【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　借りてる職場の住所表記が違い、農地だった問題について

沖縄・女性・３０代
こんにちは。今職場として賃貸させてもらっています。
契約時には個人自営業でやっていて販売も行うことは、
不動産屋さんも承知でした。契約書にも職業の内容も書かれています。

この場所を借りて１年半になりますが、今まで個人自営業から法人になることで、
警察署から発行される古物商を法人名義で取り直す事になり、
家主さんのこの場所の資産評価なども必要となりました。
不動産屋さんにお願いし、取ってきて貰った書類を見てびっくりです。
住所の番地が全然違うんです。

家主さんは、この書類に載っている住所で当たっているし、
営業ができればいいんだろと言っているみたいなんです。
不動産屋は、貸す時に住所は家主から聞いた住所だから、
自分たちもわからなかったというんです。
１年半も違う住所で営業していたことに唖然としています。

法人登記もすでに完了しているので、
住所が違うとなると登記情報もまた変更しなければなりません。
その為に、名刺や看板、事務処理など変更手続きで金額が２重になってしまうんです。
不動産屋さんに請求したら、家主に請求する、
自分たちは払う事は、一切できないといわれました。

もう１つ、驚いた事がこの借りた場所は、農地と言うんです。
契約時には地目に関して一切言わなかったのに、
今回の事がわかって急にここは農地だから、
住所を変更するとなれば、家主さんが不利になると言って来たんです。

不動産屋さんは、全然関係ないような顔をするんです。
不動産協会に相談しようか、どうしようか悩んでます。

何か良い方法はありませんか？　宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、貴方も事業者ですから、
消費者契約法や民法の対象とはなり難いかと思います。
つまりは、商人は契約等に於いては、その内容や
調査・検品については自己責任を追わなければいけない
と言う事が商法で規定されており、
その対象となる可能性が高いと言うことになると思います。

今回の件で、問題となるのは宅建業法の説明責任の問題でしょうか。

事業用賃貸借契約となると微妙な判断も必要となりますので、
不動産協会の無料相談と、更に併せて弁護士等の専門家に
相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　テナント居抜き物件の原状回復義務ついて

大阪・男性・３０代
内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、
8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

(1)乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、
乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、
故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた時がすでに居抜き物件の状態であり、
あくまで借りた状態に戻すとゆう解釈でいましたが、
家主さんから、まっさらな状態(設備造作物を含めた商品その他の物品一切を撤去
＝スケルトン状態)に返すべきといわれました。

しかし賃貸契約書内や、それ以外に特約や重要事項にもスケルトン状態に
戻さないといけない事を証明する書類もないので、賃貸契約書を見る限り、
居抜き物件で借りた場合の原状回復の意味は、
あくまで借りたときの状態に戻す事であり、
設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると書いてあっても、
スケルトン状態にはしなくて良いのではないのでしょうか？
と主張しましたが受け入れてくれませんでした。

とは言え、私も家主さんと円満に解決した上で、気持ち良く撤退したいので、
撤去できるものに(備え付けの物以外の動かせるもの)ついては、
できるだけ撤去や処分した上で原状回復のための費用が
許容範囲の金額以内で収まるのであれば応じるつもりですが、

家主さんが連れてきた見積もり業者と家主さんとのやり取りを見る限りでは、
家主さん側は、備え付けの物の撤去はもちろんの事、床の張り替え、
天井や壁の修繕・張り替えや空調の取り外しなども要求してきて
許容範囲の金額は軽く超えるだろうと考えてます。

こうゆう場合 どこまで原状回復について行えばいいのか、
なるべく詳しく教えていただきたいです。
皆様、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、事業用の賃貸借契約の場合は、
契約書に明記されている通りで良いと思います。

契約書の内容に沿って、粘り強く交渉しては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　購入した中古住宅の雨漏りについて

北海道・女性・４０代
築22年の中古住宅を購入しましたところ、3日目で雨漏りを（窓付近2か所）発見しました。
雨漏り個所を見ると初めて雨漏りをした様子ではありませんでした。
素人判断のためリフォーム業者2社に見てもらいましたところ
すでに何度か雨漏りをしているであろうとの見解でした。
雨漏りを止めるには外壁のサイディングの張替えになり費用も高額です。

