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相談内容 中古住宅の共有分の移転登記について
兵庫・男性・５０代
中古住宅を購入しましたが、
その団地には居住者の共有物になっている集会所と土地があります。
通常の売買では持ち分が付随して売買されると思いますが、
購入した物件は、元の持ち主が行方不明で、
住宅だけが業者の手に渡って売りに出されたものでした。
そのため、共有分の移転登記がされていません。
居住をつづける限り、不都合はありませんが、
将来、転居することになった場合のために、正常な状態、
すなわち共有分の移転登記を行いたいのですが、
どのような手続きをすればいいのでしょうか。
□■アドバイス
私見ですが、
民法162条の20年の時効取得(下記をご参照下さい)
で行うのが比較的簡単かと思いますが、
他の方法も含めお近くの司法書士等に
ご相談されることをお勧め致します。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 重要事項の記載事項の不履行について
北海道・男性・３０代
重要事項説明書に記載された内容が実行されていなかったことについて。
8年前に中古住宅を不動産業者の仲介により購入しました。
その際、重要事項説明書に、引き渡しまでに
・売り主側が地下室を登記する。
・境界石標（4か所）を引き渡しまでに売主が明示する。
となっておりましたが、どうやらなされていないようです。
引き渡し時に確認しなかったのですが、
今住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、銀行から指摘を受けました。
8年半経っていますが、この場合、売主または
不動産業者に履行を依頼することができるのでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、
民法上の債権の消滅時効(下記ご参照下さい)は１０年ですから、
まだ契約書の履行を求めることは可能かと思います。
尚、短期消滅時効には該当していないと思いますが、
併せてご確認下さい。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B6%88%E6%BB%85%E6%99%82%E5%8A%B9
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 駐車場の解約トラブルについて
神奈川・男性・４０代
現在借りている駐車場に、大家さんが自宅を建てるとの事で、
11月末で解約するという連絡いただきました。
以前は窮屈な駐車場を借りていたのですが、他の利用者に、
納車したばかりの新車をキズつけられるという被害を受けた為、
最寄の不動産屋に広い駐車場を探してもらいました。
もちろんこれまでの駐車場でのトラブルも説明し、
長く利用できる駐車場を探している旨も伝えました。
しかし、新規に契約してから１年２ヶ月程度で、
次の駐車場を探さねばならなくなった事にショックを感じています。
更に最寄のJR駅に今月駅ビルが完成したという状況もあり、
近所の駐車場にまったく空きがありません。
こういった状況ですので、自宅からの距離が離れてしまうことや、
若干の予算オーバーは覚悟しているのですが、
今現在最も近い空駐車場で、自宅からの距離がこれまでの２倍、家賃も1.3倍という状況です。
利便性の面でも、予算の面でも許容範囲を超えている為、契約利用は困難だと感じています。
質問内容は、以下の２点です。
１．このまま次の駐車場が見つからない場合でも、
11月末の明渡しは行わなければならないのでしょうか？
２．結果として契約から1年2ヶ月という短期契約だったのですが、
仲介手数料や礼金は返還してもらえないのでしょうか？
補足ですが、賃貸契約の契約書等はいただいておりません。
入居時の計算書のみ保管している状態です。
もちろん入居時に大家さんが家を建てる可能性などはまったく説明されていませんでした。
逆に『法人の方が持っている土地』と説明されていました。
現在、色々な不動産屋を訪ね歩いていますが、
『せめて駅ビルができる前の"先月"なら、たくさん空きがあった』とも伝えられています。
駐車場物件ですので、金銭的な保証の話は一切出ていません。
大変恐縮ですが、的確なアドバイスをいただけると幸いです。
□■アドバイス
私見ですが
ご相談のケースは民法617条第1項第1号に該当するかと思います。
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第617条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、
各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。
この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、
解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を
経過することによって終了する。
1．土地の賃貸借 １年
2．建物の賃貸借 ３箇月
3．動産及び貸席の賃貸借 １日
つまり、地主さんから解約の申し入れが有った時から、
１年間後に契約は終了することになると思いますので、
その旨を交渉すれば良いかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 購入できない物件を紹介した業者について
東京・女性・５０代
県外不動産から調整区域の築4年の物件を紹介され、
東京から見に帰り気にいって、購入の申し込みになり
私が高齢のため子供29歳が購入となり申し込みしました、
が1軒のＢＫは駄目の事、2件目も駄目、理由は審査前に
サラリーマンは購入できない物件の銀行側の返事で驚きました、
あげくに最後は１９００万物件で1000万現金で
後９００万融資なら話は可能かも？との回答です、
