【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■相談内容　借地返却と家賃滞納と立退きについて
千葉・女性・５０代

現在、私が住んでいる敷地（約55坪）の一部を借地（20坪強）としております。

そこには、自分で家を立てて住んでいる高齢の方がいらっしゃいます。（こちらは健常者です）

20年の借地契約をして、今年その20年目を迎えます。
私は主人と2人暮らしでともに障害認定を受けております。
また、先日主人が入院し、ついに車いすでなければ
生活できない体になってしまいました。

そこで、バリアフリーの家に建て替えようと考えておりましたがが、
建て替えるには借地を返していただかなければならないようなのです。

いろいろと調べ、上記の状況を説明するとともに、
先日内容証明郵便で、契約の更新は致しかねますと通知したのですが、
それ以来家賃も滞納され、会いに行っても電話をかけても
お話をしていただけない状況になっております。

事前にお話しさせていただいた際には、事情はよくわかったから
引っ越しも検討しますとおっしゃっていただいていたので、
お引っ越ししていただけるならお思い、お家賃をいただかなくともと
考えておりましたが、一切連絡が取れない状況では非常に不安でなりません。

お家賃はすでに6カ月以上滞納されてしまっている状況ですが、
今後どのように対応するべきでしょうか。

友人には弁護士に相談しろと言われましたが、
できるだけ穏便に事を進めたいと考えております。
立ち退き料の請求でもあればこちらはお支払いするつもりがあるのですが、
借地人さんからも連絡がなく、こちらからも連絡が取れず困っております。

以上、よろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、なるべく早く、地元自治体等の行っている
無料法律相談等に行かれるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談内容　店舗の名義について
長野・女性・３０代

初めまして。
今、悩んでいることがあります。

私は日本人ですが、外国人の女性（ 以後、お姉さんと称します ）と仲良しで、
一緒にスナックでお仕事をしてきて、交流があります。
今現在は別々のお店なのですが、そのお姉さんが近々、お店を出す予定です。
最近相談されまして、是非一緒に仕事がしたいと言われました。
お姉さんと一緒に仕事をすることは、願ってもいない喜びでした。
この人と一緒に仕事がしたい・・・そんな思いでいましたから。

私も、そのお姉さんのことはずっと信頼しており、仕事が別々になっても、
いまだに交流があり、お互いの誕生日などにも食事をしたり、
お互いしか知らない話なども、絶対に口外しないほど、信頼関係はあります。
人間的にも本当に、尊敬できる、日本人に近い外国人だなと、いつも思っております。

また、お姉さんは私に、いづれは私がお店をやった方がいいし、
私にそれだけの力があると言ってくれます。
お姉さんが知り合いの仲間も県外でお店を持っていて、
いづれはいい話があれば、そちらへ移ることも考えているとのこと。

そうなったときに、私に、このお店を全てあげるからやりなさいと。
私がお金が無いことを知っているので、私からお金を取るなんてことは、
これっぽちも考えていないし、妹みたいにずっと思ってきたからと言われました。

そのためには、私の名義でやれば、お姉さんが辞めた時にも、
面倒な書き替えもなく、余計な料金もかからずできるし、
外国のお店は、守ってくれる関係者に毎月決まった料金を支払います。
日本人の私の名義なら、そのお金を取りに来ることもないし、
余計な経費はかけない方向で考え、そこにたどり着いたと言われました。

私が不安なのは、名義を私にすることのメリット、デメリットが知りたいことと、
もし、名義が私ではなくても、お姉さんがお店を離れるときに、
余計な料金はかからないように、名義変更ができるものなのかどうか、知りたいです。

今、一人でずっと悩んでいます。
騙されているとは思いませんが、素人の考えで、落とし穴があるかどうか不安です。

どうぞよろしくお願いいたします。

■アドバイス

私見ですが、外国人相手の場合は、まずお互いの約束を
しっかり決めておく事が大事だと思います。

お金はお姉さんが出して、賃貸借契約や許認可の名義は貴女
と言う事になりますと、問題だらけと言った方が良いでしょうね。

営業時の、利益配分や、
場合によっては損の負担の配分はどうするのか。
家賃の支払いは現実的にどちらが行うのか。

理想は、お姉さんが資金を出し、名義もお姉さん、
貴女は単なるチーママで日給なりを決めておくと言う事になるでしょう。
店が儲かるのか、損するのかも解からない、開店前の状況ですと、
お姉さんがいなくなったら、、閉店も有り得る訳です。
儲かっている店なら、お金を出してでも
賃貸借契約を新規契約しても良いでしょう。
但し、田舎なら大家さんと友達になれば、
無料での名義書き換えも可能かも知れません。
当初、借りる時に良く大家さんに事情説明しておいて、
特約条項に入れて頂く手も有ると思います。