購入に際して売主さんに天井やクロスのシミ亀裂などについて尋ねた時
雨漏りはないと聞きましたが、売主さんと仲介業者さんは雨漏りを知っていて
教えてくれなかったのではないかと疑っております。

仲介業者さんに売主さんに確認してもらったところ
引渡し時点では雨漏りはなかったとの回答だそうです。
仲介業者さんは仲介する際、雨漏りはないと聞いているそうです。
売買契約は瑕疵担保責任なし・現状のまま引渡しです。
私が見てもらったリフォーム業者さんは
サイディングに雨漏りの修繕箇所もあり、何度かの雨漏りがある、
私個人では解決できないので第3者に依頼するようにとアドバイスを受けました。

雨漏りに係る修繕費用や私個人で弁護士さんに依頼をする費用はもうありません。
どちらの第3者機関へ依頼すると解決できるでしょうか？
売主さんが認めない雨漏りをどのように立証できるでしょうか？
どうすれば解決するでしょうか？
アドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
そのリフォーム業者さんに、
専門家としての所見等を書類として書いて頂き、
過去の修繕跡が解る写真等も撮影して頂き、
それを過去の雨漏りや修繕の証拠として、売主に提出し、

『雨漏りが無い』
と言う売主さんの説明に対して
『雨漏りという重大な瑕疵が有る』
『虚偽の説明を行なった』
『民法上の詐欺による契約である』

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC96%E6%9D%A1

と主張し
契約の取消し又は修繕費用の負担を求めては如何でしょうか。

瑕疵担保責任が無いとしても、
民法上の詐欺による契約を主張する事によって、
契約の取消し若しくは修繕を求める事は可能かと思います。

尚、弁護士等の専門家に直接相談する費用の無い場合は、
弁護士会や行政等が行なう無料相談に行かれては如何でしょうか。
場合によっては、弁護士費用・裁判費用も含めて請求する事も
可能かも知れません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　農転地の中古住宅の購入について

愛媛・男性・４０代
現在、築６年の中古住宅購入を検討しています。
その物件は、裁判所競売物件を不動産会社が買い取ったものです。
農地の転用地（農地所有者が娘のために分筆して提供していたが
自己破産され競売になりました）（地目は宅地）です。

不動産会社はなにも告知していませんが、知り合いの話によると
原則建て替え・増築ができないとの条件がありとのこと
（ただ、分家等資格者は協議により建て替え可能）

この場合、改築（リフォーム）は法律でどの程度まで可能なのでしょうか？　
たとえば、基礎が残っていれば可能なのか、
柱や壁は残さないといけない…などの基準が知りたいのです。
また、この物件の場合、火事や地震などの災害で家が壊れたとき、
もうこの家（土地）に住むことはできないのでしょうか？

いろんなサイトなどを調べたのですが、
農転地の中古住宅に関する具体的なことが分からなかったので教えて下さい。
よろしくお願いします。
また、このような重要なこと告知もしてくれていない不動産屋を信用していいものなんでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、建築確認の必要なものは難しいと考えて下さい。
建替えは勿論、用途変更も難しいでしょう。

リフォームは、内装(間取り変更も含む)や外装は可能でしょう。

増築は、10㎡以内は建築確認が不必要なので可能です。
風呂やトイレを増築したり、部屋を大きくする程度は可能です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　個人売買した土地の登記トラブルについて

神奈川・男性・３０代
叔父の土地売買のトラブルについて相談させてください。
平成4年に近所の人に土地を個人売却しました。
特に契約書もなく口約束程度で売ったようです。

平成16年に買主が登記をした際に、
元々売買したはずの土地以外の敷地も登記したようです。
これは売買したつもりの土地と登記された土地がつながっているためです。
現在、買主は自分の土地と言い張っています。

そもそも口約束とは言え、
合意して売買した土地以外まで登記をすること自体、
契約違反だと思いますが、いかがでしょうか？

また、この話は最近買主が言ってきたようで、
判明した時点で公表せず、扱いについて、
追加契約、契約変更などの話を
この5年間言ってこなかったことにも悪意を感じます。

