【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　海外居住で日本の物件をローン購入する場合について

その他・男性・４０代
現在海外に住んでおり今から最低3年は海外暮らしです。
今日本に買いたい物件がありますが、海外移住者の場合ローンは組めないのでしょうか？
投資物件で３億位から5000万位までで考えております。
年齢は48歳で15年ローンを希望ですが。

□■アドバイス

私見ですが、
外資系金融機関ですと、居住地の支店を通じて、
在日支店でローン実行が可能な場合も有る様です。
また、その物件が不動産賃貸等利回り物件の場合は、
事業用プロパー融資によって可能な場合も有るかと思います。

登記については、勿論日本国籍が有る事が前提ですが、
住民票・印鑑証明が日本に残っている場合は、
それを売買や抵当権設定に利用します。
住民票・印鑑証明が日本で取れない場合は、
在外日本大使館・領事館等にて住所の証明書を発行して頂きます。
抵当権設定・売却時は拇印の証明をやはり大使館・領事館等で
して頂き、拇印をもって実印に変えます。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

愛知・女性・３０代
主人の実家の土地と家についての相談です。
主人が知っている範囲でしかご相談できないため、あやふやな部分がありますが、ご了承ください。

主人の祖父が、昭和20年代に、土地は借りて、
その土地に建っていた家は購入した形で、住み始めました。
契約書はないようです。
また、主人の記憶のある30年前までに、増築を2回行っているようです。
その後、地主さんが亡くなり、相続した息子さんと義父の間で、賃借料について長年もめています。
主人の実家側としては、固定資産税の3倍以上を支払っているから問題ないと主張し、
現在の地主さんは、土地の相場から言ってそんなに安いのはおかしいといって
地代を受け取らない（毎年供託している状況）そうです。
また、主人の実家側は、土地を買い取りたいと言っているのですが、
その金額についても折り合わないようで、話はとん挫しています。

昨年あたりから、義父が、家を新しくすると言いだし、もう前金を200万円払っているというのです。
改築だと言い張っていますが、設計図を見る限りは、完全に取り壊して建て替えるようにしか見えません。
地主に前もって相談するつもりはまったくないらしく、その必要もないと言って聞きません。
契約書もないため、増改築や建て替えについては特別な取り決めがないようですが、
地主さんとの関係が悪化している今、無理な改築？建替え？は
もっと大きな問題につながらないか心配しております。

そこで質問なのですが、このような場合、義父の言うように、
地主さんに相談せずに勝手に進めてしまって、問題（後々裁判など）になったりはしないでしょうか？

確かにその家は、老朽化が激しく、このまま住み続けるのは難しい状況なのですが、
ならば、この土地はあきらめたほうが良いのでしょうか？

よいアドバイス等ございましたら、どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

あくまでも私見である事を最初にお断り申し上げます。

基本的に、地主の承諾の無い建替えは無理かと思います。
これは、借地借家法上もそうですし、住宅ローンを組む場合も難しくなり、
建築確認申請上もそうなるかと思います。
また、建替えの場合は今までの有利の借地人の権利を捨てて、
新たな借地契約を締結することになるかと思います。
ご相談内容から察するに、地主が応じる可能性はほぼ無いものと思われます。

尚、改築でも大規模な場合ですが、
必ずしも地主の承諾書は必要と言う訳では御座いませんが、
地主の承諾が必要なケースも有るでしょう。
今回のご相談のケースでは建替え同様と言う事ですから
構造部分の大改造も含まれるのでは無いでしょうか。
その場合はやはり社会通念上、地主の承諾は頂くべきかとは思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　所有している共同区分の使用規定と資産価値について

京都・男性・３０代
戸建て住宅で共同集会所（区分所有法にもとづく）を所有しています。
今年一部の住人が集会所の利用に関して規定を変更し、
使用できる対象の新たな規定を総会で採決しました。

