・山中祐次さん)


□■アドバイス:3

はじめまして。お悩み、お察しいたします。
さて、方法論としては、3つあります。

1つめは、あきらめることです。
家を購入するために最初につまづくと、後々トラブルにもなりかねない場合が
多く、結局、引渡し時にいやな思いをしなければならないのは、
買主も売主も同じですので、あきらめるのも選択肢のひとつです。

2つ目は、立地などが気に入ってらっしゃるようですので、
その営業マンと売主を信じて購入することです。

3つめは、場合によっては費用がかかる可能性もありますが、
売主にお願いして、正直に「保証機構の保証をお願いします」というべきです。
地盤保証までするのか、建物だけなのかによっても変ってくると思いますので、
その辺は直接、機構の方へご相談下さい。
ただ、不動産会社の風習として、(言い方が悪いですが…)細かいお客さんは
相手にしたくない風習もありますので、断られる可能性も大です。
そういったリスクもありますので、その辺はご理解下さい。

どのパターンの場合でも言えることは、
不動産業者に遠慮せずに何でも聞き、確認をとることです。
うやむやにしてしまうと、後々トラブルのもとです。

売主の中でも、保証機構での保証を行っている物件も多いです。
ただ、考え方として色々あり、例えば、
   ●10年間の保証なら、売主がつけても、保証機構がついていても同じだ
  という考え方もあれば、
   ●10年後に売主が存在している保証はないのだから、保証機構が必要である
  という考え方もあります。
(Fudosan.JP参加エージェントさん)


■□相談者より

伊澤様、山中様、Fudosan.JP参加エージェント様、
短期間に、細やかなご意見をいただき、非常にありがたく感じています。
ありがとうございます。

本日、仲介業者から連絡がありました。
内容をまとめると、以下になります。
   ・下請業者が住宅保証機構の登録業者である(HPで確認しました)
   ・しかし、当該物件は保証申請を行っておらず、
    既に建築済みのため、機構からの保証は取得できない。
   ・代りに今回関係している3社(※)で保証を行う。
    (※3社とは、1.下請業者、2.事業主業者、3.事業主の代理業者(営業)です。
      ただし「2.」は「3.」の子会社のようです)
   ・市による建築中の検査は行われており、その結果、問題はない。

3社の保証ということで、1社が万が一倒産しても…という点で、
リスクは軽減されるかもしれません。ただし、3社間での責任が
曖昧にされないように注意して、確認しなければいけないと思っています。

Fudosan.JP参加エージェント様の「あまり細かいお客は…」という意見も、
参考にさせていただきます(気になることは多いので、難しいかもしれませんが…)。

山中様の「倫理上問題がある」というのも、もっともです。
その点については、仲介業者からも同様の意見を聞いております。
すぐに回答が返ってこなかったのは、この点や保証について、
話し合いをしていたのかもしれません。

伊澤様の、「行政が工事中の中間検査を行うようになってきている」
という点は、当てはまりそうで、少し安心しました。
仲介業者が確認したところ、問題はないということでしたが、
その点もまた確認したいと思います。

まだまだ確認しなければならないことが多いですが、立地が気に入っているのも
事実ですし、もう少し頑張ってみようと思っています。

再来週、重要事項確認の予定です。契約書は事前にもらうことになっているので、
質問事項など、用意していきます。本当にありがとうございました。

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