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相続した借地の返却について

相談内容 相続した借地の返却について

東京・女性・60代
文章が得意でないので箇条書きにて失礼いたします。
借地に関する質問です。
父の死去に伴い、借地の土地が私の名義になりました。
その土地の返却を希望するのですが、相手の希望はこのまま借りていたいとのことです。
3年後に今の建物が建てられてから30年になるので、その時点で返却をしてもらうのが希望です。
(そこに住む、もしくは別宅にするつもりです。)
状況は以下の通りです。
返却してもらうことは可能でしょうか。

亡き父が昭和の初めから土地を貸しています。
昭和57年に建物を建て替えました。契約書などの書面は一切ありません。
地代は毎年年末に支払われています。8年前から別の方が住んでいます。
借主(建物の所有者で8年前まではずっとそこに住んでいた方。)の奥様の妹夫婦です。
地代は今も借主からいただいています。
借主と妹夫婦の間で金銭のやり取りがあるかは不明です。
借主は8年前に別の場所に土地、建物を購入し住んでいます。
今住んでいる方は借主が話せばすぐに明け渡すそうです。
将来的に借主の息子に住まわせたい、もしくは今住んでる家を息子に譲り、
自分たちがそこに住みたいと考えているとのことです。
建物は登記されていますが、建築確認を取らずに建てた違法建築です。
(関係なかったら無視してください。)

以上です。
どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

私見ですが、
旧借地法による期間の定めの無い非堅固の建物の所有を
目的とする契約に該当することになると思います。
その場合、当初は30年の期間とされておりますが、
30年経過後、賃借人が更新(法定更新で20年)を
希望されているにも関わらず、賃貸人である貴女が
更新を希望されない場合のご相談と理解致します。

賃貸人が更新を拒絶する場合、
正当事由を具備し遅滞なく異議を申し出る必要がございます。

正当事由の要件は、
■賃貸人と賃借人が、その土地や建物を必要とする事情
■土地や建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況...など
を考慮し判断されます。
また、立退料の提案も考慮されます。

具体的には、
賃貸人が何故必要とするのか(本人が使う必要性が有るか無いか)。
賃借人が何故必要とするのか。
賃料の滞納は有ったかどうか。
更新料の授受は有るのかどうか
(余り重要な要素では無いとされています)。
立退き料の提供は有るのかどうか(建物の買い取りと転居料含む)。
それらを総合的に判断するということになるかと思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様 
アドバイスいただき誠にありがとうございます。
本人が住んでいなくても旧借家法に該当してしまうのですね。
残念です。
今後覚悟して交渉しなくてはなりませんね。
 
できたら、もう一つ教えてください。
土地の固定資産税評価額が約1500万円で
固定資産税と都市計画税を年間約5万円支払っています。
現在地代として年間14万4千円いただいていますが、
これは妥当な金額と言えますでしょうか。
というのも、もし相場を理由に地代を高くできるのなら、
それによって先方が更新するのをあきらめる様子もあるのです。
どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス:2

私見ですが、
『土地の固定資産税評価額が約1500万円』で『地代として年間14万4千円』は安い方だと思います。

賃借人が同意するか否かは別として、
更新に伴い、契約書の締結、更新料の請求、地代の値上げ等の交渉を行う事は自由です。

(高原開発・涌井さん)

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