【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　ルームシェアについて

東京・男性・３０代
はじめまして。
不動産業界のことはてんで素人の島といいます。
最近ルームシェアをはじめようと思い、いい物件はないかと探しています。

ところが現実は、候補駅近くのいいなと思った物件は
のきなみ二人入居禁止であったり、
またシェアOKの出ている物件はそもそもの家賃設定が高く、
引越すまでのメリットを感じなかったりという感じです。

そこで、シェアOKと出ていない物件でも、
ダメモトで物件オーナーさんに話してみようかと思い始めました。

質問
１．よくある「仲介」の物件でも、簡単に大家さんと話せるものなんでしょうか?
２．そもそも、これってなにかのルール違反に当たったりしますか?
３．募集内容そのままに4ヵ月後に人が入るのと、
　　家賃や敷礼金を下げてもすぐに入りたい人を入れるのと、
　　どちらが喜ばれる傾向にあるのでしょうか?

なんだか、肌感を問うような内容で恐縮ですが、宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、お答え致します。

１．よくある「仲介」の物件でも、簡単に大家さんと話せるものなんでしょうか?

　　大家が知り合いで有ったり、
　　ご自分で調べれば別ですが、
　　通常は、契約時までは大家とは会えません。

２．そもそも、これってなにかのルール違反に当たったりしますか?

　　通常、大家は直接交渉したり、
　　直接契約する事は、経験上好みません。
　　何故かと言いますと、
　　トラブル発生の確率が飛躍的に高くなるからです。
　　契約書には、入居者名を入れます。
　　新しく生まれた子供以外は、
　　報告義務が有り、契約違反となる可能性大です。

３．募集内容そのままに4ヵ月後に人が入るのと、
　　家賃や敷礼金を下げてもすぐに入りたい人を入れるのと、
　　どちらが喜ばれる傾向にあるのでしょうか?

　　ケースバイケースです。
　　人気物件は値下げは不必要ですし、
　　不人気物件は値下げしてでも、
　　すぐに入れたいと言う事になるかと思います。　

（高原開発・涌井さん）

相談内容　名義変更と再審査、新規契約について

東京・女性・３０代
昨年、父親が他界し、
父が契約名義人であった賃貸マンションの名義変更が必要と考えています。
当該マンションには、入居当時から兄と私も一緒に住んでおり、
二人のうちどちらかの名義に変えたいと思っていますが、問題があります。

通常、名義人死亡の場合、法廷相続人であればスムーズに名義継承できるようですが、
私たち二人は父の相続を放棄しております。
この場合、私たちは名義変更ではなく、新規契約が必要になりますでしょうか？

また、現在、兄と私の職業はともにアルバイトであり、
周りに保証人となってくれる親戚や知り合いもいないため、
新規の契約となると難しくなるのではないかと心配しています。

契約当時は父は自営業、兄はそこの従業員、保証人になった私は会社員でした。
父の他界により廃業し、私たち二人の職業も変わりました。

現在は、父が残してくれた保険のお陰で、当分の間、家賃の支払いが滞る心配はありません。
もちろん、できるだけ早く安定した職につきたいと思っています。

仮に、新規契約ではなく、名義変更によったとしても、再審査などあり、
職業がアルバイトである私たちが今のマンションに住み続けることは難しいでしょうか？

□■アドバイス

父親が死亡したので、そのまま名義変更をお願いしたいと、
賃貸人もしくは管理会社にお願いしてみて下さい。
同居親族であれば、通常はそのまますんなりと
名義変更に応じて頂けると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　越境している屋根と落雪について

千葉・男性・４０代
３０年前に買った自宅の事ですが、
１つの土地を分筆して自分の所と隣とで分譲していました。
両親は上棟後あまり見に行かずにいた所、
隣に居住予定するの人（現在の隣人）が、それをいい事に玄関と庭を広くしたいために、
我が家との境界線ぎりぎりまで建物を（業者と通謀し）建ててしまい
屋根の部分が越境しており、雪が降り積もり溶け出すと、
我が家の庭にドーンという凄い音で落ちてきます。
それというのも、隣人の屋根が我が家の方に落ちるよう設計されているためです。
その事で父も隣人を相手取り調停をしましたが、不調に終わってしまいました。
その父も１０年前に亡くなり、現在は土地・建物は母親名義になっておりますが、
どうしてもこの件で争いたいと思っています。やはり、時効でしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
今も被害が続いている訳ですから、時効とは言えないでしょう。
ところで、外壁は５０センチ以上離れていない訳ですか？
もし、離れていない場合は、それなりに有利に交渉出来るかと思います。

屋根の落雪に対する具体的な対応としては、落雪防止アングルの設置があります。
もし、それでも落雪が有るようでしたら、
フェンスに使う様な丈夫なネットを幅５０センチ程、屋根に貼り付けます。
これは、豪雪地帯では無理な方法ですが、積雪５０センチ以下程度の地方ならかなり有効です。
ドンと言う様な落雪はまず起きなくなります。
その替わり、屋根に雪は溜まりますが、雪おろしが不必要な地域ですと問題は生じないでしょう。
施工時に雨漏りが起きないように工夫する事（それなりのアングルを使用する）が大事です。
また、雨樋の補修も行って貰えば良いでしょう。
補修施工が終わったら、塗装する事も忘れずに行うべきです。