賃貸借契約上、もっとすっきりする方法としては、
小さな会社を作りお姉さんを代表者とし、その会社名義で借りる。
その保証人は、貴女とお姉さんの両方を知ってる
信頼出来る第３者に依頼する。
お姉さんが居なくなる時は、代表者を貴女に入れ替える。
と言う手段も考えられると思います。

（高原開発・涌井さん）

■相談内容　固定資産の等価交換について
東京・男性・６０代

固定資産の等価交換の要件の1つに、
「交換による譲渡資産も交換による取得資産も、
それぞれの所有者が１年以上所有していたものであり、しかも、
交換の相手方が持っていた資産は交換の目的で取得したものでないこと。」
とあります。

十数年前の父が死亡した際、兄と私で分割し相続した土地、
東京都の隣り合った兄所有A、弟所有B、があります。
このたび母が死亡し、神奈川県の土地を兄、弟で相続し、
兄所有C、弟所有D（隣り合った土地）を相続し後、
東京の兄所有Aの土地と、神奈川の弟所有Dを固定資産の等価交換をし
東京の土地は弟所有、神奈川の土地は兄所有にしようと思っています。

固定資産交換の他の要件（宅地と宅地の交換、価格差が20％相当額以内等）
が満たしている場合、相続で取得した弟所有Dは、交換を目的に取得した資産とされ、
固定資産の等価交換の特例は受けられないのでしょうか？
もし、受けられるとしたら、どの様な点に注意すればよいのでしょうか？
（土地の上に建っている建物がある場合の相続時の注意事項等）

■アドバイス

私見ですが、
相続による所有権一年以上経過し、
且つ他の要件を満たしている場合は、問題無いと思います。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

注意としては、等価交換は通常、
極く近くの不動産同士でしか行わないので、
神奈川県と東京都の土地が等価交換可能かについては、
私も未経験の事ですので不明です。
上記国税庁ＨＰの要件には規定は有りませんが、
管轄税務署も違うので良くご確認される必要が有るかと思います。

また、建物については基本的には
同等の建物としか等価交換できません
（土地とマンションの区分所有権の等価交換と呼ばれるものは
事業用資産の買い換え特例・建物の高層化のための
買換え特例・中高層耐火共同住宅への買換え特例を利用）ので、
解体しておくか、通常の売買とすべきでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3511.htm

（高原開発・涌井さん）

相談内容　テナントの電気使用料について
兵庫・男性・４０代

私は薬局を営む者ですが、今回新たに２店舗目を開業するにあたって
良い場所があったので仲介業者を通してテナント契約を結びました。
２店舗目は来月開業を予定しておりまして、先日から内装工事の着工が始まりました。

先月末に家賃の請求書が届いたので内容を確認しましたら、
「電気基本使用料」として家賃に別途２万５千円の請求をされました。
しかし、この内容は仲介業者からの説明も無く、
契約書の重要事項にも記載がなかったので面を食らった私は
仲介業者に問い合わせをしたら業者側も大家からその旨を知らされていなかった
とのことでした。

結果的に負担のシワ寄せが私にかかってきたので
業者側で解決するように求めたのですが、大家側にはその余地は無いとのことでした。
「基本電気使用量」とは高圧電力の供給を電力会社から大家が個別で契約をしており、
各テナントに小分けをして請求をしているらしいです。
先日、その証拠としてＡ４サイズのワードで作成した各テナントに当たる請求金額の表
を持ってきましたが、それが本物かどうかは私には分かりません。
しかし、当局では低圧電力で十分ですし、既存局でもそのようになっております。
そこでキュービクルから高圧電力を低圧電力に切り替えることが可能か訊いたのですが、
それは無理だと言われまして私としてもこのまま言い包まれてしまいそうで
不安になり相談させて頂きました。

本日、業者にはこのまま請求通り支払いを避けれないのであれば、
業者側の説明不足のペナルティーとして当方に未入居月の家賃（１ヶ月分）を
返済することを求めましたが逆ギレされ電話を切られてしまい困惑しています。
どうしたら良いのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、キービクルの設置を行っている事の説明が無かったのは、
明らかに大家や仲介業者の手落ちでしょう。
機器的には、殆どは動力で行うと言う事にもなるかと思いますので、
大事な点とも思います。

然し、一定規模以上の工場や店舗では、基本料金は高額になりますが、
電気使用料金は下がりますので、基本料金の割り当てに
電気使用料金をプラスしたトータルで比較すべきかと思います。
また、基本料金に大家がキュービクル等の設置費用等も
割り振っているかどうかもチェックすべきとも思いますし、
保安管理手数料はどうなっているのかもチェックすべきかと思います。

仲介業者の手落ちについては、その業者の所属する団体
（全宅連・全日等）に、とりあえず相談してみては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）