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建物明渡等請求訴訟について

相談内容 建物明渡等請求訴訟について

東京・30代・男性
今後、建物明渡等請求訴訟をお願いさせていただきたく、
現況からどのように進めてよいかなど
相談させていただければと思います。

■まず現況は以下の通りです。
・今月6月末にマンション区分所有現オーナーから
 オーナーチェンジで物件購入決裁予定。
・現賃借人は今年1月~現6月まで半年間家賃未払い状態。
・4月上旬に支払い催促と、支払いがない場合の
 法的な退去命令手続きを行う旨の内容証明郵便を送付。
 それ以前には電話での本人への催促、保証人
  (娘で米国人と結婚、現在、米国在住)
 への催促は行ったが、支払いはされず。
*賃借人情報:72歳の単身女性。病気なし。
 精神正常だが性格が非常に個性的。
 支払い意思・姿勢なし。但し、銀行預金2000万円程保有
 (不動産業者が通帳で確認済み)。

■確認させていただきたい内容
・オーナーチェンジ後、前オーナーへの半年の未払いを理由に
 直ちに契約解除を一方的に賃借人に言い渡す事は可能か?
・訴訟や強制執行にかかった費用を強制執行時に
 賃借人銀行預金から回収する権利の有無。

以上、宜しくお願い致します。


□■アドバイス

私見ですが、滞納と退去請求は、前オーナーの権利ですから、
本来で有れば滞納者を前オーナーが退去させてから
物件を購入するのが筋というものでしょう。

例えばですが、貴方にオーナーが替わってから、
賃借人がきちんと家賃を支払ったと仮定しますと、
貴方には、退去を要求する権利は発生しないとも考えられます。
あくまでも、前オーナーが債務弁済を求めて行くだけになるでしょう。

また、家賃の滞納分を債権扱いにして、
貴方が前オーナーに滞納分の家賃を立替えて支払ったので有れば、
それは債権の売買(若しくは代位弁済)と言う別の問題となるでしょう。
またマンション売買契約に、滞納家賃分の債権の明記が
あるかどうかも重要かも知れません。

いずれに致しましても、債権回収は債権者本人か、
法的資格者(弁護士・債権回収機構)しかできません。
滞納家賃の回収は、弁護士に依頼するのが一般的ですから、
今回の件につきましても、弁護士にご相談された方が良いと考えます。

(高原開発・涌井さん)

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