通常１０万円程度で出来る工事ですから、その程度は隣地所有者にやって頂くべきかと思います。　

（高原開発・涌井さん）

相談内容　なくなった境界杭について

静岡・男性・３０代
現在アパート建築中です。
2月26日に完成し、引渡し予定となっています。
先日、隣地との境界にあった境界杭がなくなっていることに気がつきました。
業者に問い合わせたところ、ブロック塀の工事が完了した時には
境界杭があったとのことで、写真もあります。

また、その境界にブロック塀を設置する際に、膨張がないよう
２～３センチ隣地に離して設置されているのですが、
そのことについて、業者より事前に説明を受けておらず、
境界ぎりぎりに設置してほしかったと思っています。

隣地の方が抜いた可能性もあると私は思っています。
あまり信用できる方ではないので、このままにしていいのか、
業者から引渡しをうけてよいのか、境界についてはどうするべきか、不安があります。

□■アドバイス

私見ですが、
写真が有るのでしたら、取り敢えず同じ位置に
杭（市販しています）を入れておけば良いでしょう。
隣地所有者からクレームが有ったら、写真を見せれば良いと思います。
境界については、相手が何を言ってきても、
写真を根拠に絶対に譲らない事が重要だと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　ブロック塀の倒壊と補強について

沖縄・女性・３０代
古い建物付の土地を購入し、古建物を解体して新築予定なのですが、
隣の家は地盤が高く、敷地内のブロック塀（高さ３ｍ）でそれを支えています。
が、もうすでにブロック塀がその土圧に押されて　中ほどがたわんで崩れそうです。
この度、解体作業するにあたって、この古建物の基礎を取ってしまうと、
少なからずこの基礎が塀を支えているような所見があるため、倒壊の恐れがあります。
塀の補強をすることになると思うのですが、この費用は誰が負担すべきものなのでしょうか？
因みに、隣の土地は福祉協会のもので、その上に住宅があり別所有者が住んでおります。

わかりにくい説明ですが、どうぞご回答宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
そのブロック塀は、擁壁では無いのにも関わらず、擁壁として利用してしまったと言う事でしょう。
隣地所有者の福祉協会に、隣地敷地内に擁壁を設置するように交渉して下さい。
　
全く同じ様な経験が御座いますが、
隣地所有者にブロック塀（恐らく鉄筋も入っていなかった）を撤去させ、
新しく擁壁を設置させました。人的被害が出てからでは遅い訳ですから、
しっかり強い口調で交渉することが肝要かと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
もう４０～５０年前からの壁になると思います。
古いし危険ですのでアドバイスの通り交渉していきたいと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　相続した借地の返却について

東京・女性・６０代
文章が得意でないので箇条書きにて失礼いたします。
借地に関する質問です。
父の死去に伴い、借地の土地が私の名義になりました。
その土地の返却を希望するのですが、相手の希望はこのまま借りていたいとのことです。
3年後に今の建物が建てられてから30年になるので、その時点で返却をしてもらうのが希望です。
（そこに住む、もしくは別宅にするつもりです。）
状況は以下の通りです。
返却してもらうことは可能でしょうか。

亡き父が昭和の初めから土地を貸しています。
昭和57年に建物を建て替えました。契約書などの書面は一切ありません。
地代は毎年年末に支払われています。8年前から別の方が住んでいます。
借主（建物の所有者で8年前まではずっとそこに住んでいた方。）の奥様の妹夫婦です。
地代は今も借主からいただいています。
借主と妹夫婦の間で金銭のやり取りがあるかは不明です。
借主は8年前に別の場所に土地、建物を購入し住んでいます。
今住んでいる方は借主が話せばすぐに明け渡すそうです。
将来的に借主の息子に住まわせたい、もしくは今住んでる家を息子に譲り、
自分たちがそこに住みたいと考えているとのことです。
建物は登記されていますが、建築確認を取らずに建てた違法建築です。
（関係なかったら無視してください。）

以上です。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、
旧借地法による期間の定めの無い非堅固の建物の所有を
目的とする契約に該当することになると思います。
その場合、当初は３０年の期間とされておりますが、
３０年経過後、賃借人が更新（法定更新で２０年）を
希望されているにも関わらず、賃貸人である貴女が
更新を希望されない場合のご相談と理解致します。

賃貸人が更新を拒絶する場合、
正当事由を具備し遅滞なく異議を申し出る必要がございます。

正当事由の要件は、
■賃貸人と賃借人が、その土地や建物を必要とする事情
■土地や建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況...など
を考慮し判断されます。
また、立退料の提案も考慮されます。

具体的には、
賃貸人が何故必要とするのか（本人が使う必要性が有るか無いか）。
賃借人が何故必要とするのか。
賃料の滞納は有ったかどうか。
更新料の授受は有るのかどうか
（余り重要な要素では無いとされています）。
立退き料の提供は有るのかどうか（建物の買い取りと転居料含む）。
それらを総合的に判断するということになるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　
アドバイスいただき誠にありがとうございます。
本人が住んでいなくても旧借家法に該当してしまうのですね。
残念です。
今後覚悟して交渉しなくてはなりませんね。
　
できたら、もう一つ教えてください。
土地の固定資産税評価額が約1500万円で
固定資産税と都市計画税を年間約５万円支払っています。
現在地代として年間14万4千円いただいていますが、
これは妥当な金額と言えますでしょうか。
というのも、もし相場を理由に地代を高くできるのなら、
それによって先方が更新するのをあきらめる様子もあるのです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、
『土地の固定資産税評価額が約1500万円』で『地代として年間14万4千円』は安い方だと思います。

