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居抜き物件の現状回復義務について

相談内容 居抜き物件の現状回復義務について

大阪・男性・30代
内装・設備はそのまま(居抜き状態)で事業を展開してましたが、
8月末日に撤退することにしました。

賃貸契約書の原状回復義務のところには

①乙(私)借主は営業場所内の乙(私)の設備造作商品その他の物品一切を、
乙の費用で撤去すると共に、営業場所の甲の設備造作の破損、故障、損耗、
故障箇所を乙の費用負担によって修復し、原状に回復する。

と書いてあります。

こちらは、原状回復について、借りた状態に戻すとゆう解釈でいましたが、
家主さんから、まっさらな状態(設備造作物を含めた商品その他の物品一切を
撤去=スケルトン状態)に返してほしいといわれました。

宅地建物取引業協会の無料相談所で相談したら、
あくまで原状は借りたときの状態の事であり、
特約や重要事項にもスケルトン状態に戻さないといけない事も書いていないので、
設備造作商品その他の物品一切を、乙の費用で撤去すると書いてあっても、
スケルトン状態にはしなくて良いと言われました。

とは言え、私も家主さんと円満に解決した上で、気持ち良く撤退したいので、
撤去できるものに(備え付けの物以外の動かせるもの)ついては、
できるだけ撤去するつもりですが、家主側が今後、備え付けの物を含め、
床の張り替え、天井や壁の修繕や空調の取り外しなども要求されたら
従わざるを得ないですか?

こうゆう場合 どこまで原状回復について行えばいいのか、
なるべく詳しく教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

居抜きで契約した後の原状回復、よくもめる話題ですね。
その事を踏まえ本来は、賃貸契約書に原状回復の定義を
説明しておくべきだったのでしょうが、それが無かったという
なら、その「本来の姿」という特約例を具体的に提示して
交渉するしかないでしょう。
争うことを避けるのなら、いくらか手出しを覚悟すると
いうことに他なりませんが・・・(私が使う特約です↓)

乙は退去時において、乙自身が造作並びに付加した
壁・床・天井・配管・配電・看板、乙が利用した設備や備品、
ゴミ・不要物等の、撤去処分を主とする原状回復を行う義務を
負います。また、乙が前使用者より引き継いだ造作物や設備
も原則として対象となり、スケルトン状態での返還となります。
その際には甲の指定する工事業者に依頼し、乙は甲への
預託敷金より原状回復費用の負担を以て、この工事実施に
代えることができます。
但し、退去予告日から明渡日までの間に為される協議に於いて、
甲が原状回復を免除した箇所に関しては、乙の原状回復義務
とその費用負担を免除するものとします。尚、乙が付加・造作
した居抜き部分に関して、本物件内における乙の所有権や
造作買取請求権等が生じないことを予め確認したものとします。

(青山地建株式会社・青山博秋さん)

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