最初から資産価値が無いと銀行が言うように、
こんな物件紹介するのは何の制裁も与えられないのですか、
子供は仕事を休んで早く銀行に行って仮審査しろと急がせ、
私も物件見に帰るのに急がされ7万の交通費を掛けました、やはり此方の落ち度でしょうか？
□■アドバイス
私見ですが
『調整区域の築4年の物件』がサラリーマンが購入できない、
と言う銀行の説明自体が間違っていると思います。
恐らく、その物件は農家住宅若しくは分家住宅等で
建築確認を取ったのだと思いますが、
正確に言いますと、これらを売買して購入した買主は、建築確認を必要とする
用途変更・増築・改築がかなり難しいということになります。
ただ、最近は個人の住居目的の購入の場合は、
建て替えを認める等の柔軟な運用を行う地方自治体も増えていますし、
特区制度の導入により、市街化区域並みの運用をしている地域もございます。
『調整区域の築4年の物件』だと、建て替えの時期には、法も変わっているかも知れませんね。
資産価値があるかないかは、人それぞれの価値観の問題が御座いますので一概に言えません。
あくまでも、金融機関はそれだけしか融資しかねると言うことでしょう。
恐らく、競売等になった場合も、かなり厳しい数字になると判断したのだと思います。
然し、不動産の売却価格の設定は、通常は相場を考慮して決めますが、基本的に自由ですから、
１９００万円が高いかどうかは、購入者がご自分で判断すべきだと思います。
ご自身が、高いと思ったら最初から値引き交渉すべきでしょう。
『東京から見に帰り気にいって、購入の申し込みになり』
ということですから、ご自身は価格相当の価値観を持たれたのではないのですか？
それと、ご自身の資金繰りの問題は、まったく別の問題でしょう。
『調整区域の築4年の物件』で有ると、はっきりしている訳ですし、
ローンの斡旋を確約した訳でも無いでしょうから、
その不動産業者に落ち度があったとも、文面からは読み取れません。
当社も田舎物件等も扱っていますが、
『ペンション・別荘・別荘地・農家住宅等は、価値があるかどうかにかかわらず
新規融資はほとんど不可能ですから、基本的に自己資金の範囲でしか購入できませんよ』
と説明していますし、
『現金一括決済できるだけの自己資金はございますか』と確認をとります。
これは、自己資金の無い方に営業をかけても、
実際にはほとんどローンがつかず清算ができないからですし、
結果として、不動産業者の立場からしても、無駄骨に終わる可能性が高いからです。
然し、このような説明を行わないから、業者に落ち度があるとも言えないでしょう。
『若干、不親切な不動産業者だった』 し 『不動産業者も無駄骨をおった』
ということになるのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 蟻が発生し続ける問題と退去について
愛知・女性・３０代
賃貸のアパートに住んでいます。
毎年、蟻が洗面所・押入れ・時には台所・リビングの壁の隙間から発生します。
特に食べ物に集るわけでなく歩き回ってます。３～４年秋に出て、
その都度管理会社さんと業者さんが来て駆除してはくれるのですが、
さすがに限界がきています。今年も出てきています。
子供達もいるので、刺されたりしないかとか、私自身精神的に苦痛ですし、
大量発生した時、駆除のために仕事を休んだりと、生活にも支障が出ます。
子供達も私たちも、蟻の歩いた後の寝具を使わなくてはなりません。
引っ越しも考えざるを得ないのですが、そのような場合、
引っ越しにかかわる費用（退去費用・引っ越し代金・次の敷金など）は
払ってもらえるものなのでしょうか？
私たちは、普通に生活していますし、家賃の滞納なども、もちろんありません。
どうにか交渉できるものでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、
貸主・借主のどちらにも責任の及ばない損害
(地震・火災・風災害・盗難被害と類似)に該当するのではないかと思います。
ただ、『人格権としての生活権又は身体権に対して侵害を受けた者は、
加害者に対 して、不法行為に基づく権利として、民法七〇九条、七一〇条、
七二二条によっ て金銭的損害賠償請求権を有する』 とされています。
個人的には、かなり無理が有るとは思いますが、
蟻被害を大家さんの責任として、大家さんの負担を求めて
交渉することは、あくまでも自由だと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 退去した物件でのトラブルについて
東京・女性・２０代
先日退去したアパート物件でトラブルがあり、相談させていただきます。
(契約書や内容証明のやりとりを添付致します)
【内観時】
１、洗濯パンのエルボがない事に私が気付かなかった
２、洗面器にヒビがある事に私が気付かなかった
３、アパート全室網戸がない事に私が気付かなかった
４、お風呂の栓がお湯を溜められない程劣化している事に私が気付かなかった
５、エアコンの室外機がうるさい事に私が気付かなかった
【契約時】
１、自転車置き場無料
２、色々契約書の内容確認依頼をしたが、不動産の方は
「メールでの返答ですと伝わりず らい内容もございますので、お電話で致します」
の一点張りで、いざ電話をしても「大丈夫ですよ。そうそうそのような事起きませんから。
何なら毎月僕がご飯奢るから、どうですか？」
と具体的な説明や文章を残す事をしてくれませんでした。
（第４条・第５条・第６条・第８条・第９条・第10条・第14条・第17条・第19条・
第20条等、細かく聞いたのですが…)
とにかく早く契約しないと物件が他に取られると、すごく急かされ、入金の催促が多かったです。
【契約直後】
1、自転車置き場が有料化→自転車置き場の利用を断りましたが、賃貸契約はすると私から連絡
【引越直後】
１、洗濯パンのエルボがない事に気付いた
２、洗面器にヒビがある事に気付いた
３、網戸がない事に気付いた
【入居半年以内】
４、お風呂の栓がお湯を溜められない程劣化している事に気付いた