賃借人が同意するか否かは別として、
更新に伴い、契約書の締結、更新料の請求、地代の値上げ等の交渉を行う事は自由です。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　インターロッキングの共用と制限について

神奈川・女性・３０代
１区画を分割した旗状地を買いました。
隣地と自分の敷地内に売主が車返しのインターロッキングをつくってありました。
隣地よりかなり自分の敷地に食い込んでいます。

契約前や契約時、特に建築する際に妨げになるものではない、という話でした。
お隣と譲り合って使って下さい、という話でした。
が、契約して一週間後に覚書が届きました。
インターロッキングに関して一切物を置いてはならず、
自分の敷地利用は出来ない内容です。
共有ということになっていました。
隣地の方が提供面積が狭いのでかなり自分にとって不利な内容です。
自分が望むように建築するのが難しくなってしまいます。

契約前には聞いていない内容も含まれていました。
聞けば隣地側の要望で売主が作成したということですが、納得がいきません。
まだ署名捺印もしてませんし、そもそも契約時になかった書類なのですが、
拘束力があるのでしょうか？

自分としては通路として提供するのは構わないのですが、
厳しく建築を制限する文書に同意したくないです。

□■アドバイス

私見ですが、
その車返しが、位置指定等されているかどうかによるでしょう。
まず市町村役場の道路河川課等にて道路となっているかどうか
ご確認下さい。
されている場合は、勿論道路の一部として使用すべきです。

されていない場合は、個人が便宜上設置しただけでしょうから、
何の法的拘束力も持っていないと思いますので、
納得出来るだけの条件の提示が無い限り、
応じる必要はないかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

売主が便宜上つくったとのことで、
ご指摘いただいたような指定はないです。
元々１宅地を２分割にした土地ですので。

隣地との関係にも関わる問題ですので
慎重に条件提示を検討することにいたします。

その後どうやら敷地として売っておきながら、
もともと共有させる意図らしいことが色々判明してきました。
最初から騙すつもりで売主と不動産屋がグルな気もしますが…。
頑張ります。

有難うございました！

相談内容　管理人が変わり連絡がつかない場合の解約について

神奈川・女性・４０代
アパートを解約したく物件管理人に連絡したところ、
物件管理人が変更したとのこと、変更先に連絡したら電話がつながらず、
賃貸人に連絡してもつながらないので、直接自宅に行ったところ、
貸人はすでに他界していて、さら地になっていました。
解約したくても連絡ができず困っています。
内容証明を送るにも送り先がわからず困っています

□■アドバイス

私見ですが、
新管理会社の住所に解約の書面を送付して下さい。
それが却って来てしまう場合は、
取り敢えず、アパートの建物謄本を取って
現所有者を調べてみては如何でしょうか。
もし、謄本の取り方が解からない様でしたら、
お近くの司法書士等に相続人を探して頂いたら良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　事故物件の売却と告知義務について

千葉・男性・４０代

三年前に親から相続した、戸建てを売りたいと考えています。

その家で、五年前に母が自殺をして、三年前に父が病死（孤独死）しました。

売却するにあたり、仲介をお願いする不動産屋さんには、
そのことを伝えなければ、いけないのでしょうか？

いわくつきの物件となると、高値で売るのはもちろん、
買い手が付かなくなるのではと思っています。

私がその家に住むことは無く、現状のままでは固定資産税が、かかるので
なんとか売りたいと思うのですが、いかがなものなのでしょうか？

教えてください。

□■アドバイス

買う方の気持ちも考えれば、ご理解頂けると思いますが、
社会通念上、自ら伝えるべきです。
また、不動産業者に聞かれた時は、正直に言うべきです。
勿論、かなり安くなるでしょうし、売れない事も予想されますが、
その点は割り切って頂く必要があります。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　境界が不明確な土地の購入について

岡山・女性・４０代
今、売り家を買おうと思っています。家をとても気に入っているのですが、
土地の境界がはっきりしていないので、購入を悩んでいます。
売り主は、競売物件を転売するのですが、国土調査図があいまいで、
境界杭は一応ありましたが、測量も近隣の立ち会いも困難で、
現況売買ということなのですが、このような物件を購入してもよいものでしょうか？
競売前の持ち主は、長年４０年以上住んでいたそうなのですが、
隣の土地所有者もなくなり、相続人もわからない状態のようです。

□■アドバイス

私見ですが
『国土調査図があいまい』というのが、良く解からないのですが、
杭が有るのなら、それが境界の明示となるでしょう。
今現在、トラブルが無いので有ればその杭を境界とした
現況売買で問題は無いかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　管理会社の執拗な連絡と不在時訪問について

東京・女性・２０代
3ヶ月前から入居している賃貸マンションの管理会社の担当者と
その上司の対応に不信と不気味さを感じています。
発端は入居するなり「朝晩ペットの鳴き声がうるさいと近隣から苦情あがった」という連絡でした。
引越ししてすぐに友人がペットを連れて遊びにきたことをお詫びしましたが、
朝晩ではなく日中だったことも伝えると
「飼育不可なので、お連れするだけで近隣の人が誤解するので今後気をつけてくださいと」
いわれお詫びしました。

