相談内容 測量を行っていない旗竿敷地購入について
大阪・30代・女性
はじめて相談させてもらいます。
中古一軒屋を購入しようと思いある物件を検討しています。
相当古い古民家ですが、躯体はしっかりしているので改修して住もうと思っています。
旗竿敷地のため、地域の割りに坪単価が安く、１２万円/坪で売りに出されています。
公簿で約４７坪です。（この時点では、設道２ｍという表記でした）
１．地目について
２．土地境界について
２点、問題と疑問が生じました。
１．現在地目が田の物件です。
不動産屋さん曰く、
「５条にかけてそのまま売買できるので、購入後地目を宅地に変更できる（無料）」とのことです。
①この発言に少し不安がありますが、購入後宅地にできないケースはありませんか？
②また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？
③この２つの方法があったとして、メリットやデメリットがあれば教えてください。
たとえば、地目が田の状態だと安く購入できますか？
（田だと５万/坪で購入できるという話を以前聞いたことがありますが
不確かな情報で改めて調べることができませんでした）
２．境界線について（現在未登記の土地です）。最近不動産屋から連絡がありました。
旗竿の敷地になっています。
敷地面積などは公簿のみで、測量は行っておりません。
現在の持ち主の購入時（約２０年前）の覚書には、
ブロック塀の外までの所有になっていますが、
隣地の方が購入時（約５年前）の土地の登記はそれと合致せず、
塀の半分が隣地の土地であるそうです。
売主の証言では、隣地境界の立会いや捺印などはしていないそうです。
双方の言い分に食い違いがありますが、隣地の登記からすれば、
設道２ｍ未満の恐れがあり、再建築不可能になります。
質問ですが、
①売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか。
②また、すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか。
③最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。
長文失礼しました。
私の希望としては、できれば再建築可能でクリアーな状態（土地の登記等）で購入したい。
それが不可能であれば、破格の金額で購入を検討したい。と思っております。
どうぞよろしくお願いします。
□■アドバイス：１
私見ですが
既存建物が有るのに、５条申請を出すと言う説明は、ちょっと不可解です。
５条申請ということは、恐らく市街化区域外の農地ということになります。
通常、市街化区域外の農地に建物を建てる場合は、
事前に農振除外・農転・建築確認申請を行いますが、
建築後に地目変更登記や建物の保存登記を行わなかったというケースは、
自己資金のみで建物を建てた場合は時々見受けられます。
その様なケースであれば、
単なる地目変更登記のみで良いはずですし、
農転の許可証または受理証を紛失しても可能です。
また、古屋という事情も有るようですが、
売却する前に５条申請ではなく４条申請を行っておくべきとも思いますが、
地元農業委員会の運用方法の問題もあるかも知れませんね。
いずれに致しましても、通常で考えると、
売却前に地目変更を行っておくべきであり、
売却と同時に５条申請を行うという説明は不可解ではあります。
貴方に農家資格が有るのなら別ですが、
地目変更可能かどうかは、良く確認しおくべきだと思います。
もっとも、
貴方に農家資格が有るのなら農地を安く買って、
同時に５条申請すれば良いことですから、
その場合は土地は限りなく農地価格に近い価格で所得可能ですね。
不可解では、有りますが一応お答えいたします。
1①『購入後宅地にできないケースはありませんか？』
これは、十分可能性が有ると思います。
と言うより通常は、
政治的圧力や手続きミス等、
地元農業委員会と何らかの約束が有る場合を除いて
農家資格が無い限り無理です。
但し、今回はかなり古い民家ということですから、
ひょっとしたら、地元農業委員会と話は付いている可能性も否定できません。
（出来れば土地家屋調査士にご確認下さい）
でも、不安はありますから、
どうしても買いたい場合は、
停止条件付の契約とすべきですし、
全額支払を行うことだけは止めるべきです。
1②『また、購入前に地目を宅地に変更してもらう方法はありますか？』
５条申請が可能なら、
通常は４条申請も可能と推測致しますので、
むしろ、事前に地目変更しておくべきだと思います。
