【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　境界問題と印鑑証明について

兵庫・女性・４０代
自宅を売却し、マンションを購入する予定です。
引越し先も決まっているのですが、
隣接する一軒の家の印鑑証明がもらえず
このままでは買い替えが出来ません。

裏の家の主張は自宅と隣との境界線上にあるはずの塀がずれているとのことです。
我が家との境界にかんしては納得しているそうです。
法務局からは我が家との境界のみ横線でプレートをいれることで許可はおりたのですが、
それでも相手が納得しない場合買い替え出来ないとのことです。

隣接する家がどうしても実印を押さないと言い張った場合、
調停によって相手の実印を必要とせずに登記が認められると聞きました。
その場合の費用と期間はどのくらいかかるのでしょうか？
隣接する家を説得するのは難しいようです。

引越しも決まり荷造りも終わっている状態で許可がおりず、
新居を諦めるしかないのかと毎日憂鬱な日々です。

□■アドバイス：１

私見ですが、
隣地所有者の印鑑証明が必要と言う事は、
恐らく地積更生登記による実測清算売買を行うと言う事なのでしょうか。
それにしても、境界について納得してて、
プレートを入れて法務局の許可？が下りたと言う事はどの様な許可？
なのかが不可解です。

一般的に地積更生登記には
隣地所有者の署名・実印の押印が必要とされていますが、
私の知る限り、地積更生登記には必ずしも、
隣地所有者の印鑑証明・実印の押印が必要な訳では御座いません
(できれば署名・認印の捺印は欲しい所かと思います)。
土地家屋調査士がそれなりの責任を持てば良いだけだと思うのですが、
実際には土地家屋調査士は自ら責任を負う事を避けたいと思う筈ですから、
土地家屋調査士のお尻を叩く必要があります。

方法としては、境界は確定しているみたいですから、
1、法務局の登記官に直接電話して事情を話し、
筆界特定制度の対象となるか相談する。
2、筆界特定制度よりも手っ取り早く地積更生登記が出来ないかと言ってみる。
3、登記官が出来ると判断したら、
登記官から土地家屋調査士にプレッシャーをかけて貰う。
の順番で登記官を動かせば良いと思います。
土地家屋調査士が責任を持ちさえすれば、
費用は通常通りで期間的にもすぐ出来ます。

然し、相談内容から察するに、境界についてのトラブルと言うよりは
塀がずれている事についてのトラブルの様ですから、
この点については隣地所有者との交渉により何らかの解決方法を
取らざるを得ないかとは思います。
土地家屋調査士は将来予想されるトラブルについての
責任逃れをしたいと思うのも理解できますので、
隣地所有者と塀のずれの解決について交渉されるべきでしょう。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

丁寧なアドバイスをありがとうございます。隣家…というよりも
裏のお宅で我が家とは接していない塀の問題なので、
こちらで塀をどうこうできるものでもなく困惑しています。
法務局の方は我が家との境界部分に境界を表すプレートを入れる
ということで、問題の塀に関しては直接の境界ではないので
登記を認めると言ってくれたそうです。
ただそのさいにも実印と印鑑証明は必要だとのことです。
今回頂いたアドバイスのように必ずしも必要ではないのなら、
少し希望がもてるかもしれません。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

それで有れば、実印の押印・印鑑証明は必要無いはずです。
自署と認印の押印があれば可能な筈です。
土地家屋調査士にやる様に言ってみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
仲介業者の方からの連絡を待っている状態ですが、
正直なところ精神的な負担となっていて
涌井さんのアドバイスに励まされています。
不動産売買がこんなにも難しいものとはおもいませんでした。
明日また仲介業者の方から連絡がくることになっています。
一日も早く解決して新しい生活をスタートさせたいです。

相談内容　土地の面積が登記面積より小さかった場合の建替えについて

兵庫・男性・４０代
土地の面積のことでご相談させていただきます。
六年前に中古住宅付きの土地を購入しました。
（公簿取引でした。）
現在、建替えを検討中で、敷地測量をしていただきました。

その結果、現況測量の面積が、
登記面積よりも７０平米近く小さいことがわかりました。
（現況面積＜登記面積）

中古住宅付き土地を購入の際には、公簿面積でローンを組んでおり、
今回建替えするにあたってローンの申し込みをするのに
７０平米小さくなってしまいます。

更正登記が必要になる可能性もあり、
その費用はいくらくらいでしょうか？

また、その費用は買い主が支払う費用でしょうか？

現況面積がこれほど小さいので、
広い面積（公簿面積）の土地代を支払ったことになるのではないかと腑に落ちません。

□■アドバイス

私見ですが、
地積更生登記費用は、土地家屋調査士によってかなり違います。
公簿売買は実測清算無しですから、
地積更生登記費用はあくまでも購入者負担となろうかと思います。