お互い近所ということもありますが、
私の親も売るつもりでなかった土地を
駐車場として利用していることもあり、不安に陥っています。

本件については、泣き寝入りするしかないのでしょうか？
もしくは違法性を証明する手段はあるのでしょうか？
教えて頂けると助かります。

□■アドバイス

私見ですが、
登記時には、売渡証書も作成しているでしょうから、
かなり難しいでしょう。

民事上の詐欺による契約を主張する事になるかと思いますが、
これを立証するのはかなり難しいのでは無いでしょうか。
また、刑事上の詐欺の場合は警察等に相談する事になる
と思いますが、これは更に難しいと思います。

領収書等やメモ、何でも良いのですが、
実際に売った土地の地番が入っているものが存在し、
且つそれと移転登記された地番に差異が有る事が
必要かと思います。兎に角、
契約が成立した時点と登記の差異を証明する書類等が
無い事には、何とも出来ないと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　差し押さえから逃れる為の名義貸しについて

宮城・女性・３０代
夫の父が倒産し、自宅を差し押さえられました。
その住宅を購入する際、夫が保証人となりました。

差し押さえから逃れて住み続けるために
義理の兄の知り合いの人が、500万円出すといっています。

しかし、離婚経験があり、母子手当てをもらっている方らしく
自分の名義で購入した形はまずいと、
今度は名義だけ嫁の私で解決したいとの申し出がありました。

親戚関係でない間柄のかたにお願いすることではないとは思いますが、
両親の家への執着もあり、名義だけでも協力したほうがいいのかと悩んでいます。
私の名義になることで不利な点や将来の予想されるトラブルをアドバイスいただけないでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
その建物に金融機関等の抵当権が付いているのだとしたら、
建物の名義を誰に変えようが、
差し押さえを逃れる事は出来ません。

然し、抵当権が設定されていないのだとしたら、
売買して名義変更した場合は差し押さえはされないでしょう。
ただ、受領した売買代金については
差し押さえられる可能性も有るかも知れません。
(その500万円を返済に充てるという意味でしょうか・・・)

今回の名義貸しのケースで想定される問題点としては、
・500万円が贈与となるか、若しくは借金を負う危険性がある
　貴方が身内以外から500万円を贈与されたと考えられ
　その贈与税の支払いをする必要性が出る可能性が有ります。
　これは借用書を作成する事によって回避できますが、
　その場合は、貴方が身内以外から500万円の借金をする
　と言う事になりますので、これはこれで注意が必要でしょう。
　身内に連帯保証人になって貰う必要が有りますが、
　連帯保証人に返済能力が有るかどうかも疑問です。
　どちらにしても、この500万円は、
　直接の親戚が出す訳でもなさそうですから、
　その取り扱いにはかなりの注意が必要な気が致します。

・取得時に不動産所有権移転に伴う諸経費と、
　後日に不動産取得税が掛かる可能性が有る。
　(自己居住用で無い場合は、税額控除も
　　かなり難しくなるかも知れません)

・固定資産税を毎年支払う義務が生じる

諸経費や税金関係の負担について、口約束だけでは無く、
しっかり書面にしておく方が良いと思います。
その時には、家賃と相殺する形を取るのか、
それとも家賃は無料(使用貸借契約)とし、
税金関係だけ住人が支払うのか？
その点もしっかり決めておいた方が良いでしょう。

この様な名義貸しで、
名義を貸す方のメリットは全く無いと言っても良いでしょう。
あくまでも、自分の身内を助ける為に、
ある程度の犠牲を払ってあげると言う心構えが必要かと思います。
メリットが有るとすれば、
身内を助けることが出来ると言う一点に尽きるのではないでしょうか。
勿論、揉めるとそれ相当の出費が出る可能性も考えておいて下さい。

ただ、困っている身内を助けるのも人情とも言えます。
貴方がかけた温情を裏切らない身内で有れば、
損得とは別に助けるのも良いと思いますが、如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族が残した借地の問題について

