相談内容 隣家での植木による日当たりについて
熊本・女性・３０代
我が家の隣は 今 改装中です。
隣の敷地に 突然 背の高い木（2階の窓まで）が30本ほど 植えられています。
南側は その木で 視界をさえぎられ、日当たりも悪くなります。
家から １～２メートル先に植えられています。
１階のリビングは薄暗くなってしまいました。
２階の窓からも 木しか見えません。
このような事は 仕方のない事でしょうか？
それとも 言ってもいい事でしょうか？
どこに相談していいのかわからず
すみませんが よろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
その樹木の枝や根が相談者の敷地に張り出している場合は、
その枝や根の伐採を要求する事は可能かと思います。
（貴方が伐採するのは厳に慎むべきです）
それ以外は、民法上の制約は御座いません。
都道府県や市町村の条例については、各役所にお問い合わせ下さい。
条例等も無い場合は、直接交渉するしかないと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 私道の掘削承諾書について
神奈川・女性・４０代
私道の掘削承諾書についてお教え下さい。
宅地に接する私道を近隣8軒で共同所有することになり、
通行や掘削の承諾書を結びたいと思っています。
内容については、いろいろ調べたところ大筋分かったのですが、
承諾書の結び方がわかりません。
一般的な書式を見ると、甲乙の2者になっているので、
今回8軒で結ぶ場合は、各々が結ぶ形にするのか良いのでしょうか？
そうすると１対７の８軒分の承諾書を作成することになります。
それとも8軒が一緒にまとめて押印できるような書式があるのでしょうか？
その場合は、甲乙・・の表現はどのように表現すればよいのでしょうか？
ABCDE・・・や１２３４・・・でも良いのでしょうか？？
まとめて承諾書を作成することでなにか弊害がありますでしょうか？
お分かりの方いましたら、お教え下さい。
□■アドバイス
同じ内容のものを８通作成し、８軒が署名捺印するか、
(末尾等に８人が連名で署名捺印する)
もしくは、一通を作成し８人が連名で署名捺印し、
最も信頼のおける人物が所有しても良いでしょう。
協定条項内では、
甲（コウ） 乙（オツ） 丙（ヘイ） 丁（テイ） 戊（ボ）
己（キ） 庚（コウ） 辛（シン） 壬（ジン） 癸（キ）
で全員の名前を列記するのも良いでしょうし、
協定者全員は・・・と言う表記でも良いでしょう。
この辺りは好みの問題かと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ありがとうございました。連名署名することにします。
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相談内容 借地の買取と名義変更について
東京・男性・５０代
実家の借地買取に関して、ご相談です。
一人暮らしをしている父の実家は、借地で、
この度、この土地を地主さんから買い取ることになりました。
金額面での折り合いはついたのですが、土地の名義について、困っています。
現在は、借地は父の名義になっていますが、高齢の為、
地主さんからの買取の際の名義を弟名義にしたいと思います。
この際に、借地権の（父から弟に）譲渡関わる何らかの費用が、かかるのでしょうか。
例えば、贈与税とか、弟が、父へ借地権料を支払う必要性等、
その他どの様なことでも、結構ですのでアドバイスお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、
基本的には、贈与と言う事になろうかと思いますが、
弟さんが住宅を建てる為の贈与の場合は、特例がございます。
下記サイトをご参照の上、地元税務署にご相談されるのが良いでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 隣家の解体工事で壊れた家屋の損害賠償について
山口・女性・３０代
我が家は築２年です。
先日隣家＜木造２階建て＞が解体工事を行い、その振動はすさまじいもので、
解体直後から、苦情および、工事の方法の改善を申し入れておりましたが、
改善なく、ついに基礎解体の折に我が家の家のいたるところのクロスがはげて、
階段、部屋の隅、など日に日に広がり、目に見えない家の構造的な影響が心配です。
業者は、クロスの隙間がなかった状態から、隙間ができた状態を確認しているので、
補修はするといっていますが、こちらは補修はもちろんですが、
補修箇所が数箇所という感じの補修だけして納得できる範囲ではなく、
家中かなりの広範囲でのことになるので、向こうは非を認めているのですが、
こうゆう場合、損害賠償等は請求できるのでしょうか？
向こうのハウスメーカーは補修はするもののほかのことは考えてないといっています。
また、この件とは別に塀も損傷を受けております。
こちらも補修はするといっておりますが、損害賠償に関しては、するつもりはないとのことです。
このような場合、泣き寝入りなのでしょうか？我が家としましては、再三の申し入れにもかかわらず、
改善策なく我が家に損傷を与えたのに補修のみとは納得いかず、お力お借りしたくご相談いたしました。
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
私見ですが、
日本の場合、欧米とは違い
損害賠償は、実損を請求することになろうかと思います。