５、エアコンの室外機がうるさい事に気付いた
(それまでは季節的にシャワーのみでお風呂を溜めたり、エアコンを使う事がなかった)
【入居１年半以内】
６、トイレの水が止まらなくなる
【入居中の大家さんの対応】
基本は内観した時に気付かなかった私の落ち度であると言われ、メールや電話でやり取りしたり、
内容証明なども書けと指示された内容が下記となります。
1、洗濯パンのエルボ→100円均一でも買えるので私が負担するようにメール回答
→後日大家さんがエルボを持参して入居のご挨拶に来たので完了
2、洗面器にヒビ→そうそう壊れないのでそのままにするとメール回答
もちろん万が一割れたり、それによって私が怪我をしても責任を負わ
ないと書かれていました。
→色々と大家さんの対応が対応だったので、直さないなら直さないでき
ちんともともと割れていた事などを書面で明記してほしいと再三依頼
したが、だんだん無視されるように…
3、網戸がない→生活に支障はないからそのままにするとメール回答
ペット可で網戸がないのはおかしいと再三お願いしました。
→半年くらいしてからアパート全室無料で設置するとメール回答
ただ洗面器のヒビでモメ出すと網戸の件も無視をされ、気付けば私の部
屋以外はすべて設置されたのに、私の部屋だけ設置されないまま…
4、お風呂の栓→始め無料交換するとメール回答
→一度交換して下さると回答を貰っていたので、再三いつ具体化するのか
催促したのですが、洗面器のヒビでモメ出すと具体的な話がないまま、
網戸同様無視するように…
→お返事がないので期限を明記し、それまでに具体的な話を指示貰えない
場合は、自分で修理し費用を追って請求すると連絡。
→やはり返答がないので自分で修理依頼をし、費用をどのように払ってく
れるのか連絡した処、蛍光灯などと同様に消耗品なので私の負担と言わ
れ、費用を払ってくれませんでした。
5、エアコンの室外機→洗面器の件でモメ出してから依頼したので、一切の返答なし
6、トイレの水→私が応急処置。早々にきちんと見て下さるよう、現場写真添付して依頼
→私が応急処置しているし、写真を見る限りこれ以上の修理の必要はない
とメール回答
→トイレなので、何かあってからでは困るので、きちんと確認希望と連絡
→後日修理に見え、トイレは修理して貰ったが、改めて他の事は対応不可
と言われました。
最後には保証人である父が国内から海外勤務になった事を含め、
私の態度が契約違反でクレーマーとして退去を進められました。
ちなみに保証人が海外勤務ではいけないとは契約書に書いてありませんし、
父はむしろ初めに契約書を読み「この物件はとても感じが悪いけれど、本当に借りるの？」
と私に注意しましたし、大家さんから連絡があった際にも
「親の私もほとほと困り果てている」など言っていないと激怒していました。
契約書の重みを理解していなかった私も悪いのですが…
両親はとにかく早くこのような物件からは縁を切りたいようで、
事を荒立てずに引っ越すよう勧められていました。
ただ経済的な理由もありますし、私が出て行っても大家さんが喜ぶだけと、
正直悔しさから私は１年10か月過ごしました。
【退出時】
予定していた立会の日の前日に祖母がなくなり、立会が出来ない旨を連絡すると、大家さんから
「賃借人が不在のまま賃貸借室を空け渡しをするのは、法的に無理かと思われます。
またご葬儀の手続きで多忙のことと思いますが、立会時間は30分程です。
30分でも無理なようであれば、やむを得す日時を変更を検討しなければなりませんが、
賃貸借契約書を見て分かるように、一方的な立会日の変更は拒否される場合もあります。
しかし百歩譲っても月をまたがれば、一ヶ月分の賃料等が発生します。
以上を良くご検討の上、内装工事業者への依頼・時間変更等もございますので、
18時までに返答頂けないでしょうか？」
と家賃をもう一カ月請求すると脅迫めいた返答が来ました。
これは慌てて月内の別の日に無理やり立会できたので大丈夫だったのですが…
【退出後】
1、清掃・室内クリーニング代25000円
2、壁・天井のクロス代27025円
3、短期解約違約金69000円
4、消費税2602円
以上が請求され、敷金の207,000円から123,627円を引かれ、
私が修理したお風呂の栓の代金5,996円は返して貰えないままです。
【要望】
私の希望としてはまず敷金と建て替えた修理代金の全額返却です。
また可能であれば、今後この物件を借りる方の為にも、
契約や対応の改善を国からきちんと警告して頂きたいです。
ペット可で網戸がないのは私の常識ではありえないのですが、私の要望はおかしいでしょうか？
ペットがいるのに網戸がないと、換気する際にペットを常に見ているか、
リード等でつながなければなりません。
またペットがいなくても、契約書にきちんと換気して生活するよう明記してあるにも関わらず、
その為の網戸がなく、２階の為虫なども入ってきてしまいます。
築年数がとても古くて和室のボロアパートでもなく、
管理費込みで七万以上払う価値があると見なされる部屋なのです。
また、他の部屋には設置し、私の部屋だけ設置しないのはあきらかな嫌がらせだと思います。
洗面器ですが、私は衛生陶器のメーカーに勤めているので、
ヒビがある事で最悪どのような状況になるかは重々理解した上で、
大家の対応が対応であるが故にお願いした内容です。
今回はヒビが大きくなるだけで済みましたが、その後他の方が入居し、万
が一割れて怪我されるかと思うと…あの大家さんの事ですので、
また特に説明せずに契約させそうで不安を感じます。
洗濯パンのエルボやお風呂の栓も「蛍光灯と同様の消耗品」というのもおかしいと思います。
数年で劣化したりする物ではありません。
短期解約違約金(入居二年未満だと家賃一ヶ月分)というのも、
重要事項説明で聞いていませんでしたし、
立ち会えないと家賃をもう一カ月払えというのはありえるのでしょうか？
最後に不安な点なのですが、契約書には自然消耗もすべて私の負担であり、
何かトラブルがあった場合の弁護士費用等、何かしら費用は私の負担と明記されています。
このような場合でも弁護士費用等を負担せず、