愛知・女性・４０代
祖母が先週亡くなりました。
１人で長野県に住んでた祖母の家は
先代が約１５０坪の借地に母屋と離れを建て９０年は超えているといいます。
地主も代が移り一昨年から認知の祖母に新しく契約書を
作成したのでと何度も交渉に来ておりました。
その頃から老人施設にお世話になり始め空き家になっておりますが、
当時は契約書もないまま祖母に引き継がれあまり地代もあがらなかったようでした。

当時の地主も長生きをされたらしいのですが亡くなられてからいきなり
一昨年までは年１０万円ほどだった地代も３倍の年３３万円ほどになり、
昨年は空き家状態で契約書には署名できないまま祖母の口座からその３倍の地代を払いました。
契約書には更地にして返せとありました。まだ、生きているのでと断り続けていました。
母も伯父も祖母より先に他界しております。

孫の代ではわからない事だらけで地主の身内が不動産屋ということもあり、
法律とかいいながら、施設にいた祖母の代理でもいいから署名捺印を求められ続けていました。

がとうとう、先週９３歳でこの世を去りました。
葬式の時、顔を出した地主はすぐにでも明け渡しを言ってくるでしょう。

ここの土地に縁のない私も弟も従兄弟も東京や名古屋ですから
この先もそこには住む予定もありません。
７０年以上もたつ大木、井戸、汲み取り便所が複数個、
昭和のはじめ母屋に増設した間貸し部屋が何部屋かあり共同台所等もあります。

何年か前、下水工事を要請されて５０万円くらいかかったとも言われておりますが、
このまま契約書のない時代の土地は孫の代が
責任を持って更地にして返さなければいけませんか？
新しく不動産屋が作成した契約書は納得できず何もしてませんが、
しつこかったので３倍の地代は払いました。

今まで昼夜問わず不動産屋があまりにも強気に話してきていましたが、
もう祖母もいないので伸ばすことも出来ません。
私たち、孫は何をするべきでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
借地契約が期間満了となって返還する場合は、
建物買取請求権が生じますので、
建物を解体して返還する必要は無いでしょう。

然し、契約期間中の返還となると建物を解体するのは、
賃借人とされているのが一般的な解釈とされています。

解決方法ですが、
1、建物を解体して返還する。
　(契約書が無く建物が残っているので
　契約期間満了とは言い難いかも知れません)

2、借地権は売買可能で有るので、
　　建物や土地に相当の価値が有ると判断される場合は、
　　建物付で転売を行なう。
　(地主の承諾は必要ですが、裁判所の代諾でも可)
　特に隣地所有者等がその土地を欲しがっている様で有れば、
　良い結果となるかも知れません。

3、他の財産が無いので有れば、相続の放棄を行なう。
　　(貴方は全く関係無くなります)

以上の選択肢が考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　大家からの騒音での退去通知について

神奈川・男性・２０代
私、統合失調のせいでそれによる私の声で近隣間から苦情がきており、
隣に住む大家から退去してほしいとの旨がありました。

そのときは大家に謝罪してゆるしてもらったのですが
5ヶ月後唐突に出て行ってほしいとの通告がありました。

前回の話し合いから特に問題は発生しておらず。唐突の退去通知でした。
生活音などの苦情による退去はどの程度正当性があるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
近隣からかなり苦情が出ているのであれば、
『近隣への迷惑行為の禁止違反』
という事で契約解除、退去通告と言う事も、有り得るかと思います。

大家さんよりも、近隣の理解を得る事が大事ではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　ヤスデの発生と駆除について

東京・男性・２０代
ヤスデの発生について、が相談になります。

情報が膨大で同じような書き込みが以前あったかもしれませんが、その場合にはご了承ください。

借りる側の人間です。
新築物件賃貸で入居して１年が過ぎましたが、ヤスデが今発生して困っています。
３階建ての３階なのですが、建物の構造上なのか、
ベランダで１Fから登ってきたと思われるヤスデの溜り場のようになっています。
同じ建物には大家も住んでいます（反対側）。
管理は不動産屋がやっているのか、大家がやっているのか微妙なところがあります
（以前不動産屋に、何かあった場合はどちらに連絡しても良いといわれていました）。

