【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　建売住宅のキッチンの様式について

売主○○不動産・仲介業○○不動産で
建売住宅の仮契約をしております。まだ物件は完成しておりません。

完成前の説明時にキッチンの機器はモデルルームと同じ引き出しタイプ
と聞いておりましたが、建築途中のキッチンに設置されていたのは
開き扉の旧式のものでした。その説明は私の側は４人で確認しており、
４人とも同じ認識でいたうえに、ご説明された仲介業の方もその認識でした。

すぐに売主側に確認してくださったのですが、
売主側の予定は最初から旧式のキッチンだったそうです。
私どもはすぐに取替えを希望いたしましたが、
このような場合、法律的にはそれは希望できないものなのでしょか？
仲介業の方は誠実な方で言い間違いもちゃんと認めており、
気の毒だとは思うのですが、やはり正しい要求であるものならばきちんとしたい
と考えご相談申し上げました、よろしくお願いします。

□■アドバイス

多分、仲介業者がチャンと確認していないからでしょう。
誠実と未熟は違います。
仲介業者と売主が話し合って引出しタイプにするか、
仲介手数料を減額するかのどちらかでしょう。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　建てられないと言われて諦めた土地について

大阪・女性・３０代
今回、Aの土地付住宅を希望して、不動産屋に相談にいったところ、
希望のAの土地は、土地の購入がうまくできず販売できなくなったと、
Bの土地付住宅を勧められました。
Aの土地は裁判になっているので、2年間は家が建つ事はないと、いう事を言われ、
Bの土地を契約して、間取りを決めていくという段階です。
契約前にAの土地に家は2年間建たないという事を再度確認し、
もし、建ったら怒りますよと笑いながら契約しました。

ところが、先週、Aの土地が他の不動産屋で、家を建てると看板が出ていて判明しました。
契約した不動産屋は何も知らなかった、申し訳ないと言ってますが、
契約を解除して第一希望のAの土地で家を買いたいと考えています。
その場合、手付金（170万入れてます）は、戻ってこないでしょうか？
口頭での話ですが、あれだけ2年間位は絶対にないと言い、
1週間でAの土地に家が建つなんて、今の不動産屋に対する不信感でいっぱいです。
当方がAの土地を強く希望していた事は知っているのに。

何でも良いのでアドバイスお願いします。
来週には、どうするか結論を出せと迫られています。

□■アドバイス

本当に不動産屋さんが知らなかったのか、
それとも悪意なのかは、知りませんが、
証拠・証人がいないと基本的には難しいかもしれませんね。
善意の不動産屋さんなら普通は全額返金し、白紙解約ができると思います。
ましてや、売主が不動産会社ですから。それでも返さないのなら、
消費者保護法などで本格的に弁護士を立ててやり合うしかないと思います。
そうしたら譲歩すると思います。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　隣家と下水道を共同使用することについて

大阪・女性・２０代
上水道と下水道について
私が所有する一戸建ての隣に親所有の一戸建てがあります。
上水道については親の家から引っ張ってきて使用しています。
下水道については、私所有の一戸建ての下を通っています。
それがこの度、親所有の一戸建てが売却されることになり、
上水道を別に引かないといけなくなりました。
上水道を引くお金は新しい買主が負担するから、
その代わりに下水道を使わせてほしいと言っています。
私的には、今後先々の事を考えると、他人の人と一緒の下水道とかが嫌です。
しかも、私の一戸建ての下を通るのも嫌です。
これから先何十年経った時に、価値が下がったり、面倒なことにもならないですかね？
どうしたらいいものですか？
私的には下水を使われるのが気持ち悪くて嫌なんですけど、どうしたら良いですか？

□■アドバイス

家族で使用していた家の為、少しでも埋設工事費を安く上げる為に
お互い上下水道を共同利用しているケースは多々あります。
今すぐ下水道の引き直しは困難かと思います。
しかも上水道を隣地負担で引き直してもらっていますから、
隣も決して悪い方ではないと思います。
対処としては、買主さんと覚書を交わし将来取り壊す際は、
自分の敷地に下水道を引き直し、また、第三者に売却した場合も
これを遵守する内容を書いとけばいいかと思います。
買主さんとは隣人関係ですからなるべく円満にすることがベストです。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　管理会社からの家賃値上げ要求について

東京・女性・３０代
来月（９月）末で２回目の更新なのですが、
半年前に更新の書類等が送付されており、
再度更新を考えてましたので、今月初めにちゃんと目を通したところ、
更新に伴い家賃2000円（共益費という名目で値上げ）UPすると明記されてました。
理由は何も明記されておらず、問い合わせたところ
「更新なので」のみです。特にリフォームされたわけでもなく、
私にとって何かメリットがあっての値上げでしたらなんとなく家賃値上げに納得できますが、
そのような妥当な理由が何もない為、納得できず、今もめている状態です。

管理会社に、どういった根拠で今回の値上げにいたったのか、
書面で開示してください、と言ったところ、「そんなのできません」、
「社内で決定したこと」、「その理由はあんたに言う必要はない」、「更新だから」、
「約款第３条を見ろ（※更新時には甲（管理会社）が家賃の増額等を決定できるものとする）」、
この理由のみです。納得できないことばかり言われてます。