採決された内容は、利用できるのはそのエリアの居住者（組合員）のみとする、
他の知人などを一緒に入室はさせてはいけない、ということです。

所有権利を持っているので友人と使いたいと申し出ましたが、
管理組合の本年度理事長に断られました。
今後、自宅の売却などのときに資産価値はどのようになるのでしょう。
持管理費は徴収されています。
アドバイスください。

□■アドバイス

相談内容から察した私見ですが、
市町村等地域による差も有るかと思いますが、
公民館の分館的役割を果たしているので有れば、
自治体と相談して分館にして頂いた方が良いのでは無いでしょうか。

恐らく、その場合は個人使用は全て有料となりますが、
運営は地元の区で行いますし、市町村の補助金も出るかと思いますし、
固定資産税の負担も勿論無くなりますし、修復は市町村からの補助も出ます。

尚、その共同集会所の資産価値は、通常はあまり無いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　駐車場のセットバックについて

群馬・男性・３０代
駐車場のセットバックについて
北側に駐車場があり、東側に２Mに満たない道があります。
その道は奥に民家が2件ありその先は行き止まりです。

最近駐車場の東側（その道側）がセットバックしすぎていることに気が付き
業者にやり直しの依頼をしています。
そのときその道は今後広がる可能性は限りなくゼロにちかいので
道ギリギリまで駐車場にしたいと思います。
なんか問題はありますでようか？

□■アドバイス

私見ですが、
東側道路の中心線より２ｍのセットバックが取られているので有れば、
ぎりぎりにしても問題無いかと思います。
ただ、中心線から２ｍ以内まではみ出すのは良くないでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　リフォーム工事業者の資金不足による工事中断について

福岡・男性・４０代
居住したままリフォーム工事を進行中です。
請負業者が資金難と思われ、遅々として工事が進みません。

長屋造り（実際には壁を開口して往来していた）の住宅を片側に住んだまま
リフォーム工事をし、片側半分が済んだ時点でそちらに移って残りの半分を
リホームする工事を45日間　の工期で一括契約しました。

現在２か月を経過しましたが、最初の半分が未だに完成しません。

最大の原因は請負業者が資金不足で、職人の手配が出来ない事だと確信しています。

請負業者は施主が一銭も払ってくれないからと言っているらしく、
その下請け業者が施主に直接支払いを求めてきます。
当方は契約の内容や支払いについては言及しませんが、
当然これらの下請け業者（職人）は手を引いて行きます。

当方は契約時に半金を支払っています。（今、思えば無謀でした）
感覚的には支払った金額に近いところまで進んだかなあ？　
と思える状況まで来たように思っています。いいえ、思うようにしています。

この先の事はさておき、
【主題】これらの下請け業者や納品業者が、
施工済み部分の引き上げをする等という事が起こり得るのでしょうか？
また、これらの行為は法的には如何なる扱いになるのでしょうか？

なお、請負業者は名刺には○○ハウスとしていますが単なる個人で、
損害の請求も手続きするだけ無駄かと思えます。

すべては、口車と安さに釣られた私の馬鹿さから出たことで、
五体で反省しています（もともと細身ですが７キロ痩せました(-_-;)

ご助言をお待ち申し上げています。よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、
次の手順で問題解決を図ってみては如何でしようか。

1、請負業者に、契約通りの期限内に完工・引き渡しを行う様に求める。
2、当然、不可能と思われるので、既に出来た部分を出来高払いを行ったということで、
引き渡しを求め、施工済み部分は、施主の物で有ると言う一筆を書かせる。
3、下請け業者に、残金の半額を直接支払うので、最後まで工事をやってくれる様に交渉する。
　今までの未払い分は、当然請負業者に支払い請求を行う様に説得する。

場合によっては、揉める事も予想されますが、施主と下請けがお互いに被害を
最小限に収める方法を、腹を割って話し合う事が大切かと思います。

尚、揉めますと最悪の場合、下請けが既に出来上がった部分を自分の物だと言い、
引き上げるに止まらず、全て壊してしまう事も予想されますので、慎重な交渉が必要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