さらに敷金等、返却してして貰う事は可能なのでしょうか？
今まで不動産トラブルを経験した事がなく、
何をどこでどうすればいいのか…恥ずかしながらまったく分かりません。
お手数ですがご指導お願い致します。
以上
□■アドバイス
私見ですが、
敷金返還等を含め、貴方の言い分を求めた少額訴訟
(下記をご参照下さい)を提訴されることをお勧め致します。
また、その旨を大家及び管理業者に事前にご連絡されては、如何でしょうか？
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%91%E9%A1%8D%E8%A8%B4%E8%A8%9F%E5%88%B6%E5%BA%A6
http://www.courts.go.jp/saiban/wadai/1902.html
http://www009.upp.so-net.ne.jp/law/
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 購入後、買い付け証明を出したのに二番手扱いになった場合について
福岡・男性・３０代
土地購入に関しての相談です。
自分で見つけた土地に対してハウスメーカを通して
買付証明を不動産業者へ提出し受理されたので、
安心して間取りのプラン決定後、いざ手付金を入金しようと
期日や条件をハウスメーカ経由で不動産業者へ確認を取ってもらったところ、
「すでに別のお客様が商談を進めております。」との回答。
結局２番手扱いとなり、ほぼこの案件は無理な状況となってしまいました。
これまでの打ち合わせでお金や時間を費やしてきたことを考えると
何のための買付証明かと非常に腹立たしく思っているのですが、
こういうことは良くあることでしょうか？
また、よい解決方法等ありますでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが
不動産売買契約の本筋は『売買契約』の締結です。
買付証明書は、その前段階の申込で有るということになり、
賃貸住宅の入居申込書程度の拘束力しか持っていません。
順位保全については、買付証明の日付と、
『別のお客様』が交渉開始したのが、どちらが先かによるでしょう。
ハウスメーカー経由ということですから、
恐らく『別のお客様』が先に交渉していたのではないでしょうか？
（もし、そうでなかったとしても、そう言われてしまうでしょうし、
証拠も無いでしょう）
万が一、『別のお客様』が後出しジャンケンの場合ですが、
これはあくまでも、『同等条件による購入の場合は順位保全を行う』
ということになるのではないでしょうか。
（当社の場合は、同等条件による購入の場合は順位保全を行うと
明記しておきます）
つまり、売出価格より値引き交渉した上での
『値引き価格』で買付を入れた場合、
本来の売出価格により近い購入希望者が現れた場合は、
『より売出価格に近い購入希望者が現れた』旨の連絡を入れ、
『あなたより高い価格で購入希望者が現れましたが、
あなたはどうしますか？』
と言うことになるかと思います。
また、売出価格のまま買付証明を入れ、且つ、先に入れたことが
明確な場合は、もちろん、引き下がる必要もありませんし、
自分に優先権が有ると強固に主張すべきですし、
元付もしくは売主業者は、
信義誠実に則り、あなたに売るべきだと思いますし、
かなり問題となるのではないでしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 購入後、民事再生で区画が半値になった問題について
北海道・男性・４０代
ある分譲地（建物付）を約２年前に購入しました。
この土地は昨年末に民事再生手続を開始した某建設メーカーが主幹事となり、
１１００区画の大々的な分譲販売を手がけていたものです。
ところが、その建設メーカーが破綻した後は事業を引き継ぐ会社が現れず、
やむを得ず区画整理組合自らが販売を行うことになりました。
しかし、販売価格が近隣に売り出し中のＵＲの物件よりも
高く設定されていたために販売が進まず、今年４月には
私たちが購入した時の約５割引程度の価格で数十区画を売り出しました。
これを受けて、先に購入した住民からは「詐欺ではないか」
「住民に説明もなく廉売するとは何事か」
「高く買わされた差額を戻せ」と言った声が起こっています。
区画整理組合からは８月に入り二度の説明会が開催され、
廉売に至った経緯などが顧問弁護士同席の元に説明されました。
区画整理事業では、こういった販売価格改定は販売戦略として起こりうる話であり、
事業としての問題はなく、組合から先行購入者への補償を行う法的義務はない、
と一蹴されました。
それから３ヶ月経ってもまだ燻っており、
破綻した建設メーカーへ求償できないのかなどの意見があります。
相談は、１１００区画の計画でわずか３０～４０区画が売れた段階で
いきなり半値とは、本当に法的に問題がないのでしょうか。
何か対抗する手段（具体的に補償を求める）ことはできないのでしょうか。
よい方法があればご教示ください。
□■アドバイス：１
私見ですが
土地区画整理法の適用を受けた土地区画整理事業で有るかどうかによって、
かなり考え方が変わるかと思います。
『区画整理組合』の内容がはっきりしないと、お答えは出来ません。
土地区画整理法については下記をご覧下さい。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29HO119.html
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、コメントありがとうございます。
当該区画整理事業は北海道庁の公開資料では、
平成１５年３月１８日に認可（公告）とありますが、
これが土地区画整理法１４条の適用を受けている
ことの考えでよろしいでしょうか。
□■アドバイス：２
私見ですが、
国、北海道庁及び地元の市町村が関わった
（補助金・事業費融資損失補償契約等）、