数日後にまた同様に「本当に飼っていないですよね」と連絡がきたので、
事実飼っていないことを回答し、部屋へ内の確認をしてもらっていいので、
潔白を証明したいと平日昼間に仕事を休み、管理会社担当者を部屋に入れました。
もちろん、ペットは居ないことも理解いただき疑ったことのお詫びを受けました。

しかしながら、その後の管理会社担当者と上司の対応が不気味になりました。
私も会社員ですから昼間は仕事しており、もちろん管理会社なので勤務先・勤務内容も知っています。
なのに昼間に自宅前のインターフォンを鳴らしたら犬の声が聞こえたきがしたと言われ、
立ち入り検査までしておいてまだ疑うのですかと言いましたら
「ペットの鳴き声調査をしていたので、自宅にいたらお話が聞けると思った」と言われました。
オートロックマンションなのに集合玄関からではなく玄関前からインターフォンを鳴らしたと。
ペット飼育などしていないし仕事に支障があるから日中に何度も電話をしてこないでほしいことや、
女性の一人暮らしの家の前に管理会社だからといって調査による訪問実施など
マンション内掲示板に掲載もしないで来るのはおかしいと言いました。

それから1週間後くらいにメールにて
「禁止事項第○条（ペット飼育不可）にもとづき、私はペット飼育・持込をしません。
また、騒音苦情があった際は解約決定に異議申し立てしない」
という確約書に署名・捺印をしろとメールが届き、書類が数日後に送られてきました。

契約書に無いことを署名する義務もわからず、対応を検討していると、
管理会社担当者とその上司から
「書類に署名と捺印をして返送してください。不明な点は聞いください。
又、先般犬の鳴き声調査で集合玄関からインターフォンをならしたらエラーが表示された。
故障しているようでしたら修理にいきます」とメールがきました。
帰宅後自分で鳴らしてみるとエラーなんでなりません。
管理会社の担当・上司の行動が管理ではなく、まるで私を監視しているようで不気味です。

毎日帰宅が憂鬱で、今度は何をされるのだろうと思うと本当に怖いです。
頑張って3ヶ月住み続けてきましたが、
このような毎日が続くのかと思うと、もう限界に来ており退去を考えてます。

契約書は退去日から2ヶ月前に告知・又、1年以内の解約は
違約金として1ヶ月分支払うとなっております。
あと2ヶ月も住めるような気持ちなんてもてず、又、1年以上住みたいのに
上記のような管理会社の執拗な行動により出て行くとしても
違約金を支払わなければならないのでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
管理会社の担当者と上司の２名と言う事ですから、
実際に近隣より管理会社に対して、
数度にわたって苦情が有ったのではないでしょうか。

友人がペットを連れて遊びにきたことが有る様ですから、
貴女にも、何か心当たりが有るのではないかとも思います。
貴女は管理会社から嫌がらせされていると思われている様ですが、
苦情を言う近隣の方は、貴女に迷惑をかけられている
と思っているから、苦情を管理会社に対して言う訳です。

まず、近隣から苦情が実際に有ったかどうかの詳しいご確認をされ、
それに対する貴女の明確な返答をされると良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　給排水設備の瑕疵担保責任について

東京・男性・４０代
築6年の中古マンション（鉄骨鉄筋コンクリ15F建て）を不動産会社の仲介で購入しました。
引渡し後、リフォーム業者さんが洗面所（脱衣場兼洗濯機置き場）の
クッションフロアーを張り替える作業のために洗濯機パンを外したところ、
床下に排水が溜まっていることを発見しました。
バケツ10数杯汲み出しても一向に減る気配がありませんでした。

運良く管理組合経由建築業者（大手ゼネコン）に連絡が取れ、
仲介業者立会いの下、床を壊して状況確認を行うことになりました。
売主に対しても仲介業者経由逐一連絡済みです。
洗濯機パンからの配管の接合部が不自然に歪み、そこから排水が漏れていたようです。
その原因は不明とされていますが、風呂、洗面所一帯のスラブ上の配管スペースが
プール状態になっていました。新築当初から水が溜まっていた可能性があるとのことです。

直ぐに階下の居住者の方の協力を得て、
先方の天井裏（現場の直下）を建築業者に確認してもらいました。
水道（みずみち）は予測不可能であり、直下以外の確認も必要ではないか？
と聞いたところ、「確かにそのとおりで、これだけの水量が長期間（6年）溜まっていて、
クレームも一切ないのは不思議だが、事実。階下にも必ず影響が出る量だが、
それすらも確認の結果、無い。施工側から言うのも変だが、造りが良かったということになる。」
とのこと。原因者が特定されていない、つまり支払義務者が不在のまま、
物件を新築した建築業者が対応してくれており、私への請求はほぼあり得ないと言っています。
造り付けの間仕切壁や収納戸棚の立ち上がり部分やユニットバスの床面裏側や
土台は腐食しているため、すべて新たなものを設置することになっています。

ここまでは現況です。以下にご教示いただきたい内容を記載させていただきます。

①売買契約書では給排水設備は瑕疵担保対象で、引渡し日から3ヶ月以内に
該当箇所の修繕に係る費用を売主に対して請求できることになっています。
漏水を理由に契約破棄ができないことは明記されています。
ここで、修繕に係る費用ですが、これは配管の繋ぎ直しのみを指すものでしょうか？
漏水がなければユニットバスの交換までには至りませんでした。
更に、引越し予定日を1ヶ月程度変更する必要が生じ、
そのために費用増やリフォーム工事の違約金等々、本来生じない費用が発生しています。
これらを売主に請求することは可能でしょうか？