構造的に問題が生じたのなら、この証明をすべきです。
ところで、相手は補修をすると読み取れます。
だとすれば、それが損害賠償するということになろうかと思うのですが、
『相談者の言われる損害賠償』とは、度の様なものなのでしょうか。
もし、金銭的な要求だとすれば、
補修は自分で行うので、現金として欲しいとか、相手が信用できないので、
相談者の知っている業者に積算・施工を依頼するとか、
その程度の交渉であれば、可能かとも思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様
コメントありがとうございます。
この件に関しまして、この工事の当初より振動からの被害に始まり、
塀の損傷に至るまでは経緯がありまして、故意とも受け取れる状態で、
見ているのを承知の上で壊されましたので、
感情的にも、補修だけでは納得のできない気持ちでしたので、
ご相談した次第です。
ただ、まだ続く作業に更なるトラブルが
＜また、こちらの敷地内にあるものが、作業者の不注意によって破損いたしました＞
これ以上の、家の損傷さらには家族の危険回避のために、
ハウスメーカーに申し入れしました。
法律的にも、できることはなかなか難しいとは感じております。
ハウスメーカーにこちらに迷惑のかからないような作業をしてもらうために
申し入れすることがあれば、ご助言お願いいたします。
□■アドバイス：２
私見ですが、
通常は、養生を行うので、隣家に迷惑をかける事は、
少ないとは思いますが、業者の手落ちがあるのかも知れません。
＜また、こちらの敷地内にあるものが、
作業者の不注意によって破損いたしました＞
と言う事ですと、養生に問題があるかも知れません。
破損個所の修繕は、当然要求すべきですし、譲る必要は全く御座いません。
もし、人的被害が出る様な養生であれば、
しっかりした養生を要求すべきですし、
場合によってはしっかりした養生を行うまで
解体工事・新築工事の中止を求める事も必要かと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 告知義務違反と損害について
千葉・男性・３０代
買い替えのため、２年住んだマンションを売却しようとしたところ、
自分が購入した１年前に、前住民が変死（孤独死だが死因は特定できず）
していたことが判明しました。
購入時には、重要事項説明書はもちろん、
口頭でも何の説明もありませんでしたので、知らずに購入してしまいました。
これは、告知義務違反にあたりますか？
また、売却しようにも買い手が見つからず、
また、売却価格が周辺相場よりも下がってしまいました。
告知義務違反に該当する場合には、このような損害に対して、
売買契約自体を解消するとか、下落した分を請求するとか、
何か具体的に手を打つことはできるでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、
精神的瑕疵物件に該当する可能性も否定できませんが、
変死の原因、経過期間、所有者の変遷等、
微妙な判断が必要かと思います。
交渉では中々難しいとも思いますし、
最終的には法的判断が必要かとも思います。
弁護士にご相談されるか、行政・弁護士協会等の行っている
法律相談にいかれる事をおすすめ致します。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様
コメントありがとうございます。
お礼のお返事が遅れて申し訳ありません。
このページの存在に今日気付きました。
最寄の宅建協会の相談所では、変死の原因は特定できないものの、
経過期間が10日前後あるので、事故に該当するのではないか？
とのことでした。
所有者の変遷については、
亡くなられた前住民→その身内→不動産業者→私になりますが、
その間に居住していた人はいないです。
アドバイスに従って、次は県の法律相談に出向いてみようと思います。
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相談内容 大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について
東京・女性・４０代
初めまして宜しくお願い致します。
更新二か月前の二月の末に、家賃を持参し
次回の更新のお願いをした時に更新の拒否を告げられました。
理由は田舎から出てくる若い人を住まわせたいし、
もう長くなったから・・・と曖昧な理由でした。
居続けながら交渉出来るという事を知りましたが、ヘタレでして
同じ建物で毎日嫌な思いをするのが憂鬱で新しい住まいを見つけ契約に至りました。
これから近々引越しなのですが、
こういう場合どのタイミングでどんな風に請求をすればいいのでしょうか。
新居にかかった領収書等を準備した方がいいのでしょうか。
こちらとしては、転居にかかった費用を請求したいのですが。
管理会社に仲介をお願いしようと思ってましたが、大家が更新時に手数料を払うことなく
全て自分の懐に入れていたようで仲裁をお願いするのは無理の様です。
現状
事実隣は退去を求められていないようなので生活出来ない程老朽化している事はありません。
賃貸料や更新料の遅れも一度もありません。
騒音や名迷惑行為等はしていません。
ただ、うちは大家の隣でもあり階上でもあるので歩く音がうるさいと言われたことがあります。
これは建物の構造上と古さからどうしようもない事だと思っていますが、
自費で四万強の防音のカーペットを敷いています。
基本的に余計なお金は一切出したくなく、