高原開発・涌井様　 申し訳ございません。

大変失礼いたしました。早々に、ご助言を頂きながら応答が遅れてしまいました。
19日には貴ご投稿を確認させて頂いてましたが、
次々と押し寄せる対処に手を取られて御礼が遅れてしまいました。

引き揚げてくれと言って話を進める時には、まだ引渡はしていない。
等の発言も有りましたが、
○ 契約不履行により契約を解除する
○ ×月×日までに工事用の機械器具類を現場から引き揚げること
などを記載した文書を作成し、町の心配事相談で
顧問の弁護士さんに見てもらったうえで送達しました(内容証明)。

元請け人は期日の一日前に機械工具と軽乗用車に載るだけのゴミを積んで引き揚げました。
内容証明に対する反論や言い訳は一切ありませんでした。
(リフォームなので、既にそこで暮らしていますし、
新しく出来た出入り口３か所の鍵も総てを当方が所持しています）

その後に下請け２者から問い合わせの電話が入りましたが、
（数日前に当方から保証書の件で照会していたので）
機器代金を払って頂ければ保証書を発行できる。とか、
既製作済で未納品の品を材料代価格で引き取って欲しい（一部は現場に設置済み）。
等で強引な口調はみられませんでした。

後は残工事を他で施工してもらって、
総額を把握したうえで引き揚げた業者の出来高を算定したいと思っています。

以上の通り現状をご報告申し上げ、失礼の段を深くお詫び致します。
本当にすみませんでした。ありがとうございました。

相談内容　マイホーム売却の3000万円特別控除について

長野・男性・４０代
転勤に伴い、賃貸物件にしたマンションの売却益が生じ、
その際の税金についてお伺いいたします。

4000万で購入したマンションに2年居住し、転勤したのち賃貸にしました。
賃貸期間は3年2カ月です。売却金額が4500万なので単純に500万円の売却益が生じます。
（取得費や諸手数料を差し引いても売却益が数100万でてしまいます）

マイホーム売却の「3000万円特別控除」は居住していない期間が3年以内
という規定ですが、わずが2か月を超過しただけでも
この特別控除が受けられなくなるのでしょうか？

何か良い節税対策がありましたら教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
居住用資産売却の３，０００万控除は、
住まなくなった日から、３年後の１２月３１日までの間の譲渡が対象
となっている筈だと思います。再度日付の確認を行ってみて下さい。

また、買換えを行う場合は、特定事業用資産の買換え特例を使う
手段も検討出来るかとも思います。

詳しい事は、お近くの不動産業者・会計事務所・税務署等に
ご相談されては如何ですか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　資産価値の無い土地の売却と税金について

東京・男性・３０代
三重県鳥羽市に父親が10年以上前に購入した約170坪の土地があるのですが、
更地の上、資産価値も無く、売却の目処もつきません。
市役所にも相談しましたが、引き取ってはくれないとのこと。

父親自体が病気で寝たきりになってしまい、
当時やりとりをしていた現地の不動産屋もかなり前に倒産しており、
今後の処理について悩んでいます。

このまま、固定資産税を払い続けるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

三重県鳥羽市及び周辺の複数の不動産業者に、
買い取り、売却媒介の依頼をされては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　突然の増築による家賃交渉について

埼玉・女性・２０代
埼玉でアパートに住んでおります。
３階建てなのですが、１～３階の縦３フロアが大家さん一家の家になってます。
（私の家は301で、大家さんの家は102～302のようなイメージです）
私の家は３階で、階段しかないのが難点ですが、
上に人がいないのが気にいってました。

ところが、説明もないままに、突然大家さんが増築を始め、
私の部屋の真上、４階に部屋を造ってしまいました。
おまけに私の部屋に隣接した３階のフロアも増築したため、
丸見えで窓が開けられないような状況になってしまいました。