今は１週間毎に１００匹超の干からびた死骸をそうじしている状態です。

建物の構造上なのか、他の階から苦情は出ていないなどといわれてしまいました。
（１F→外壁→３Fのベランダの屋根部分→ときているのかな、、、と思っています）
なので３Fが溜り場になっているような気がしています。
３Fの共用通路の天井には常に固まりになってますが・・・

背景は下記となります。

(1) 大家に電話して、ベランダにいる３０匹以上の生きて動いているものを直接見せた。
(2) その際、専門業者による駆除をお願いしたが、大家はその後建物を回って
　　自分で駆除剤を少しまいたらしい程度で、私から見ると状況は変わっていない
　　（季節柄暑くなってきたのでだんだん減っているようには見えますが・・・）
(3) その後、あまり状況に変化がなく、何をしてくれたかもよくわからないので
　　再度電話して、状況が変わっていないので、早急な駆除の対策と、
　　「何を実行したか、どうしたか」の連絡を欲しいと伝えたのですが、連絡来ず、状態です。。
(4) 基本的約束（連絡）を守っていただけない時点で、私は既に感情的になっているので、
　　もう直接大家と話すのはやめて、不動産屋の方にコンタクトしようとしています
　　（メールで書いたのですが、レスは一回程度、メール見ました程度で
　　　その後１週間ほど返答なし。メールはしつこく出しているのですが、、、）

それほど頻繁にするほうではありませんが、ベランダに洗濯物、ふとんを干すことも
１ヶ月以上できず、なにより見かけが気持ち悪いです。。
通常の生活に支障があることからすると、
大家・不動産屋の管理責任があるのではないかと思っています。

経費がかかるから渋っているのか、少し観察すれば
１Fのどのあたりから発生しているのかわかると思いますが、
そういった行動もしていないように思えます。

こういった場合、何か法的にできることなどはあるのでしょうか？
このままいなくなる季節まで過ごすのが悔しくてたまりません。

以上になります。何かコメントをいただけると幸いです。

□■アドバイス

私見ですが、
双方の故意過失による以外の被害の場合は、
費用は折半すべきかと思います。
ただ、そのヤスデの被害により、
住居のしての目的を達成できないので有れば、
そのヤスデの駆除は大家さんがすべきかとも思います。

実際問題としては、
一時的に貴方が駆除専門業者に依頼・支払いを行い、
その費用を家賃と相殺したい旨の交渉を、
大家さん・不動産業者と行なっては如何かと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　離婚後の保証人の支払い義務について

熊本・女性・４０代
現在の主人のトラブルです。
主人は、平成18年3月に前妻と離婚が成立し、身一つで私のところに来ました。
主人が前妻及び子供二人と4人で住んでいたアパートの賃貸契約書の名義が
主人の名前で、保証人が主人の母親のままでした。

平成20年1月に前妻及び子供二人はそのアパートを退去。

ですが、主人がそのアパートを出て行ってから
ほとんど家賃は支払われず未納だったそうで。
主人としては寝耳に水ですが。

突然、平成20年12月に別の不動産会社から
滞納家賃の請求が来ました。家主からの依頼だそうです。

支払いの義務はありますか。

□■アドバイス

私見ですが、不動産会社若しくは賃貸人(大家)さんに
書面による連帯保証人の変更届が出ていない場合、
今でも連帯保証人となっている訳ですから、
当然支払い義務は有るかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　抵当権抹消について

埼玉・男性・４０代
土地購入に対しての抵当権抹消について教えてください。
このたび大手工務店(土地所有者)から土地を購入
抵当権(債務者)は別のファイナンス所有の土地でして
内金を支払い契約をしたところです。
残金は現金(キヤッシュ)で支払います。

次回残金を現金で支払った時に
公認会計士の先生が法務局に行き
抵当権を抹消して私の名義になるということですが、
登記簿に私名義の名前が載るには何日位かかるものでしょうか?