②他の方の相談も拝見していて、仲介不動産業者さんに対する不満の多さに同感しています。
いつ、いくら支払うか、どのような書類が必要なのかといった話ですら、
ほとんどこちらで調べてこれでいいですか？と聞かなければいけない状態でした。
営業担当だけでなく、支店長にも直接申し入れをして、
本社や監督官庁にも書面で報告する用意があると言ったのですが、ほとんど改善されませんでした。
今回も、一度その後どうですか？という電話があったのみで、
こういった場合に売主さんの支払うべき範囲、仲介不動産業者の介入（介在）の範囲を示してほしい、
と言ってもやはり返答なしです。

本件でも引き渡し前に、クッションフロアーの染みは単なる一時的な漏水によるものではなく、
床下の多湿等が原因と思われる旨、仲介業者には申し入れていたものが現実となったものです。
云わば欠陥が予見、進言されていたものを無視して仲介したとも言い得ると考えます。
仲介業者の責任を問うことはできないでしょうか？

③既に大量の漏水があったという噂がマンション内で広まっています。
本件改修工事は、リフォームとは切り離して、管理組合（会社）からの周知事項として
住民の方々には周知を図っていただいています。
現在、階下等の居住者の方々への本件に関する漏水被害は生じていませんが、
年月を経て漏水があった場合、本件に帰するとされることは到底受け入れることはできません。

居住前の事案であることは明白ですが、
現在の所有者である以上知らぬ存ぜぬとも言えないと思います。
第一に、居住者の方々と無用なトラブルは避けたいと切に願っています。
そこで、今回新築時の建築業者さんが対応してくれていますが、
本件対応によって、これ以降本件に起因する漏水は無いことを証明していただき、
これを管理組合理事会に受領していただこうと考えていますが、如何でしょうか？
他に手法等ございましたらご教授ください。

建築業者さんは、私に費用負担を求めることはまず無いと言いつつも、
自らに責任があるとも認めていません。当然かもしれません。
したがって、上述の今後本件に関する漏水は無い証明をすることは、
漏水の事実或いはその発生責任を認めることにもなりかねるため、
やはり難しいでは、と自問自答している次第です。
以上、長々と失礼しました。不動産取引自体が初めてであり、
プロの方の知見を拝聴できれば幸甚です。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
原因不明の漏水に関してはその責任の所在が不明でありますから、
施工業者、売主、仲介業者、貴方が一同に会し、協議して
それぞれの負担分を按分するしか無いのではないでしょうか。

階下への補償につきましては、既に管理費の中から
保険を支払っている可能性もございますのでご確認下さい。
入っていない場合は、今後の事も考えますと、管理組合が主体となって、
全区分所有者に保険金の負担をして頂き保険に入って頂く必要性が
有るかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　競売物件の修繕費、管理費の負担について

奈良・女性・４０代
競売で共同住宅（３階建９部屋）アパート物件を入札し最高買受人になりました。
代金を入金する頃になって所有者兼管理会社の方から、
修繕費と滞納の管理費を請求されました。
所有者と管理会社の代表者は同一人物です。
裁判所の資料には、修繕費、管理費を買受人が払わなければいけない
という記載はありませんでした。
裁判所の話では所有者兼管理会社が言っているだけで、
裁判所としては、それを認めていないということです。
所有者兼管理会社は『支払ってくれないのなら訴訟になります』といわれました。
どうすればいいですか。

□■アドバイス

私見ですが、
通常、分譲マンション等については支払うべきなのですが、
これは区分所有法第７条と８条がその根拠となっています。

詳細は解かりませんが、今回は分譲マンションでは無いでしょうから、
支払わないで相手の出方を見ると言う事になるかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　自殺者の親族への瑕疵責任について

兵庫・男性・４０代
分譲マンション理事をしています。
居住するマンションで外部の人の飛び降り自殺がありました。
共有部のインターロッキングの血液汚染が洗浄しても落ちず
張替えに３５万円の費用がかかるそうです。
この場合その費用は自殺者の親族に瑕疵請求できるのでしょうか。
御祓いの費用は管理費などから支出しています。
理事の者が共有部の洗浄や業者の手配をしましたが
親族からは一言のお詫びもなくどうしたものか困って相談いたしました。
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
この自殺者に資産が有る場合は、その相続人に対して、
その相続財産内で損害を支払って頂くと言う事になるでしょう。
資産が無かったり、相続人が相続放棄すれば、難しいでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　低廉譲渡について

北海道・男性・３０代
土地購入に関する質問です。
自宅敷地の一部がある会社の土地で、もともと駐車場として(無料)使用していましたが、
自宅リフォームに伴い自宅の一部分がその土地に入ってしまいました。
これを機に購入を考えていますが価格についての質問です。
購入を考えている土地は50坪程度で、路線価を基準とすると800万程度です。
私としてはもう少し安い金額を考えていましたが、低廉譲渡に当たるためダメだと言います。
一般的に会社(私とはまったく関係のない会社です)から個人への土地譲渡の場合、
路線価を基準とした金額のどの程度安いと低廉譲渡となるのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
恐らく会社の代表者と同一若しくは役員と同一
と言う事かと思いますので、親族間売買と言う事でしょう。