契約時と状況が違ってしまったのに、
同じ家賃を払い続ける事に納得がいかないのですが、
こういう場合、大家さんに話をして家賃の値下げ等できるものでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
『丸見えで窓が開けられないような状況になってしまいました。』
については、
増築部分の窓に目隠しを付けて頂く様に交渉できると思います。

その他については、一応交渉する事は出来ますが、
大家さんを説得できない限り難しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　カビによる床の張替え工事について

神奈川・女性・３０代
住んでいるマンションはもともと分譲のもので、
我が家は個人のオーナーから２００３年９月から借りているという状況です。
（夫婦、2歳7ヶ月の娘の3人暮らし）

２００８年の年末にベランダに面した部屋の床（クッションフロア）の一部に
カビのような黒いシミを発見しました。すぐに不動産屋に連絡をし確認をしてもらいました。
窓からは少し離れており（30cmほど）、TVが設置されている付近です。
風通しは割りと良い部屋です。
不動産屋から依頼を受けた業者さんの見立てでは、
床下の問題かもしれないがはがして調査してみないとわからないとの事。
こちらで少し思い当たるとすれば、マンションの大規模修繕工事が
２００８年の夏場に行われておりいつもの夏より若干風通しが悪かったくらいです。

２００９年の年明け以降、時々進捗を確認していたのですが
「工事はかならず行いますが、オーナーさんとの話しあいが進んでいません」
と言うばかりでまったく進展がありません。
その後、カビの増殖も落ち着いたようだったし、
私たちも夫婦共に繁忙期でこちらからも催促をせずにおりました。
ですが、気づけは２０１０年になってしまいました。まるまる１年放置されています。

我が家には２歳７ヶ月になる娘を含め全員がアレルギー持ちなのでカビなどには敏感です。
さらに２月には第２子も産まれる予定なのでなおさら心配です。

修繕すると言っていながらまったく進まないこの話、
私たちとしてはいい加減にして欲しいので問い合わせをするのも最後にしたい気持ちでいます。
修繕工事が行われない場合、このまま根気良く待ち続けなくてはいけないのか、
「待つ」以外にこちらから打つ手はあるのかどうか・・・アドバイスをいただければと思います。

また、これまで費用については一切説明がありませんが、
こういった修繕に関してはオーナー負担で良いのでしょうか？
こちらとしては「全面張替え」と言っていた工事を1年以上も放置されているので
それ以降に発生した傷（同じ床面）などもオーナー負担と思っていますがそれで良いのでしょうか？

まとまりのない質問で恐縮ですがよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、
重量鉄骨造の場合、窓の結露による水滴、
また、建物の柱付近は加湿器、室内での湯気、
特に室内で洗濯物を干す等により、結露が発生し易くなります。
この結露を良く拭き取らなかったり、ホコリが溜まり、
その水分を吸収すると、カビが発生します。

部屋全体の風通しは良くても、部屋の角等に湿気が溜まりますと、
カビは発生する場合も御座います。

特に密閉性の高い高気密住宅になる程、
結露やカビは発生しやすくなります。

程度にもよるでしょうが、
床の全面貼り替えは、一般的には行わないでしょう。
また、行ってもカビは再発するでしょう。

通常は、そのカビによって健康被害が出る事は余り無いと思いますが、
もし、健康上問題が有るようでしたら、２４時間換気システムや
断熱対策を行ったマンションに転居された方が良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より：１

先日はありがとうございました。
早速頂いたアドバイスを元に不動産屋に電話をしました。
すると・・・。
オーナーが不動産屋の手配した業者では納得がいかないため
オーナーが独自で業者を手配する事になりました。
後はオーナーが直接連絡をするという事になっているはずですが・・・
と不動産屋はこの件から手を引いたとも思える内容を言っていたそうです。
という事で頂いたアドバイスを活かす以前の問題でした・・・。
電話をした主人は
　「我が家は管理業務を行っている不動産屋に依頼をしているんだから、
　そちらからとりあえず返答を貰うべきのものだと思うが」
と伝え、改めて返事を貰うことになったようです。
先日、同じ不動産屋の物件に済んでいるという知人がおり
やはり対応に不満を持っているようでした。
上記の対応はよくあることなのでしょうか？