古くなり換気扇が壊れても自分でお願いしますという大家です。
□■アドバイス：１
私見ですが、その様な大家ですと、
弁護士からの内容証明が有効かと思いますので、
取り敢えず行政や弁護士協会等の行っている無料法律相談へ
行かれる事をおすすめ致します。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま
御世話になります。
早速にありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。
引越をしていまして今に至りました。
大家の更新拒否なのにいざ次が決まって退去予告をすれば、
その時は黙っていても退去時に一か月ルールを持ち出して、
でもその分は結構だからとそれで全て丸められそうで、
その前に区の無料相談に行こうとしたのですが
全く予約が取れず間に合いませんでした。
現に、数日前に今月いっぱいで退去しますと言っても
「あーそうですか」だけでした。
契約書は大家独自で更新手続きを始めてから変わっており、
その中に、「賃借人は、本件貸室の明渡しに際し、賃貸人に対し、
移転料その他これに類する金銭上の請求をしないものとします」
とありました。それがあり強気なのかとも考えてします。
多分敷金でも何かあると思いますので
最後まで出方を見て仰って下さいました様に相談に行って参ります。
またご報告させて頂きます。ありがとうございました。
□■アドバイス：２
一般借家契約の場合は、契約書の内容とは関係なく、
大家からの申し出による更新拒絶には、正当事由が必要です。
然し、法律に無知な大家には、何を言っても理解して頂く事は
難しいでしょうから、専門家からの内容証明を送る必要が有る
と思います。頑張って下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さま
お世話になります。
ご丁寧にありがとうございます。
まだ相談に至ってないのですが経過報告です。
本日明渡しをしました。
住んだ当時から掃除の後なのかところどころ黄色みがかって
白と言うよりオフホワイトな壁でしたが、夫が喫煙者なので、
壁が汚れていると言われ全張替するので
敷金（一カ月分）は返せないし、
十数万以上かかるのでもう一カ月分「くらい」
払ってもらわなけらばとの事でした。
想像するような極端な汚れではありません。
１０年も住めばこのくらいになると思うのですが、
主観ですのでなんとも。
結局張替代金はあやふやでしたので
こっちで業者と話し合い見積もりを出してもらい
張替後に不足分を直接支払う事にしました。
１０年位居住すると償却されると聞いたことがあるのですが。
この事も含めて相談しいい方向に向かう様に頑張ります。
些細な報告で申し訳ありませんでした。
いつもありがとうございます。
■□相談者より
涌井さま
お世話になります。
報告です。
法律相談に行って参りましたが、出てしまってからでは請求出来ないし、
方法が思いつかないと言われました。
いい勉強になったと思うしかないと。
そういう事でした。
取り急ぎご報告まで。
度々申し訳ありません、ありがとうございます。
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相談内容 急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について
埼玉・男性・２０代
今月末に住んでいるアパートの契約更新なのですが、
14日になり仕事の都合で勤務地が変わることになりました。
更新のつもりでいたので管理会社には言ったなかったのですが
事情を説明すると、「１ヶ月前に言ってもらってないので
更新料と手数料だけもらうことになるかも知れない」
と言われました。
余裕があれば払いますが、こちらも急な引越しなどで
予定外の出費となってしまった為、料金の用意が出来ません。
契約期間内に家を出るのに更新料を払わなければならないのでしょうか？
教えてください
□■アドバイス
私見ですが、
『契約期間内に家を出るのに』
ということですから、
更新料や手数料は支払う必要は無いでしょう。
請求が来ても支払わなければ良いと思いますし、
その理由は『契約期間内の退去である』ということで良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて
京都・男性・２０代
水漏れ物件についてです。
もともと、水が漏れるかもしれないという物件をかりています。
そのためわずかですが賃料も安く設定してあったみたいです。
が、引越しそうそう水漏れがあり、
数回の水漏れの末、雨漏れだということで、外壁補修してもらいました。
が、水漏れがとまりません。
工務店さんに話を聞いたところ、
どうやら上の階の部屋からの水漏れ（配管等）ではないかという見解だそうです。
が、寝たきりの方が住んでおられるらしく。
どいてもらい、床をはがして原因を調べることができないそうです。
最近になって、ほぼ毎日
バケツ0.5～1杯ほどの水がある部屋の多個所からもれています。
もともと。水漏れするかもしれないということで、多少家賃が安い物件だったのですが、
漏れるかもしれないというレベルではない状況で。
壁伝いに流れ落ちる床に広がる水をふき取る日々。
さすがに一部屋使えない状況にうんざりです。
しかも、このままなら、上の階の部屋の住人が退去するまで、
なおらないかもしれないという状況。
水漏れがあるかもしれない。という条件で借りましたが、あまりにひどすぎる。と思います。