1③『メリットやデメリット』
価格については、交渉次第でしょう。
メリット・デメリット以前に、
事前に宅地に地目変更してもらうか、
停止条件付にしておくかのどちらかしか無いでしょう。
2①『売主や不動産に土地の正確な測量や登記を求めることはできますでしょうか』
もちろん、交渉すべきでしょう。
2②『すでに登記されている隣地との協議、再登記というのは不可能なケースでしょうか』
不可能とは思いません。
2③『最建築不可能な場合、土地はどれくらい安くなりそうでしょうか。』
市街化区域外の古屋付で再建築不可物件ですと、
限りなく値段は安くなるのではないでしょうか？
貴方の希望する価格を提示すれば良いだけでしょう。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
高原開発 湧井様
このたびは、迅速で丁寧なお返事をいただき本当にありがとうございます。
アドバイスをいただきまして、本日早速不動産屋さんに相談してみました。
まったく無知なままの質問にくらべ、
ある程度のラインがわかりましたのでスムーズに話ができました。
本当にありがとうございます。
まず地目に関してですが、不動産屋さんの説明に対して私の理解力がついていかず、
おかしな質問になっていました。
現在の持ち主が以前５条で購入した土地らしく、
売るときに宅地に変更しなければならないという状況ですが、
不動産屋さんが役所関係に確認したところ、
２度手間になるので所有者が変わる時に地目を宅地にできる。
と返答されたそうです。
もし購入の際に地目を変更できない場合は、
買い手（私）には一切負担がかからないまま白紙撤回になるそうです。
どうしてもお願いすれば、先に宅地に変えてからの購入もできそうでした。
こちらに関しては、自分でも役所に行って確認しようと思います。
境界に関しては、
その後不動産と持ち主が話し合ったところ、持ち主の勘違いということが判明しました。
現在持ち主のブロック塀が隣地に数センチ越境しているようで、
旗竿の奥の方が２ｍに数センチ足りなくなりそうとのことです。
（設道側は２ｍありそうです）
この件に関してもこちらの要望をお伝えしたところ、
先に実測ができるかどうか持ち主に交渉してみるとのことです。
ただ、２ｍには達しない可能性は１００％に近いといわれました。
金額に関しては、今より１００万近くは落とせると思うとおっしゃってました。
先に実測が可能かどうか、少し返答を待ちたいと思います。
またご報告させていただきます。
追記ですが、私は農業従事はしていないため、田の購入は不可能です。
購入の際はローンを組む予定はありません。
この土地は、市街地（主要駅より徒歩１０分以内）にあります。
地域としては人気の高い土地らしく、あまり値下げしてくれそうではありませんでした。
□■アドバイス：２
私見ですが、市街地で５条申請絡みということは、
恐らく、都市計画区域外（都市計画の無い地域）なのかも知れませんね。
売主が、以前に５条申請をして購入したので有れば、
基本的に売主に地目変更をして頂くのが筋かと思います。
先ほどのアドバイスの通り、受理証が無くとも可能です。
土地家屋調査士が地目変更登記申請を法務局に提出し、
法務局が農業委員会に問い合わせし、その問い合わせに
農業委員会が返答する形を取って、地目変更は出来るはずです。
もちろん、所有権移転登記の前に行う訳ですが、
実務上は、ほぼ同時に提出することも可能ですから、
そういう意味なのではないでしょうか。
ただ、地目変更登記費用は、やはり売主負担として頂くべきでしょう。
接道については、それなりにはっきりと説明をされているようですから、
建替えの不可と価格も含めて、貴方ご自身が判断されるべき事かと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
高原開発 湧井様
このたびは大変お世話になっております。
その後のご報告をいたします。
不動産会社に、敷地境界の確定をした上で判断したい旨
お願いしましたが、数十万のコストがかかる上、
購入の確証がないとのことで、持ち主はそれを断ったそうです。
それなりの金額は約束してくれたのですが、
やはり今回は購入にはいたりませんでした。
地震や家事のことを考えると、
確認申請できない土地を購入するのは少し無謀だと思いました。
ご親切にアドバイスいただき本当に勉強になりました。
今後も家探しがんばりたいと思います。
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