■□相談者より：２

アドバイスありがとうございました。
また、アドバイザー様からのアドバイスもありがとうございました。
これまでも、健康被害が無ければ今すぐに替えて欲しい
というものでもないので一般的に張替えをしないものであれば
それにしたがって工事を「しない」のか「する」のか・・・
その辺りをはっきりして欲しいと何度も言ってきています。
その上で、「工事はします」と言って１年経ってしまったんです・・・。
ご指摘のように、確かに感情的になっていた部分があります。
我が家もしばらく放置していた事もありますし
改めてどのような対応をしてくれるのか、きちんと話し合いたいと思います。
オーナーさんに直接問い合わせをしてみたら？　という知人もいますが
それが得策なのかどうかがちょっと判断しかねるところではあります。
素人相手にとても細やかなアドバイスを下さり本当にありがとうございます。
自分達の事ですのできちんと向き合って解決していこうと思います。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

お節介かもしれませんが、
再度、簡単にご説明致します。
カビの胞子は空気中に沢山あります。季節変動は勿論ありますが、
特に天気の良い時に、窓を開けて換気を致しますと、
沢山入って来るようです。
浴室等にカビが発生し易いのはご存知かと思いますが、
その胞子が水分や栄養分によって増殖し、カビが発生する訳です。
室内の中で水分が溜まり易いのは、窓際とか鉄骨の近くです。
これは断熱の関係で対策が取りにくいからです。
また、部屋の角や家具の後ろはホコリと水分が溜まり易くなります。

室内の水分は、
1、観葉植物に与える水分
2、加湿器による水分
3、室内干しによる水分
4、浴室の水分
5、調理等による水分
6、住人の発する水分
等、様々有ります。
高気密・高断熱住宅の場合は、
これら全てに注意しないと、建物内に結露が発生する場合も御座います。
勿論、鉄骨造・鉄筋コンクリート造に於いても同様です。

高断熱にしたから結露しなくなるというのはのは、実際には至難の業です。
家の中で人が生活する限り、どうしても空気中の水分は発生します。
押入れの中、仏間の中とか、どうしても断熱の弱い場所に集中的に結露を起こします。
通常の２４時間換気システム以外に、熱交換式換気扇を２倍に増設して、
結露を防ぐ対策を取ったケースも知っていますが、その費用は約２００万円だったそうです。

恐らく、オーナーさんが不動産業者の指定した業者に難色を示したのは、
その原因と対策がはっきりしないからでしょう。
業者は床の張り替えのみで、カビの発生を抑えられるとは、当然考えない筈です。

今回の件については、オーナー、不動産業者、そして貴方も、
カビ発生についての知識不足が有る気が居致します。
オーナーや貴方はカビを発生出来ない工事を要望すると思いますが、
それは１０年以上前のマンションですと、かなり厳しいかと思います。
やるとすれば、熱交換式24時間換気システムでしょうが、
コスト的に現実的では無いでしょうし、やっても１００％抑えられる訳では御座いません。

オーナーや貴方に、床張り替えによってカビの発生を抑制できるのかと言われても、
当然業者は返答しかねるし確約はしないでしょう。
オーナーにしてみれば、それでは工事を行う意味は無いということになるかと思います。
貴方にしても、床を貼り替えても再発すれば、再度クレームを出すだけでしょう。
この辺りの、明確な対策が取れない事が対応の鈍さに繋がっているのだと思いますし、
またはっきり説明できない不動産業者の力量不足も感じます。

カビの発生を全く無くす事は不可能ですが、発生をさせ難くする事は可能です。
1、室内に観葉植物等は置かない。
2、室内干しは行わない。
3、加湿器は使わない。
4、お風呂のお湯は入浴後必ず抜く。
5、窓の結露はもこまめに拭き取る。
6、鍋物・すき焼き・焼肉等は室内では行わない。
6、その他水分を極力蒸発させない。
7、定期的に部屋の角や、家具の後ろ側も掃除する。
これらの対策が住みよい環境かどうかは疑問では有りますが、
少なくともカビの発生はかなり抑えられる筈です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　倉庫の浸水被害の損害請求について