その場合は、路線価が基準となるでしょう。
もっと安くしたい場合は、不動産鑑定士にご相談し、
それなりの根拠の基に税務署と交渉する事になるかと思います。

詳しい事は、会計事務所・不動産鑑定士にご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　捲くし立てられて決めた部屋のキャンセルについて

奈良・女性・２０代
１月３１日に物件を決めたのですが、帰ってきてから冷静になってみると、
なんだか不動産やさんに捲し立てられて押し付けられた感じがして不安です

＜不安要素＞
＊ネットで問い合わせていた物件（敷金礼金なし・家賃５万円・共益費5000円）は、
分譲なので、後々いろんな代金を取られたりして最終的に高くつくんですよ、
など説明を受け、結局物件そのものは見せてもらえなかった。

＊全部で３件見たが、明らかにあまりよくない物件から順番にみせられて、
最後に見た物件がいいように錯覚させられた（気がする）。

＊最後に決めた物件は、見に行く直前に「他の方が契約を決めてしまった
（決めてしまいそう？）らしいけど、３０分だけなら待っててくれるらしい」
という電話が入った、と言われ、急いで見に行って即決めた。
今思えばもっとしっかり他と比べるべきだった・・・。

＊今日、他社を見ていたら、他の不動産会社が同じ物件を
敷金なし、家賃5.3万、礼金１０万、南向き、という
明らかに私よりいい条件で出しているのを見つけてしまった。
（２月になったら家賃などは急に値上がりしますよ！と説明されたにも関わらず。）

昨日親が礼金や２月２１日～３月分家賃等３０万円ほどを入金し、
あと必要書類（親の源泉徴収とか、私の住民票とか、印鑑とか）
を2月17日までに出すのみです。
できるものならキャンセルをしようかと迷っているのですが、
もうこれだけ支払いをしてしまっているので、やはり無理でしょうか？

わがままな話、希望としては契約を白紙に戻し、返金していただければと思っています。

□■アドバイス

私見ですが、キャンセルは可能だと思います。

キャンセルするので、全額返還して欲しい旨の内容証明（口座明記）
を相手業者に送付すれば良いでしょう。

内容証明が書けない場合は、取り敢えずは書き留めでも良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　入居前キャンセルの違約金の支払いについて

神奈川・女性・２０代
３月１日入居開始の新築物件で、仮押さえし、１月に内覧に行きました。
内覧して、キャンセルする分には、キャンセル料はかからないとのことでした
（とくにいつまでという指定はなし）。

内覧当日、少し気になる点がありましたが、
決めるかやめるかその日のうちに決める必要があったようで、
敷金２カ月、礼金１カ月、仲介手数料１カ月、をお預けし
（管理会社に入金は、１週間後の説明あり）、重要事項説明を受けました。
契約書等に押印はしていません。
直前になってキャンセルする場合は、もしかすると、違約金がかかるかもしれません、との説明あり。

実際帰宅し、さまざまな諸事情で、やっぱりキャンセルしようかと思い、
翌日に仲介会社に電話をしたら、
「新築で、募集も終了しているので、早めにキャンセルするならしないと、
１カ月の家賃代が違約金で発生しますよ。こんも物件はキャンセル待ちがたくさん出ているので。」
と言われました。

そして、やっぱりキャンセルしようと、さらに翌日に仲介会社に電話したら、
「管理会社から、家賃１カ月分は違約金がかかると言われているので、払ってください」
と言われました。
管理会社からもその後連絡があり、「１か月分は払ってください」と言われました。

契約書等どこにも規約には載っていませんし、
押印署名契約書を交わしていませんので、契約は成立していないかと思います。
仲介業者は「管理会社さんが言っているので・・・」ということでした。

管理会社の言い分は、
「もう募集もしていないし、初月の確実な家賃収入の保障ができないので、払ってもらいます」
とのことでした。
「キャンセル待ちあるんですよね？しかも専任媒介契約じゃない状態でもあり、
家賃１カ月分の違約金の記載もないのに、払わないといけないですか？」
に対しても、「はい」としか。。

しかし、その電話のあと、仲介業者のHPをみると、募集が再開されていました。
確かに書面上の契約をしていませんが、口頭契約が有効だとしたら、
手付金？で払う必要があるのかとも思いますが、家賃１カ月分というのは納得できません。
やはり支払わなければならないものなのでしょうか。
もし、支払わなくていい場合、どういうような形で掛け合えば、いいのでしょうか？？

アドバイスいただければ非常に助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
契約をしてないのであれば、全額返還を要求できると思います。

あなたの全額返還を求める言い分を、内容証明（振込口座を明記）
にして、相手業者に送付すれば良いでしょう。

内容証明が書けない場合は、取り敢えず書き留めでも良いとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　返還する敷金で修理するよう言われた借家について

千葉・女性・４０代
築２４年の一戸建てを１０万円で借りています。
この物件はもともと売却で出ていたものを、賃貸希望の相談をして借りています。
借りる際にリフォーム費用で１００万近くかかったとのことです。
入居してからは設備部分で細かい修繕があるたびに電話してなおしてもらっていました。

このたび更新にあたり大家さんから
「古い木造だしこれからもいろいろな箇所が壊れてくるだろう。
　あなたたちが出て行ったあとは他の人に貸す予定はなく、
　土地（古家あり）として売却予定なので
　今後は敷金を返還するのでそのなかからやってください。」
と言われ仲介不動産に相談しました。