土地区画整理事業の可能性も有るかもしれません。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/shuhou/kukakuseiri/kukakuseiri01.htm
さて、値下げ販売に伴う購入者に対する補償ですが、
現実的には、かなり厳しいでしょう。
1、当初契約して売買契約の信義則に反するかどうか。
大阪地決平成５年４月２１日 否決
東京地判平成８年２月５日 否決
2、値下げは行わないという確約が有ったかどうか。
（客観的に見て、値下げしないと思われる証拠が有ったかどうか）
大阪地決平成５年４月２１日 否決
東京地判平成８年２月５日 否決
3、値下げを行う可能性の説明が有ったかどうか。
大阪地判平成１０年３月１９日 否決
実際に裁判が行われた事例と結果です（詳細は省略）。
ただ、最判平成16年11月18日民集５８巻８号２２２５頁においては、
売主の説明義務違反を認め、損害賠償を認めた事例もございます。
土地区画整理事業の場合は、
保留地値下げ処分に関しては、基本的に組合での議決とともに
組合員による事業費の損失補填が行われます。
一般的には、破綻状態にならない限り保留地の
半額値以下の値下げ処分は、行われないと思いますが、
半値以下の値下げ事例（かなり各方面で揉めた事例）
http://www.city.kamisu.ibaraki.jp/04_city/_tosi_keikaku/saibankekka.htm
http://blog.goo.ne.jp/hiroshiito_1973/e/a81ab3fb0aca6facbb218cef82acac66
今回のご相談では、内容は分かりませんが、上記事例の如く破綻状態となったのでしょう。
恐らく、組合員（地主さん達）もかなりの負担となったのではないでしょうか。
（地元市町村も、金融機関に対しての損失補償契約をしていれば、
かなり負担がかかった可能性もございます）
土地区画整理事業の場合、
全ては、議事録も保存されているでしょうし、
それなりの手続きを踏んで、保留地の値下げに踏み切ったのではないでしょうか。
事業計画自体に甘さが有ったとしても、恐らく不正は無いとも思われます。
また、地主への還元地の場合、
仮換地ですと、場合によっては事業の精算金（保留地の値下げに伴う事業不足金の清算）を
仮換地の購入者に求める旨の契約を行っているケースもございます。
これでは踏んだり蹴ったりになりますので、この辺りのご確認も必要かと思います。
一方、減価補償金を買主が受け取ることが出来る契約内容になっていますと、
場合によっては、若干の保証金を受け取ることも可能かとも思います（土地区画整理法第109条）。
当初の契約書に、
値下げの場合の補填に対する明確な記載が無い限り、
かなり、初期購入者に対する補填については難しいのではないかと思います。
※私が知っている事例では、保留地の値下げの際、
初期購入者に対する補填を行った事例もございます。
今後については、
保留地の初期購入者が、一致団結して、
より優秀な弁護士に相談してみるということになると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、丁寧なアドバイス大変ありがとうございます。
今後当事者でどのようなに対処していくのか、
協議を進める際の参考にさせていただきます。
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相談内容 違法建築の家の売却について
東京・女性・３０代
今住んでる家を売りたいのですが、ここに来て違法建築であることがわかりました。
3階建てですが2階で申請されていました。
工務店は施主である私が違法建築でもいいと言ったと申しています。
そんな事は言っていませんが水掛け論で・・・。
この家を売る方法はあるのでしょうか？
現在この工務店は倒産しています。
□■アドバイス
私見ですが、
1、売却を断念し、貴方が住み続ける。
2、賃貸物件とし、借主を探す。
3、違法建築で有ることを承知して、格安で購入してもらえる希望者を探す。
4、親族・友人等に、違法建築で有ることを説明して、格安で売却する。
5、建物を取り壊して、更地にして売る。
6、建物を適正な状態に改修して売る。
以上の方法が考えられると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 シロアリ被害と瑕疵担保責任について
岐阜・女性・６０代
3年半前に小さな鉄骨マンションを請負で1棟購入しました。
今月1階の入居者が退去したので掃除をしていたら白アリを発見。
リビング、キッチンの1方向の壁と床の巾木の内部が被害にあり、
また一部壁の中の木も被害がありました。
施工業者に連絡の上、白アリ駆除業者に駆除してもらい被害部分は修復。
これらの費用は全て施工会社が負担してやってもらいました。
会社は保障期間は完成・引渡し後5年までなので無償で駆除・修復しましたとのことでしたが、
この白アリ被害は瑕疵担保責任の範疇であり、鉄骨の場合は引渡し後10年ではと考えております。
施工会社の言うとおり5年までしか保障されないのでしょうか？
ご助言お願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、賃貸マンションにつきましては、
品確法の『住宅』に含まれると思います。
平成１２年４月１日の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
の施行後は、全ての新築住宅に対する１０年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、
構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や屋根等の
雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から
１０年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。
