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給排水設備の瑕疵担保責任について

相談内容 給排水設備の瑕疵担保責任について

東京・男性・40代
築6年の中古マンション(鉄骨鉄筋コンクリ15F建て)を不動産会社の仲介で購入しました。
引渡し後、リフォーム業者さんが洗面所(脱衣場兼洗濯機置き場)の
クッションフロアーを張り替える作業のために洗濯機パンを外したところ、
床下に排水が溜まっていることを発見しました。
バケツ10数杯汲み出しても一向に減る気配がありませんでした。

運良く管理組合経由建築業者(大手ゼネコン)に連絡が取れ、
仲介業者立会いの下、床を壊して状況確認を行うことになりました。
売主に対しても仲介業者経由逐一連絡済みです。
洗濯機パンからの配管の接合部が不自然に歪み、そこから排水が漏れていたようです。
その原因は不明とされていますが、風呂、洗面所一帯のスラブ上の配管スペースが
プール状態になっていました。新築当初から水が溜まっていた可能性があるとのことです。

直ぐに階下の居住者の方の協力を得て、
先方の天井裏(現場の直下)を建築業者に確認してもらいました。
水道(みずみち)は予測不可能であり、直下以外の確認も必要ではないか?
と聞いたところ、「確かにそのとおりで、これだけの水量が長期間(6年)溜まっていて、
クレームも一切ないのは不思議だが、事実。階下にも必ず影響が出る量だが、
それすらも確認の結果、無い。施工側から言うのも変だが、造りが良かったということになる。」
とのこと。原因者が特定されていない、つまり支払義務者が不在のまま、
物件を新築した建築業者が対応してくれており、私への請求はほぼあり得ないと言っています。
造り付けの間仕切壁や収納戸棚の立ち上がり部分やユニットバスの床面裏側や
土台は腐食しているため、すべて新たなものを設置することになっています。

ここまでは現況です。以下にご教示いただきたい内容を記載させていただきます。

①売買契約書では給排水設備は瑕疵担保対象で、引渡し日から3ヶ月以内に
該当箇所の修繕に係る費用を売主に対して請求できることになっています。
漏水を理由に契約破棄ができないことは明記されています。
ここで、修繕に係る費用ですが、これは配管の繋ぎ直しのみを指すものでしょうか?
漏水がなければユニットバスの交換までには至りませんでした。
更に、引越し予定日を1ヶ月程度変更する必要が生じ、
そのために費用増やリフォーム工事の違約金等々、本来生じない費用が発生しています。
これらを売主に請求することは可能でしょうか?

②他の方の相談も拝見していて、仲介不動産業者さんに対する不満の多さに同感しています。
いつ、いくら支払うか、どのような書類が必要なのかといった話ですら、
ほとんどこちらで調べてこれでいいですか?と聞かなければいけない状態でした。
営業担当だけでなく、支店長にも直接申し入れをして、
本社や監督官庁にも書面で報告する用意があると言ったのですが、ほとんど改善されませんでした。
今回も、一度その後どうですか?という電話があったのみで、
こういった場合に売主さんの支払うべき範囲、仲介不動産業者の介入(介在)の範囲を示してほしい、
と言ってもやはり返答なしです。

本件でも引き渡し前に、クッションフロアーの染みは単なる一時的な漏水によるものではなく、
床下の多湿等が原因と思われる旨、仲介業者には申し入れていたものが現実となったものです。
云わば欠陥が予見、進言されていたものを無視して仲介したとも言い得ると考えます。
仲介業者の責任を問うことはできないでしょうか?

③既に大量の漏水があったという噂がマンション内で広まっています。
本件改修工事は、リフォームとは切り離して、管理組合(会社)からの周知事項として
住民の方々には周知を図っていただいています。
現在、階下等の居住者の方々への本件に関する漏水被害は生じていませんが、
年月を経て漏水があった場合、本件に帰するとされることは到底受け入れることはできません。

居住前の事案であることは明白ですが、
現在の所有者である以上知らぬ存ぜぬとも言えないと思います。
第一に、居住者の方々と無用なトラブルは避けたいと切に願っています。
そこで、今回新築時の建築業者さんが対応してくれていますが、
本件対応によって、これ以降本件に起因する漏水は無いことを証明していただき、
これを管理組合理事会に受領していただこうと考えていますが、如何でしょうか?
他に手法等ございましたらご教授ください。

建築業者さんは、私に費用負担を求めることはまず無いと言いつつも、
自らに責任があるとも認めていません。当然かもしれません。
したがって、上述の今後本件に関する漏水は無い証明をすることは、
漏水の事実或いはその発生責任を認めることにもなりかねるため、
やはり難しいでは、と自問自答している次第です。
以上、長々と失礼しました。不動産取引自体が初めてであり、
プロの方の知見を拝聴できれば幸甚です。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
原因不明の漏水に関してはその責任の所在が不明でありますから、
施工業者、売主、仲介業者、貴方が一同に会し、協議して
それぞれの負担分を按分するしか無いのではないでしょうか。

階下への補償につきましては、既に管理費の中から
保険を支払っている可能性もございますのでご確認下さい。
入っていない場合は、今後の事も考えますと、管理組合が主体となって、
全区分所有者に保険金の負担をして頂き保険に入って頂く必要性が
有るかと思います。

(高原開発・涌井さん)

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