ただ管理委託はされていないので大家さんに強いことは言えないそうです。
敷金は預かり金の旨伝えてもらいましたが、受け付けず話し合いに機会もありません。
このまま受け入れるか、それとも良い方法があるのか教えて頂けますでしょうか？
当分住み続ける予定なので、貸したくないと言われるのもこまります。
よろしくお願いいたします

□■アドバイス

私見ですが、
大規模な補修が必要な古家や、倒壊の危険性の有る古家については、
大家側からの更新拒絶や退去要請の正当事由になる可能性も御座います。

その点も考慮して、交渉して下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　保証金から家賃値上げ分、差し引かれた問題について

東京・男性・５０代
お願いいたします。
店舗昭和57年より15年間の賃貸契約、
3年ごとに9％の家賃値上げ特約付でその通り支払ってきました。

満了後3年契約11年間でその間家賃は据置で、
昨年解約をしたのですが、保証金の清算の際に
支払済み家賃に3年毎9％分の家賃増加分を保証金から差し引かれました。

支払済み家賃に対するさかのぼっての値上げは合法なのでしょうか？

また返還請求は可能でしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容によると思います。
更新時に新規契約を締結して無い場合は、
旧契約を引き継ぐと同意して有ったかどうかによると思います。

ただ、旧契約を引き継ぐとしても、
家賃の請求時に３年毎の３％アップを大家は請求すべきだった
と思いますし、それを行わず家賃を受領していたと言う事は、
家賃据え置きを了解したとも取れます。

取り敢えずは、大家が文句を言わず据え置き家賃を受領していた点を
挙げて、返還請求をしてみては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　親族間での贈与と等価交換、名義変更について

東京・男性・４０代
初めまして。
私と兄と母親で同じ土地と建物を所有しています。
４分の１が私名義です。今、そこに兄夫婦と母が住んでいます。

私の持っている土地を母か兄に無税で贈与する事は可能でしょうか。
私の土地価格は２５００万で建物価格は６０万ほどです。

母はその他田舎に２５００万の土地と６５万の建物を持っていますので
交換をしようと思いましたが、土地の大きさなどで等価交換できないと言われました。

この家族で分け合っている土地から名義を抜ける方法があればと思っています。
問題は兄も母もこの土地を私から買う意思が無い事です。
どうぞご意見などありましたら宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、
贈与を無税で行う方法は無いと思います。

ただ、登記上の事に限定しますと、
錯誤による登記を真正な登記に直すと言う事は可能かと思います。
例えば、貴方は全く持分に値する金員等を支払っていなかったのに、
持分登記をしてしまった。それは現実とは違うので、
登記自体が間違っていた。みたいな感じでしょうか。

詳しい事は、お近くの司法書士等にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。
参考になりました。

実は私の若い時に父が突然死し、今の状況になっています。
そう言う訳で登記自体が間違っていたという事が可能かわかりませんが、
詳しい所を司法書士の方に聞いてみようと思ます。

□■アドバイス：２

共有持分放棄という方法もあるのではないでしょうか？
共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属するとあります。

（ハマ不動産・小野さん）

□■アドバイス：３

私見ですが、
共有持分放棄については、基本的に放棄する事は可能ですし、
他の共有者に対して登記変更請求権を持つとされていますので、
他の共有者(兄・母)に名義変更を請求することが可能となります。

然し、税金的には贈与となりますので、他の共有者(兄・母)は
贈与税と所有権移転登記費用を負担する必要があるかと思います。

やはり無税での贈与は難しいのでは無いでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　方角違いで計画通り建てられない場合の慰謝料や解除について

東京・女性・３０代
最近、近所に古い家が立っている土地を買い、今設計中の段階です。
先日古い家が撤去され更地となり、建築会社さんが土地の強度を調べたところ、
元々の「方角」が間違っていることがわかりました。
不動産会社から最初に教えられた「方角」がどこから来たものなのかわかりませんが、
実際のものとは違う、と家を建てる今になってわかったのです。

正直、他にもいろいろ問題のある土地な上、「南」だと思っていた所がほとんど「西」だったり、
北側斜線をとらなければいけないので建物の形もかなり変えねばならなくなったり、
本当にこの土地にしていいのか、今になって躊躇しています。

最初に不動産会社に言われた土地の「方角」だと思い契約した訳で、
それが謝りだったと今になって言ってくるのは違法ではないのですか？
慰謝料や無条件の契約解除は可能でしょうか？

長々となりましたがその二つを教えて下さい。宜しくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
その仲介業者が地図や公図や測量図等、それなりの図書等を参考にしたので有れば、
それは仕方無いとも思います。

実際に、磁石等で方角を調べると、場所によって北が変わったりもしますが、
これは擁壁の中の鉄筋に反応したりする事も有りますので、
現地で方角を調べる場合は注意も必要で、
何か所かで調べたのかの確認も必要かと思います。

地図・公図等の方角と、重説の内容が明確に違っている場合は、
説明義務違反の問題も生じる可能性も御座います。
然し、公図とは合っているが現地の調査とは違っていると言う事ですと、
役所等は公図上の方位で書類等は通ると思います。

もし、不動産業者が過ち(特に公図との違い)を認めているので有れば、
それは重要事項の説明義務違反は勿論、錯誤による契約(民法95条)となって、
契約の無効や損害賠償の請求は可能だと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古住宅の告知義務違反と専任媒介について