然し、これはあくまでも『構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や
屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵』についての保障です。
シロアリ被害については、第三者保証機関の保障約款にもよりますが、
品確法に対応しているはずですから２年までの保障になると思います。
ただし、防蟻処理を行った場合、防蟻施工業者により５年または１０年の保障
をしている所もありますから、その保障期間を確認して下さい。
また、シロアリ被害で請負会社の１０年保障の対象となるケースとしては、
雨漏れ等により二次被害的に白蟻が発生した場合が考えられると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 家の売却と取り壊しについて
千葉・女性・３０代
父が自宅でショック死をしてしまい、ご相談があります。
今は、誰も住んでいないので売却する予定なんですが、
取り壊しをした方が良いのでしょうか？
それとも家の中をきれいにすれば売却できるのでしょうか？
取り壊しにもお金がかかるため、良い方を教えてください。
亡くなった場合、売却が出来ないのか、相場より安くすれば出来るのかなど。
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
具体的な内容が不明ですから、あくまでも一般論として説明致します。
通常、人の死亡に関わる瑕疵としては、変死・自殺等による場合、
精神的瑕疵物件として、説明責任等が義務化され、
一般的に相場よりかなり低価格での売却となるかと思います。
変死扱いされるのは、殺人や死亡原因不明で数日間放置された
腐乱死体等の事件性の有るものとされています。
精神的瑕疵物件の場合、建物を解体したから土地に及ばないとは
考え難いのではないでしょうか。
精神的瑕疵物件で有っても、建物の価値があるかどうか
（事件性によっても差が有るかと思いますが）、
それによって判断されているのが一般的でしょう。
私見ですが
お父様の『ショック死』が、この精神的瑕疵にあたるとは、
文面からは推測できません。
ただし、発見が遅れ腐乱死体となり、異臭が発生しかなり
近隣の評判となった場合は、精神的瑕疵となるかも知れません。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 取り壊しによる立退き交渉について
千葉・男性・３０代
現在賃貸に居住しているのですが、管理会社が変わり、
嫌な予感はしていたのですが先日口頭で、
現在のアパートを取り壊すという話を受けました。
（書面での通達はまだうけておりません）
建物自体は10年超ですが、壊すほど古いわけではありません。
が、新しい管理会社はその土地を分譲販売するとのことです。
そこで、賃貸ではなく土地＆建物を購入しようと考えております。
賃貸から賃貸の場合は立ち退き料に関連する情報は露出されているのですが、
賃貸から住宅購入の場合はどのような基準になるのでしょうか？
現在賃料は10万円程度
近隣の相場とほぼ同程度です。
退去予定日は4月（6ヵ月後）になる予定です。
できれば
１．引越し代
２．預けている敷金
３．現在の賃料の数ヶ月分
４．引越しに伴う諸費用
などを請求したく考えております。
現実的に可能なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
一般的に、借主の金銭的自己負担無しで
同等条件物件へ引越しして頂くことが、
立ち退き交渉の基本となり、
引越し先の賃料数ヶ月及び敷金返還・引越し経費等となるでしょう。
住宅購入の場合でも、他の居住者と同等条件で
交渉することになるかと思います。
１．引越し代
２．預けている敷金
３．現在の賃料の数ヶ月分
４．引越しに伴う諸費用
が全て可能かどうかは、交渉によると思います。
但し、４については内容が不明ですが、
１と含め引越し業者へ支払う実費となるかと思います。
実際の交渉では、
引越先物件の契約に伴う支払い明細額
（前家賃・礼金・敷金=預け金・手数料等）＋指定引越し業者の見積額－預かり敷金との相殺
※敷金については差額支払い、引越し業者は指定
（数件まとめた引越しとなるので割引が利く為）となるのが、
一般的かと思いますので、
あくまでも、それと同等額程度ということになると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 隣地擁壁工事の了承について
東京・男性・４０代
隣地擁壁工事の了承について
第1種住専地域の1戸建てに住んでいる者です。
隣地に3階建てのマンションが建つ予定です。
現在、当方との境界の隣地敷地内にブロック塀がたっており、
これを取り壊して、新しい擁壁を作るとのことです。
この擁壁工事のため、当方の敷地を境界から30～50cm貸して欲しいと言われています。
他に交渉している事項があるため、今のところ了承してないのですが、
了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか？
また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、
>了承していないのに隣地側だけで取り壊し及び設置工事が始まることは有り得ますか？
有り得ると思います。
>また、始まってしまった場合、どのような措置が講じられるでしょうか？
貴方になるべく迷惑がかからない様に行われると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 一年後の住宅建築と白紙撤回について
三重・男性・４０代
調整区域で線引き前に建物があり今度売買の取引を予定しています。
購入される買主様は、土地取得後１年後に家を建てられる予定です。
売買契約書の特約事項に適合証明が受理されない場合は
白紙に戻す。と特約をいれるのですが、
契約後→適合証明受理→決済の順ですが、