それからこういう土地取引(現金で支払う)で気をつけることはありますか?
ちなみに20数区画あるうちの1区画を購入です。
20数区画全部ファイナンスが債務者になっています

よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
・ファイナンス会社の抵当権解除の為の『解除証書』
　『設定時の原因証書』　『委任状』
・所有権移転に必要な　『権利証』　『登記原因証書・売渡証書』
　『委任状』　『資格証明書』　『評価証明書』　『印鑑証明』
と引き換えでなければ、残金は支払わない事が大事かと思います。

また、出来れば貴方の指定した司法書士に
登記を依頼した方が安心出来ると思います。
(通常は買主が所有権移転の登記料を負担するので、
　司法書士の指定が可能な筈です)

（高原開発・涌井さん）

相談内容　通行地役権に関わる工事の金銭給与について

大阪・男性・４０代
４月末に土地を購入しました。
土地は袋地にあり、３０ｍ程の私道（42条2項道路）に通らないと入れない場所にあります。
私道の持ち主とは、覚書を交わしており、
通行許可（工事に関する車両等も含む）、掘削権について明記してあります。
（私道の持ち主に対し、通行地役権の登記をお願いしましたが、断れています。）

この私道の持ち主は、建売業者であり、この建売業者はこの私道沿いに
数区画の建売を検討しており、現在工事に取り掛かっているところです。

その後住宅会社と契約し、着工を開始しようとしたところ、
この建売業者が、工事開始の挨拶が無い事を手がかりに、工事させないと言われています。
工事の挨拶が無い事についてはお詫びをしましたが、同時に工事となる事から、
工事に協力する替わりに２００万円の金銭供与を要求してきました。

覚書があるため、問題ないはずなのですが、私道であり同時期の工事となるため、
車両を停めるなどの嫌がらせが十分考えられます。
当面工事に取り掛かれない状態なのですが、どう対応すればよいでしょうか？

□■アドバイス

42条2項道路の通行権につきましては、
『建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが
　禁止されている等各種の制限があることから、
　専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものである
　と考えられています』

然し、判例の多くは
『私人の日常生活上に必須な道路利用である場合には、
　民法上保護される自由権（人格権）として保護されるべきであり、
　この自由権が侵害され、その侵害が重大かつ継続のものである
　ときは、自由権に基づいて妨害排除や妨害予防ができるという
　言い方をしています（東京地判平5・6・1判決等）。』

私見ではありますが、
この判例に沿って考えてみますと、
建築確認は、この42条2項道路の通行を前提として
許可されている訳ですし、この私道を通行しない限りは、
建物を建設する事は出来ない訳です。

万が一、新築工事の妨害が有った場合ですが、
２００万円を支払う必要性は無いと思いますので、
私道所有者と粘り強い交渉をする事になると思います。

この交渉が決裂した場合は、貴方はその妨害排除の為に、
内容証明の送付、更には妨害排除の民事訴訟を行なう必要が
有るかも知れませんね。

その場合は、弁護士等の専門家に相談した方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　居抜き物件の現状回復義務について

大阪・男性・３０代
内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、
8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

①乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、
乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、
故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた状態に戻すとゆう解釈でいましたが、
家主さんから、まっさらな状態(設備造作物を含めた商品その他の物品一切を
撤去＝スケルトン状態)に返してほしいといわれました。

宅地建物取引業協会の無料相談所で相談したら、
あくまで原状は借りたときの状態の事であり、
特約や重要事項にもスケルトン状態に戻さないといけない事も書いていないので、
設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると書いてあっても、
スケルトン状態にはしなくて良いと言われました。

とは言え、私も家主さんと円満に解決した上で、気持ち良く撤退したいので、
撤去できるものに(備え付けの物以外の動かせるもの)ついては、
できるだけ撤去するつもりですが、家主側が今後、備え付けの物を含め、
床の張り替え、天井や壁の修繕や空調の取り外しなども要求されたら
従わざるを得ないですか？

こうゆう場合 どこまで原状回復について行えばいいのか、
なるべく詳しく教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

