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定期借家の満了と再契約と普通借家について

相談内容 定期借家の満了と再契約と普通借家について

神奈川・男性・40代
定期借家の終了について。
私は大家なのですが、定期借家の期間満了前に再契約の交渉をしており、
借主から、なんとかこの条件にしてくれないか、と頼まれ、決めかねていたところ、

契約書をよむと、文書で終了通知をしなければ、満了後も住んでいてよく、
通知経過後は、期間満了により終了する旨の通知をしてから6ヶ月で終了する
と書いてあったため、あえて通知をしないでおり、
満了後半年して、終了通知を送付し、さらに半年間賃料をうけとりました。

満了後の通知については、もうだめで、普通借家に転換しているという説、
満了後でも、何年たってもいいという説、
満了後1年くらいまでならいいいという説などがあるようです。

また、交渉は、そのなかで、満了日にも言及しており、
口頭での通知とみなしうるのか、だとすれば、満了前の通知とはなるが、
逆に、口頭での通知後、6ヶ月たったあとも、賃料を受け取っているとも考えられます。
こうした場合、やはり普通借家になってしまっているのでしょうか、それとも裁判してみるべきでしょうか


□■アドバイス:1

私見ですが、
基本の契約は定期借家契約です。
その終了通知が期間終了後に行われた場合は、
6ケ月間は終了通知を出しても無効です。
そして、その6ケ月経過後に終了通知を発送したとの事ですから、
この点についての問題は無いでしょう。

その後の6ケ月の家賃の受領は、居座った賃借人の対価と思いますから、
まだ新たな契約や再契約が行われたということにはならないと思います。

尚、終了後の通知に関して、普通借家契約に転換している
と言う説については、個人的には疑問を感じます。
その根拠については、国交省の下記サイトの
(期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知)の中の
『Q3 通知期間経過後に通知すると、借家関係はどうなるのですか。』
をご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-4.htm

個人的には、
再契約を正式に締結しない限り、
従前の定期借家契約が生きていると思いますし、
そうでなければ定期借家の存在意義さえなくなってしまうと思います。

契約は終了しており、且つ家賃については居座りの対価として
当然の権利として受領しているに過ぎないとの、
意思表示を明確に著した内容証明を、
退去するまで何度でも送付するのが良いのではないでしょうか。

強制執行等の法的手続きについては、
その後の借家人の対応を見た上で、
弁護士等に依頼すれば良いと思います。

(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

北杜宅建センターの萩原と申します。

1、契約期間内で通知期間経過後の通知については、
その後6ヶ月で問題ないのですが、契約期間終了後の通知については
いろいろな説があり議論のあるところでしょう。
相談者が自ら記載しているように、
①問題ない②普通借家になる
③あまり期間が長いと普通借家になる、などです。
①か②かは議論のあるところですが、
少なくとも③は信義則からすれば理解できるものだと考えています。

2、大家が、定期借家期間終了の通知をしないまま賃料(実質)として
受け取り、他方正当事由もなしにいつでも6ヵ月後に解約できるとする
のは、信義則から考えれば好ましいものではありません。

3、大家さんは、定期借家にするのか、普通借家にするのか、
明け渡しをお願いするのか、早急に明確にすべきです。

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