１年後に建てられるのであれば、１年後に受理されなければ、白紙となります。
売主様から見れば１年後に万一受理されずに白紙撤回となるのは、酷と思われます。
１年後に建てられるのを無視し、
①特約を入れない。②通常通り、決済までに受理されなければ白紙に戻す。
③決済後３ケ月以内で、受理されなければ、白紙に戻す
どのような特約等がよろしいでしょう。
□■アドバイス
私見ですが、
都道府県による違いはあるかもしれませんが、
『永住目的の一般住宅』については、
建築主事の段階でほぼ大丈夫なのではないかと思います。
私の場合、『永住目的の一般住宅』については、
契約前に主事の見解を確認した上で、停止条件付の契約書を作成しています。
但し、1年間は長過ぎると思います。通常は３ケ月～６ケ月程度ではないでしょうか？
1年後と言わず、なるべく早く建築確認まで取っておいて、
実際の施工だけ諸事情により伸ばすと言う対応では不具合でしょうか？
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 不況、倒産、差し押さえについて
大阪・男性・６０代
私は会社を経営しているのですが、昨今の不況で倒産の憂き目にあう寸前です。
当然、資産の差し押さえにあうと思うのですが、
債権者は地銀と保証協会で無担保の借り入れを起こしていて、
地銀の借り入れ分の三百万円のみ連帯保証人が妻（会社役員）になっています。
自宅は夫婦名義となっています。
私7：妻3名義です。
銀行からの借り入れは3000万円で、
土地の価値は20坪で800～1000円程、建物は築30年で
購入価格は2000万円でした。完済しております。
この際、自宅は差し押さえにあうのでしょうか？
もう65歳なのでとにかく自宅だけは守りたいのですが、
宜しくアドバイスの程、お願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、
抵当権がついてなくても、債権の内容が明確であれば、
差し押さえは可能となります。
詳しくは、下記をご参照下さい。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%AE%E3%81%97%E6%8A%BC%E3%81%95%E3%81%88
自宅を守りたいのであれば、
直系以外の親族等の名義に変えておくのが
一般的な対処方法かと思います。
詳しいことは、お近くの司法書士等にご相談なさっては如何でしょうか？
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 購入したが引渡しが延びる問題について
大阪・女性・３０代
今年の6/30に中古のマンションを購入にあたり契約書を交わしました。
その際、売主が次の住居に移り住むので
（売主が新しく家を建てるまでの間）10/16日に引渡しと書面では交わし、
営業マンの口約束で「マックス延びても11月末」と言われました。
ところが、先日再度電話があり売主の引越しが12月末になりそうで引渡しが延びるとのこと。
私達は一刻も早くその中古マンションに引越ししたいです。
アドバイス宜しくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
契約書の引渡日のご確認及び引渡し遅延に関する特約条項の有無と、
契約違反等の違約金のご確認を再度行って下さい。
明らかに、契約違反と思われる時は、それなりの遅延金を頂くか、
契約書通りの引渡しを要求すべきだと思います。
>営業マンの口約束で「マックス延びても11月末」と言われました。
については、契約内容を無視した論外の話となりますので、
それなりの対応を要求すべきですし、
重説・契約書を作成し説明した取引主任者に、
契約条項の遵守を求めるべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 明治時代の口約束と購入について
長野・男性・５０代
始めて利用させて頂きます。御相談内容は以下の通りです。
2003年個人売買にて、
約4年間空き家となっていた家屋土地を売主A氏より購入し、
当初より隣家B氏との境界が不明瞭のまま今日に至っている。
自己で計測の結果、固定資産税の記載評価面積のとうり、
明らかに隣家B氏が菜園として使用の部分、
約20坪も当方の評価面積に含まれている事が判明。
早速売主A氏に聞いてみたところ、
A氏とB氏は親戚筋で明治期に金銭の貸し借りがあり、
借りたA氏側が残債の未返済分の代わりとして、
上記20坪の半分である約10坪をB氏側に提供したのだと教えられた。
その件は口約束で交わされ、覚え書もなく両家とも登記をしなかった。
確認せずに購入した自分にも責任があるが、
隣家使用の約２０坪分の固定資産税も既に6年分自身が支払っているのは納得がいかず、
かといってA氏も悪意はなく、私に譲渡後はB氏側がそこを使用していないとの認識でいた。
近隣の為、穏便に済ませる方法はないか。
この様な状況ですが質問は以下の通りです。
1.明治期の口約束も効力はあるのか
2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)
3.効力がないとすればどうすべきがベストか。
以上よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが
>1.明治期の口約束も効力はあるのか
効力が有るといいますか、
実際にB氏側が自己所有の土地と思い、何十年も耕作していて、
A氏側もそれに異議を唱えなかったとなりますと、
民法162条により、B氏の時効取得となるだろうと予測されます。
時効取得については、下記ＵＲＬをご参考になさって下さい。
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC162%E6%9D%A1
>2.効力があるとすれば隣家使用部分が非常に隣接しており気使いが多い為、
仮に私が約10坪を購入希望する場合、費用負担はどうなるのか。(売主A氏が負担?)