あきらめるしかないのでしょうか？
引越し費用を大家に負担してもらえばという声も頂きましたが。
それが可能かどうか。
もし可能ならば、どこまで負担してもらえるのか。
教えてほしいです。よろしくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
住居としての目的が達成できないと言う事で、
基本は大家が修理すべきなのですが、
大家は事前の承諾を得ていると主張するのは目に見えていますので、
個人間の交渉で、引っ越し費用の負担を引き出すのは
かなり難しいと思います。
知り合いの不動産業者や弁護士を間に入れれば、
引越し費用を大家に負担してもらう事も可能だと思います。
但し、弁護士の場合は費用と比較検討する必要が有ると思います。
取り敢えずは、行政・弁護士協会等の行っている
法律無料相談に行かれては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について
三重・女性・５０代
Ｈ16年に築３年ほどの中古住宅を購入しました。
しかしH22年現在、外壁の一部が腐食し雨が入る状態で、外壁内の木も腐食しています。
先日その状態を売主に確認してもらいました。
売主は「サイディングの素材がたんに木屑圧縮されただけの物でこれでは腐食する、
他の物件ではこの素材はみたことない」というコメントです。
因みに私の家屋は分譲地内にあり、
その分譲地内の家屋全ては売主が経営する代理店が業者に依頼し施工しています。
こちらも購入時、サイディングの素材がそんなに簡単に腐食する物を使用している
とは知らず購入してしまいました。
外壁の改装を全て、私が負担するのは納得できません。
これは瑕疵責任の範疇でしょうか？
また売り主は「宅建業者」であり、外部の業者の起用を暗に禁止しています。
粗悪な素材を使った住宅をマイナス情報の開示もなく、
売った業者に改装をお願いするのも不安です。
どうぞ宜しくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、
平成１２年４月１日以降の契約については、
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について
１０年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられています。
外壁からの雨水侵入は、この部分に該当するとされております。
平成１２年４月１日以降の新築住宅に該当すると思われますので、
その売主業者と従前の持ち主に交渉し、新築時の施工業者に
責任を持って修繕して頂く様にしてもらうのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 公道が私道扱いになり駐車場用地が削られる問題について
愛知・男性・４０代
地元の不動産業者が造成、及び、販売を仲介する土地について
昨年１２月に手付金１０万円を支払い、購入希望を出しました。。
土地の開発許可がなかなか下りずに、ヒヤヒヤしていたのですが、
２月中旬に市の許可が下りて県に回ったとの業者からの連絡を受けて、
２月末にハウスメーカーとの建物建築契約を行いました。
この段階で土地の造成予定図面も入手しておりました。
ところが、３月始めに県の開発許可が下りると、その翌日に、地主の要望があり、
購入希望の土地の一部を隣接道（公的な道路ではなく私道の扱いとのこと）にする
との連絡があり、駐車場として考えていた土地の一部を削ることになるので、
それで良ければ契約して欲しいとのことでした。
尚、県の開発許可は隣接道を考慮しない形で許可を得ているので、
今後、変更申請を実施するらしいです。
この隣接道設置のために購入希望の土地の一部を削られた場合、
駐車スペース等に問題が生じることから、そのような変更は極力実施して欲しくないのですが。
①契約前ではあるのですが、隣接道の設置を取りやめさせることはできますでしょうか。
②隣接道の設置を取りやめさせることができない場合、土地購入希望のキャンセルも考えたいのですが、
既にハウスメーカーとの打合せも進んでおり、建築キャンセルに伴い、
ハウスメーカーからの損害請求が発生する可能性
（建物本体の発注はまだなので、打合せや諸手続きで発生した経費相当と推測）があります。
この費用を不動産会社、及び、隣接道の設置を急に要望し始めた地主に請求することはできますでしょうか。
□■アドバイス
私見ですが、
土地の契約を行う前に、建物の契約を行うのは、
通常はやってはいけない事だとは思います。
契約前ですから、基本的には難しいと思いますが、
優秀な弁護士に依頼すれば、不可能とも思いません。
弁護士費用と、貴方の実損を比較検討してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 競売で貸主が変わった場合の敷金返還について
千葉・男性・４０代
敷金の返還についてご相談致します。
テナントビルの一室を借りていたのですが、建物が競売となり貸主が変わりました。
新しい借主は同じビル内にテナントで入っていた者が取得しました。
貸主が変わっても賃料等は引き続き問題は無かったのですが、
テナントを出る時に敷金の返還がありませんでした。
理由は、競売で取得した物件なので払う義務は無いとの事です。
相談ですが、競売で貸主が変わった場合も敷金は継承されるのでしょうか？
また、敷金の返還請求が出来るのであれば、どの様な方法・手続きが必要でしょうか？