千葉・女性・３０代
昨年11月に中古住宅を購入しました。
物件を見に行った際に不動産にご近所に住まわれている方々について聞くと
「皆さんよい方ですよ」といわれました。

しかし、売買の仮契約の際、売主より隣人が一般に言うひきこもりであることを伺いました。
ただ、今までトラブルもないし普通に生活していれば特に問題はないです。との説明をうけました。
仮契約ですでに手付金を支払った後の、報告だったので不信感はあったものの、
売主さんの説明の通り「特に問題がなかった」のであれば・・・とそのまま契約を進めました。

しかし、今月リフォームのご挨拶にとご近所にご挨拶に伺ったところ、
何件かのお宅より引きこもりの隣人の話をお聞きしました。。。
怖くなって売主へ事実はどうだったのか、
不動産屋への報告をされたのかを聞き現在に至ります。
（不動産屋への報告はしていたそうです。）

ご相談させていただきたいのは、
不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事について
何かペナルティー的なものが与えられるかどうかと、
もしできるのであればその方法を教えていただきたいのです。

現在、リフォームも進み、住宅ローンも始まっていますし、不安はあるものの、
このまま引越してそこに住む方向で家族では話し合っています。

ただ、現在住んでいる自宅を同じ不動産屋で専任媒介をお願いしているため、
上記の件でクレームをつけて現在の自宅の売り業務をおざなりにされてしまわないか
という不安もあります。もしクレームをつけるのであれば、
現在の自宅の売買が成立してからの方がいいのでしょうか？
時間が経ってしまって問題はないのでしょうか？

など、お教えいただければと思います。
何卒よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
近隣トラブルの一種かと思いますが、近隣の誰でもが知っていたり、
一目で解かる様な酷いゴミ屋敷・騒音発生・異臭発生等については
やはり説明義務が有ると思います。

引きこもりについては、それ自体が説明義務が有るとは言い難いと思います。
今回は売主さんからも説明が有った様ですが、
それ自体が即隣人トラブルに繋がるとは考えにくいと思いますし、
契約を止めるとすれば、その説明の時に止めるべきだったと思いますが如何でしょうか。

もし、隣人の引きこもりについて、業者から説明が無かったとすれば、
それは貴方が契約時に判断されたのと同様、その仲介業者も売主さんの説明を聞いて、
その程度の事なら説明する必要はないと判断したのかも知れませんね。
『不動産屋が隣人が引きこもりだという事を隠し、うそをついた事』
と言う程の意識は無かったとも推測されます。

契約後日に近所から聞いた話の内容も不明ですし、
その近所の話しが真実なのかどうかも不明です。
万が一、売主と隣人の間で、明確な事件が起きていたのだとしたら、
それは売主が正直に言うべき事で有って、
仲介業者が個人的トラブルまで調査できるかは、甚だ疑問でもあります。

契約解除を行うとすれば、どちらかと言いますと
売主の虚偽の説明による、錯誤による契約無効(民法95条)を主張し、
且つ実損が生じれば損害賠償請求を行った方が良いかも知れませんが、
それも可能かどうかは交渉若しくは法的手続きをしてみないと解かりません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　一括決済予定が購入できなくなったトラブルについて

愛知・男性・３０代
土地を購入する為に、売主さんに１１月３０日買い付け依頼を出しました。
１月９日に正式に買いますと意思表明をし（メールを出しました）、
手付金については１月１５日にメールで
１月２３日の週にお伺いして支払いますのでご都合の良い日を教えてください
とメールで返信しました。（返事がなく）、

１７日にお伺いして不動産会社の社長と話しをして
手付金は要らないから、一括決済で良いよと言われました（１月１７日）、

なので私としては１月２０日メールで２月頭に決済させてください
とメールで送りました。また改めて日時を伝えましすと言いました。
（１月１９日に売買契約書と重要事項説明書の雛形をメールでもらっています）

で本日２月４日で決済させてくださいと連絡した所、他でもう契約したので売れませんと・・・
手付金をいらないと言ったのは不動産会社の社長です。
（証拠はありませんが、１７日に会社に言って社長と話をしております、
社長はそんなこと言った覚えはない）、
こういう場合はどうなるのでしょうか。
建物の契約は済ましてあり、かなり逼迫しております。

証拠文章としては１月１５日に手付金だけでも支払いますと意思を伝えてあること、
１月２２日に当方司法書士と連絡して持分の連絡登記の連絡をしていること。
１月１９日に不動産会社から売買契約と重要事項の雛形が送られてきていること、
あとはハウスメーカとのやり取りとか現在の状況報告（融資関係）

□■アドバイス

私見ですが、
買付証明・不動産購入申込書等は、便宜上行っているだけで、
実際の拘束力は、売主・買主双方とも殆ど御座いません。

不動産売買は、実際に手付金を支払ったり、皆金一括決済を行って成立します。
手付金を要らないと言うのは、ある意味売らないと言うのと同意義にも取れます。
つまり、その土地を貴方に売るか売らないか、決めかねていると言う意味だったとも取れます。

土地売買に関して、既に支払った金員が有るので有れば、それは問題になるかも知れませんが、
実際には手付金も支払ってない訳ですから、かなり難しいと思います。

詳しい事は弁護士等の専門家にご相談されては如何でしょうか。

（高原開発・涌井さん）