大家さんに相談がてら話しをしようと思います…と言ったら、
「大家さんとウチとで決定したことですし、ウチに一任されてるので無駄です！
大家さんに言うのはやめてください」と言われました。
しまいには勝手に電話を切られました。

このままじゃなにも進まず、泣き寝入りもしたくないので、
大家さんに昨夜事情を話したところ、
大家さんは管理会社からそのような連絡は一切来ておらず、
むしろその値上げを不思議がってました。
大家さんは結構なご高齢のすごくいいおじいちゃんですが、
あまり強く言えないようなお人柄です。
が、一応管理会社に「なにかあったんですか？」
と家賃の事は言わずに聞いてみますね、
とおっしゃってくれたのですが…。
大家さんは、管理会社に完全に任せてるので、よくわからないらしいです。

とりあえず、管理会社が大家さんに相談せずに勝手に家賃を値上げしたことは
はっきりわかったのですが、今後どうしたらいいかよくわかりません。
更新料も本来ならば今月末に引き落としなのですが、
払ったら家賃値上げを承諾したことになりますし、非常に困っています。
アドバイスいただけましたら幸いです。
長文・乱文失礼いたしました。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

大家さんに所定の更新料を支払い、家賃も通常の家賃を支払えばいいですよ。
もし、支払先が不動産会社の口座しか知らないのであれば、
家賃を管轄の法務局に供託すればいいですよ。
一番楽なのは大家さんの口座を聞いて支払って下さい。
尚、契約書の条文でどんなことが書いてあっても
借地借家法で貸主が勝手には決められません。
相当、ひどい不動産会社かと思いますよ。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　固定資産税について

香川・女性・３０代
今年の１月８日に土地の所有権をして
そこに念願のマイホームを建てたのですが
８月２０日本日、前の所有者と不動産屋がやってきて
固定資産税が引き落とされているから
この金額を支払ってください！と言われました。
１月１日までの固定資産税は本当に当方が払わなければならないのでしょうか？
誰か詳しく教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

通常は契約書に書いてありますが、無い事を前提に話すと、
まず、法的にはどちらがどのように負担するかは、決まりはありません。
あくまでも、１月１日に所有している人に都税から請求が来ます。
一般的には、関東なら１月１日から１月７日までは売主の負担。
１月８日から１２月３１日までの分を買主が負担します。
３６５日で計算してください。
但し、関西では４月１日を起算日にしているケースもあるかと思います。
最近はないですが気をつけて。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　駐車場スペースの条件について

大阪・男性・３０代
戸建て物件を４月に契約して現在建設中。
８月末日に完成の為、８月末日に引っ越し予定をしております。
当初、広告（チラシ）で２台駐車場可と書いておりましたが、
先日現地を見に行ったところ
どう見ても２台おけるようなスペースが無いため、担当者に確認をしました。

担当者からの回答は重説の時に１台しか置けないと伝えたと言ってきましたが、
特にそのような話は聴いていません。
また、何らかの書面で訂正等をするような行為もありませんでした。

現在は駐車場のスペースが２台必ず必要ではありませんが、
これは詐欺に近いものではないのではと思っており
不動産の業者へ苦情を言う必要があるのではと考えております。
どうかプロからのアドバイスをよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

広告の不当表示に該当します。
（財）広告取引協議委員会に通告してください。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　申し込みキャンセルの違約金について

大阪・女性・２０代
ある仲介業者さん(Ａ社)に行き、部屋を紹介してもらいました。
その時は管理会社が休日かつ部屋がリフォーム中だったため、
内覧できなかったのですが、物件自体は気に入ったので、
一旦申し込みをして、部屋止めをしてもらい、
1週間後に内覧をしてから契約するかどうかを決める
という運びになりました。

その翌日、たまたま同じ物件を違う仲介業者さん(Ｂ社)で紹介してもらい、
前述のＡ社では通らなかった希望条件(入居時期)を交渉することができ、
初期費用も安く抑えられることが分かりました。

よって、こちらの勝手な都合ではありますが、
Ａ社に申し込みのキャンセルをしたところ、
違約金として家賃の1ヶ月分を請求されました。

管理会社が連休だったので、申し込みの受付が全て止まっていたようで、
キャンセルができず、2重申し込みのような形
(1番手と2番手)になってしまったようです。
そのため、Ａ社はＢ社から申し込みが入ったことが分かったようで、
モラルに反するのではないかとかなり責められました。

申込書には署名しています(部屋止めをしています)が、
お金は一切払っておらず、申込書は手元にはありません。

また、この申込書は、わかる範囲のみ記入で、押印はなし、
身分証明書のコピー提出もしておりません。
未記入部分については、本契約時でＯＫとのことで、
未完成の状態でキャンセルしました。

仲介業者さんが求めているのは、
部屋止めに対するキャンセル料(違約金)みたいで、
「うちには顧問弁護士もいますから」といわれました。

しかし、事前にキャンセル料についての説明はありませんでしたし、
規約も出されていません。申込書を書く際に、
「本契約ではありませんし、キャンセルも可能です」と説明されました。
申込書にもそのことに関しては書いておりません。