テナントを出たのは6年前になりますが、有効でしょうか？
以上、宜しくお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、
元のオーナーから、新規オーナーに敷金が引き継がれれば、
当然新規オーナーには残債を差し引いた返還義務が御座います。
通常の売買（任意売却含む）においては、
基本的に継承が行なわれたとみなされる場合が多くなります。
競売の場合については、
１、抵当権設定の時期
２、契約締結の時期
によって、
新規オーナーに敷金の返還義務が引き継がれるかどうか変わります。
詳しい事については、行政等の行っている無料法律相談や
弁護士にご相談されることをおすすめ致します。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 給排水管の修理責任について
東京・男性・３０代
都内でマンション経営しております。
築30年強が経過していることから、
給排水管からの水漏れがたびたび発生しております。
その際、いつも問題になりますのが、その責任の所在。
給排水管詰まりであれば高圧ポンプで復旧できますので
たいした金額になりませんが、
配管に穴などありますと高額な修理費用となります。
当方、居宅用の物件とテナント物件とがございまして、
特に借り主の手で内装されたテナント物件の場合、
どこまでの給排管が貸し主のモノ（責任）で、
どこから先が借り主のモノ（責任）なのかが不明です。
おわかりになります方はお答え願います。
□■アドバイス
私見ですが、
賃貸マンション物件で、築後３０年経過と言う事になりますと、
基本的には貸主で有る相談者が、修復すべきと思います。
事業用で、借主が施工した部分については、
本来はその施工図面を賃貸人に提出し、承諾を得るべきです。
そしてその時に、保守管理・原状回復・買取請求権放棄についても、決めるべきです。
それが無い場合は、相談の上で決める事になろうかと思いますが、
貴方も不動産賃貸業者であり、プロなのですから、
この際に、賃借人と交渉しはっきりと対策し決めておくべきかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 水漏れ被害にあったのに部屋を修復してくれない不動産業者について
北海道・女性・３０代
1月18日に隣の人の不注意により水漏れの被害に合いました。
隣の方は全額支払うとの言ってくれましたが、無保険だった為、
私の火災保険を使用し保険会社を通して損害賠償の件は終了しました。
問題なのは部屋の方なのです。
水漏れの被害から約2ヶ月経とうとしてますが、不動産屋さんは部屋の修復をしてくれません。
不動産屋さんの言い分は、隣の方と連絡が取れない為、
隣の工事をしてから我が部屋の工事になるとの事です。
それと、管理費の支払いがない物件な為、建物以外は一切関係ないとの事でした。
●現在の問題
・水漏れ後、今だに水がニジミ出てきます。そのおかげで、クローゼットが使用出来ません。
・北海道の賃貸マンションの為、壁・床でどれだけ水が凍っているか？わからない。
個人的な問題なのですが、切迫早産との診断で、いつ入院するかわからなく、
出産予定日が5月26日なので、それまで入院となる可能性があり、
一人暮らしの為、家を空けてる間に２次災害になったら…と心配してます。
以上の点から、引越しをする方がいいと思い不動産屋さんに相談した所、
水漏れ時には同じマンション内の引越しなら同じ金額で移動可能と言っていたのが、
家賃を上がると言い出しました。
３千円なのですが、納得がいかなくて・・・・
●不動産屋の対応
・水漏れ時、床掃除は業者ではなく、私と不動産屋数人で行う。
・次の日、臭いからとファブリーズを持ってくる。
以上
部屋の掃除等は生活が出来ない為、泣く泣く自分で行い。
家賃もいつも通り支払いしています。
あまりにも理不尽ではないかと思い、どのように対応したらいいのか？
赤ちゃんの事もあり、宜しくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、
ご相談の内容が良く解かりません。
今回の様な場合、基本的に大家や不動産会社が部屋を修繕する義務は無く、
あくまでも隣人の方が修繕すべきで有ると思います。
そして、それについては済んでいると貴方は仰ってる様にとれます。
その上で不動産会社に部屋の修繕を求めている様に取れる訳です。
何となく矛盾を感じてしまう相談内容です。
基本的に被害に合った部屋を修繕するべきは、被害を発生させた隣人です。
もう一度要点を整理されては如何でしょうか。
その上で、不動産会社に何を求めるべきかを決めた方が良いと思います。
例えば、大家や不動産会社に、一端、修繕して頂き、
その費用を隣人に負担してもらう様に交渉するのは、
大家や不動産会社の役割の筈だ。
つまり、所謂代位弁済的な方法で、大家に修繕するように交渉して欲しい。
みたいな要求を行うと言う様な方法の方が、相手も解かり易いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 契約したのに購入条件を満たしてくれない場合の解除について
愛知・男性・３０代
分譲住宅の購入を検討し、２月に手付金を納金し契約をしました。
しかしながら、この物件の購入にあたってある条件を基にして決断しました。
条件とは、まだ建築途中の段階で現場を見学させてもらい、
庭の部分が山のような法面になっており平面が少なく