居抜きで契約した後の原状回復、よくもめる話題ですね。
その事を踏まえ本来は、賃貸契約書に原状回復の定義を
説明しておくべきだったのでしょうが、それが無かったという
なら、その「本来の姿」という特約例を具体的に提示して
交渉するしかないでしょう。
争うことを避けるのなら、いくらか手出しを覚悟すると
いうことに他なりませんが・・・（私が使う特約です↓）

乙は退去時において、乙自身が造作並びに付加した
壁・床・天井・配管・配電・看板、乙が利用した設備や備品、
ゴミ・不要物等の、撤去処分を主とする原状回復を行う義務を
負います。また、乙が前使用者より引き継いだ造作物や設備
も原則として対象となり、スケルトン状態での返還となります。
その際には甲の指定する工事業者に依頼し、乙は甲への
預託敷金より原状回復費用の負担を以て、この工事実施に
代えることができます。
但し、退去予告日から明渡日までの間に為される協議に於いて、
甲が原状回復を免除した箇所に関しては、乙の原状回復義務
とその費用負担を免除するものとします。尚、乙が付加・造作
した居抜き部分に関して、本物件内における乙の所有権や
造作買取請求権等が生じないことを予め確認したものとします。

（青山地建株式会社・青山博秋さん）

相談内容　鍵の故障と修理代について

東京・女性・４０代
マンションを賃貸契約で借りている者です。
昨日、帰宅すると、鍵の調子が悪く
開けることができなくなってしまいました。
（鍵は持っているが、鍵が回せなくなって解錠できない状態）

管理会社に連絡を取り、
そこの修理の方が見に来てくれたのですが、けっきょく直らず、
管理会社に紹介してもらった鍵屋さんを呼んだのですが、
鍵が破損してしまっていたようで解錠できないので、
鍵を壊して新しいものに付け替えることになりました。
修理交換代として２１０００円を払いました。

しかし、あとで思ったのですがこちらとしては
通常使用の範囲で鍵が壊れたのだから、
賃貸人が修理代を払うのはおかしいのでは？と思っています。

こういう場合は、大家さん、こちら、どちらが負担するものなのでしょうか？

ちなみに、イタズラなどによる破損の可能性もあると
鍵屋さんは言っていました。

□■アドバイス

私見ですがアドバイスさせていただきます。
結論からいうと微妙です。現実としてすでに賃貸人さんが
すでに支払われているので修理費用の半分でも返してもらう
方向がいいのかもとおもいます。

東京都の「賃貸住宅トラブル防止ライン」の抜粋で
下記の項目が参考になると思います。

1.契約書に特約（貸主と借主の間で決めた特別の約束・合意事項）
　がないか確認してください。
　　※たぶん書いてないので相談されているとは思いますが

2.貸主は借主が居住していくうえで必要となる修繕を行う義務がある。
　ただし、借主の故意・過失・通常の使用に反する場合は借主負担

今回のケースは故意ではないと思いますが
鍵屋さんがイタズラの可能性もとあるので判断がつきにくいですね。
賃貸人さんの場合は通常使用ということですので
大家さんが修理費用負担と思われるのもよくわかります。
下記の2つを検討されてはいかがでしょうか。

1.まずは賃貸人さんが言われるとおり
　大家さんに負担してもらうよう主張してみてはいかがでしょうか。
　故意でないことは確かなので。せめて折半でも

2.納得がいかなければ小額訴訟手続をご自身でされる。
　（弁護士等に依頼すると鍵の修繕費用より高くなってしまう為）

東京都の「賃貸住宅トラブル防止ライン」に
相談窓口の連絡先掲載されていました。
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課　賃貸ホットライン　ＴＥＬ03-5320-4958
東京都不動産取引特別相談室　ＴＥＬ03-5320-5015

（くすのき不動産・大森さん）

相談内容　購入代金水増しとローンの借り換えについて

十年ほど前に新築一戸建てを購入する際、頭金が少し足りなかったので、
仲介会社の担当の方が購入代金の水増しをして売買契約書を二枚作り、
水増しした契約書でローンを組みました。　
担当の方の言われるままに契約してしまいましたが、
これって公文書偽造とかに当たるのでしょうか？
また、最近ローンの借り換えを考えていますが、
私の場合そういう点において借り換えは無理でしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