埼玉・男性・３０代
はじめまして、個人事業主です。
借りた倉庫が雨がふり、浸水し被害をうけました。

その件でご相談致します。
契約時に「多少の水がしみます」と言われ、契約書類にも
「過去浸水が有り」と記載してありましたが、
管理会社もわたくしも想定を超える浸水がありました。

大家さんも側溝を工事してくれましたが、現状は変わらず、ひどくなりました。

再び改善の工事等求めましたが、１ヶ月分の家賃免除と交換で、
資金がないと言う理由で改善工事がされません。

こちらは65万の被害が出ているのに、
「嫌なら出て下さい」や、「後の工事は借り主がやって下さい」と言われました。

わたくしはもう請求や改善請求は出来ないのでしょうか？
また、移転費用や損害金はどこにも請求出来ないのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
個人事業主ということになりますと、
その倉庫が、自分の事業に適切かどうかの判断は、
ある程度は貴方自身が行う必要が有るでしょう。

浸水の原因にもよるでしょうが、
ある程度の浸水は想定出来たとも思われます。
多分、窪地に近い地形か、窪地を埋土した地域かも知れませんね。

６５万円の被害について、
全て大家の責任というのは、無理が有る様にも思いますが、
然し、交渉は、お互いが納得できるかどうかですから、
貴方の要望を大家に伝える事も大事です。
粘り強い交渉を頑張って下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古戸建て決済前の白紙撤回について

兵庫・女性・３０代
始めまして。このたび、中古の戸建を購入予定で手付けももちろん終わり、
あとは最終の決済を待つのみの状態だったのですが、
不動産会社から売主が購入予定だった中古のマンションを買わないことになり、
戸建を売らないと言われました。

①売主は悪くありません
ペットを飼っているので、ペットが飼えるマンションということで購入予定だったのが、
飼えないというのが分かったため

②不動産会社
管理規約にはペットを飼っていいと記入があり、管理人にも確認の上、
売主との売買の予定だった。しかし、管理会社に確認はしていない。
（実際は初めから住んでいる人はペットを飼っていいが、
　新たに入ってくる人はペットを飼ってはダメだったようです）

不動産会社は迷惑料として今の家賃の1年分を出すと言っています。
この提示が妥当なのか。違約金なら購入金額の１０％相当ですが、
今回は売主は悪くなく、白紙撤回ができる契約なので、この提示になりましたとのこと。
　
分からないことばかりで、ただそうですか。というには納得がいかないことなので
どうぞ教えてください。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容を前提として、
とりあえず、貴方の要望をまとめて、
売主及び仲介業者と交渉するのが良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

コメントありがとうございます。
コメントの内容の通り、自分たちの要望を話し合ってみます。
ありがとうございました。

相談内容　中古住宅購入時の印紙の扱いについて

東京・男性・３０代
先日、東京都内に中古住宅を購入したものです。
契約書の印紙は当方の不動産仲介業者が持参したのですが、
券面が一部破れていました。

「これくらいなら貼り付ければ大丈夫ですから」
とのことで貼り付けてそのまま手続を進めたのですが、どうも腑に落ちず、
東京国税局に照会したところ、破れた印紙は無効で換金も出来ないので、
そのままだと印紙税の脱税になるという話をされました。

不動産仲介業者に対して、事情を説明したところ、
不動産仲介手数料を1.5万円減額するからそちらで貼っておいてくれといわれ、
とりあえず貼ったのですが、どうも個人的に納得が行きません。

上記を理由に不動産仲介手数料の減額を要求するのは非常識な対応でしょうか。
また、減額を要求するとした場合、その幅はどのくらいが適正な減額だと思いますか？

最後に、先方の社長は「印紙税は些細な瑕疵。契約は適法に成立しているし、
所有権も移転している。これ以上文句があるなら出るところに出ろ。
こちらもやりたい放題やることになるけど、それでいいというなら」
ということなのです。

