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マンションと戸建2つのローン残債がある売却について

相談内容 マンションと戸建2つのローン残債がある売却について

神奈川・女性・40代
<マンションの業者買取について>
以前住んでいたマンションを賃貸に出し、
その近所の一戸建てを購入し住んでいます。
賃借人の方が6月末には退去予定のため、
マンションを売却したい(できれば戸建ても)と思っているのですが、うまくいきません。

不動産屋さんに相談したところ、理由は以下の通りだと説明を受けました。
①一戸建てを買う際に、「マンションは売らずに賃貸に出したらどうですか?」
と不動産屋さんに言われるがままにしてしまったのですが、
その時に2つの住宅ローンを組むことができないことを知らず、
別々の銀行で住宅ローンを支払っているため
②マンションの残債が多額で、売却したとしても多額のローンが残ってしまい、
それを手持ちの現金でまかなうことができないこと(査定済みです)
③マンションと戸建てを売却する場合は、新しい物件の購入と合わせて、
すべてを1日で行わなければならず、事実上不可能であること

マンションはこれからも住む予定はなく、早く売るために業者買取も考えています。

そこで以下ご質問です。
①うちのような事情があっても業者買取は可能でしょうか?
②可能な場合はマンションはなくなるので(当然ローンは残りますが)
一戸建てはふつうに一般の売却ができるのでしょうか?
③マンション、戸建てとも業者買取というのは可能でしょうか?
④そもそもこのような問題はどのような業種の方に相談するべきでしょうか?
(今まで銀行数行、不動産屋さん数社などに当たってみましたが、だめでした)

長文になりましたが、ぜひ諸先生方のご意見をお聞かせください。
住宅ローンの支払いがきつくて、困っています。どうぞよろしくお願いいたします。


□■アドバイス

私見ですが、
基本的に、担保割れ(残債以下の価格)で売却する為には、
その残債を埋めなければなりません。
その埋める方法は幾つかは考えられますが、
それなりの経済的な裏付けが必要でしょう。

何故ローンを残したまま、売却できないのかと言いますと、
銀行若しくは保証協会が、残債を埋めなければ、
抵当権を解除しないからです。
貴方が設定した抵当権が付いたままの物件を購入する人は、
不動産業者・消費者を問わず、まず存在致しません。
つまり、ローンを残したまま売却するのは、
銀行若しくは保証協会が抵当解除を承諾しない限り無理ですし、
基本的に、銀行若しくは保証協会が承諾する事は有りません。

唯一承諾するとも言えるのが、
聞かれた事も有るかもしれませんが、任意売却です。
任意売却は、基本的にローン返済が出来なくなり、
返済を滞納した時に行われます。
ですから、貴方が住宅ローンを支払えなくなりし、
自己破産する様になれば、
ご希望の様な売却は可能となると思います。

(高原開発・涌井さん)

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