追加です。
恐らく、今回の測量と言うのは工務店等が行ったものだと思いますが、
７０㎡と言うと約２１坪ですが、そんなに減ったのですか？
公簿面積が解からないのですが、
２００坪以上の大きな土地で有れば別ですが、
そんなに減ると言うのは、何らかの原因が有る様な気が致します。
例えば、元は山林で斜面だとか。隣地所有者が境界を追ったとか。

公図と現地の比較を取り敢えずはされてみましたか？
明らかに形状が違うとか、幅や奥行きが違う場合は、
土地家屋調査士にその原因を調べて貰った方が良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　擁壁と境界標について

兵庫・男性・４０代
このたび、土地の購入を検討中のものです。
購入対象の土地は、確定測量も終わって測量図などもあります。
現地で確認したところ、境界標も埋設されているのですが、
この境界標について、疑問があります。

というのは、土地の北側には高さ6メートルほどの石積の擁壁があり、
上には一軒家が建っております。擁壁の高さからすると、
基礎が擁壁の地面部分から40cm程度、購入予定地に入り込んでいるようですが、
境界標は15cm程度のところに打ち込んであります。

業者は、法務局にも届け出ているので問題ないといっておりますが、
境界確認書のような、隣接地所有者が認めた証拠が必要ではないでしょうか？
土地が県の所有地だったそうです。
擁壁の基礎の先端が慣例では境界線だそうですが、
確定測量して境界標を打ち込み、その測量図まであれば問題ないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、
問題が無いと言えば無いし、有ると言えば有ると言う事になります。

貴方が納得し、手っとり早く解決する為には、
その２５センチ幅については、無料となる様な計算をして、
値引き交渉しては如何でしょうか。
例えば長さ２０ｍならば、20×0.25=5㎡で、
この5㎡分に単価をかけた分を値引きして貰えば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借主が事後承諾で改造した場合の原状復帰について

東京・女性・４０代
工場兼住宅を貸しています。（数年前から法定更新）
借人が事後承諾で中を改造していたのですが、
今度別の所を借りるので出て行くと言ってきました。

改造したのは、２階建て２階部分の一部で
下が薄いコンクリートだったため、
何もしないでそのまま物置状態だったところに、
無理に部屋を作ってしまったのです。
安全上そのままでは次の人には貸せないのですが、
こちらの後始末としては「原状復帰」ではなく、
安全性と法律に沿った新たな改造ということになります。

また、こういうご時世なのでいずれにしても
次の借り手が出るかどうかはあやしく
建物も鉄骨造りとはいえ40年たっています。
そしてさらに、そこは借地で、現在地主とは
土地を買い取るか借地権を売却するかという話も出ており
今の建物を維持したままかどうか自体、流動的です。

そこで質問ですが、
・借り主に対し、「新たな改造」の場合はそれに対する費用の請求は可能でしょうか
・別の建物を建てる等の理由で建物自体を壊した場合、
　もう借り主には改造の責任を問うことは出来ないでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
契約書の内容にもよりますが、基本は原状復帰です。
この原状復帰費用相当額を超えない範囲で有れば交渉可能かと思います。
相談者が建物を取り壊した後に、その費用負担を求めるのは難しいと思います。

なお、事後承諾とは言え相談者は改造を認めたと言えると思われますので、
「改造の責任を問うこと」は出来ないでしょう。
もし、責任を問うのであれば、事後承諾を求めてきた時に、
承諾せずにそれなりの交渉を行うべきだったと思います。
あくまでも原状復帰を求める事になろうかと思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借家の取壊しと相続人探しについて

埼玉・女性・４０代
当方埼玉住まいです。四国に祖父の代から貸している土地があります。
土地には賃貸者（女性）が家を建てて住んでおりましたが
高齢のため一人住まいが難しくなり関西にいる弟と同居するようになりました。
この頃より地代の支払いが滞るようになり、昨年当人が死亡いたしました。
未払地代の確保は諦めていますが現在も家が建って残っており（誰も住んでいない）、
土地の処分もできない状態です。弟によると、女性の息子が関西にいたが、
２年前に会社が倒産しそれ以来音信不通とのことです。

当方としては、出来たら相続人の了解を得たうえで家を取壊したいと思っていますが、
相続人を探し出すのはかなり難しそうです。
このような場合、法的にはどのような手続きが取れるでしょうか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
弟に相続して貰って解決する事になろうかと思います。
弟が相続する為には、息子の失踪宣告が必要です。
失踪宣告の申し立ては、
行方不明者の住所地の家庭裁判所に対して行いますが、
弟が自分で出来ない場合は司法書士・行政書士等に相談すれば良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　借地の購入申し入れと解約と新規契約について

大阪・女性・４０代
父から相続した土地について相談です。
土地を貸しに出してあり借地人が家を建てています。
この土地と隣を合わせて購入したいとの申し入れがあったと
不動産屋さんから連絡がありました。借地人のかたは売却したいらしいです。