確かに、同じ物件に対して、
2社から申し込みをしたのはモラルに反するかもしれませんし、
Ａ社に対して申し訳ない気持ちもありますが、
きちんと手順を踏んで行動したつもりです
(Ａ社キャンセル→Ｂ社申し込み)。

この場合、キャンセル料を支払わなくてもよいのでしょうか？
もし支払う必要がない場合、
その旨直接この業者さんに伝えた方がよいのでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

キャンセル料・違約金・解約手付などいかなる名目の金銭も支払う必要はありません。
不動産会社が手数料をもらう場合は宅建業法第３７条の書面
（いわゆる重要事項説明）をもって有効となります。
但し、同義的・モラルから考えるならばＡ社にちゃんと事情を話し、
Ｂ社ではこのような条件が提示されたので、同じ条件でお願いし、
それがダメならＡ社を断るのが本来の筋道ではないかと思います。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　借地権設定の土地の売却について

大阪・男性・３０代
当方、借地権の設定された土地を貸し地代をいただいているものです。
このたび、とある業者がきて、その土地を売ってほしいとやってきました。
路線価を調べてみると、１０５Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の４０％の金額で
売却希望することが妥当なのでしょうか？
借地権が設定された土地の売却価格の相場について
ご教授いただければ幸いに存じます。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

路線価を調べてみると、１０５Dとなっていましたので、
土地の面積にこの単価をかけた金額の４０％の金額
＞その金額で売却できればいいですが
実際は時価（普通に所有権で売買される金額）の２０％～３０％位です。
但し、一等地などの場合を除きます。

（日建ホーム㈱　福島さん）

相談内容　不動産鑑定の変動率について

東京・男性・４０代
不動産の鑑定で変動率というのがでてきましたが、これはなんの数字なのでしょうか？
ちなみに、更地価格を路線価を使って鑑定してある資料に出てきたものです。
相続税路線価×変動率÷格差率＝更地価格というものの中の
変動率の意味（なんの数字なのか）についてです。
ちなみに格差率は、相続税路線価が公示価格の
何パーセントになっているかというものとわかっています。
わかる方、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
経済情勢・人口増減率・市場流通性等を考慮した
減価率のことを指していると思います。
不動産鑑定士によっては、『市場性減価率』
と表記している場合も有るようです。

明確に決まっている訳では有りませんので、
鑑定士によって変わる可能性も有りますが、
特に昨今の不景気によってこの減価率が高くなりつつ有り、
不動産所有者によっては、不満を持たれる方も多いかと思います。

我々不動産業者にとっても、
この率が高くなると、
不動産価格の下落に拍車をかける事になり安いので、
憂慮している所では有ります。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　債務の弁済について

埼玉・男性・４０代
物上保証（根抵当）と連帯保証をしている父から、
土地を兄が１/３、私が２/３の持分で相続しました。
兄も亡くなり、今回、土地を売却するのですが、
兄の相続人からは、弁済も持分割合でと言われてます。

一見、正しいようですが、
そもそも、兄の借財の為（債務者は兄の、今は破産した会社）に
生前の父が保証したものなので、兄側に全額払ってもらいたいのですが・・。
（有効かどうか分からないですが、生前の兄が、土地売却代金でこの土地に付けた、
　根抵当を外す旨の、印付きの自筆の書面は有りますが。）

知人からは、書面が有つ効でなくとも、
最高裁判例昭和６１.１１．２７から見ると複数併せ持つ債務については、
それを１の債務と見るので半分ずつで良いとも言われました。
どちらの言い分が通るのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
その土地が根抵当に入っているのは解ります。

ただ、他に解らないので確認したいのは
1、亡父親が債務者本人で、亡兄は連帯保証人なのか。
2、亡兄が債務者本人で、亡父親は連帯保証人で担保提供しただけなのか。

その違いにより、考え方が違ってくると思います。

連帯保証人は、債務者本人と同等の返済義務を負う訳ですが、
万が一、連帯保証人が返済した場合は、
その代わりに求償権を持つと考えられます。

その土地を処分する為には、
当然、債務返済と根抵当権の解除が必要ですから、
土地売却代金を返済に充てるとは思います。

上記1の場合は、求償権と相続による財産が相殺される
とも考えられるので、他の相続財産との兼ね合いを図りつつ、
処分して行く事になると思います。
亡父の全財産から全債務を差引いた残りの財産の1/2づつを
相続するのが一般的かと思いますが、これについては
通常は話し合いで、揉めれば裁判という事になるでしょう。

ただ上記２の場合は、その返済が亡兄の借金の返済の為
(亡兄の相続人の借金返済と同義)だとした場合、
求償権が生じるとも考えられると思います。(民法500・501条)
つまり、貴方は亡兄の相続人に対して、
『兄の為に借金を建替えて返済したのだから、
相続人である貴方が、私に返済しなさい』
という事が出来る可能性もあるかと思います。

ただ、これはあくまでも私見ですので、詳しい事は
弁護士等の専門家にご相談されることをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）