LDKの吐き出し窓からも約１ｍほどの落差ができてしまい危険なので、
営業マンとその法面を平面に変えてくれるなら契約すると言う条件でした。
ただし、口約束でしたので一筆書いてもらおうとも思いましたが、
繰り返し問い合わせもしており、
まだ会社の返事が来てませんとの回答が１カ月以上も続く状態ではありましたが
営業マンは大丈夫ですとの回答だったので信用して契約までしました。
やっと銀行の融資も通ったので、最終の確認で外構の確認をしたところ、
ヨウヘキの強度的な問題で約束の工事はできないとの回答でした。
まず、建築途中の段階でこちらは条件を提示し回答ももらっています。
今回の強度的な問題は仕上がった段階の問題ではなく、
途中の段階で十分強度の問題は確認できるはずです。
こちらは、その外構の工事を条件に契約をしているので、
そこは譲れないと返事をして、分譲会社に問い合わせをしたところ、
会社としてはその部分の条件は話し合いで
クリアになっているとの認識でしたとの見解で、まだ回答がありません。
結局は営業マンの報告が怠っていたための問題なのかもしれませんが、
こちらはそれでは済まされない問題です。
この場合、契約の解除は違約金なしでできるのですか？
外構の最終確認の図面には、営業マンが家に来て印鑑を貸してくださいと言われ、
私しではなく営業マンが確認の印鑑を捺印して行きました。
その時の内容の確認はありませんでした。
この事実は、先日TELでこちらは捺印していませんと告げ、
営業マンもわかっているとの返事をもらっています。
□■アドバイス
私見ですが、
言った言わないの話になりそうで、
かなり揉める要素が有る様な気が致します。
行政等の行っている無料法律相談、
宅建協会等の行っている不動産無料相談、消費者センター等、
ご相談出来る所へは何処でも結構ですからご相談された方が良いと思います。
さらには、都道府県の住宅部等にご相談されるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 契約手続きをしていないのに断れない仲介業者について
神奈川・男性・５０代
賃貸オーナーをしています。
この度空室に2件の入居希望があり、トラブルに発展してしまったのでご相談させて頂きます。
まず仲介会社Aより一件の申し込みがあったのですが、
鍵の交換や家賃交渉などで契約手続きまで至っておらず、保証人審査の段階でした。
そこに仲介会社Bより希望の家賃・条件そのまま入居したいという電話があり、
仲介業者Aに断りの電話を入れたのですが、「今更無理です」の一点張りで、
入居希望者に連絡しようともしません。
こちらから直接連絡しようとすると、駄目と言われ、仲介業者は動かないし、
全くどうしたらいいのか…そもそも契約まで至って居ないのに
そこまで強く仲介業者が言えるものなのか、ご相談願います。
□■アドバイス
私見ですが、
Ａ社はまだ、申し込みの段階で本契約を締結して無い訳ですから、
そこまで強く言う権利は無いでしょう。
Ｂ社のお客さんと契約してもさほど問題は無いでしょう。
ただ、先にＡ社から申し込みが有った様ですから、
やはり倫理的にＡ社を優先すべきだとは思います。
今後の付き合いも有るでしょうから、
総合的に考えて貴方が判断すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 マンションと戸建２つのローン残債がある売却について
神奈川・女性・４０代
＜マンションの業者買取について＞
以前住んでいたマンションを賃貸に出し、
その近所の一戸建てを購入し住んでいます。
賃借人の方が６月末には退去予定のため、
マンションを売却したい（できれば戸建ても）と思っているのですが、うまくいきません。
不動産屋さんに相談したところ、理由は以下の通りだと説明を受けました。
①一戸建てを買う際に、「マンションは売らずに賃貸に出したらどうですか？」
と不動産屋さんに言われるがままにしてしまったのですが、
その時に２つの住宅ローンを組むことができないことを知らず、
別々の銀行で住宅ローンを支払っているため
②マンションの残債が多額で、売却したとしても多額のローンが残ってしまい、
それを手持ちの現金でまかなうことができないこと（査定済みです）
③マンションと戸建てを売却する場合は、新しい物件の購入と合わせて、
すべてを１日で行わなければならず、事実上不可能であること
マンションはこれからも住む予定はなく、早く売るために業者買取も考えています。
そこで以下ご質問です。
①うちのような事情があっても業者買取は可能でしょうか？
②可能な場合はマンションはなくなるので（当然ローンは残りますが）
一戸建てはふつうに一般の売却ができるのでしょうか？
③マンション、戸建てとも業者買取というのは可能でしょうか？
④そもそもこのような問題はどのような業種の方に相談するべきでしょうか？
（今まで銀行数行、不動産屋さん数社などに当たってみましたが、だめでした）
長文になりましたが、ぜひ諸先生方のご意見をお聞かせください。
住宅ローンの支払いがきつくて、困っています。どうぞよろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、
基本的に、担保割れ（残債以下の価格）で売却する為には、
その残債を埋めなければなりません。
その埋める方法は幾つかは考えられますが、
それなりの経済的な裏付けが必要でしょう。
何故ローンを残したまま、売却できないのかと言いますと、
銀行若しくは保証協会が、残債を埋めなければ、