素人間売買ですから、売買契約書の内容及び民法に沿って解決されるべきとは思います。
揉めた場合は、
民法上の錯誤(95条)若しくは詐欺(96条)による契約を主張し、
売主A氏に、問題解決もしくは実損の損害賠償を求めるとか、
売買契約の解約・取り消しを求めるとか、
という交渉もしくは民事訴訟を行うことになるのではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 競売による物件の引渡しについて
神奈川・男性・３０代
競売による物件の引渡しについてお願いします。
自分の自宅が競売に掛かっていまして、先日落札されました。
自分の自宅は今は空き家になっていまして、
誰も住んでません、家財などはそのままです。
昨日電話で落札者と話ししたのですが、今月２８日に払込通知書が来るそうです、
来月４日には片付けしたいと言ってきました、家財は寄せて置きますと、
正直落札者が入った後だと取りに行きたくもありません。
自分は現在７００キロほど離れた所に住んでおります、
家財のほとんどは要らないのですが大事なものもあります、
仕事もしてるので時間的余裕がありません
正直どうしたものか困っております。
よろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
あなたが片付けに同意しないと、強制執行となるでしょう。
落札者も強制執行となると、それなりに経費と時間がかかります。
うまく交渉して、大事な物だけ送って貰っては如何でしょうか。
然し、上手く交渉しないと、強制執行され、且つその費用も請求されかねません。
その辺りは、相手の立場も考慮し交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 親族間による土地建物のトラブルについて
鹿児島・男性・２０代
土地と建物に関しての相談なんですが、
一つの土地に母の実家と小屋、叔父名義の建物があります。
土地の名義人は母です。実家と小屋は亡くなった祖父が名義人なんですが、
納税義務者が母になっています。
去年から母は別なところで住んでいるのですが、
それを機に叔父が実家と小屋を壊すと言ってこられたために
母の息子である自分と母の兄弟とで壊さないように頼みに行ったんですが、
叔父は「ここは俺の土地だ登記簿を持ってきても、そんな紙切れ何の役にもたたん」
と言われ、母には「ここに帰ってきたらぶっ殺す」とも言い
自分や母の兄弟にも同じようなことを言われました。
そのためにそのまま叔父が生きてる間は土地の件に関しては、
放置しておくはずだったんですが、叔父から、
実家や小屋が倒壊などして被害がきた場合は被害請求するからな。
と言われています。ですが自分が実家に近づくと攻撃的に威嚇してこられ、
管理のしようがありません。
このままこちらで実家を壊すと２００万程かかり自分たちは何にもメリットがなく
叔父がその後の更地を自由に使うのを想像したら実家を処分できませんでした。
現在も無断で駐車場や実家を物置に使っています。
母は精神遅滞であり、近づけず怖いとしか認識がないため、
自分が代行し問題解決のために行動してきました。
親族の方たちに叔父が土地を買ってもらうよう説得してもらうが聞きいれてもらえず、
弁護士に相談し調停を開いてもらうも、毎回話がコロコロかわり調停も打ち切りになりました。
最後の手段として今裁判のための訴状を作成してもらっているのですが、
もうこの問題で２年の時間が過ぎています。裁判に勝ったとしても
立ち退きの強制執行までは後何年かかるか自分では想像もつきません。
現在は親族も叔父を恐れて自分に頑張るんだよと言うだけで何も目に見えるサポートはなく、
自分一人で問題解決にあたっています。そのため心身共に疲れはてている状況です。
そのために、もう裁判などをせずに実家と小屋、土地を、ただでもいいので処分して、
被害請求などにおびえていかない生活をしたいと考えています。
（解決策として土地を叔父にくれるという方法がありますが、
倫理的にそれだけはしたくないと考えています。）
相談として早期に良い処分の方法はないか？裁判以外に解決策はないか？
ほんとにこの状況で被害請求はできるのか？
何か良い方法がありましたら、ご教授ください。
□■アドバイス
私見ですが、
母親に、それなりの覚悟と意思表示する能力が有ることと、
協力してもらえる不動産業者がいることが前提ですが、
格安で土地と叔父名義以外の建物を
不動産業者に売ってしまうことも不可能とは思いません。
当然、叔父名義の建物は残ることになります。
然し、土地については、
訴訟した経過が有れば叔父の時効取得とも言い難いでしょうから、
その辺りは、知恵の働く不動産業者で有れば、
うまく対処可能とも思います。
弁護士とも相談して、
うまく処理してくれる不動産業者を探しては如何でしようか。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 離婚後の名義変更について
兵庫・女性・３０代
今離婚して8年たってます。
家の名義が主人のままでローンは私が支払っています。
将来家は子供にと話はしていたのですが、
主人はマンションを買って今はそこに住んでいます。
でも、会社が危ういらしいので私の住んでいるマンションの名義を変更したいのですが、
どんな書類がいってどういう手続をすればいいですか？
□■アドバイス
私見ですが、過去も含め、ローンを実際に返済しているのが、
相談者さんで有れば、それを考慮した売買契約を
締結すれば良いのではないでしょうか。
手続き等については、近隣の司法書士さんに
ご相談されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 親が認知症の実家の賃貸について
広島・女性・６０代
独り暮らしの父親を引き取りました。
実家を空き家にしていたのですが、荷物を整理して貸したいと思います。
ただ、父は認知症で、書類などの手続きが出来ません。
私が貸主になってもいいのでしょうか？
□■アドバイス
制限行為能力者(旧無能力者)の行為につきましては、下記ＵＲＬをご参考にされては如何でしょうか。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A6%81%E6%B2%BB%E7%94%A3%E8%80%85
私見ですが、
ご本人の明確な承諾が得られ、
特に問題がなければ貸主になっても良いかも知れません。
然し、他の財産管理の問題も御座いますし、
認知症の程度によってですが、
貴方は、補助人、保佐人、成年後見人等
家庭裁判所の審判によって、
正式な権能を持ってから賃貸された方が、
良いのではないかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 外国人の不動産購入について
愛知・男性・３０代
日本に在住している外国人が不動産を購入する予定です。
もし、本人の都合で母国に帰ってしまった場合（帰国中にビザが切れた場合）、
残された不動産はどうなるのでしょうか？
そのまま自己所有のままでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、
日本の場合、所有権移転登記には住民票が必要ですが、
外国人の場合は住民票に代わる外国人登録証明を
市町村役場で発行してもらえます。
所有権の登記は、ビザとは関係ありませんので、
ビザが切れて帰国したとしても、登記はそのままとなるでしょう。
然し、物件を処分する場合は、印鑑登録証と実印が必要となります。
外国にいながら物件を処分するのは、事実上不可能となるでしょう。
できれば、ビザが切れる前に物件は売却処分した方が良いかもしれませんね。
尚、外国人登録証を提示すれば、役場で印鑑登録は可能です。
（高原開発・涌井さん）
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