はじめましてミケさん
「売買契約書を二枚作り、水増しした契約書でローンを組みました」
は厳しくいうと私文書偽造で詐欺罪になるとおもいます。
借り換えは以前の契約書とは切り離して考えればいいと思います。
金融機関が貸す判断は
下記①「物」②「人」の総合的判断になるとおもいます。

①金融機関は現在ミケさんの戸建の価値がいくらなのか
（担保評価）・・・物
原則は戸建の価値が借入額を超えないとなかなかむずかしいです。
戸建の価値は金融機関が不動産業者に相場を調べ
金融機関が判断します。
例えば現在、住宅ローンが3,000万円残っていて、戸建の評価が
2,000万円であれば金融機関としては住宅ローンを貸すことは
むずかしいでしょう。
※金融期間によっては価値及び価値と借入額とのこと
　判断は異なります。

②ミケさんの年収・勤務先・勤続年数・年齢・団体信用保険等・・・人
借り換えには下記の諸費用がかかりますので各金融機関に聞いて、
借り換えの損得を十分に考慮してください。
　①借り換え前の住宅ローンの完済手数料
　②住宅ローン借り換えの保証料
　③住宅ローン借り換えの印紙代
　④登記費用（借り換え前の抵当権解除・借り換え後の抵当権設定）
　⑤司法書士報酬（手数料等）
※金融機関によって諸費用が異なることもあります。

簡単に貸すようなことが書いてあることがありますが
なかなか厳しいのが現実だとはおもいます。
各金融機関によって条件や取り組む姿勢がちがいますので
いろいろあたってみてください。うまくいくといいですね。

（くすのき不動産・大森さん）

相談内容　建物明渡等請求訴訟について

東京・３０代・男性
今後、建物明渡等請求訴訟をお願いさせていただきたく、
現況からどのように進めてよいかなど
相談させていただければと思います。

■まず現況は以下の通りです。
・今月６月末にマンション区分所有現オーナーから
　オーナーチェンジで物件購入決裁予定。
・現賃借人は今年１月～現６月まで半年間家賃未払い状態。
・４月上旬に支払い催促と、支払いがない場合の
　法的な退去命令手続きを行う旨の内容証明郵便を送付。
　それ以前には電話での本人への催促、保証人
　　（娘で米国人と結婚、現在、米国在住）
　への催促は行ったが、支払いはされず。
＊賃借人情報：７２歳の単身女性。病気なし。
　精神正常だが性格が非常に個性的。
　支払い意思・姿勢なし。但し、銀行預金2000万円程保有
　（不動産業者が通帳で確認済み）。

■確認させていただきたい内容
・オーナーチェンジ後、前オーナーへの半年の未払いを理由に
　直ちに契約解除を一方的に賃借人に言い渡す事は可能か？
・訴訟や強制執行にかかった費用を強制執行時に
　賃借人銀行預金から回収する権利の有無。

以上、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、滞納と退去請求は、前オーナーの権利ですから、
本来で有れば滞納者を前オーナーが退去させてから
物件を購入するのが筋というものでしょう。

例えばですが、貴方にオーナーが替わってから、
賃借人がきちんと家賃を支払ったと仮定しますと、
貴方には、退去を要求する権利は発生しないとも考えられます。
あくまでも、前オーナーが債務弁済を求めて行くだけになるでしょう。

また、家賃の滞納分を債権扱いにして、
貴方が前オーナーに滞納分の家賃を立替えて支払ったので有れば、
それは債権の売買(若しくは代位弁済)と言う別の問題となるでしょう。
またマンション売買契約に、滞納家賃分の債権の明記が
あるかどうかも重要かも知れません。

いずれに致しましても、債権回収は債権者本人か、
法的資格者(弁護士・債権回収機構)しかできません。
滞納家賃の回収は、弁護士に依頼するのが一般的ですから、
今回の件につきましても、弁護士にご相談された方が良いと考えます。

（高原開発・涌井さん）