抵当権を解除しないからです。
貴方が設定した抵当権が付いたままの物件を購入する人は、
不動産業者・消費者を問わず、まず存在致しません。
つまり、ローンを残したまま売却するのは、
銀行若しくは保証協会が抵当解除を承諾しない限り無理ですし、
基本的に、銀行若しくは保証協会が承諾する事は有りません。
唯一承諾するとも言えるのが、
聞かれた事も有るかもしれませんが、任意売却です。
任意売却は、基本的にローン返済が出来なくなり、
返済を滞納した時に行われます。
ですから、貴方が住宅ローンを支払えなくなりし、
自己破産する様になれば、
ご希望の様な売却は可能となると思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について
兵庫・男性・３０代
買主業者に騙された気分です・・・
ご相談に乗ってもらえればと思います。
今回、住宅ローン特約付きで売買契約を売主として交わしました。
しかし、住宅ローン特約はローンが通らなかったときに
白紙解約できるとされており、買主の住宅ローンが通るか不安で
事前審査で厳しい結果であれば契約することを断りたい旨を
私側の業者へ伝え、
買主側の業者へ事前申請を問題なく通っているのか
（契約書には全宅住ローンのみでした）・
ほかの銀行で事前審査した結果はどうだったのか確認したところ、
「全宅住ローンもほかの銀行数社も問題なく、住宅ローンが通っており
よほどのことがない限り、住宅ローンはとおるだろう」と
回答があり、安心して契約を交わしたのですが。。。
実際は、住宅ローンが断られ、白紙解約となりました。
買主側業者へ事前審査の通っているほかの銀行へ審査を出してといったところ、
「実はほかの銀行は減額となっていて申請しても無理ですので白紙解約で・・・」と
回答があり、申請用紙と結果を見せてもらうと、
「実際は1200万円の物件に対して、満額ローンしか借りれないと
20年1200万円で本審査をだしているのに事前審査していたのは1000万円で出し、
結果は減額の700万円以内で15年以内で頭金が200万円以上必要」と
いった散々な内容でした。
私としては、この内容をしっていたら間違いなく契約はしておらず、
住み替え先の賃貸も探したり会社への申請を出したりしていませんでした。
住宅ローンが減額となっていることを知りながら
うそをついて契約させた買主側業者へ
何らかの賠償請求はできるのでしょうか？
せめて、印紙代位は返還してほしいと思っています・・・
あと、買主業者へ社会的な制裁を与えたいです・・・
（免許停止や取り消しなど）
□■アドバイス：１
私見ですが、
その買主側業者（以降客付業者といいます。）が、
嘘をついた事が明白であり、それを証明出来るので有れば、
実損金額（印紙代・公図謄本代・書類作成料・交通費・日当等）
は請求すべきだと思います。
然し、この程度ですと、
免許停止や取り消しなどは難しいと思いますが、
都道府県の住宅部等の監督官に相談し、
それなりの注意をして頂く事は可能かも知れません。
尚、日本に於いては、
欧米で認められている社会的制裁としての損害賠償が
認められていないのは、ご存知の通りです。
（高原開発・涌井さん）
□■アドバイス：２
以下追加訂正です。
今回のご相談のケースでは、
融資特約による解約の要件を満たしていない可能性がございます。
まず、契約書の内容を良くご確認下さい。
全宅連の書式の場合を例にとりますと、
・「融資の申込書」を売主に渡したローンについては、
万が一、融資が受けられなかったら、解約出来る
となっています。
今回のご相談のケースでは、
この融資申込の控えが、売主に渡してない可能性が御座います。
その場合は、融資特約の対象とならない可能性も御座います。
融資特約で無い解約は、契約違反となりますので、
手付金の放棄、その他損害賠償の対象となる可能性も御座います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 共用の水道代の滞納について
大阪・男性・６０代
マンションの賃貸経営者です。共有の水道代の支払が滞っています。
口頭では請求しているのですがなかなか払ってくれません。
具体的にどうすればよろしいでしょうか？
喫茶店を経営しており、1ヶ月分約1万円前後で1年間分支払を受けていません。
よろしくご教示いただきたくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、
口頭では無く、証拠の残る支払期限付の
内容証明・督促状等の書面で請求して下さい。
もちろん、支払い期限後は遅延利息が付く事も忘れずに記入して下さい。
それでも、払わない場合は、法的手続きを取る事になるかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 最終的にキャンセルされた場合の仲介手数料について
鹿児島・男性・５０代
はじめまして。
昨年10月に売買契約を交わし、
12月に残金代金支払いで契約完了だったのが、
先方の都合で2月まで引き延ばしてほしいということになり承諾し、
待っていましたが結局駄目だということになり
キャンセルしたいという方向になってきました。
不動産売買契約書を見ると、融資利用無になっております。
買主は違約金を支払うといってくれているようです。
ただ、疑問は仲介をしてくれた不動産会社より
満額の仲介手数料の請求が売主にきました。
不動産会社から売買契約を交わした日に、「承諾書」として、
