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契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

相談内容 契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて

愛知・女性・30代
主人の実家の土地と家についての相談です。
主人が知っている範囲でしかご相談できないため、あやふやな部分がありますが、ご了承ください。

主人の祖父が、昭和20年代に、土地は借りて、
その土地に建っていた家は購入した形で、住み始めました。
契約書はないようです。
また、主人の記憶のある30年前までに、増築を2回行っているようです。
その後、地主さんが亡くなり、相続した息子さんと義父の間で、賃借料について長年もめています。
主人の実家側としては、固定資産税の3倍以上を支払っているから問題ないと主張し、
現在の地主さんは、土地の相場から言ってそんなに安いのはおかしいといって
地代を受け取らない(毎年供託している状況)そうです。
また、主人の実家側は、土地を買い取りたいと言っているのですが、
その金額についても折り合わないようで、話はとん挫しています。

昨年あたりから、義父が、家を新しくすると言いだし、もう前金を200万円払っているというのです。
改築だと言い張っていますが、設計図を見る限りは、完全に取り壊して建て替えるようにしか見えません。
地主に前もって相談するつもりはまったくないらしく、その必要もないと言って聞きません。
契約書もないため、増改築や建て替えについては特別な取り決めがないようですが、
地主さんとの関係が悪化している今、無理な改築?建替え?は
もっと大きな問題につながらないか心配しております。

そこで質問なのですが、このような場合、義父の言うように、
地主さんに相談せずに勝手に進めてしまって、問題(後々裁判など)になったりはしないでしょうか?

確かにその家は、老朽化が激しく、このまま住み続けるのは難しい状況なのですが、
ならば、この土地はあきらめたほうが良いのでしょうか?

よいアドバイス等ございましたら、どうぞよろしくお願いします。


□■アドバイス

あくまでも私見である事を最初にお断り申し上げます。

基本的に、地主の承諾の無い建替えは無理かと思います。
これは、借地借家法上もそうですし、住宅ローンを組む場合も難しくなり、
建築確認申請上もそうなるかと思います。
また、建替えの場合は今までの有利の借地人の権利を捨てて、
新たな借地契約を締結することになるかと思います。
ご相談内容から察するに、地主が応じる可能性はほぼ無いものと思われます。

尚、改築でも大規模な場合ですが、
必ずしも地主の承諾書は必要と言う訳では御座いませんが、
地主の承諾が必要なケースも有るでしょう。
今回のご相談のケースでは建替え同様と言う事ですから
構造部分の大改造も含まれるのでは無いでしょうか。
その場合はやはり社会通念上、地主の承諾は頂くべきかとは思います。

(高原開発・涌井さん)

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