当方は今のところお金が必要なことはなく
格段の良い条件が提示されない限り売却の考えがありません。

むしろこの機会に購入希望者のかたと新たな借地契約を結びたいのです。
ここは父の時代から契約書など無く期限も決まっておらず、
相場よりかなり安い地代は（３割～4割安）ここ10年は変わっておりません。
また当方も他に仕事がありこれに時間をさくことが出来にくい状況です。
今回の購入希望者と新法による借地契約をすることが第一希望なのですが
可能なのでしょうか？　ご教示お願いいたます。

□■アドバイス

現借地人が承諾すれば可能と思います。
恐らく、建物及び借地権の買い取りを行えば、
現借地人は承諾するのではないでしょうか。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　売却予定地下に入っていたコンクリート基礎杭について

佐賀・男性・２０代
木造2階アパートを解体して売地として出すことになったのですが、
アパートの下にコンクリート基礎杭が入っていることが分かりました。

もし、売買となるとコンクリート基礎杭は必ず撤去しないといけないものでしょうか？
また、次に新しく建築する際は支障が出るものなんでしょうか？

撤去費用が相当かかると思いますので現時点での撤去は避けたいと思っております。
何か良い方法を教えて下さい。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、恐らく、軟弱地盤なのでしょう。
アパートの場合は撤去費用に５００万以上かかる事も想像されます。

取り敢えずは、『コンクリート基礎杭が残っています』
と言う事で売りに出される方法もあるかと思いますが、
戸建住宅用地とする場合、最近は不同沈下の責任問題も有り、
設計士・建設業者にとって地盤調査及び地盤改良は
必要不可欠となっています。
昔ならいざ知らず、最近では既存の杭は撤去し、
新規地盤改良等行う事が前提となりつつ有ります。
立地等にもよりますが、撤去費用分や地盤改良費は
値下げする必要が有ると思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　４３条但し書き道路の使用権の承諾料について

兵庫・男性・７０代
４３条但し書き道路についてお教えください。
　
協定書を測量事務所さんにお願いして作成していただきました。
現在、記名捺印をいただきに関係の皆様のところにお伺いしています。
ほとんどの方からご協力をいただき、無償で捺印もいただきました。

しかし、一部の方から、使用権の承諾料の支払いを暗に求められたと
測量事務社さんから報告がありましたがどれくらい必要なのかわからないとのことでした。
　
必要であればお支払いしようと思っていますが、
費用負担その金額等を算出する根拠がわかりません。お教えください。
敷地使用承諾料？は路線価格ｘ６０％ｘ１０％くらいかかると
お知り合いの不動産屋さんからお伺いしましたがそんなにかかるものでしょうか？
６０％は借地権割合とのことです。

なにぶん高齢で知識もなく、困っております。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
その様な相場は有りませんが、
その承諾を行う事によって土地所有者が使えなくなる面積分の
土地の地代を参考とする事は出来るでしょう。

取り敢えずは、どの程度の承諾料（使用料）が欲しいのか
聞いてみては如何ですか。
その額と相談者の予定している額の間に開きが有る場合は、
交渉していくしか無いと思います。

蛇足ながら、承諾料（何度も請求される可能性有り）よりも
使用料とした方が良いと思いますし、
正式な賃貸借契約書を締結すべきとも思います。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　自宅を売却してから次の家を購入して引越する問題について

北海道・女性・３０代
現在居住中の自宅をこれから売りに出す予定です。
買い手がついてからの話になってしまうのですが、
お金の受け渡しと物件の引渡し時期についてご相談です。

「残金の支払いと家の引渡しは同時に」と聞きますが、
この時期を調整することはできるのでしょうか？
今の自宅を売ったお金を、買い替える家の購入資金に当てたいと考えています。
手付金と残金をもらう間の買替え資金のための
「つなぎ融資」というのがあるのも聞きましたが、
恥ずかしながらこの不況で収入が激減してしまった個人事業主の身の上では
ローンの審査が通るはずもないので…。

できましたら、残金をいただいて→次の家の購入手続き（支払い等）をすませて→
引渡しをしたいと考えているのですが、諸々の手続きや自分の引越し等を考えると、
その間どうしても２ヶ月ほどかかってしまうと思います。
もちろん買主さんには事前に引渡し時期についての説明をして理解してもらったうえでの
「契約」という風に話を進めたいと思いますが、こういうことは可能なのでしょうか。
売主・買主の間で了承済みのことであっても、
残金をもらったまましばらく住んでいることは法に触れたりするのでしょうか？

よろしくお願い致します。

□■アドバイス

買主が納得さえすれば良いでしょう。
法に抵触する訳では御座いませんし、実際に行われております。
また、つなぎ融資は、売却物件の価値によるかと思います。
詳しい事は、物件を売却する時に依頼する業者、
もしくは新規購入物件の仲介業者にご相談してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）