それなら当方としても喜んで事業者団体か、裁判所か、消費生活センターか、
どこでも出るところに出てやろうと思っているのですが、どこが一番話が早いでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の成立と印紙税の納付は、別個のものです。
印紙を貼らなくとも、契約は成立しておりますので、
仲介業者の手数料とは基本的に無関係と思います。

印紙は契約当事者が貼るものですから、
買って納税し貼りつけすべきは契約当事者である売主と買主です。

仲介業者は、便宜上印紙を立替えて買ってくるだけです。
その買ってきた印紙が破けたのは業者の落ち度でしょう。
その場合、印紙代の仲介手数料を値引くから、
印紙を貼り替えて下さいと言うのは、妥当な対応かと思います。

何が問題が有るのかが、解かりませんし、
何が納得できないのかも解かりません。
まさか、その程度の事で損害賠償が欲しいとでも仰りたいのでしょうか。

もし、本気で損害賠償等が取れるとお考えなら、
どこにでもご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地権の相続と返還と税金について

神奈川・男性・５０代
200坪の借地(旧借地権)を相続します。
そこには築40年の自分の家と、築50年の貸家３件が建っています。
現在は借地の契約書はありませんが、
地主さんから、この相続を機に作成しようと提案がありました。

貸家の方はリフォームをサボっていて、
現在居住中の方が出て行かれたあとは多分もう貸せない状態です。
地代は家賃でぎりぎり間に合っていますが、現在居住中の方がいなくなれば払えなくなります。
もうすぐ年金生活ですので、それ以降の地代を払い続けるのは不可能です。

また、今回の相続にあたり、地主の方から
坪あたりの手数料を要求されていますが、これを考えると明らかに赤字です。
この場合、地主さんに貸家分の土地の借地権をお返ししするのが一番損のない方法でしょうか。
そもそも、こちらの都合だけで、借地を部分的にお返しすることなどできるものなのでしょうか。

もう一点、今回の相続により、相続税がかかるのかどうかについても教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
通常は借地を返すというよりは、
借地権の買い取りを、地主に対して要求する事になると思います。

地元の不動産業者、不動産鑑定士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　施工会社の不注意による火災があった注文住宅の建替えについて

千葉・男性・４０代
新築中の家（注文住宅）が火災にあいました。
家は内装がほぼ終了し、外壁工事の途中でした。
火災原因は、消防署の結論から施工会社の不注意によるものと判断されました。
火災は、バルコニーの一部のみですが、断熱材も焼けていてガラスが2か所割れ、
煙は家の中まで入り、壁紙や部材など広範囲にわたり、すすが広がっています。
外側は、タイルが一部焦げ、屋根材も熱で一部変色している状態です。
また、消防が入ったため、室内には水も入ってしまっています。

施主側としては、注文住宅の新築一戸建てを希望しておりましたので、
いったん取り壊し、建て替えを希望しております。
また、7割近く支払った施工代金に関しても、振り出しに戻したいため、返金を要求しました。
心情的にも、一度火のついた家などげんが悪く補修では気持ちが落ち着きません。

しかし、施工会社側は、補修でなおかつ、多少の減額でと言います。
その減額に対しても、金額を明らかにはしません。
今まで支払った施工代金の返金にも、応じてはくれません。
話し合おうにも、これからのわれわれの仕事内容を見てくれ、
などと言っていて話ならず、困っています。
建て替えであれば、請負代金全額を支払ってもよいと考えますが、
最悪補修となった場合、資産価値も目減りすることから、どの程度の金額が妥当となりますでしょうか。
不動産鑑定士にお願いしたほうがよいでしょうか。
また、このような事故物件の場合の代金の相場があれば教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、火災の程度が解かりませんが、
弁護士等の専門家に、貴方の要望が妥当かどうか、
ご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）