【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　水田を購入し宅地にするための契約について

長野・男性・４０代
水田Aを取得して宅地にしたいと思っています。
水田Aの所有者は代替地があれば可とのことで、
隣の面積約二倍程度の水田Bを私が購入し、
水田A と水田Bを交換してもらい、 ５条変更をと考えています。
さて、（農家でない）私が土地を得るにはどんな契約を行えばよいでしょうか。
水田A所有者に税金等かからぬと良いのですが。

□■アドバイス

5条申請ということは、市街化区域外ということだと思いますが、
その場合は、名義貸しを行うということでしようか？
だとすれば、あまり好ましい事では有りませんが、
水田Bも名義貸しして下さる親戚等の名前で購入すれば良いでしょう。

但し、以下の問題点が御座いますので、ご注意願います。

1、面積が倍も違うと等価交換は難しい。売買となると地主には
　　当然売却代金若しくは差金に対する譲渡所得税がかかる。

2、3年3作の決まりがありますから、交換後3年間は、農地として
　　耕作する必要があり、宅地化するには時間がかかる。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地の買取要請と賃貸契約について

富山・男性・４０代
初めてご相談させて頂きます。
近隣に祖母の代から約１０坪ほど貸しています。
祖母は１５年前に他界しており、父も７年前に他界しております。
何時から貸しているか分かりませんが、祖母の代から契約書も無く、
口約束で年間７千円、地代を貰い続けております。
固定資産税はその土地に約４千円、掛かっています。
整理をしたいと思い、先方に話しを持って行ったのですが、
一向に取り合ってもらえず、話しが進みません。
私としては固定資産税納付書記載では、
評価額が約１０万なので１００万で買い取って頂きたい思っています。
買い取って頂けないにしても、契約書を交わして、正当な価格で貸したいのですが、
の様に話しを進めて良いのか全く分かりません。良いアドバイスを宜しくお願い致します。

□■アドバイス

取り敢えず、
『評価額が約１０万なので１００万で買い取って頂きたい』
が妥当かどうか、
国税庁の路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/
で、調べてみて下さい。

倍率地区の場合は、評価額に倍率をかけて下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　手付け支払い後のキャンセルの違約金について

大阪・男性・３０代
7/4に建物条件なし土地1400万円で契約し、
手付け金50万を払いましたがキャンセルを考えております。
違約金は330万と言われましたが払わないと駄目ですか？
(契約書には『契約不履行　売主又は買主の一方が本契約に基づく義務の履行をしない時、
その相手方は催告の上本契約を解除し、違約金として売買代金の20%相当額を
請求できるものとする』とあります。

時間がありませんので文章が乱雑で申し訳ありませんが、アドバイスよろしくお願い致します。
土地の決済が8/31でローンの審査は通りましたがまだローンの手続きはしておりません。

キャンセルしたい内容は
①のちのち足の弱い母との同居のため、階段が高くないものを
　不動産には話済でしたが、初図面の打ちあわせで、土地が傾斜しており
　地面から90cmの高さに建物を建てなければならないと言われました。
②不動産から渡された3冊の家の参考本からの選択なら総金額を超えない
　　と言っていたが実際打ち合わせしていると別料金のものが多く
　　余分に100～200万負担増になる。

以上の内容でアドバイスよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、契約書の手付金、解約の条項をご確認下さい。
基本的に、手付放棄のみで解約は可能な筈です。

損害賠償は実損があるかどうかですが、
これは明細を請求してから検討すれば良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　保証人変更の際の手数料について

大阪・男性・２０代
賃貸物件の保証人変更についてお伺いしたいのですが
個人の保証人から別の個人の保証人に変更の際、
不動産業者に対して変更にかかる手数料的なものを払うことがあるのでしょうか？
家賃の1月分との話なのですが、それは妥当な物なのでしょうか？
なにぶん知識がないものでよろしくお願いいたします

□■アドバイス

私見ですが、通常は、無料が多いと思います。

手数料等については業法で、
新規契約の締結で、家賃一カ月分の手数料、
契約の更新手数料は更新後家賃の半月分となっています。

ただ、保証人の変更は、契約書の報告義務にも
記載されていることが多いと思いますので、
もし事務手数料を取るので有れば、
契約書等に明記しておくべきだと思います。
その場合でも、家賃半額が妥当で、
一か月分は違法性が高いと思います。

それと、契約書の作り直しに伴う手数料等については、
依頼した人が支払うのが妥当という法解釈が一般的です。
借主が依頼したという考え方で有れば、
更新後家賃の半月分は借主負担に出来るかもしれません。
然し、借主側から契約書の作り直しが必要とも思えません。
(当社の場合は保証人引受承諾書の作成と、
契約書の訂正のみで対応しています)
契約書の作り直しを必要としているのが、
貸主であれば貸主が負担すべきですし、
契約書の作り直しを不動産業者が必要としているのであれば、
不動産業者が負担すべき経費とするのが、
一般的な法解釈に沿った考え方でしょう。

私で有れば、
契約書に明記されていない事、
借主は契約書の作り直しを依頼せず訂正で良いこと、
その2点を理由に支払いません。
もし、どうしても貸主が契約書の作り直しを求めたら、
その場合は、家賃の半月分を折半し、
家賃の1/4の負担で交渉すると思います。
また、不動産業者がどうしても作り直しを求めたら、
やはり、家賃の1/4の負担で交渉すると思います。

（高原開発・涌井さん）