「売買契約が成立したので、仲介手数料を請求します。
ただし、停止条件が成就しなかった場合、
または融資利用の特約に基づき売買契約が解除された場合は、
この限りではありません」
と明記してある紙をもらいました。
今回の場合、仲介手数料を請求されたら、売主は払うべきなのでしょうか。
買主がお金を用意できなかったために、本来の引渡し日より2ヶ月も
のばすことを承諾し、買主のリクエストで部屋の建具など変えたり、
お金もかけました。
待つだけまたされて、仲介手数料を請求されるのは
何か腑に落ちない気分ですのでご相談させて頂きました。
どうぞよろしくお願い致します。
□■アドバイス
私見ですが、
詳細な情報が解からないので、一般論としてご説明致します。
手付金授受の伴う売買契約の締結の場合、
当然、売主は手付金を受け取っております。
買主の都合による解約の場合は、
この手付放棄を行う事により契約を解約致します。
通常はこれが違約金となります。
恐らく、停止条件とは手付解約期限内の解約の事を指し、
融資特約は買主の故意過失によらない
融資不可の場合の解約の事を指すのでしょう。
つまり、今回の買主都合による解約は、
このどちらにも該当しないので、業者は手数料を請求したのだと思います。
当社の場合は手付金授受を伴う売買契約の場合、
媒介手数料は契約成立時に全額頂く様にしております。
通常は、手付金は売買価格の２割であり、
媒介手数料は売買価格の３％＋６万と消費税です。
１０００万の売買価格ですと、
手付金は２００万（これが放棄されます）
媒介手数料は、３７．８万です。
つまり、１６２．２万円が売主様の手元に残ります。
手付金が１割の１００万円としても、６２．２万円が残ります。
今回のご相談では、手付金の額（違約金の額）と、
媒介手数料が解かりませんが、恐らく売主様の手元には、
それなりに残るのでは無いでしょうか。
勿論、媒介手数料が手付金よりも高い場合は、
手数料の減額を交渉すべきとは思います。
建具等の修繕につきましては、次の販売時にメリットとなるので、
物件の価値が上がる事は合っても下がる事は無いでしょう。
但し、手付金よりも修理代＋手数料の方が高額な場合は、
減額を交渉したら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 親族間での住居移動と名義変更について
三重・男性・３０代
相談したいのですが、現在土地は私の父名義で
二世帯住宅（1階両親名義）（２階私と主人）で
１階部分のローンは返済済み、
２階部分が残り１５年主人名義で残っております。
今回私たちが妹の名義のマンションに移り（ローンはなし）
妹が２階に住むことになったのですが、
家の名義もこの際変更したほうが、よいのでしょうか？
その場合 主人と妹の売買という形になるのでしょうか？
残りのローンは私たちが払う予定です。
お互い住所変更だけとりあえずすませて、
いずれ、名義を変更したほうがよいのでしょうか？
お知恵をおかしください。
□■アドバイス
私見ですが、
居住用財産の３０００万控除、もしくは買い換え特例を使えば、
双方とも売買を行う事はそれ程難しくは無いでしょう。
負担するのは、登記料・取得税・印紙税等となります。
但し、これらは住民票を移動してから、
使える期限が限定されておりますので注意が必要です。
ローンについては、マンションを担保に入れて
そちらへの融資に切り替えが可能か、
銀行にご相談されれば良いかと思います。
その場合は、抵当権設定登記料等も必要となります。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 親族間売買と相続、贈与について
三重・男性・３０代
アドバイスお願い致します。
親戚（母方の祖母健在・私は孫に当たります。）の土地・既存住宅を取得したい
（祖母は了解済）のですが、「売買」「生前相続又は生前贈与？」
の内どのような流れが良いのでしょうか？
「売買」
・売買であれば他の相続人に関係なくスムーズに進めると思っています。
「生前相続または生前贈与？」
・諸問題等（生前相続であれば法定相続人の承諾があれば、
法定相続人の相続人には相続権は発生してこないのでしょうか？）
□■アドバイス
私見ですが、
孫の場合は、直接の相続人とはなりませんで、
贈与とみなされる場合が多いので注意が必要です。
贈与で行うので有れば、
通常の親族間売買で行う方が良いかとは思いますが
（路線価が高い場合はワンクッション入れるのも良いでしょう）、
具体的にはお近くの税理士や
詳しい不動産業者等等にご相談されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 自己破産後の結婚と借り入れについて
東京・女性・３０代
こんにちは。
私は７年前に前旦那に騙されて、自己破産をしています。
それから離婚し、昨年再婚致しました。
その新しい旦那と家を購入しようとしておりまして、
彼名義で借り入れをしようとしています。
私が「自己破産者」だったと言う事で、
銀行より借り入れが出来ない事はあるのでしょうか？
もし出来なかった場合、私はどうすればよいですか？
ちなみに、今はどこからも借金も全くなく、普通に生活しています。
□■アドバイス
私見ですが、
貴女本人でも、７年前ですとほぼ問題ないと思います。
ましてや、彼が借入するのであれば、何も問題ないと思います。
（高原開発・涌井さん）
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